[머니 스토리] 변동이자 프로그램

캐티 김/파이낸스 프로 대표

2004년에서 2005년 사이에 주택 융자를 받은 사람들은 5년 고정 이자프로그램이나 1%의 이자로 시작하는 옵션 변동 프로그램을 선택한 경우가 많다. 5년 고정 프로그램은 5년 동안 정해진 이자로 고정되어 있다가 60개월(5년)이 지나면 변동이자로 바뀌는 프로그램이다.

원금과 이자를 같이 지불하거나 또는 이자만 지불하는 프로그램도 마찬가지이다. 고정기간이 끝날 때가 다가옴에 따라 많은 주택소유주들은 재융자를 알아보고 있다.

그러나 이자가 변동으로 바뀐다고 해서 반드시 나쁜 것이 아니며 또 반드시 재융자를 해야 하는 것도 아니다. 다만 자신이 가지고 있는 융자를 잘 이해하는 것이 우선이며 그 다음에 재융자를 고려하는 것이 맞는 순서일 것 같다.

먼저 주택 융자를 받을 때 받은 융자서류 사본을 꺼내보아야 할 때이다. 찾아야 할 서류는 변동이자 노트(Adjustable Rate Note)와 변동이자에 관한 첨부서류(Adjustable Rate Note Rider 혹은 Addendum) 이다.

노트에 나와 있는 정보는 융자금액 이자 기간 매달 지불해야 하는 페이먼트의 액수 이자가 바뀌는 날짜 인덱스 마진 이자가 오르고 내리는 폭의 한도를 정해놓은 캡(Cap) 그리고 조기 상환 페널티 등의 정보를 볼 수 있다.

그리고 첨부서류에는 고정기간이 끝나고 나서 이자가 어떻게 변하는 지를 한번 더 자세히 설명되어 있다.

변동이자의 이자 계산은 인덱스에 마진을 더하면 된다. 인덱스는 변동지수를 말한다. 노트의 인덱스 란을 보면 '리보(LIBOR)' 또는 'Treasury Bill(T-Bill)' 이라고 변동지수의 이름이 명시되어 있다.

리보는 기간에 따라 1개월 3개월 6개월 그리고 1 년으로 나누어지며 6개월과 1년 리보가 변동지수로 가장 많이 사용된다.

변동지수가 3개월 리보면 이자는 3개월 마다 변동하고 6개월은 6개월마다 변동하며 1년 리보는 1년에 한 번씩 변동한다. 그리고 마진은 각 프로그램마다 다른데 범위가 2.25~3.75 사이가 많다. 한 번 정해진 마진은 바뀌지 않으며 변동지수는 경제동향에 따라 변동한다.

우선 변동지수와 마진을 정확하게 알고 나면 현재 가지고 있는 이자와 비교해 차이를 계산할 수 있다.

요즘 은행에서 계산하는 1년 리보 변동지수는 3.3 정도인데 만약에 마진이 2.75면 적용되는 이자는 변동지수에 마진을 더한 6.05%가 된다. 만약 티 빌(T-Bill)을 변동지수로 가지고 있으면 현재 1년 기간의 티 빌은 1.66 정도이다.

그 외에 변동이자 프로그램에 사용되는 인덱스들은 CMT(Constant Maturity Treasuries) MTA(12 month Treasury Average) CODI(Certificate of Deposit Index) CD(Certificate of Deposit) 그리고 Prime Rate(Bank Prime Loan) 들이 있다.

이와 같이 현재 변동이자 프로그램을 가지고 있다고 해서 무조건 재융자를 해야 하는 것은 아니다.

사람들은 변동이란 말 자체를 안정 또는 안심과 반대로 생각하게 되어 변동이자는 '불안정한 것'으로 생각하고 변하지 않고 안심할 수 있는 고정 이자를 선호하는 경향이 많은 것 같다.

그러나 재융자는 철저히 계산해 이익이 되는 경우에만 해야 한다. 월 페이먼트가 내려가는 것만 생각하지 말고 장기적으로도 이익이 되는지를 계산해 봐야 한다.

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