[머니 스토리] 재융자

캐티 김/파이낸스 프로 대표

최근 내려간 주택 융자 이자율로 인하여 재융자 문의가 부쩍 늘어났다. 재융자는 말 그대로 가지고 있는 융자를 새 융자로 바꾸는(Replace) 융자이다.

주택 융자를 재융자하는 목적은 일반적으로 3가지로 꼽을 수 있는데 첫째는 높은 이자를 낮은 이자로 바꾸어서 매달 지불하는 페이먼트를 줄이는 것이고 둘째는 변동이자 프로그램을 낮은 고정이자로 바꾸어 이자가 변동할 수 있는 잠정적인 위험도를 줄이는 것이고 세 번째는 에퀴티를 사용할 수 있도록 캐시 아웃의 목적이다.

페이먼트를 줄이는 목적으로 재융자를 하려면 첫째 현재 가지고 있는 이자율보다 낮은 이자로 바꾸거나 또는 융자의 기간(Loan Term)을 늘여야 한다. 가지고 있는 이자가 6.5%인데 4.75%로 새 융자를 받으면 이자율의 차이만큼 페이먼트가 낮아진다.

융자의 기간을 늘인다는 것은 짧은 기간의 융자를 더 길게 한다는 의미이다. 예를 들어서 가지고 있는 15년 고정 융자의 페이먼트가 부담이 되면 30년 고정으로 바꾸는 것이다.

융자 상환기간이 더 길어지므로 매달 지불해야하는 페이먼트가 큰 폭으로 적어진다. 반대의 경우도 생각할 수 있다. 높은 이자의 30년 고정을 가지고 있는데 이자율이 많이 낮아졌기 15년 고정으로 바꾸면 현재와 비슷한 페이먼트로 상환기간을 반으로 줄일 수도 있다.

이자가 낮다고 무조건 재융자를 하는 것은 현명하지 못하다. 재융자를 함으로서 이익이 발생하는 지를 꼼꼼하게 계산해 보아야 한다. 특히 현재 15년 상환기간의 융자를 가지고 있으면서 이미 몇 년 동안 페이먼트를 한 주택 소유주들은 반드시 손익계산을 해보아야 한다.

먼저 현재 내고 있는 월 페이먼트에 남아있는 기간의 달수를 곱해서 나오는 총액수(A)를 계산해 놓는다. 그리고 낮은 이자로 다시 15년으로 재융자를 할 경우의 매달 페이먼트를 180개월(15년)로 곱한 총액수(B)를 계산하여 (A)와 (B)를 비교하면 된다. (A)의 액수가 (B) 보다 현저하게 많으면 재융자를 하는 것이 현명하지만 액수의 차이가 크게 없으면 재융자의 비용을 고려할 때 재융자는 이익이 되지 않는다.

변동 이자 프로그램(ARM)은 이자가 변하기 때문에 앞으로 이자가 올라갈 수 있는 잠재적인 위험도를 가지고 있다. 이 위험도를 줄이기 위해 이자가 낮을 때 고정이자로 바꾸는 것이 바람직하다.

특히 이자액수보다 적은 미니멈 페이먼트만 하고 있는 옵션 변동의 경우는 고정이자로 바꾸는 재융자를 하면 페이먼트의 큰 차이가 없이 원금과 이자를 함께 상환할 수 있다.

변동이자 프로그램이 가지고 있는 잠재적인 위험도를 없애는 목적이외에 실제로 페이먼트가 줄어드는 이익이 있는 지 알아보는 것도 중요하다.

새로 바꾸는 융자는 원금과 이자를 함께 내는 페이먼트이기 때문에 이자금액 부분만 계산하여 현재 지불하고 있는 이자금액과 비교해 보면 얼마나 이익이 되는지 알 수 있다.

노 코스트 재융자는 손님이 융자 비용을 지불하지 않기 때문에 이자로 조정이 되어서 제일 낮은 이자를 받을 수 없다. 일반적으로 융자 비용을 지불하고 제일 낮은 이자를 받는 것이 장기적으로 볼 때 훨씬 이익이 된다.

포인트는 오리지네이션 포인트와 디스카운트 포인트가 있다. 디스카운트 포인트는 이자를 시장의 시세보다 더욱 낮게 디스카운트 하는 비용이다. 1포인트는 1%와 동일하며 1포인트의 디스카운트 포인트는 0.25%의 이자를 낮출 수 있다.

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