[머니 스토리] 이자 동향

캐티 김/파이낸스 프로 대표

주택 융자 이자율은 주택의 사용 목적 종류 신청자의 크레딧 상황 융자 비율 수입 증명 등 여러 가지 요인에 의해 달라진다.

주인이 거주하는 단독주택이며 융자 비율이 80% 이하고 크레딧 점수가 720점이 넘고 모든 수입 증명서류가 구비되고 재산세와 보험을 임파운드 하는 경우에 30년 고정프로그램의 컨포밍 이자는 지난 3일을 기준으로 4.875%를 받을 수 있다. 15년 고정프로그램은 4.5%를 받을 수 있다.

일반적으로 이자를 정할 때에는 이자를 묶어 놓는 기간의 길고 짧음에 따라서 이자가 달라진다. 이자를 묶어 놓을 수 있는 기간은 짧게는 12일부터 길게는 45일이며 이 기간이 길수록 이자는 나빠진다.

이자를 묶어 놓은 기간 안에 융자를 펀딩하지 못하면 연장하는 비용을 내야 한다.

신청자의 조건이 똑 같고 융자의 비율도 80%인 경우에 주인이 거주하는 콘도는 30년 고정 프로그램의 이자가 5.125%로 단독 주택의 이자보다 높다. 이유는 콘도의 융자를 받을 때 주택 감정가에 대한 융자금액의 비율이 75%보다 높으면 콘도 융자비용이 가산되어서 이자가 올라가기 때문이다.

이 비용은 융자비율 75%부터 적용이 되기 때문에 융자비율이 75%보다 적으면 적용되지 않는다. 그리고 콘도 비용은 15년 융자 프로그램에는 적용되지 않고 30년 융자 프로그램에만 적용이 된다.

콘도 융자 비용은 구입 융자와 재융자 모두 해당된다. 참고로 캐시 아웃 재융자의 경우는 융자의 비율에 따라서 이자가 또 달라진다. 더 낮은 이자를 원하면 디스카운트 포인트를 내고 이자를 낮게 살 수 있다.

30년과 15년 고정 프로그램이외에 3년 5년 7년 그리고 10년 고정 프로그램이 있지만 이자가 특별하게 싸지 않은 이유로 인하여 선호되지 않는 프로그램이 되었다.

참고로 3년과 5년 고정 프로그램의 이자율은 4.875 % 정도이고 7년과 10년 고정 프로그램의 이자율은 5.375~5.50% 선이다. 융자 기간은 30년 이지만 정해진 기간 동안만 고정이자가 적용되고 정해진 기간이 지나면 변동이자로 바뀐다. 이자만 내는 프로그램도 가능하지만 원금과 이자를 함께 내는 프로그램보다 이자가 높다.

하이 밸런스 컨포밍 융자는 융자금액이 41만7000~62만5500달러까지이고 점보 컨포밍 융자라고도 부른다. 허용된 최고 융자 한도액이 62만5500달러이지만 각 지역의 부동산 시장의 상황에 따라서 최고 융자 한도액이 각각 다르게 책정되어 있다.

주인이 거주하는 단독 주택의 경우 30년 고정 프로그램의 이자율은 평균 5.5% 정도이고 15년 고정 이자율은 5.25% 선이다. 크레딧 점수가 720점이 넘고 융자의 비율이 80%를 넘지 않으며 충분한 수입 증명서류를 첨부해야 하는 풀 다큐먼트 프로그램이다. 프로그램으로는 30년과 15년 고정 그리고 5년 7년 10년 고정도 가능하다.

세컨드 홈과 주인이 거주하지 않는 임대용 주택도 최고 한도액까지 융자를 받을 수 있지만 충분한 수입 증명을 해야 하는 풀 다규먼트 프로그램이며 이자가 훨씬 높아진다. 지역마다 최고한도액이 다르게 책정되어 있기 때문에 주택이 위치하고 있는 지역의 최고 한도액을 미리 확인하는 것이 중요하다.

점보 융자는 은행마다 제공하는 프로그램이 다르고 이자도 많은 차이가 있다. 심사기준도 각 은행마다 다양하지만 모두가 풀 다큐먼트 프로그램들이다. 은행마다 이자와 융자 비율 그리고 최고 융자 한도 금액이 다르기 때문에 여러 군데를 알아보아야 한다.

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