[머니 스토리] 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧

캐티 김/파이낸스 프로 대표

주택의 에퀴티는 주택의 현 감정가에서 가지고 있는 모든 융자를 뺀 액수를 말한다. 주택의 가격이 올라가면 에퀴티도 많아지고 주택의 가격이 내려가면 에퀴티도 감소된다.

홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC)은 주택의 에퀴티를 담보로 하여 받는 융자인데 다만 필요할 때 사용할 수 있게 라인의 형식으로 한도액이 설정되어 있다. 한도액 안에서 필요할 때 돈을 사용하고 또 갚아나가는 형식이라서 융자의 금액이 일정하게 정해진 것이 아니다.

에퀴티 라인의 이자는 변동이자이며 사용되는 변동지수는 프라임 이자(Prime Rate)이고 은행의 마진이 더해져서 이자가 정해진다. 참고로 지금의 프라임 이자는 3.25%이다.

은행의 마진은 신청자의 크레딧 점수와 수입 등의 자격요건과 주택의 감정가에 대한 융자의 비율에 따라서 달라진다. 라인의 일부를 사용하고 나면 매월 페이먼트를 지불해야 하는데 고지서에는 정해진 이자에 따른 이자금액만 청구된다. 원금을 갚아나가려면 이자 보다 많은 금액을 보내야 한다.

▷융자 비율 - 주택 시장의 침체로 주택의 가격이 현제하게 떨어짐에 따라 은행들은 에퀴티 융자에 대한 심사기준을 크게 강화하였다.

주택가격이 계속해서 떨어지고 있기 때문에 은행들은 특히 주택 가격에 대한 융자의 비율을 하향 조정했다. 융자의 비율은 각 은행에 따라서 조금씩 다르지만 대부분 융자의 비율을 70~75% 정도를 기준으로 하고 있다.

현재 가지고 있는 1차 융자가 있기 때문에 1차 융자의 밸런스와 에퀴티 라인을 합한 금액이 주택가격의 70~75%라는 의미이다.

▷수입 증명 - 에퀴티만 많이 있으면 라인을 받을 수 있던 예전과는 달리 모든 은행이 수입 증명을 요구하고 있다. 소유주가 벌고 있는 수입으로 모든 페이먼트를 할 수 있어야 하는데 모든 페이먼트란 가지고 있는 1차 융자의 페이먼트 재산세 보험 혹은 주택 관리비 매달 지불해야 하는 자동차 페이먼트나 크레딧 카드 페이먼트 그리고 에퀴티 라인 전액을 사용했을 경우의 페이먼트이다. 수입에 대한 빚의 비율은 은행에 따라 다소의 차이는 있으나 45~50%이다.

▷맥시멈 에퀴티 액수 - 에퀴티 라인의 한도액에 대한 최고 액수의 한계를 정해 놓은 은행도 있다. 은행의 심사기준에 의한 융자 비율 안에서 에퀴티가 아무리 많이 있어도 빌릴 수 있는 라인의 한도를 정한 것인데 예를 들면 워싱턴뮤추얼은 최고 한도액이 25만달러로 정해놓고 있다.

▷주택의 사용 목적 - 주인이 거주하는 주택은 에퀴티 라인을 받을 수 있다. 그러나 임대주택은 많은 은행이 에퀴티 라인을 열어주지 않는다.

여기서 임대 주택이란 임대를 하고 있는 단독주택은 물론 2유닛 3유닛 그리고 4유닛도 포함된다. 주인이 한 유닛에 거주하고 다른 유닛을 임대하고 있어도 마찬가지이다. 세컨드 홈도 에퀴티 라인을 받기가 어렵다. 이미 많은 은행들이 에퀴티 라인의 대상에서 임대용 주택과 세컨드 홈을 빼 버렸기 때문이다.

▷기타 비용 - 에퀴티 라인을 열면 매년 에퀴티 라인의 사용료를 내야 하는 은행들이 많아졌다. 주로 65~75달러정도인 사용료는 에퀴티 라인을 열어만 놓고 사용하지 않아도 청구된다. 크레딧 카드의 멤버십 수수료처럼 매년 적용된다.

그리고 에퀴티 라인을 열었다가 3년 안에 닫을 때에는 페널티가 가산되는데 은행에 따라 다소의 차이는 있지만 기간은 3년에서 5년 사이에 에퀴티 라인을 닫는 경우이며 비용은 300~500달러 선이다.

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