[머니 스토리] 하이 컨포밍 융자

캐티 김/파이낸스 프로 대표

컨포밍 융자의 한도액인 41만7000달러가 넘으면 하이 밸런스 컨포밍 융자(High Balance Conforming Loan)라고 하며 이자가 컨포밍 융자 보다 높아지고 심사기준도 달라진다. 하이 밸런스 컨포밍 융자의 최고 한도액은 62만5500달러이지만 지역에 따라 다르다.

예를 들면 오렌지와 LA 카운티 지역은 62만5500달러이며 샌버나디노 카운티와 리버사이드 카운티는 41만7000달러 샌디에이고 카운티 지역은 54만6250달러 그리고 샌프란시스코 지역은 62만5500달러이다.

지역마다 다르게 책정된 하이 밸런스 융자 한도액은 주택도시개발국 웹사이트(www.hud.gov)에서 찾아 볼 수 있다.

위의 하이 컨포밍 융자 한도액은 단독주택 타운홈 그리고 콘도의 한 유닛 주택에 한해서 적용된다. 2유닛 이상의 주택은 컨포밍 융자의 한도액 자체가 높게 책정되어 있고 하와이 주의 경우는 더 높은 한도액이 책정되어 있다.

우선 하이 밸런스 컨포밍 융자를 받으려면 무조건 풀 다큐먼트 프로그램이다. 융자를 받을 수 있는 충분한 수입을 증명해야 하는데 세금 보고서나 월급을 받는 사람은 W-2와 월급 명세서로 증명해야 하며 예외는 없다.

총수입에 대한 빚의 비율도 예외가 적용되지 않는다. 특히 자영업을 하는 경우 세금보고를 한 액수에 따라서 융자를 받을 수 있는지가 정해지기 때문에 주택을 구입하거나 재융자를 할 계획이 있으면 세금보고를 신중하게 해야 한다.

컨포밍 융자의 이자율은 은행마다 다르기는 하지만 큰 차이를 보이지는 않는다. 그러나 하이 밸런스 컨포밍 융자의 이자율은 각 은행마다 심한 차이를 보이기도 한다. 하이 밸런스 컨포밍 융자의 경우 컨포밍 융자보다 0.25% 포인트가 높은 은행도 있지만 1.00% 포인트가 더 높은 은행도 있다.

많은 융자 은행들이 심사기준을 너무 높게 조정하기 때문에 하이 밸런스 컨포밍 융자를 꺼려하고 있는 것처럼 보이기도 한다. 2월 19일의 30년 고정 이자를 보면 은행에 따라서 5.5~6.75%까지 큰 폭으로 차이가 나고 있다.

신문이나 방송을 통해 발표되는 주택 이자율은 전국 평균이자율이며 모든 융자 신청자에게 적용되는 이자는 아니다.

주택 융자의 이자는 융자 금액 융자의 목적 주택 가격에 대한 융자의 비율 각 신청자의 크레딧 점수와 크레딧의 내용 증명할 수 있는 충분한 수입 주택의 종류와 사용 목적 그리고 임파운드 구좌의 유무에 따라 달라지기 때문에 각 신청자마다 똑같은 이자를 받을 수는 없다.

이자에 영향을 끼치는 요인마다 비용이 적용되는데 이것을 융자의 가격 또는 비용이라고 한다. 컨포밍 융자는 이자가 제일 낮은 카테고리로 들어가며 그 보다 높으면 하이 밸런스 융자로서 이자가 높아진다. 컨포밍 융자라도 융자금액이 10만달러 미만이면 융자금액이 너무 적어서 비용이 가산되어 이자가 높아진다.

융자의 목적은 주택을 구입하기 위한 융자와 재융자로 나눌 수 있으며 재융자는 그냥 이자와 프로그램만 바꾸는지(Rate and Term) 돈을 더 꺼내는 캐시아웃인지로 나누어서 캐시아웃 재융자이면 캐시아웃 비용이 가산되어서 이자가 올라간다.

일반적으로 융자 비율 60%를 기준으로 계산하는데 60% 이하이면 캐시아웃 비용이 없는 은행이 많고 융자의 비율이 60% 이상이면 비용이 가산되어 이자가 올라가는데 융자의 비율이 높아질수록 가산되는 비용도 높아진다. 그러나 하이 밸런스 컨포밍 융자의 경우는 융자의 비율에 관계없이 캐시아웃 융자이면 무조건 비용을 붙이는 은행이 많다.

▷문의: [phone]