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[머니 스토리] 이자 동향

주택 융자 이자율은 주택의 사용 목적 종류 신청자의 크레딧 상황 융자 비율 수입 증명 등 여러 가지 요인에 의해 달라진다. 주인이 거주하는 단독주택이며 융자 비율이 80% 이하고 크레딧 점수가 720점이 넘고 모든 수입 증명서류가 구비되고 재산세와 보험을 임파운드 하는 경우에 30년 고정프로그램의 컨포밍 이자는 지난 3일을 기준으로 4.875%를 받을 수 있다. 15년 고정프로그램은 4.5%를 받을 수 있다. 일반적으로 이자를 정할 때에는 이자를 묶어 놓는 기간의 길고 짧음에 따라서 이자가 달라진다. 이자를 묶어 놓을 수 있는 기간은 짧게는 12일부터 길게는 45일이며 이 기간이 길수록 이자는 나빠진다. 이자를 묶어 놓은 기간 안에 융자를 펀딩하지 못하면 연장하는 비용을 내야 한다. 신청자의 조건이 똑 같고 융자의 비율도 80%인 경우에 주인이 거주하는 콘도는 30년 고정 프로그램의 이자가 5.125%로 단독 주택의 이자보다 높다. 이유는 콘도의 융자를 받을 때 주택 감정가에 대한 융자금액의 비율이 75%보다 높으면 콘도 융자비용이 가산되어서 이자가 올라가기 때문이다. 이 비용은 융자비율 75%부터 적용이 되기 때문에 융자비율이 75%보다 적으면 적용되지 않는다. 그리고 콘도 비용은 15년 융자 프로그램에는 적용되지 않고 30년 융자 프로그램에만 적용이 된다. 콘도 융자 비용은 구입 융자와 재융자 모두 해당된다. 참고로 캐시 아웃 재융자의 경우는 융자의 비율에 따라서 이자가 또 달라진다. 더 낮은 이자를 원하면 디스카운트 포인트를 내고 이자를 낮게 살 수 있다. 30년과 15년 고정 프로그램이외에 3년 5년 7년 그리고 10년 고정 프로그램이 있지만 이자가 특별하게 싸지 않은 이유로 인하여 선호되지 않는 프로그램이 되었다. 참고로 3년과 5년 고정 프로그램의 이자율은 4.875 % 정도이고 7년과 10년 고정 프로그램의 이자율은 5.375~5.50% 선이다. 융자 기간은 30년 이지만 정해진 기간 동안만 고정이자가 적용되고 정해진 기간이 지나면 변동이자로 바뀐다. 이자만 내는 프로그램도 가능하지만 원금과 이자를 함께 내는 프로그램보다 이자가 높다. 하이 밸런스 컨포밍 융자는 융자금액이 41만7000~62만5500달러까지이고 점보 컨포밍 융자라고도 부른다. 허용된 최고 융자 한도액이 62만5500달러이지만 각 지역의 부동산 시장의 상황에 따라서 최고 융자 한도액이 각각 다르게 책정되어 있다. 주인이 거주하는 단독 주택의 경우 30년 고정 프로그램의 이자율은 평균 5.5% 정도이고 15년 고정 이자율은 5.25% 선이다. 크레딧 점수가 720점이 넘고 융자의 비율이 80%를 넘지 않으며 충분한 수입 증명서류를 첨부해야 하는 풀 다큐먼트 프로그램이다. 프로그램으로는 30년과 15년 고정 그리고 5년 7년 10년 고정도 가능하다. 세컨드 홈과 주인이 거주하지 않는 임대용 주택도 최고 한도액까지 융자를 받을 수 있지만 충분한 수입 증명을 해야 하는 풀 다규먼트 프로그램이며 이자가 훨씬 높아진다. 지역마다 최고한도액이 다르게 책정되어 있기 때문에 주택이 위치하고 있는 지역의 최고 한도액을 미리 확인하는 것이 중요하다. 점보 융자는 은행마다 제공하는 프로그램이 다르고 이자도 많은 차이가 있다. 심사기준도 각 은행마다 다양하지만 모두가 풀 다큐먼트 프로그램들이다. 은행마다 이자와 융자 비율 그리고 최고 융자 한도 금액이 다르기 때문에 여러 군데를 알아보아야 한다. ▷문의: (213)700-4849

2009-04-08

[머니 스토리] 주택 구입 비용

콘도나 타운 홈의 소유주는 매달 주택 관리비(HOA.Home Owner's Association Due)를 지불해야 한다. 이 관리비는 콘도 건물에 대한 화재 보험과 공유하는 공간의 전기 요금 수도요금 쓰레기 수거비용 등을 포함한다. 또한 관리사무실 직원들의 급료와 청소비용 등의 제반 관리비용을 포함한다. 건물의 화재 보험은 관리비에 포함되어 있기 때문에 소유주가 별도로 건물 화재 보험을 가입하지 않아도 된다. 이 화재 보험은 건물만 보험에 가입되어 있기 때문에 집 내부에 있는 가구 등의 개인 재산은 해당되지 않기 때문에 이전까지는 각 소유주가 원할 경우에 집 내부에 있는 개인 재산에 대한 보험을 따로 보험을 들기도 했었다. 그러나 지난 3월부터 시행되는 새로운 패니매의 융자 심사기준은 콘도나 타운 홈을 구입하는 바이어들이 개인 재산에 대한 보험을 반드시 들어야 한다는 것을 명시하고 있다. 이 콘도/타운 홈 보험은 'HO-6 보험'이라고 불리는데 보험의 범위는 주택 감정가격의 20%이다. 예를 들어 40만달러의 콘도/타운 홈을 구입하면 8만달러의 소유주 보험을 반드시 들어야 한다. 주택 구입 융자뿐 만 아니라 재융자를 할 경우에도 해당된다. 이 콘도/타운 홈 소유주 보험에 대한 새로운 심사 규정은 3월 1일부터 받는 융자에 해당된다. 보험회사에 따라 보험료가 다양하게 차이나기 때문에 콘도나 타운 홈을 구입하는 바이어는 미리 보험료를 알아보고 준비하는 것이 좋다. 또 콘도나 타운 홈을 구입할 때 바이어는 관리비 한 달 분을 미리 내야 한다. 만약 4월 15일이 에스크로 클로징 날이면 4월 15일부터 4월 30일까지의 16일 분의 관리비를 내고 또 5월분의 관리비를 미리 내도록 되어있다. 관리 사무실(HOA)에서 옛 소유주로부터 새 소유주로 옮기는 과정에서 서류 준비 시간이 많이 걸리기 때문에 미리 받는 것이다. 단독 주택을 구입할 때에는 화재 보험과 집안에 있는 개인 재산을 보호하는 주택 소유주 종합보험을 가입해야 한다. 단독 주택이면서 매달 관리비가 있는 주택 단지는 거의 'PUD(Planned Unit Development)' 이다. 관리비가 있더라도 공동 지역의 관리에 필요한 최소한의 관리비만 받기 때문에 화재 보험은 포함되지 않는다. 주택소유주가 따로 소유주 종합 보험을 가입해야 한다. 그러나 같은 PUD 단지 안에 있으면서 여러 채의 주택이 한 건물의 형태인 경우에는 관리비에 화재보험이 포함되는데 이런 경우 소유주는 집안 내부에 있는 개인 재산에 대한 보험 HO-6을 들어야 한다. 콘도/타운 홈의 보험인 HO-6에 대한 조건은 재융자를 할 때에도 적용된다. 또 하나의 새로운 심사기준은 콘도나 타운 홈의 융자를 받을 때에 융자 금액이 주택 감정 가격의 75%가 넘으면 '콘도 비용(Condo Fee)'이 적용된다는 것인데 콘도 비용이 적용되면 자연히 이자가 훨씬 높아진다. 주택의 가격에 대한 융자의 비율이 75%부터 이 비용이 적용되며 비용은 융자 금액의 0.75%인데 이자로 환신하면 0.375~0.5% 정도이다. 이 비용은 단독 주택 융자에는 적용이 안 되고 콘도와 타운 홈 융자에만 적용되며 모든 30년 융자 프로그램에만 적용된다. 30년 융자 프로그램은 고정 이자 프로그램뿐만 아니라 30년 중에 3년 5년 7년 고정 같은 단기 고정과 변동 프로그램에 적용된다. 15년 고정 이자 프로그램에는 적용되지 않는다. 만약 다운 페이가 25%를 넘으면 즉 융자 금액의 비율이 75%보다 적으면 적용되지 않는다. 이 콘도에 대한 융자의 비용은 재융자를 할 때에도 적용된다. ▷문의: (213)700-4849

2009-04-01

[머니 스토리] 재산세 마감과 임파운드

2기분 재산세는 매년 4월 10일이 마감 날이다. 2기분 재산세는 매년 1월1일부터 6월 30일까지의 6개월간의 재산세이며 납부기간은 2월 1일부터 4월 10 까지 이다. 각 카운티 세무국은 1기분 재산세와 2기분 재산세 고지서를 함께 매년 11월에 주택 소유주에게 발송한다. 2기분 재산세의 납부 마감일인 4월 10일까지 재산세가 납부되지 않으면 10%의 연체료와 10달러의 벌금이 자동적으로 가산된다. 재산세를 페이먼트와 함께 보내는 임파운드 구좌를 만들어 놓은 소유주들은 융자 은행에서 재산세를 지불하므로 걱정하지 않아도 된다. 각 해당 카운티는 한번 발송한 재산세 고지서는 사본이라도 다시 발송해 주는 서비스는 하지 않는다. 만약에 재산세 고지서를 못 받았거나 또 받았더라도 찾을 수가 없으면 해당 카운티 세무국 웹사이트에서 사본을 볼 수 있다. 주택을 구입하고 나면 보충 재산세 고지서를 받게 된다. 보충 재산세는 매년 발행되는 것이 아니고 주택의 소유주가 바뀌거나 집을 증축하여 주택의 사이즈가 커짐으로서 평가 가격이 올라갈 때 또는 새집을 지었을 때에 부과된다. 매매를 통해 소유주가 바뀔 때에는 옛 주인이 구매한 가격과 새 주인이 구매한 가격이 다르기 때문에 새 주인의 재산세 평가액은 다시 계산되어야 한다. 새로운 평가 가치에 의하여 재산세가 책정돼 나올 때까지는 전 주인의 재산세를 기준으로 계산되었기 때문에 그 차액을 보충세로 계산되어 청구된다. 매매의 형식을 통하지 않고 주택의 소유권이 바뀌어지면 보충세가 청구되는 경우도 있다. 소유권을 양도하거나 받을 때에 그랜트 디드나 큇 클레임 디드 같은 양도 서류를 만들 때에 불필요한 세금을 청구받지 않도록 각별히 조심해야 하며 소유권 양도서류를 등기할 때에 반드시 첨부해야 하는 PCOR(Preliminary Change of Ownership Record)을 기입할 때에도 해당 사항을 정확하게 잘 기입해야 한다. 소유권 양도서류를 등기할 때에 PCOR을 함께 첨부하지 않으면 벌금을 내는 경우도 있으므로 조심해야 한다. 집을 증축하면 주택의 감정가격도 올라가게 된다. 주택의 가격이 올라가면 재산세의 평가가치도 올라가야 한다. 카운티 세무국은 그 차액을 계산하여 보충 세금을 소유주에게 과세한다. 빈 땅에 새 집을 지었을 때에도 마찬가지로 평가액이 올라가기 때문에 땅 자체에 대한 평가액과 새집을 지은후의 평가액의 차액에 대한 보충 세금이 과세된다. 재산세를 융자 페이먼트와 함께 매달 지불하고 있더라도 보충 재산세는 소유주가 따로 납부해야 한다. 보충 재산세는 매년 정기적으로 나오는 것이 아니기 때문에 융자은행의 임파운드 구좌에서 지불하지 않는다. 보충 재산세도 항상 두 번에 나누어 낼 수 있도록 두 장의 고지서가 함께 발송된다. 보충 재산세는 납부 마감일이 정기적인 재산세와 다를 수 있다. 그리고 보충 재산세는 여러 장이 발부 될 수도 있으므로 보충 재산세를 받으면 금액과 마감일을 비교해 보아야 한다. 재산세를 지불하는 방법은 체크 또는 머니오더 크레딧 카드로도 가능하다. 수표나 머니 오더에는 반드시 주택의 파설 번호(Parcel Number)를 기입해야 한다. 부동산을 소유하고 있으면 소유주는 재산세를 납부해야 하는 의무가 있다. 만약 재산세를 5년 동안 납부하지 않으면 해당 카운티 세무 국에서는 재산세가 체납되어있는 집을 경매로 팔 수 있다. ▷문의: (213)700-4849

2009-03-25

[머니 스토리] 10% 다운 페이먼트

주택 융자 승인을 받는데 가장 어려운 조건이 충분한 수입과 크레딧 점수이다. 언더라이터가 직접 융자 신청서류를 보면서 심사를 하던 시절에는 수입에 대한 지출(융자 페이먼트와 모든 빚)의 비율이 총 수입의 36%를 넘지 못한다는 엄격한 규정이 적용되었다. 그러나 요즘은 특별한 케이스를 제외하고는 대부분의 융자 심사는 주로 컴퓨터 프로그램으로 심사가 이루어지고 있으며 이러한 컴퓨터 프로그램 심사 방식은 신청자의 수입에 대한 지출비율이 전통적인 비율 공식보다 좀 높아도 승인이 잘 나오는 편이다. 대부분의 융자 은행들이 심사규정을 더욱 강화하고 있어도 충분한 수입을 증명할 수 있으면 융자금액이 41만7000달러 미만의 컨포밍 융자일 때 크레딧 점수가 720점을 넘으면 10%를 다운 페이하고 주택을 구입할 수 있다. 10%를 다운 페이하고 주택을 구입하려면 크레딧 점수가 최소 720점이 넘어야 하는데 이것은 패니매의 새로운 규정이다. 크레딧 점수가 720점에서 약간 미달이면 다운 페이를 더 높여야 융자가 되는데 15%를 다운하면 융자를 신청할 수 있다. 예를 들어서 43만달러의 주택을 10% 다운 페이하면 다운 페이하는 금액은 4만3000달러이고 융자 금액은 38만7000달러가 된다. 30년 고정 이자 프로그램으로 이자를 5% 적용하면 매달 원금과 이자가 2077.50달러가 된다. 여기에 PMI 보험이 가산되는데 10%를 다운 페이할 때에는 1년에 융자금액의 0.55%에 해당되는 금액이 PMI 보험료로 가산된다. 융자금액 38만7000달러의 0.55%는 매달 177.38 달러가 되며 이 금액에 페이먼트에 더해져서 원금과 이자 그리고 PMI의 매달 페이먼트는 2254.88달러가 된다. 10%를 다운 페이할 때에 또 하나의 조건은 재산세와 보험을 매달 페이먼트와 함께 지불해야 하는 임파운드를 예외없이 해야 한다는 것이다. 재산세는 각 카운티에 따라 다소의 차이는 있으나 평균적으로 주택 가격에 연 세율을 1.25%로 곱하면 무리가 없다. 주택 가격 43만달러의 1.25%는 1년에 5375달러이며 매달 447.92달러가 임파운드 된다. 매월 지불해야 하는 원금과 이자(2077.50달러) 모기지 보험인 PMI(177.38달러) 그리고 재산세(447.92달러)를 더하면 총 2702.80달러를 매달 페이먼트로 지불되어야 한다. 이 금액은 주택 관리비나 주택보험은 포함되지 않은 액수이다. 여기서 10%의 다운 페이로 주택을 구입하기 위하여 필요한 돈은 다운 페이 4만3000달러와 에스크로 클로징 비용 그리고 2개월 동안 페이먼트를 할 수 있는 여유돈이 있어야 한다. 위에서 계산한 한 달의 페이먼트는 주택 관리비나 보험료가 포함되지 않았기 때문에 넉넉하게 6000달러로 잡고 클로징 비용은 융자금액의 2% 정도를 예상하여 7740달러로 잡고 계산하면 총 5만6740달러가 은행에 저금되어 있어야 한다. 필요한 돈의 전액이 은행에 저금되어 있지 않는 경우에 바이어가 보여줘야 할 최소한의 돈은 주택 계약 가격의 5%이며 이 금액은 반드시 바이어의 이름으로 된 은행구좌에 있음을 보여주어야 하며 나머지는 식구나 친지들로부터 기프트로 받을 수도 있다. 은행에 보여줘야 하는 여유돈에 대한 심사 규정은 일반적으로 월급을 받는 바이어는 페이먼트의 2개월 분이며 자영업을 하는 바이어는 더 많이 보여줘야 한다. 재산세를 임파운드 하려면 클로징 할 때에 미리 수개월 분을 적립해야 하는데 어느 달에 클로징을 하느냐에 따라서 적립해야 하는 액수가 달라지므로 미리 알아보고 준비해야 한다. ▷문의: (213)700-4849

2009-03-11

[머니 스토리] 융자 프로세싱 기간

셀러와 바이어가 합의한 에스크로 기간은 주택 매매계약서에 명시되며 계약이 성립된 날로부터 계약 이행을 마치고 에스크로를 끝내야 하는 매매 계약 기간을 말한다. 매매 계약이 성립되면 에스크로가 열리며 에스크로가 열리자마자 매매계약과 연관이 있는 에스크로 회사 융자 회사 타이틀 회사 감정회사 등의 모든 회사들이 각각의 일을 시작한다. 에스크로 회사에서 필요한 서류가 준비되고 타이틀 회사에 타이틀 조사가 신청된다. 융자 회사에서는 융자 프로세싱을 시작하는데 바이어의 크레딧을 조사하고 기본적인 융자 신청서를 작성하며 감정회사에 주택 감정서를 의뢰한다. 또 필요한 소득증명을 위하여 서류를 준비하며 직장증명서를 바이어의 직장에 신청하고 그리고 은행에 돈이 저금되어 있다는 증명을 위하여 잔고 증명서를 신청한다. 바이어의 주택 융자를 받기 위해 융자회사가 하는 일들 중에 가장 중요한 것은 일은 융자 은행의 심사기준에 따라 필요한 서류들을 준비하여 은행에 보내어 융자승인을 빠른 시간 안에 받는 것이다. 융자 신청서 크레딧 리포트 수입 증명 서류 매매 계약서 에스크로 서류 그리고 감정서를 함께 묶어서 융자 승인을 받기 위하여 은행으로 보낸다. 은행은 1차 서류를 받아서 기본적인 심사를 하고 바이어마다 각각 상황이 다르기 때문에 심사기준에 따라 추가로 필요한 서류를 요구하는 조건이 붙어있는 융자 승인서를 발행한다. 이 조건부 승인서에는 은행에서 요구하는 조건의 리스트가 단계별로 적혀있다. 융자 서류가 나오기 전에 필요한 서류 리스트와 융자가 펀딩되기 전에 필요한 조건으로 나뉘어서 자세하기 기입되어 있다. 조건부 승인서를 받으면 융자 번호가 나오므로 우선 이자를 정할 수 있다. 이자가 정해지고 은행에서 필요한 서류가 들어가면 융자 서류를 받을 수 있다. 은행에서 준비된 융자 서류는 에스크로 회사로 보내지고 에스크로 회사는 바이어가 사인할 수 있도록 필요한 다른 제반 에스크로 서류를 준비한다. 바이어가 사인하고 공증된 서류는 은행으로 다시 돌아가서 다시 재검토를 받게 된다. 이 기간 동안에 바이어 필요한 돈을 에스크로로 보내야 하고 주택 보험과 터마이트가 깨끗하게 처리되었다는 서류 등의 필요한 서류에 대한 은행의 검토가 끝나면 융자(돈)가 타이틀 회사로 송금되면서 펀딩이 끝난다. 그 다음 타이틀 회사에서 소유권 문서(Grant Deed)와 담보문서(Deed of Trust)를 등기함으로서 에스크로가 끝나게 된다. 은행에 융자 신청 서류를 보내놓고 승인이 나오기까지의 기간은 각 은행의 사정에 따라 다소 차이는 있으나 지금까지는 보통 2일에서 4일 사이에 승인을 받을 수 있었다. 그러나 요즈음은 컨트리 와이드와 웰스 파고를 비롯한 많은 은행들의 심사기간이 적어도 3주는 걸리고 있다. 심사기간이 오래 걸리면 융자를 받는 과정이 길어지게 되며 따라서 에스크로도 늦게 끝나게 된다. 특히 은행 차압 매물을 구입하거나 숏세일로 나온 주택을 구입하는 경우에는 정해진 에스크로 기간이 별로 넉넉하지 못한 경우가 많으며 에스크로 기간을 연장하는 것도 쉽지 않고 또 정해진 기간 안에 에스크로를 못 끝낼 경우에는 바이어에게 벌금을 물리는 경우도 허다하기 때문에 정해진 기간 안에 융자를 받아서 에스크로를 끝내는 것은 아주 중요하다. 따라서 우선 에스크로 기간을 좀 넉넉하게 잡는 것이 제일 좋다. 그리고 주택을 보러 다니기 전에 또는 계약하기 전에 융자 전문가와 상담하여 미리 사전 승인을 받아놓고 언제든지 융자를 받을 준비를 하는 것이 좋다. ▷문의: (213)700-4849

2009-03-04

[머니 스토리] 이자에 영향을 주는 요인들

융자 금액, 융자 목적, 주택 가격에 대한 융자의 비율 각 신청자의 크레딧 점수와 크레딧의 내용 증명할 수 있는 수입 주택의 종류와 사용목적 그리고 임파운드 계좌(Impound Account)의 유무는 주택 융자의 이자율에 영향을 미치는 요인들이다. 신청하는 융자 금액에 따라서 컨포밍 융자 하이 컨포밍 융자 그리고 점보 융자로 나누어져서 심사기준이 각각 달라지는 것과 주택 구입 융자인지 재융자인가에 따른 융자의 목적에 따른 은행의 심사기준은 지난주에 알아보았다. 주택을 구입하려는 바이어와 재융자가 필요한 현 주택 소유주들이 주택시장과 금융 시장의 변화에 따라서 새롭게 강화되는 심사기준을 이해하는 것은 아주 중요하다. 주택 가격에 대한 융자의 비율(Loan To Value)은 낮을 수록 좋다. 구입을 하는 경우 융자의 비율이 높으면 다운 페이가 적을 것을 의미한다. 만약 바이어가 10%를 다운 페이하면 융자의 비율은 90%이다. 10%를 다운 페이 할 경우에는 PMI 보험이 요구된다. 최근 PMI 보험 회사에서는 크레딧 점수가 720점 이하이면 PMI 보험을 들어주지 않는다. 그래서 크레딧 점수가 720점 미만이면 다운 페이가 10% 이상 요구된다. 재융자일 경우에도 융자의 비율이 90%가 넘으면 PMI가 반드시 요구된다. 예전에는 PMI 보험을 피하기 위하여 융자를 두 개로 나누는 피기백 프로그램 있었지만 지금은 융자를 두 개로 나눌 수 있는 프로그램은 없어졌으며 다운 페이가 20% 미만이면 무조건 PMI가 요구된다. 주택의 종류와 사용목적에 따라 가능한 융자의 비율이 달라진다. 주인이 거주하는 1유닛의 주택은 10%를 다운 페이하고 90%의 융자를 받을 수 있다. 물론 크레딧 점수가 720점이 넘고 충분한 수입을 보여주어야 한다. 주인이 거주하지 않는 1유닛의 주택은 기본적으로 20%의 다운페이가 요구된다. 주인이 1유닛에 거주하는 3유닛이나 4유닛을 구입할 때에 요구되는 융자의 비율은 75%이기 때문에 다운 페이를 25%는 해야 한다. 물론 풀 다큐먼트 프로그램이다. 주인이 거주하지 않는 1유닛의 주택과 세컨드 홈도 일반적으로 20%의 다운 페이가 요구된다. 그러나 많은 은행들이 25%를 요구하기도 한다. 재융자의 경우 주택 가격에 대한 융자의 비율은 이자와 프로그램을 바꾸는 재융자인지 또는 캐시 아웃(Cash Out)을 위한 재융자인지에 따라서 융자의 비율이 달라진다. 캐시 아웃 재융자의 경우는 융자만 바꾸는 재융자 보다 융자의 비율이 더욱 낮아진다. 1유닛의 주택인 경우는 캐시 아웃 재융자의 비율이 75%만 허용되는 프로그램이 대 부분이다. 주인이 거주하지 않는 3유닛이나 4유닛의 경우는 융자의 비율이 70%까지만 캐시 아웃 재융자가 허용된다. 이와 같이 주택의 종류와 융자의 비율은 밀접한 관계가 있다. 1유닛의 주택이라도 콘도미니엄의 경우에는 최근에 융자의 콘도미니엄 비용이 가산되어서 단독주택보다는 조금 높아졌다. 콘도미니엄을 구입할 때 다운페이가 25% 미만이면 즉 융자의 비율이 75%나 그 이상이면 0.75%의 비용이 가산되어 이자가 올라간다. 0.75%의 비용을 요즈음의 이자로 계산하면 0.5% 정도가 되는데 단독 주택보다 이자가 0.5%포인트 더 올라간다고 보면 된다. 재융자 경우도 마찬가지로 융자의 비율이 75%가 넘으면 콘도에 대한 융자의 가격이 적용된다. 이 콘도에 대한 비용은 크레딧 점수가 높아도 적용이 된다. 이 콘도의 비용은 최근에 생긴 새로운 것으로 이자에 큰 영향을 주는 요인이다. ▷문의: (213)700-4849 [email protected]

2009-02-25

[머니 스토리] 하이 컨포밍 융자

컨포밍 융자의 한도액인 41만7000달러가 넘으면 하이 밸런스 컨포밍 융자(High Balance Conforming Loan)라고 하며 이자가 컨포밍 융자 보다 높아지고 심사기준도 달라진다. 하이 밸런스 컨포밍 융자의 최고 한도액은 62만5500달러이지만 지역에 따라 다르다. 예를 들면 오렌지와 LA 카운티 지역은 62만5500달러이며 샌버나디노 카운티와 리버사이드 카운티는 41만7000달러 샌디에이고 카운티 지역은 54만6250달러 그리고 샌프란시스코 지역은 62만5500달러이다. 지역마다 다르게 책정된 하이 밸런스 융자 한도액은 주택도시개발국 웹사이트(www.hud.gov)에서 찾아 볼 수 있다. 위의 하이 컨포밍 융자 한도액은 단독주택 타운홈 그리고 콘도의 한 유닛 주택에 한해서 적용된다. 2유닛 이상의 주택은 컨포밍 융자의 한도액 자체가 높게 책정되어 있고 하와이 주의 경우는 더 높은 한도액이 책정되어 있다. 우선 하이 밸런스 컨포밍 융자를 받으려면 무조건 풀 다큐먼트 프로그램이다. 융자를 받을 수 있는 충분한 수입을 증명해야 하는데 세금 보고서나 월급을 받는 사람은 W-2와 월급 명세서로 증명해야 하며 예외는 없다. 총수입에 대한 빚의 비율도 예외가 적용되지 않는다. 특히 자영업을 하는 경우 세금보고를 한 액수에 따라서 융자를 받을 수 있는지가 정해지기 때문에 주택을 구입하거나 재융자를 할 계획이 있으면 세금보고를 신중하게 해야 한다. 컨포밍 융자의 이자율은 은행마다 다르기는 하지만 큰 차이를 보이지는 않는다. 그러나 하이 밸런스 컨포밍 융자의 이자율은 각 은행마다 심한 차이를 보이기도 한다. 하이 밸런스 컨포밍 융자의 경우 컨포밍 융자보다 0.25% 포인트가 높은 은행도 있지만 1.00% 포인트가 더 높은 은행도 있다. 많은 융자 은행들이 심사기준을 너무 높게 조정하기 때문에 하이 밸런스 컨포밍 융자를 꺼려하고 있는 것처럼 보이기도 한다. 2월 19일의 30년 고정 이자를 보면 은행에 따라서 5.5~6.75%까지 큰 폭으로 차이가 나고 있다. 신문이나 방송을 통해 발표되는 주택 이자율은 전국 평균이자율이며 모든 융자 신청자에게 적용되는 이자는 아니다. 주택 융자의 이자는 융자 금액 융자의 목적 주택 가격에 대한 융자의 비율 각 신청자의 크레딧 점수와 크레딧의 내용 증명할 수 있는 충분한 수입 주택의 종류와 사용 목적 그리고 임파운드 구좌의 유무에 따라 달라지기 때문에 각 신청자마다 똑같은 이자를 받을 수는 없다. 이자에 영향을 끼치는 요인마다 비용이 적용되는데 이것을 융자의 가격 또는 비용이라고 한다. 컨포밍 융자는 이자가 제일 낮은 카테고리로 들어가며 그 보다 높으면 하이 밸런스 융자로서 이자가 높아진다. 컨포밍 융자라도 융자금액이 10만달러 미만이면 융자금액이 너무 적어서 비용이 가산되어 이자가 높아진다. 융자의 목적은 주택을 구입하기 위한 융자와 재융자로 나눌 수 있으며 재융자는 그냥 이자와 프로그램만 바꾸는지(Rate and Term) 돈을 더 꺼내는 캐시아웃인지로 나누어서 캐시아웃 재융자이면 캐시아웃 비용이 가산되어서 이자가 올라간다. 일반적으로 융자 비율 60%를 기준으로 계산하는데 60% 이하이면 캐시아웃 비용이 없는 은행이 많고 융자의 비율이 60% 이상이면 비용이 가산되어 이자가 올라가는데 융자의 비율이 높아질수록 가산되는 비용도 높아진다. 그러나 하이 밸런스 컨포밍 융자의 경우는 융자의 비율에 관계없이 캐시아웃 융자이면 무조건 비용을 붙이는 은행이 많다. ▷문의: (213)700-4849

2009-02-18

[머니 스토리] 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧

주택의 에퀴티는 주택의 현 감정가에서 가지고 있는 모든 융자를 뺀 액수를 말한다. 주택의 가격이 올라가면 에퀴티도 많아지고 주택의 가격이 내려가면 에퀴티도 감소된다. 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC)은 주택의 에퀴티를 담보로 하여 받는 융자인데 다만 필요할 때 사용할 수 있게 라인의 형식으로 한도액이 설정되어 있다. 한도액 안에서 필요할 때 돈을 사용하고 또 갚아나가는 형식이라서 융자의 금액이 일정하게 정해진 것이 아니다. 에퀴티 라인의 이자는 변동이자이며 사용되는 변동지수는 프라임 이자(Prime Rate)이고 은행의 마진이 더해져서 이자가 정해진다. 참고로 지금의 프라임 이자는 3.25%이다. 은행의 마진은 신청자의 크레딧 점수와 수입 등의 자격요건과 주택의 감정가에 대한 융자의 비율에 따라서 달라진다. 라인의 일부를 사용하고 나면 매월 페이먼트를 지불해야 하는데 고지서에는 정해진 이자에 따른 이자금액만 청구된다. 원금을 갚아나가려면 이자 보다 많은 금액을 보내야 한다. ▷융자 비율 - 주택 시장의 침체로 주택의 가격이 현제하게 떨어짐에 따라 은행들은 에퀴티 융자에 대한 심사기준을 크게 강화하였다. 주택가격이 계속해서 떨어지고 있기 때문에 은행들은 특히 주택 가격에 대한 융자의 비율을 하향 조정했다. 융자의 비율은 각 은행에 따라서 조금씩 다르지만 대부분 융자의 비율을 70~75% 정도를 기준으로 하고 있다. 현재 가지고 있는 1차 융자가 있기 때문에 1차 융자의 밸런스와 에퀴티 라인을 합한 금액이 주택가격의 70~75%라는 의미이다. ▷수입 증명 - 에퀴티만 많이 있으면 라인을 받을 수 있던 예전과는 달리 모든 은행이 수입 증명을 요구하고 있다. 소유주가 벌고 있는 수입으로 모든 페이먼트를 할 수 있어야 하는데 모든 페이먼트란 가지고 있는 1차 융자의 페이먼트 재산세 보험 혹은 주택 관리비 매달 지불해야 하는 자동차 페이먼트나 크레딧 카드 페이먼트 그리고 에퀴티 라인 전액을 사용했을 경우의 페이먼트이다. 수입에 대한 빚의 비율은 은행에 따라 다소의 차이는 있으나 45~50%이다. ▷맥시멈 에퀴티 액수 - 에퀴티 라인의 한도액에 대한 최고 액수의 한계를 정해 놓은 은행도 있다. 은행의 심사기준에 의한 융자 비율 안에서 에퀴티가 아무리 많이 있어도 빌릴 수 있는 라인의 한도를 정한 것인데 예를 들면 워싱턴뮤추얼은 최고 한도액이 25만달러로 정해놓고 있다. ▷주택의 사용 목적 - 주인이 거주하는 주택은 에퀴티 라인을 받을 수 있다. 그러나 임대주택은 많은 은행이 에퀴티 라인을 열어주지 않는다. 여기서 임대 주택이란 임대를 하고 있는 단독주택은 물론 2유닛 3유닛 그리고 4유닛도 포함된다. 주인이 한 유닛에 거주하고 다른 유닛을 임대하고 있어도 마찬가지이다. 세컨드 홈도 에퀴티 라인을 받기가 어렵다. 이미 많은 은행들이 에퀴티 라인의 대상에서 임대용 주택과 세컨드 홈을 빼 버렸기 때문이다. ▷기타 비용 - 에퀴티 라인을 열면 매년 에퀴티 라인의 사용료를 내야 하는 은행들이 많아졌다. 주로 65~75달러정도인 사용료는 에퀴티 라인을 열어만 놓고 사용하지 않아도 청구된다. 크레딧 카드의 멤버십 수수료처럼 매년 적용된다. 그리고 에퀴티 라인을 열었다가 3년 안에 닫을 때에는 페널티가 가산되는데 은행에 따라 다소의 차이는 있지만 기간은 3년에서 5년 사이에 에퀴티 라인을 닫는 경우이며 비용은 300~500달러 선이다. ▷문의: (213)700-4849

2009-02-11

[머니 스토리] 재산세

매년 2월 1일부터 2기분 재산세를 내는 기간이 시작되며 마감일은 4월 10일이다. 부동산 재산세는 1기분과 2기분으로 나뉘어서 1년에 2번을 각 해당 카운티에 납부한다. 그리고 재산세 고지서는 1기분과 2기분의 고지서가 함께 매년 10월 말에 각 카운티의 세무국에서 부동산 소유주에게 발송된다. 2기분 재산세의 마감 날인 4월 10일까지 재산세가 납부되지 않으면 자동적으로 10%의 연체료와 10달러의 벌금이 함께 가산된다. 재산세를 월 융자 페이먼트와 함께 내는 경우는 융자 은행에서 재산세를 각 해당 카운티에 보내므로 걱정하지 않아도 된다. 그러나 보충 재산세는 따로 소유주가 내야 한다. 2기분 재산세는 매년 2월 1일부터 내는 기간이라서 2월 1일에서 4월 10일 사이에 주택을 구입하거나 재 융자를 하는 경우에는 반드시 재산세가 정리돼야 융자를 마치고 에스크로를 끝낼 수 있다. 주택 구입 융자의 경우는 에스크로가 이 기간 중에 끝나게 되면 클로징하는 날을 기준으로 셀러는 1월 1일에서 클로징 날까지의 재산세를 내고 바이어는 클로징 날부터 7월 1일까지의 재산세를 에스크로를 통해서 내야 한다. 이 때 정산되는 세금의 기준은 물론 셀러의 재산세를 기준으로 한다. 이때 바이어가 내는 재산세의 기준도 셀러의 재산세를 기준으로 했기 때문에 바이어는 나중에 보충 추가 재산세(Supplemental Property Taxes) 고지서를 받게 된다. 추가 재산세는 집을 사고 나서 한번만 책정되지만 고지서는 다른 액수로 여러 장이 올 수도 있다. 재융자를 하는 경우도 마찬가지로 재융자를 2월 1일에서 4월 10일 사이에 클로징을 하면 2기분의 재산세를 에스크로를 통해 납부해야 한다. 에스크로를 통해 내는 재산세는 타이틀 회사로 가서 타이틀 회사가 해당 카운티로 보내게 된다. 재융자를 하기 전에 현재의 융자 페이먼트에 재산세를 함께 내고 있는 경우에는 현재 융자 은행에서 아직 납부하지 않았으면 재융자를 담당하는 에스크로를 통해 먼저 납부하고 이제까지 매월 보낸 재산세는 나중에(약 3주 쯤 후에) 융자 은행으로부터 돌려받게 된다. 구입융자이든 재융자이든지 재산세를 납부한 증명이 필요하면 에스크로 회사에서 발행하는 클로징 서류(HUD-1)를 보면 된다. 그리고 필요하다면 시간이 좀 걸리기는 하지만 타이틀 회사를 통하여 각 카운티에 재산세를 납부한 체크의 사본을 받을 수도 있다. 주택구입 융자나 재융자를 할 때 항상 받는 질문 중에 하나가 재산세를 집 융자 페이먼트와 함께 내는 것과 1년에 두 번씩 따로 내는 것 중에 어느 것이 좋은지 하는 질문이다. 집 페이먼트와 함께 내는 것(Impound Account)과 따로내는 것 중에 어느 것이 좋은지는 주택 소유주의 선택이며 어느 한 쪽이 특별하게 이익이 되는 것은 아니다. 두 가지 모두 1년에 내는 액수는 똑 같기 때문에 매달 나눠서 내는 것이 편한지 아니면 1년에 두 번씩 목돈으로 내는 것이 좋은지의 차이일 뿐이다. 그러나 임파운드를 선택하면 클로징에 들어가는 액수가 달라진다. 클로징을 어느 달에 하는가에 따라서 차이는 있으나 몇개월 어치의 재산세를 미리 적립해야 하기 때문이다. 그리고 각 융자회사는 매달 소유주로부터 받은 재산세를 따로 에스크로 계좌(Escrow Account for Impound)에 모아두었다가 재산세를 내는 기간이 되면 부동산이 있는 해당 카운티로 보낸다. 그리고 규정으로 정해진 적립액수 이상의 돈이 모아지면 매년 1월에 주택 소유주에게 남는 돈을 환불한다. ▷문의: (213)700-4849

2009-02-04

[머니 스토리] 재융자와 재산세

재융자를 하는데 들어가는 비용의 내역은 주택을 구입할 때에 들어간 융자 비용의 내역과 거의 같다. 이 내역들을 크게 나누면 에스크로 회사에서 청구하는 비용들 타이틀 회사와 관련된 비용들 융자 은행에서 청구하는 서류 비용들 그리고 융자 회사(Mortgage Broker)에서 청구하는 비용이다. 그 이외에 비용은 아니지만 소유주로서 미리 내야하는 항목들은 재산세와 보험이다. 재융자를 신청할 때 예상되는 융자 비용의 명세서를 론 오피서로부터 받아 볼 수 있고 융자 서류를 사인할 때 에스크로 회사로부터 예상 비용 명세서를 받게 된다. 그리고 재융자가 끝나면 에스크로 회사로부터 융자 비용 명세서를 받는다. 이러한 명세서를 받을 때 마다 어떤 조항이 들어가 있는지를 검토해야 하며 모르는 비용이 있으면 항상 미리 설명을 듣는 것이 바람직하다. 매년 2월 1일부터 4월 10일까지는 2기분 재산세를 내는 기간이다. 이 기간 동안에 재융자를 하면 2기분 재산세도 함께 지불해야 한다. 예를 들어 매년 4월 초에 재산세를 지불하던 소유주가 2월에 재융자를 하면 재융자가 끝날 때에 재산세를 함께 지불해야 한다. 임파운드 계좌는 주택 융자 페이먼트에 재산세와 보험을 더하여 지불하는 것을 말한다. 1년분의 재산세를 12개월로 나눠 매달 1개월 분씩을 융자 페이먼트와 함께 지불하면 은행에서는 이를 임파운드 계좌에 따로 모았다가 1년에 2번씩 소유주를 대신해서 주택이 있는 해당 카운티에 지불하게 된다. 임파운드 계좌를 가지고 있는 거의 모든 은행들이 재산세의 마감일인 4월 10일 가까이 되어서 재산세를 지불하는 경향이 있기 때문에 소유주가 이 기간 동안에 재융자를 하면 에스크로를 통해 재산세를 먼저 지불해야 하며 이제까지 적립(임파운드)해 놓은 재산세는 재융자가 끝나고 나서 은행으로부터 환불받게 된다. 임파운드 계좌를 가지고 있는 융자은행이 재산세를 지불했다는 증명이 있으면 재산세를 따로 지불하지 않는다. 재융자를 할 때 은행에서 요구하는 조건 중에 하나가 주택 보험의 갱신일이 6개월 이상 남아있어야 한다는 것이다. 만약 갱신일이 6개월 미만으로 남아있으면 해당되는 보험료를 에스크로를 통해 지불해야 된다. 또는 보험회사에 직접 지불하는 방법도 있으나 대부분의 경우 시간상으로 급하기 때문에 에스크로를 통해 정산하는 경우가 많다. 보험료를 임파운드하고 있어서 이미 다음의 갱신되는 보험료를 미리 적립해 놓은 경우도 재산세와 마찬가지로 에스크로를 통해 미리 지불하고 나서 나중에 은행으로부터 환불을 받게 된다. 주택 관리비가 있는 콘도나 타운 홈 등은 관리비에 기본적인 주택보험이 들어있기 때문에 보험료가 임파운드 되지 않는다. 참고로 주택관리비에 포함되어 있는 기본적인 보험은 주택 안에 있는 개인 재산은 포함되지 않는다. 현재 가지고 있는 융자 페이먼트에 임파운드를 하지 않고 있다면 언제든지 임파운드를 은행에 요청할 수 있다. 다만 새로운 임파운드 계좌를 만들 때에는 얼마간의 적립금이 요구된다. 적립하는 금액은 어느 달에 임파운드 계좌를 만드느냐에 따라서 달라지는데 이것은 재산세를 내는 기간과 관계가 있다. 우리가 매달 지불하는 융자 페이먼트는 항상 1개월 뒤에 내고 있는 후불재이다. 지난 1월1일에 지불한 융자 페이먼트는 사실상 12월분이고 2월1일에 지불하는 융자 페이먼트는 1월분 페이먼트이다. 재융자가 1월 말에 끝나면 1월 1일에 지불한 페이먼트는 12월까지의 이자가 정산되었기 때문에 1월 한달의 이자가 지불돼야 한다. ▷문의: (213)700-4849

2009-01-28

[머니 스토리] 재융자

최근 내려간 주택 융자 이자율로 인하여 재융자 문의가 부쩍 늘어났다. 재융자는 말 그대로 가지고 있는 융자를 새 융자로 바꾸는(Replace) 융자이다. 주택 융자를 재융자하는 목적은 일반적으로 3가지로 꼽을 수 있는데 첫째는 높은 이자를 낮은 이자로 바꾸어서 매달 지불하는 페이먼트를 줄이는 것이고 둘째는 변동이자 프로그램을 낮은 고정이자로 바꾸어 이자가 변동할 수 있는 잠정적인 위험도를 줄이는 것이고 세 번째는 에퀴티를 사용할 수 있도록 캐시 아웃의 목적이다. 페이먼트를 줄이는 목적으로 재융자를 하려면 첫째 현재 가지고 있는 이자율보다 낮은 이자로 바꾸거나 또는 융자의 기간(Loan Term)을 늘여야 한다. 가지고 있는 이자가 6.5%인데 4.75%로 새 융자를 받으면 이자율의 차이만큼 페이먼트가 낮아진다. 융자의 기간을 늘인다는 것은 짧은 기간의 융자를 더 길게 한다는 의미이다. 예를 들어서 가지고 있는 15년 고정 융자의 페이먼트가 부담이 되면 30년 고정으로 바꾸는 것이다. 융자 상환기간이 더 길어지므로 매달 지불해야하는 페이먼트가 큰 폭으로 적어진다. 반대의 경우도 생각할 수 있다. 높은 이자의 30년 고정을 가지고 있는데 이자율이 많이 낮아졌기 15년 고정으로 바꾸면 현재와 비슷한 페이먼트로 상환기간을 반으로 줄일 수도 있다. 이자가 낮다고 무조건 재융자를 하는 것은 현명하지 못하다. 재융자를 함으로서 이익이 발생하는 지를 꼼꼼하게 계산해 보아야 한다. 특히 현재 15년 상환기간의 융자를 가지고 있으면서 이미 몇 년 동안 페이먼트를 한 주택 소유주들은 반드시 손익계산을 해보아야 한다. 먼저 현재 내고 있는 월 페이먼트에 남아있는 기간의 달수를 곱해서 나오는 총액수(A)를 계산해 놓는다. 그리고 낮은 이자로 다시 15년으로 재융자를 할 경우의 매달 페이먼트를 180개월(15년)로 곱한 총액수(B)를 계산하여 (A)와 (B)를 비교하면 된다. (A)의 액수가 (B) 보다 현저하게 많으면 재융자를 하는 것이 현명하지만 액수의 차이가 크게 없으면 재융자의 비용을 고려할 때 재융자는 이익이 되지 않는다. 변동 이자 프로그램(ARM)은 이자가 변하기 때문에 앞으로 이자가 올라갈 수 있는 잠재적인 위험도를 가지고 있다. 이 위험도를 줄이기 위해 이자가 낮을 때 고정이자로 바꾸는 것이 바람직하다. 특히 이자액수보다 적은 미니멈 페이먼트만 하고 있는 옵션 변동의 경우는 고정이자로 바꾸는 재융자를 하면 페이먼트의 큰 차이가 없이 원금과 이자를 함께 상환할 수 있다. 변동이자 프로그램이 가지고 있는 잠재적인 위험도를 없애는 목적이외에 실제로 페이먼트가 줄어드는 이익이 있는 지 알아보는 것도 중요하다. 새로 바꾸는 융자는 원금과 이자를 함께 내는 페이먼트이기 때문에 이자금액 부분만 계산하여 현재 지불하고 있는 이자금액과 비교해 보면 얼마나 이익이 되는지 알 수 있다. 노 코스트 재융자는 손님이 융자 비용을 지불하지 않기 때문에 이자로 조정이 되어서 제일 낮은 이자를 받을 수 없다. 일반적으로 융자 비용을 지불하고 제일 낮은 이자를 받는 것이 장기적으로 볼 때 훨씬 이익이 된다. 포인트는 오리지네이션 포인트와 디스카운트 포인트가 있다. 디스카운트 포인트는 이자를 시장의 시세보다 더욱 낮게 디스카운트 하는 비용이다. 1포인트는 1%와 동일하며 1포인트의 디스카운트 포인트는 0.25%의 이자를 낮출 수 있다. ▷문의: (213)700-4849 [email protected]

2009-01-21

[머니 스토리] 새해 융자 프로그램

모기지 시장의 위기로 다양하던 주택 융자 프로그램이 많이 없어졌다. 거의 모든 융자은행들의 프로그램과 심사기준이 비슷해 진 상황에서 주택을 구입하고자 하는 바이어들은 어떤 융자 프로그램이 있는지를 미리 이해하고 주택 구입 계획을 세우는 것이 바람직하다. 요즘 선호되는 프로그램은 역시 30년 고정 이자 프로그램이다. 그 이외에 변동 이자 프로그램과 이자만 지불하는 프로그램 등이 있다. 임대용 주택은 주택 가격에 대한 융자의 비율에 대한 심사기준이 다르며 또한 이자도 주인 거주용 단독주택보다는 훨씬 높다. 또한 융자 금액을 기준으로 41만7000달러까지의 컨포밍 융자 41만7001달러부터 62만5500달러까지를 높은 밸런스의 컨포밍 융자 그리고 융자금액 62만5500달러 이상을 점보 융자로 나눈다. 융자금액이 높아질수록 이자도 높아진다. 고정 이자 프로그램으로는 30년 고정 15년 고정 그리고 10년 고정도 있다. 고정 이자 프로그램은 정해진 상황기간동안 이자가 고정되며 정해진 이자로 계산된 원금과 이자의 페이먼트를 매달 은행에 지불하게 된다. 융자금액 30만달러를 예로 들면 30년 고정 이자율을 4.75%로 15년과 10년 고정을 각각 4.375%로 잡아서 계산을 해보면 30년 고정은 원금과 이자의 페이먼트가 1564.94달러이고 15년은 2275.86달러 그리고 10년 고정은 페이먼트가 3091.11달러가 된다. 요즘 변동이자 프로그램은 사실상 고정이자와 변동이자를 합친 프로그램이다. 예전처럼 1%로 시작하는 옵션 변동 프로그램은 거의 없고 3년 고정 5년 고정 그리고 7년 고정 프로그램들이 있다. 3년 고정 프로그램은 처음 3년 동안은 고정이자로 이자율과 페이먼트가 고정돼 변하지 않으며 매달 원금과 이자를 합한 페이먼트를 지불하는데 36번의 페이먼트를 하고 나면 변동이자 프로그램으로 변한다. 5년과 7년 고정도 마찬가지고 정해진 기간 동안은 이자가 고정된다. 예전에는 이러한 고정/변동 프로그램들이 30년 고정 프로그램보다 이자가 훨씬 낮았으나 요즘 이런 프로그램들이 2차 융자 시장에서 인기가 없어졌기 때문에 이자율은 30년 고정보다 훨씬 높다. 1월 9일 금요일의 이자를 예로 들면 30년 고정은 4.875% 3년 고정은 6.25% 5년 고정은 6.00% 그리고 7년 고정은 6.25%이다. 이자만 내는 프로그램으로는 역시 3년 5년 7년 고정 프로그램이 있다. 정해진 기간 동안만 이자가 고정되며 원금은 지불하지 않고 이자 액수만 매달 지불할 수 있는 프로그램이다. 이자만 지불하게 됨으로서 원금은 그대로 있게 된다. 정해진 기간이 지나면 이자가 변하는 변동 프로그램으로 바뀌어 진다. 각 프로그램의 변동지수의 변화에 따라 이자도 같이 움직인다. 지난 9일 이자율을 보면 3년 고정이 6.375% 5년이 6.125% 그리고 7년이 6.375%로 원금과 이자를 함께 지불하는 프로그램보다 이자율이 높지만 원금을 지불하지 않기 때문에 사실상의 페이먼트 액수는 더 적다. 그러나 이자만 내는 프로그램 역시 높아진 이자율로 인해 인기가 없다. 주택 융자 프로그램은 최근 경제 동향에 따라 프로그램의 변화가 많은 것은 물론 심사기준이 바뀌는 경우가 많다. 이자율은 융자를 신청하는 사람의 크레딧과 수입 등의 자격요건에 따라서 차이가 있으며 또 주택 가격에 대한 융자금액의 비율도 이자에 큰 영향을 미친다. 또한 주택의 종류와 사용 목적에 따라서 이자가 크게 다르기 때문에 미리 융자 상담을 통하여 자신이 받을 수 있는 이자의 범위를 알아보고 계획을 세워야 한다. ▷문의: (213)700-4849 [email protected]

2009-01-14

[머니 스토리] 크레딧 점수

오랫동안 가지고 있던 씨티은행 크레딧 카드 두 개가 지난달에 취소되었다. 이유는 너무 오래 사용하지 않았다는 것이다. 씨티은행뿐만 아니라 HSBC 은행 등 다른 크레딧 카드 회사들도 소비자가 오랫동안 사용되지 않는 카드 구좌들을 닫기 시작했다. 계속되는 경제침체로 인헤 크레딧 카드 회사들은 경비 절감을 위한 방법으로 소비자들이 오랫동안 사용하지 않는 크레딧 카드를 닫기 시작했다. 소비자들이 카드를 계속 사용하면 사용료 및 이자로 인하여 이익이 발생하지만 소비자들이 사용하지 않고 잠자고 있는 '동면카드'는 아무런 이익이 없으면서 카드 관리 및 유지비로 인해 은행이 손해를 보기 때문이다. 그러나 소비자의 입장에서 동면카드는 비상시 대비용 또는 예비용으로 가지고 있는 경우가 많기 때문에 갑자기 카드가 닫히면 중요한 소유권을 잃어버린 것 같이 당황스러워진다. 그뿐만 아니라 크레딧 점수가 내려가는 손해도 보게 된다. 크레딧은 짧은 시간에 쌓을 수 있는 것이 아니며 오랜 기간 동안 차곡차곡 쌓여지는 것이다. 그래서 크레딧 점수를 결정하는 중요한 요인 중에 세 번째로 중요한 것이 '크레딧을 쌓은 기간' 이다. 오래된 크레딧 카드는 크레딧을 쌓은 기간이 길어서 크레딧 점수에 많은 도움이 되고 있는데 은행이 강제로 닫아버리면 당연히 크레딧 점수가 내려간다. 그리고 취소된 크레딧 카드의 한도액 만큼의 구매 능력이 줄어들어서 또 점수에 손해를 보게 된다. 만약 오래가지고 있던 카드가 카드 회사에 의해 취소되면 전화해서 다시 살릴 수 있으므로 카드회사에 연락을 해 봐야 한다. 특히 최근에 닫힌 구좌는 다시 살리기 쉽다. 카드가 강제로 취소되지 않으려면 적어도 3~4개월에 한번씩 사용해야 한다. 크레딧 점수가 720점 이상이 되고 아주 많은 크레딧 구좌가 있는 경우에는 카드가 하나 취소되었다고 해도 점수에 손해가 그리 크지 않을 수도 있다. 그러나 크레딧 역사가 짧으면서 몇 개 안되는 카드를 가지고 있는 경우는 크레딧 점수를 유지 또는 높이기 위해 잠자는 카드를 가끔 사용하는 것은 아주 중요하다. 크레딧 카드를 많이 가지고 있으면 기록표를 만들어 놓는 것도 현명한 방법이다. 카드 이름 구좌 번호 갱신 날짜 크레딧 한도 액수 이자율 그리고 상담 전화번호 등을 기록해 놓으면 한 눈에 크레딧 카드의 상황을 볼 수 있어서 편리할 뿐만 아니라 카드를 잊어버리는 경우에도 당황하지 않고 바로 크레딧 카드 회사에 통보할 수 있다. 크레딧 점수를 내려가게 하는 요인 중에 하나는 새로운 크레딧 카드를 만드는 것이다. 우편물을 통해 수 없이 받는 사전 승인된 크레딧 카드에 현혹되거나 또는 '0%' 이자에 현혹되어서 새로운 크레딧 카드를 많이 만들면 점수가 아주 많이 내려간다. 짧은 시간 안에 많은 빚을 만들 가능성이 있기 때문이다. 그리고 크레딧 카드를 신청할 때마다 각 은행들은 신청자의 크레딧을 조사하게 되고 조사할 때마다 기록이 올라가서 크레딧 리포트에는 몇 번 조사했는지 까지도 나오게 된다. 매번 크레딧 조사가 될 때마다 더 많은 빚을 만들기 위한 시도로 보여서 점수가 내려가게 된다. 높은 크레딧 점수를 유지하려면 또는 크레딧 점수를 높이려면 페이먼트를 제 시간에 보내는 것이 제일 중요하다. 그리고 크레딧 카드 한도액을 전부 사용하면 점수가 많이 내려가기 때문에 한도액의 30%가 적당하나 50%를 넘지 않게 유지하는 것이 좋다. ▷문의: (213)700-4849

2009-01-07

[머니 스토리] 융자 조정

최근 융자 조정(Loan Modification)에 대한 문의가 늘어나고 있다. 융자 조정은 간단하게 설명하면 주택 소유주가 융자를 제공한 융자은행과 융자 조건들에 대하여 재협상을 하는 것이다. 이 재협상을 통해 이자율과 페이먼트를 줄이거나 경우에 따라서 융자금액까지 줄일 수 있다. 융자 은행은 현재 소유주가 가지고 있는 융자의 이자를 내려주거나 또는 융자금액을 줄여서 소유주가 현실적으로 감당할 수 있는 페이먼트가 되도록 조정해 줌으로서 소유주가 주택을 버리지(차압) 않고 주택에 거주할 수 있도록 해주는 프로그램이라고 할 수 있다. 융자 조정을 할 수 있는 대상은 우선적으로 경제적인 어려움을 격고 있는 주택 소유주들이다. 최근 경제 사정이 악화되어 융자 페이먼트를 지불하는데 어려움을 격고 있는 사람들이 우선이며 주인이 거주하고 있는 주택이 또한 우선이다. 그러나 경제적인 어려움을 격고 있는 모든 주택 소유주가 융자 조정을 받을 수 있는 것은 아니다. 은행의 서류 심사기준에 맞아야 하며 현재의 페이먼트를 지불하는 데는 형편이 어렵지만 조정을 하고 난 후에 줄어든 페이먼트는 충분히 감당할 수 있다고 증명돼야 한다. 융자 조정에 필요한 일반적인 서류는 다음과 같다. 최근 은행 구좌 스테이트먼트 2개월 분 1차와 2차 융자 스테이트먼트 최근 것 재산세 고지서 1년 분 2년 치 개인 세금보고서 운전 면허증과 소셜 시큐리티 카드 사본 그리고 경제적인 곤란에 대한 편지(Hardship Letter)가 필요하다. 페이먼트가 이미 연체되고 있는 경우의 조정도 가능하다. 만약 채무불이행 통지(Notice of Default)를 받은 경우 통지서 사본도 필요하다. 월급 이외의 자녀 양육비 이혼수당 혹은 생활 보조비 임대 수입 등의 수입도 인정받을 수 있으므로 여기에 대한 증빙서류를 준비해야 한다. 직장인의 경우는 2년 치의 W-2와 최근 한달 치의 월급 명세서가 필요하며 자영업의 경우는 1년 치의 손익 계산서가 필요하므로 미리 준비하는 것이 시간을 절약하는 방법이다. 주택 시장의 침체와 경기 침체로 인하여 주택 소유주들은 융자 페이먼트를 감당하기 어렵기 때문에 주택을 포기하는 경우가 많아서 차압률이 계속 높아지고 있는 상황이다. 은행이 융자 조정을 해주는 이유는 주택 차압을 줄여서 은행의 손실을 최소화 하는 것이다. 주택을 차압하게 되면 융자은행은 빌려준 돈을 돌려받지 못해 융자에 대한 이익이 없는 것은 물론 차압된 집을 도로 파는 과정에서 소요되는 시간과 비용으로 인하여 더 큰 손해를 보게 된다. 그래서 은행은 매달 들어오는 페이먼트가 적어지더라도 소유주가 주택에 거주하면서 페이먼트를 계속 지불할 수 있기를 바라는 것이다. 최근 많은 회사들이 융자 조정 대행을 광고하고 있다. 회사마다 수수료가 다르고 절차와 진행 기간이 다르기 때문에 대행 회사를 통하여 융자 조정을 하고자 하는 주택 소유주는 미리 잘 알아보고 결정해야한다. 그리고 거의 모든 회사들이 수수료를 선불로 요구하기 때문에 자세하게 알아보고 결정하는 것이 더욱 중요하다. 그 회사의 성공률이 얼마인지 이제까지 얼마나 많은 케이스를 했는지 전체 비용은 얼마인지 융자 조정이 안 될 경우 환불은 얼마까지 되는지 또 걸리는 시간은 어떤지 등을 알아보아야 한다. 반드시 기억해야 할 것은 아무도 융자 조정이 꼭 된다고 보장할 수 없으므로 과장된 광고에 현혹되지 않아야 한다. ▷문의: (213)700-4849 [email protected]

2008-12-17

[머니 스토리] 컨포밍 융자 이자율

컨포밍 융자의 이자가 내려갔다. 6%선이던 30년 고정 이자가 5% 중반대로 내려갔다. 그동안 재융자를 하려고 계획하던 주택 소유주들에게는 희소식이다. 현재 30년 고정이자 프로그램을 가지고 있지만 이자가 6% 중반을 넘으면 재융자를 해 볼만 하다. 또한 3년 이나 5년 고정기간이 끝나가는 경우는 재융자를 하기에 더욱 좋은 기회이다. 이자가 내려갔을 때 낮은 이자를 잡으려면 미리 융자 신청을 해 놓고 기다리는 것이 현명하다. 주택 융자 이자율은 매일 경제시장의 움직임에 따라 민감하고 변하기 때문에 하루에도 몇 번씩 변하는 경우도 있다. 따라서 융자신청을 미리 해 놓고 융자 은행으로부터 융자 번호를 받은 후에 이자를 모니터하는 것이 현명하다. 지난 6일은 하루에도 이자가 여러 번 바뀌었다. 컨트리 와이드를 예를 들면 모기지 홀세일 부서의 이자 게시판은 12월 6일 금요일 하루에도 이자의 변화를 4번이나 바꾸어 실었다. 아침에 이자가 조금 내려갔다가 오후에는 두 번이나 더 바뀌어 결국 아침에 시작한 이자로 도로 올라가는 변화가 있었다. 이자가 더 내려갈 것이라고 기대를 하고 기다리던 사람들보다 이자가 잠시 내려갔을 때 이자를 잠근 사람들은 올바른 결정을 한 셈이다. 일반적으로 실업률이 발표되는 날은 이자의 변화가 많은 날이다. 지난 6일은 11월 실업상태가 발표되는 날이었다. 보통 기대치보다 낮게 발표되면 모기지 이자는 내려가는데 이날은 실업상태가 기대치보다 낮았음에도 불구하고 이자는 크게 내려가지 않았다. 통례적으로 나쁜 경제 뉴스가 나오면 투자자들은 채권에 더 투자를 하기 때문에 따라서 모기지 이자율이 내려가게 된다. 그러나 심한 불경기와 높은 주택 차압율 그리고 나쁜 경제뉴스는 투자자들로 하여금 모기지 시장을 경계하게 되기 때문에 오히려 이자가 올라가는 경우를 많이 보게 된다. 낮은 이자로 재융자를 하면 매달 내는 융자 페이먼트가 낮아지는 장점도 있지만 만약 12월 31일 이전에 재융자를 끝내면 재융자를 하는데 들어간 일부 비용들에 대하여 내년초 세금보고시 세금 혜택을 받을 수 있다. 12월 6일 현재로 융자금액 41만7000달러까지 30년 고정 전국 평균 이자율은 5.756%였다. 물론 지역에 따라서 또 신청자의 자격여건에 따라서 다소의 차이는 있으나 모든 서류가 구비되어 있는 신청자의 경우는 전국 평균 이자 보다 훨씬 더 낮은 이자를 받을 수 있다. 융자금액 40만달러의 경우 이자를 5.75%로 적용시키면 원금과 이자를 포한한 융자 페이먼트는 매달 2334.29 달러가 된다. 현재 가지고 있는 융자금액을 재융자 한다면 이자율 5.75%를 기준으로 했을 때 페이먼트를 계산하는 방법은 매 10만달러 당 매달 583.57달러로 계산하면 된다. 이자를 결정할 때 이자의 유효기간도 매우 중요하다. 이자를 결정한 후에는 유효기간 안에 융자를 끝내어야 한다. 이자를 얼마나 오랫동안 잡아 놓느냐에 따라서 융자 비용이 달라지기 때문에 가장 짧은 기간으로 정하면 제일 낮은 이자를 잡을 수 있다. 반면에 유효기간을 길게 잡으면 제일 낮은 이자를 받을 수 없다. 은행에서 게시하는 유효기간은 주로 15일에서 30일이다. 30일을 기준으로 더 짧은 기간을 결정하면 낮은 이자를 받을 수 있다. 7일에서 12일 사이의 이자 유효기간을 게시하는 은행도 있다. 만약 이자를 잡아놓고 서류가 미비하여 이자의 유효기간을 연장을 해야 하는 경우는 연장비용을 내야 한다. ▷문의: (213)700-4849

2008-12-10

[머니 스토리] 컨포밍 융자 한도액

2008년 2월 13일 법으로 통과된 정부의 경기부양책에 의해 생겨난 점보 컨포밍 융자는 융자금액 41만7001 달러에서 72만9750달러사이의 융자를 낮은 이자로 받을 수 있도록 한 것이다. 이 점보 컨포밍 융자는 2008년 말 까지만 유효한 한정적인 조치였다. 부동산 업계에 있는 많은 사람들이 72만9750달러가 임시조치가 아닌 영구적인 컨포밍 융자 한도액으로 되기를 희망했지만 정부는 컨포밍 융자의 한도액을 지역별로 약간 조정하는데 그쳤다. 컨포밍 융자의 한도액은 정부가 보증하는 기관인 패니매와 프레디맥이 융자시장에서 사거나 보증하는 한도액을 말한다. 현재 컨포밍 융자의 한도액은 41만7000달러까지이며 이 한도액은 2006년도부터 지금까지 변하지 않았다. 11월 7일 연방주택국(FHA)은 새로운 2009년 컨포밍 융자한도액을 41만7000달러로 그대로 두고 지역에 따라서 62만5500달러까지 상향 조정한다고 발표했다. 이것은 대부분의 지역은 41만7000달러까지로 남아 있으며 주택 가격이 높은 지역에만 62만5500달러까지 상향 조정되며 각 지역의 조정된 한도액까지만 낮은 컨포밍 이자를 적용받을 수 있다는 것을 의미한다. 예를 들면 LA와 오렌지카운티 샌호제 샌프란시스코 지역의 한도액은 62만5500달러이지만 벤투라 카운티는 한도액이 59만8000달러이다. 샌디에이고 카운티는 54만6250달러 새크라멘토 지역은 47만4950달러이다. 이 새로운 지역별 한도액의 유효기간은 2009년 1월 1일부터 12월 31일까지다. 위와 같은 한도액은 단독 주택 콘도와 같은 1유닛 주택의 한도액이며 2~4유닛까지는 한도액이 각각 다르게 조정됐다. 62만5500달러까지 조정된 LA와 오렌지카운티의 예를 들면 2유닛의 한도액은 80만775달러 3유닛은 96만7950달러 그리고 4유닛은 120만2925달러로 종전보다 상향 조정되었지만 이 역시 2009년에만 유효하다. 한도액이 62만5500달러까지 선정된 지역은 미국 전체가 아닌 한정된 14개의 주와 워싱턴DC 뿐이다. 우선 캘리포니아 주는 10개의 카운티가 62만5500달러까지 상향 조정되었고 콜로라도 주는 6개의 카운티가 메릴랜드 주는 5개의 카운티 매사추세츠 주는 2개의 카운티 뉴욕 주는 10개의 카운티 뉴저지 주는 11개의 카운티 노스캐롤라이나 주는 3개의 카운티 펜실베이니아 주는 1개의 카운티 버지니아 주는 15개의 카운티 웨스트 버지니아 주는 1개의 카운티 와이오밍 주도 1개의 카운티가 선정됐다. 컨포밍 융자 한도액이 조금이라도 높게 조정된 주는 모두 19개 주이며 나머지 31개의 주는 컨포밍 융자 한도액이 41만7000달러 그대로 남아있다. 한편으로 알래스카 하와이 괌 그리고 버진 아일랜드는 62만5500달러에서 72만1050달러까지로 기준 한도액보다 훨씬 높게 책정되어 있다. 새로운 컨포밍 융자 한도액은 바이어들에게 얼마까지의 주택을 구입할 수 있는 구입가격의 기준이 되기도 한다. 각 바이어가 얼마의 다운 페이를 하느냐에 따라 차이는 있겠지만 41만7000달러인 지역은 20%를 다운 페이하고 주택을 구입하는 경우는 구입가격 52만1250달러까지 구입할 수 있다. 최고 한도액인 62만5500달러의 경우는 20%를 다운하면 주택가격 78만1875달러까지 구입할 수 있다. ▷문의: (213)700-4849

2008-12-03

[머니 스토리] 재산세 절약

재산세 회계연도는 매년 7월 1일부터 시작된다. 매년 7월 1일부터 12월 31일까지가 1기분이고 매년 1월 1일부터 6월 30일까지가 2기분이다. 1기분 재산세는 11월 1일부터 납부기간이 시작되며 마감일은 12월 10일이다. 그동안 부동산 가격이 많이 내려갔기 때문에 주택 소유주들은 재산세도 내려갈 것이라고 기대하고 있었는데 2008-2009년 재산세 고지서를 받아 본 소유주들은 지난해 보다 재산세가 더 많이 나왔거나 또는 내려가지 않고 비슷하게 나왔다는 분들이 많다. 책정된 재산세가 부당하게 많다고 생각이 되어도 이미 받은 고지서는 12월 10일까지 1기분 재산세는 납부해야 한다. 부동산 가격이 내려갔기 때문에 재산세를 낮추는 신청을 할 수 있는데 마감일은 12월 30일까지다. 재산세 감면 신청서는 각 해당 재산세산정국에서 직접 또는 웹사이트에서 구할 수 있다. 신청서에는 소유주의 이름 파설 번호 주소 구입한 날짜와 구입가격을 기입해야 하며 또 주택 가격이 내려갔다는 것을 증명하기 위해 자신의 주택과 비슷한 주택들이 팔린 기록을 찾아서 제출해야 한다. 부동산 가격이 하락해서 재산세를 내려달라는 신청은 주거용 주택뿐만 아니라 모든 부동산에 해당된다. 팔린 기록을 찾는 기준은 우선 자신의 주택과 비교할 수 있는 비슷한 규모 및 구조의 주택이라야 한다. 즉 단독 주택은 단독 주택과 비교하고 콘도는 콘도와 비교해야 한다. 비교하는 주택이 비슷한 지역에 있어야 한다. 또한 비교하는 주택이 비슷한 크기라야 하며 반드시 같은 조닝이라야 한다. 또 방과 화장실의 숫자가 비슷해야 하며 지은 연도와 주택의 상태도 비슷해야 한다. 이러한 기록들은 해당 카운티 재산세산정국(Assessor District Office)에서 구할 수도 있고 부동산 웹사이트에서 구할 수 있으며 또 부동산 에이전트에게 도움을 받을 수 있다. LA 카운티와 리버사이드 카운티의 신청서는 2개의 팔린 기록을 기입해야 하고 오렌지카운티는 3개의 팔린 기록을 명시하도록 되어있고 샌버나디노와 벤추라 카운티는 신청서에 팔린 기록을 기입할 자리는 없지만 별도로 첨부할 수 있다. LA 카운티의 경우 팔린 기록들은 그 해의 1월 1일에서 3월 31일까지의 기록이어야 한다고 명시되어 있으므로 각 카운티마다 팔린 기간의 제한에 대해 잘 알아보아야 한다. 신청서를 접수한 각 카운티 재산세산정국은 카운티 감정사가 모든 기록을 확인한 후에 반영되는데 과세된 평가 가격보다 주택의 가격이 낮으면 재산세가 하향 조정되며 새로 조정된 재산세는 재산세 명세서에 명시된다. 그러나 주택의 시가가 재산세에 명시된 과세 평가 가격보다 높게 나와도 재산세가 올라가지 않는다. 현 시세가 과세 평가 가격보다 낮게 나오는 경우만 변경 조정된다. 카운티 재산세산정국에서 결정한 과세평가 결과에 동의할 수 없으면 과세평가 이의조정 위원회(Assessment Appeals Board)에 어필할 수 있는데 이의조정 신청시간은 매년 7월 2일부터 11월 31일까지다. 이 밖에 재산세를 절약할 수 있는 방법은 소유주 재산세 공제 퇴역 군인에 대한 공제 불구가 된 군인에 대한 공제 교회나 학교 미술관 등의 특별기관에 대한 공제 빌더에 대한 특별 공제 불이나 홍수 등의 재난으로 피해를 입은 경우의 공제 부자간의 상속이나 조손간의 상속시의 공제 그리고 55세 이상의 노년층들을 위한 공제 등이 있다. ▷문의: (213)700-4849

2008-11-19

[머니 스토리] 경제위기 원인

이제는 까마득히 먼 옛날 얘기처럼 느껴지지만 2년전만 해도 주택은 든든한 저금통장과 같은 존재였었다. 자고 일어나면 오르는 집값은 노후의 은퇴생활을 풍족하게 만들어 줄 연금이었고 서류만 내면 척척나오는 에퀴티 론 이나 라인 오브 크레딧은 내 품안의 지갑같아서 언제든지 필요한 돈을 꺼내어 쓸 수 있었다. 그런데 어느날 갑자기 이름도 생소한 서브프라임 어쩌구하는 사건이 일어나더니 내놓기가 무섭게 팔리던 집들이 더 이상 팔리지 않는 심상치않은 조짐이 보이기 시작했다. 그러자 거래량은 갑자기 떨어졌고 내놓는 집의 숫자는 점점 늘어나고 결국 어떤 동네는 값이 떨어진다는 불길한 소식이 들려오고야 말았다. 이때만 해도 그동안 너무 많이 올랐으니까 진정을 하는구나 정도로 생각했던 사람들이 훨씬 많았고 얼마 안 있으면 또 올라가겠지라는 기대가 훨씬 많았던 것 같다. 하지만 세상일이 언제 뜻대로 되던가. 여기저기서 모기지가 연체되는 집들이 늘어난다 차압이 늘어난다 하는 불길한 소식이 들려오더니 집값이 떨어진다는 뉴스가 거의 매달 신문 방송을 장식하기 시작했다. 그때서야 '이게 심각한 사건이구나' 하는 인식이 사람들 사이에 번져가게 되었다. 그래도 한편으로는 모기지 상한선을 늘린다 차압 대상자 구제책이 나온다 등의 대책이 나와서 이제는 진정이 되겠지라는 기대를 하고 있었는데 갑자기 엉뚱하게 월스트리트에서 한 투자은행이 망했다는 소식이 전국을 강타했다. 경기가 좋을 때는 돈을 쓰라고 열심히 권하던 은행들이 언제 그랬냐는 듯이 문을 닫아 걸었고 그러지 않아도 까다로와진 대출조건으로 인해서 집 사기가 어려워졌다. 그런데 집을 사는 대출만 안해주는게 아니라 당장 사업을 꾸려나가야 하는데 필요한 돈도 대출을 안해주고 있던 라인 오브 크레딧도 걷어들인다고 하고 돈이 안 도니 장사도 안되고 '어어…' 하는 사이에 이 사태가 내 일상 안으로 들어와 버린것이다. 게다가 안전의 대명사라고 생각했던 은행들이 파산을 한다 그러고 꽤 유명한 투자은행들이 며칠 상관으로 부도가 나거나 다른 은행에 팔려 버리고 세계 제일 규모의 보험회사가 파산 직전에 정부 구제 금융으로 살아나고 정말 아침에 신문보기가 겁나는 날들이 이어지는 것이다. 그러니 은퇴할 때를 대비해서 넣어놓은 주식관련 상품들은 숨가쁘게 추락하는 주가에 따라 액수가 줄어들고 은퇴용으로 생각했던 집값은 계속 떨어지고 언론에서는 1929년 대공황 이후로 가장 최악의 경제 위기라고 매일 써대고 '이제 미국이 망하나보다' 하는 생각에 까지 미치게 되니 어안이 벙벙하고 도대체 무슨일이 일어난 걸까 하는 탄식이 저절로 나오게 됐다. 무슨일이 일어난 걸까? 세계에서 가장 우수한 인재들이 모여 전세계의 경제를 좌지우지하던 윌스트리트가 저렇게 힘한번 못써보고 주저앉다니 어떻게 된 일일까? 인구가 증가하고 경제가 발전하기 때문에 계속 올라갈거라던 집값이 지난 2년 사이에 20~30%씩 떨어지다니 무슨 일일까? 돈이 넘쳐나서 모두 부자가 될 것 같았는데 이제는 새 대통령 당선자가 경제난을 타개하는 것이 최우선이라고 하면서 그것도 길고 힘든 여정이 될 것이라고 말을 하니 왜 이런일이 이렇게 짧은 시간동안에 벌어진 것일까? 모두들 말을 한다. 시작은 주택시장에서 였다고. 그래서 한번 되짚어 보기로 하자. 왜 이런일이 일어났고 여기서 우리가 배울것이 있는지 있다면 무언지. 그리고 이를 통해서 앞으로 어떤 일들이 일어날 것인지 한번 추측을 해보기로 하자. ▷문의: (310)776-7164 [email protected]

2008-11-19

[머니 스토리] 옵션 변동 모기지

옵션 변동(Option ARM) 융자 프로그램은 대개 1%의 이자로 계산된 미니멈 페이먼트가 낮기 때문에 선호된 융자 프로그램이자만 실제로 적용되는 이자는 훨씬 높기 때문에 계속 미니멈 페이먼트만 하면 원금이 늘어난다. 옵션 변동 융자 프로그램은 매달 4가지 페이먼트 중에서 하나를 선택할 수 있는데 제일 적은 액수가 미니멈 페이먼트이고 두번째 옵션이 이자만 내는 것이고 세번째 옵션은 30년 기준으로 원금과 이자를 같이 지불하는 것이며 네번째 옵션은 15년을 기준으로 원금과 이자를 지불하는 것이다. 각 개인의 융자 자격요건에 따라서 프로그램마다 차이는 있겠으나 현재 적용되는 이자의 범위는 5.875~6.60% 이다. 첫번째 미니멈 페이먼트만 계속하면 이자보다 모자라는 부분이 원금으로 더해지는데 원금으로 가산되는 금액은 이자만 지불하는 페이먼트에서 미니멈 페이먼트의 액수를 뺀 것이다. 첫번째 페이먼트인 미니멈 페이먼트의 계산은 현재 적용되는 이자와 상관이 없는 액수이다. 예를 들어보면 처음에 융자를 받은 금액이 33만1200 달러였다면 시작하는 이자율 1%를 적용한 페이먼트는 1065.27 달러이다. 첫달에만 1%의 이자로 원금이 줄어든다. 첫달만 보너스 달이라고 생각하면 된다. 두번째 달부터는 1065.27달러가 미니멈 페이먼트가 되는데 12개월까지 미니멈 페이먼트는 같은 액수이다. 13개월부터는 미니멈 페이먼트에 7.5%가 인상되어서 78.90달러가 늘어난 1145.17달러가 미니멈 페이먼트가 되며 24개월까지 같은 액수이다. 25개월째의 페이먼트는 다시 7.5 %가 인상되어서 1231.05달러가 미니멈 페이먼트이며 36개월까지 같은 액수이다. 이와 같이 매 12개월마다 이자가 아닌 미니멈 페이먼트를 기준으로 7.5% 인상이 된다. 주인이 주거하는 주택이 아닌 임대용 주택을 옵션 변동프로그램으로 융자를 했다면 시작하는 이자가 1%가 아니며 1.25~1.50%로 미니멈 페이먼트가 계산된다. 미니멈 페이먼트와 이자만 내는 페이먼트가 다른 이유는 실제로 적용되는 이자가 다르기 때문이다. 옵션 변동프로그램에서 실제로 적용되는 이자는 정해진 변동지수에 마진을 더한 것이다. 옵션 변동프로그램에 가장 많이 보는 변동지수(인덱스)는 MTA(Monthly Treasury Average) 인데 매달 변하는 것 3개월 마다 변하는 것 등 다양하다. 현재 가지고 있는 옵션 변동 프로그램의 변동지수는 노트에 나와 있다. 만약에 변동지수가 매달 변하는 것이면 이자도 매달 바뀌며 변동지수가 3개월에 한 번씩 변하는 것이면 적용되는 이자도 3개월에 한 번씩 변한다. 같은 융자금액으로 예를 들어보면 실제로 적용되는 이자가 5.875% 이면 이자만 내는 금액은 1621.50 달러이다. 미니멈 페이먼트인 1065.27 달러를 지불하면 차액인 556.23달러가 원금으로 가산되어 네거티브 융자가 된다. 계속해서 액수가 제일 적은 미니멈 페이먼트만 지불하면 매달 원금이 늘어나서 적용되는 이자가 같다고 할지라도 그 다음 달의 이자금액은 늘어나게 된다. 계속해서 액수가 적은 미니멈 페이먼트만 하면 원금이 계속 늘어나게 되고 현재 원금이 처음에 융자한 금액의 115%까지 늘어나면 은행에서는 더 이상 미니멈 페이먼트를 받지 않으며 페이먼트를 재조정하게 된다. 융자 프로그램에 따라 원금이 110%까지 올라가면 페이먼트가 재조정되는 경우도 있다. 이것을 최고 융자 한도액이라고 하며 이 한도 기준치는 역시 노트에 나와 있다. ▷문의: (213)700-4849

2008-11-12

[머니 스토리] 변동이자 프로그램

2004년에서 2005년 사이에 주택 융자를 받은 사람들은 5년 고정 이자프로그램이나 1%의 이자로 시작하는 옵션 변동 프로그램을 선택한 경우가 많다. 5년 고정 프로그램은 5년 동안 정해진 이자로 고정되어 있다가 60개월(5년)이 지나면 변동이자로 바뀌는 프로그램이다. 원금과 이자를 같이 지불하거나 또는 이자만 지불하는 프로그램도 마찬가지이다. 고정기간이 끝날 때가 다가옴에 따라 많은 주택소유주들은 재융자를 알아보고 있다. 그러나 이자가 변동으로 바뀐다고 해서 반드시 나쁜 것이 아니며 또 반드시 재융자를 해야 하는 것도 아니다. 다만 자신이 가지고 있는 융자를 잘 이해하는 것이 우선이며 그 다음에 재융자를 고려하는 것이 맞는 순서일 것 같다. 먼저 주택 융자를 받을 때 받은 융자서류 사본을 꺼내보아야 할 때이다. 찾아야 할 서류는 변동이자 노트(Adjustable Rate Note)와 변동이자에 관한 첨부서류(Adjustable Rate Note Rider 혹은 Addendum) 이다. 노트에 나와 있는 정보는 융자금액 이자 기간 매달 지불해야 하는 페이먼트의 액수 이자가 바뀌는 날짜 인덱스 마진 이자가 오르고 내리는 폭의 한도를 정해놓은 캡(Cap) 그리고 조기 상환 페널티 등의 정보를 볼 수 있다. 그리고 첨부서류에는 고정기간이 끝나고 나서 이자가 어떻게 변하는 지를 한번 더 자세히 설명되어 있다. 변동이자의 이자 계산은 인덱스에 마진을 더하면 된다. 인덱스는 변동지수를 말한다. 노트의 인덱스 란을 보면 '리보(LIBOR)' 또는 'Treasury Bill(T-Bill)' 이라고 변동지수의 이름이 명시되어 있다. 리보는 기간에 따라 1개월 3개월 6개월 그리고 1 년으로 나누어지며 6개월과 1년 리보가 변동지수로 가장 많이 사용된다. 변동지수가 3개월 리보면 이자는 3개월 마다 변동하고 6개월은 6개월마다 변동하며 1년 리보는 1년에 한 번씩 변동한다. 그리고 마진은 각 프로그램마다 다른데 범위가 2.25~3.75 사이가 많다. 한 번 정해진 마진은 바뀌지 않으며 변동지수는 경제동향에 따라 변동한다. 우선 변동지수와 마진을 정확하게 알고 나면 현재 가지고 있는 이자와 비교해 차이를 계산할 수 있다. 요즘 은행에서 계산하는 1년 리보 변동지수는 3.3 정도인데 만약에 마진이 2.75면 적용되는 이자는 변동지수에 마진을 더한 6.05%가 된다. 만약 티 빌(T-Bill)을 변동지수로 가지고 있으면 현재 1년 기간의 티 빌은 1.66 정도이다. 그 외에 변동이자 프로그램에 사용되는 인덱스들은 CMT(Constant Maturity Treasuries) MTA(12 month Treasury Average) CODI(Certificate of Deposit Index) CD(Certificate of Deposit) 그리고 Prime Rate(Bank Prime Loan) 들이 있다. 이와 같이 현재 변동이자 프로그램을 가지고 있다고 해서 무조건 재융자를 해야 하는 것은 아니다. 사람들은 변동이란 말 자체를 안정 또는 안심과 반대로 생각하게 되어 변동이자는 '불안정한 것'으로 생각하고 변하지 않고 안심할 수 있는 고정 이자를 선호하는 경향이 많은 것 같다. 그러나 재융자는 철저히 계산해 이익이 되는 경우에만 해야 한다. 월 페이먼트가 내려가는 것만 생각하지 말고 장기적으로도 이익이 되는지를 계산해 봐야 한다. ▷문의: (213)700-4849

2008-11-05

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