[머니 스토리] 융자 프로세싱 기간

캐티 김/파이낸스 프로 대표

셀러와 바이어가 합의한 에스크로 기간은 주택 매매계약서에 명시되며 계약이 성립된 날로부터 계약 이행을 마치고 에스크로를 끝내야 하는 매매 계약 기간을 말한다.

매매 계약이 성립되면 에스크로가 열리며 에스크로가 열리자마자 매매계약과 연관이 있는 에스크로 회사 융자 회사 타이틀 회사 감정회사 등의 모든 회사들이 각각의 일을 시작한다. 에스크로 회사에서 필요한 서류가 준비되고 타이틀 회사에 타이틀 조사가 신청된다.

융자 회사에서는 융자 프로세싱을 시작하는데 바이어의 크레딧을 조사하고 기본적인 융자 신청서를 작성하며 감정회사에 주택 감정서를 의뢰한다.

또 필요한 소득증명을 위하여 서류를 준비하며 직장증명서를 바이어의 직장에 신청하고 그리고 은행에 돈이 저금되어 있다는 증명을 위하여 잔고 증명서를 신청한다.

바이어의 주택 융자를 받기 위해 융자회사가 하는 일들 중에 가장 중요한 것은 일은 융자 은행의 심사기준에 따라 필요한 서류들을 준비하여 은행에 보내어 융자승인을 빠른 시간 안에 받는 것이다.

융자 신청서 크레딧 리포트 수입 증명 서류 매매 계약서 에스크로 서류 그리고 감정서를 함께 묶어서 융자 승인을 받기 위하여 은행으로 보낸다. 은행은 1차 서류를 받아서 기본적인 심사를 하고 바이어마다 각각 상황이 다르기 때문에 심사기준에 따라 추가로 필요한 서류를 요구하는 조건이 붙어있는 융자 승인서를 발행한다.

이 조건부 승인서에는 은행에서 요구하는 조건의 리스트가 단계별로 적혀있다. 융자 서류가 나오기 전에 필요한 서류 리스트와 융자가 펀딩되기 전에 필요한 조건으로 나뉘어서 자세하기 기입되어 있다.

조건부 승인서를 받으면 융자 번호가 나오므로 우선 이자를 정할 수 있다. 이자가 정해지고 은행에서 필요한 서류가 들어가면 융자 서류를 받을 수 있다. 은행에서 준비된 융자 서류는 에스크로 회사로 보내지고 에스크로 회사는 바이어가 사인할 수 있도록 필요한 다른 제반 에스크로 서류를 준비한다.

바이어가 사인하고 공증된 서류는 은행으로 다시 돌아가서 다시 재검토를 받게 된다. 이 기간 동안에 바이어 필요한 돈을 에스크로로 보내야 하고 주택 보험과 터마이트가 깨끗하게 처리되었다는 서류 등의 필요한 서류에 대한 은행의 검토가 끝나면 융자(돈)가 타이틀 회사로 송금되면서 펀딩이 끝난다.

그 다음 타이틀 회사에서 소유권 문서(Grant Deed)와 담보문서(Deed of Trust)를 등기함으로서 에스크로가 끝나게 된다.

은행에 융자 신청 서류를 보내놓고 승인이 나오기까지의 기간은 각 은행의 사정에 따라 다소 차이는 있으나 지금까지는 보통 2일에서 4일 사이에 승인을 받을 수 있었다. 그러나 요즈음은 컨트리 와이드와 웰스 파고를 비롯한 많은 은행들의 심사기간이 적어도 3주는 걸리고 있다.

심사기간이 오래 걸리면 융자를 받는 과정이 길어지게 되며 따라서 에스크로도 늦게 끝나게 된다. 특히 은행 차압 매물을 구입하거나 숏세일로 나온 주택을 구입하는 경우에는 정해진 에스크로 기간이 별로 넉넉하지 못한 경우가 많으며 에스크로 기간을 연장하는 것도 쉽지 않고 또 정해진 기간 안에 에스크로를 못 끝낼 경우에는 바이어에게 벌금을 물리는 경우도 허다하기 때문에 정해진 기간 안에 융자를 받아서 에스크로를 끝내는 것은 아주 중요하다.

따라서 우선 에스크로 기간을 좀 넉넉하게 잡는 것이 제일 좋다. 그리고 주택을 보러 다니기 전에 또는 계약하기 전에 융자 전문가와 상담하여 미리 사전 승인을 받아놓고 언제든지 융자를 받을 준비를 하는 것이 좋다.

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