[머니 스토리] 이자에 영향을 주는 요인들

캐티 김/파이낸스 프로 대표

융자 금액, 융자 목적, 주택 가격에 대한 융자의 비율 각 신청자의 크레딧 점수와 크레딧의 내용 증명할 수 있는 수입 주택의 종류와 사용목적 그리고 임파운드 계좌(Impound Account)의 유무는 주택 융자의 이자율에 영향을 미치는 요인들이다.

신청하는 융자 금액에 따라서 컨포밍 융자 하이 컨포밍 융자 그리고 점보 융자로 나누어져서 심사기준이 각각 달라지는 것과 주택 구입 융자인지 재융자인가에 따른 융자의 목적에 따른 은행의 심사기준은 지난주에 알아보았다.

주택을 구입하려는 바이어와 재융자가 필요한 현 주택 소유주들이 주택시장과 금융 시장의 변화에 따라서 새롭게 강화되는 심사기준을 이해하는 것은 아주 중요하다.

주택 가격에 대한 융자의 비율(Loan To Value)은 낮을 수록 좋다. 구입을 하는 경우 융자의 비율이 높으면 다운 페이가 적을 것을 의미한다. 만약 바이어가 10%를 다운 페이하면 융자의 비율은 90%이다.

10%를 다운 페이 할 경우에는 PMI 보험이 요구된다. 최근 PMI 보험 회사에서는 크레딧 점수가 720점 이하이면 PMI 보험을 들어주지 않는다. 그래서 크레딧 점수가 720점 미만이면 다운 페이가 10% 이상 요구된다.

재융자일 경우에도 융자의 비율이 90%가 넘으면 PMI가 반드시 요구된다. 예전에는 PMI 보험을 피하기 위하여 융자를 두 개로 나누는 피기백 프로그램 있었지만 지금은 융자를 두 개로 나눌 수 있는 프로그램은 없어졌으며 다운 페이가 20% 미만이면 무조건 PMI가 요구된다.

주택의 종류와 사용목적에 따라 가능한 융자의 비율이 달라진다. 주인이 거주하는 1유닛의 주택은 10%를 다운 페이하고 90%의 융자를 받을 수 있다. 물론 크레딧 점수가 720점이 넘고 충분한 수입을 보여주어야 한다. 주인이 거주하지 않는 1유닛의 주택은 기본적으로 20%의 다운페이가 요구된다.

주인이 1유닛에 거주하는 3유닛이나 4유닛을 구입할 때에 요구되는 융자의 비율은 75%이기 때문에 다운 페이를 25%는 해야 한다. 물론 풀 다큐먼트 프로그램이다. 주인이 거주하지 않는 1유닛의 주택과 세컨드 홈도 일반적으로 20%의 다운 페이가 요구된다. 그러나 많은 은행들이 25%를 요구하기도 한다.

재융자의 경우 주택 가격에 대한 융자의 비율은 이자와 프로그램을 바꾸는 재융자인지 또는 캐시 아웃(Cash Out)을 위한 재융자인지에 따라서 융자의 비율이 달라진다.

캐시 아웃 재융자의 경우는 융자만 바꾸는 재융자 보다 융자의 비율이 더욱 낮아진다. 1유닛의 주택인 경우는 캐시 아웃 재융자의 비율이 75%만 허용되는 프로그램이 대 부분이다.

주인이 거주하지 않는 3유닛이나 4유닛의 경우는 융자의 비율이 70%까지만 캐시 아웃 재융자가 허용된다. 이와 같이 주택의 종류와 융자의 비율은 밀접한 관계가 있다.

1유닛의 주택이라도 콘도미니엄의 경우에는 최근에 융자의 콘도미니엄 비용이 가산되어서 단독주택보다는 조금 높아졌다. 콘도미니엄을 구입할 때 다운페이가 25% 미만이면 즉 융자의 비율이 75%나 그 이상이면 0.75%의 비용이 가산되어 이자가 올라간다.

0.75%의 비용을 요즈음의 이자로 계산하면 0.5% 정도가 되는데 단독 주택보다 이자가 0.5%포인트 더 올라간다고 보면 된다. 재융자 경우도 마찬가지로 융자의 비율이 75%가 넘으면 콘도에 대한 융자의 가격이 적용된다. 이 콘도에 대한 비용은 크레딧 점수가 높아도 적용이 된다.

이 콘도의 비용은 최근에 생긴 새로운 것으로 이자에 큰 영향을 주는 요인이다.

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