[머니 스토리] 새해 융자 프로그램

캐티 김/파이낸스 프로 대표

모기지 시장의 위기로 다양하던 주택 융자 프로그램이 많이 없어졌다. 거의 모든 융자은행들의 프로그램과 심사기준이 비슷해 진 상황에서 주택을 구입하고자 하는 바이어들은 어떤 융자 프로그램이 있는지를 미리 이해하고 주택 구입 계획을 세우는 것이 바람직하다.

요즘 선호되는 프로그램은 역시 30년 고정 이자 프로그램이다. 그 이외에 변동 이자 프로그램과 이자만 지불하는 프로그램 등이 있다. 임대용 주택은 주택 가격에 대한 융자의 비율에 대한 심사기준이 다르며 또한 이자도 주인 거주용 단독주택보다는 훨씬 높다.

또한 융자 금액을 기준으로 41만7000달러까지의 컨포밍 융자 41만7001달러부터 62만5500달러까지를 높은 밸런스의 컨포밍 융자 그리고 융자금액 62만5500달러 이상을 점보 융자로 나눈다. 융자금액이 높아질수록 이자도 높아진다.

고정 이자 프로그램으로는 30년 고정 15년 고정 그리고 10년 고정도 있다. 고정 이자 프로그램은 정해진 상황기간동안 이자가 고정되며 정해진 이자로 계산된 원금과 이자의 페이먼트를 매달 은행에 지불하게 된다.

융자금액 30만달러를 예로 들면 30년 고정 이자율을 4.75%로 15년과 10년 고정을 각각 4.375%로 잡아서 계산을 해보면 30년 고정은 원금과 이자의 페이먼트가 1564.94달러이고 15년은 2275.86달러 그리고 10년 고정은 페이먼트가 3091.11달러가 된다.

요즘 변동이자 프로그램은 사실상 고정이자와 변동이자를 합친 프로그램이다. 예전처럼 1%로 시작하는 옵션 변동 프로그램은 거의 없고 3년 고정 5년 고정 그리고 7년 고정 프로그램들이 있다.

3년 고정 프로그램은 처음 3년 동안은 고정이자로 이자율과 페이먼트가 고정돼 변하지 않으며 매달 원금과 이자를 합한 페이먼트를 지불하는데 36번의 페이먼트를 하고 나면 변동이자 프로그램으로 변한다.

5년과 7년 고정도 마찬가지고 정해진 기간 동안은 이자가 고정된다. 예전에는 이러한 고정/변동 프로그램들이 30년 고정 프로그램보다 이자가 훨씬 낮았으나 요즘 이런 프로그램들이 2차 융자 시장에서 인기가 없어졌기 때문에 이자율은 30년 고정보다 훨씬 높다.

1월 9일 금요일의 이자를 예로 들면 30년 고정은 4.875% 3년 고정은 6.25% 5년 고정은 6.00% 그리고 7년 고정은 6.25%이다.

이자만 내는 프로그램으로는 역시 3년 5년 7년 고정 프로그램이 있다. 정해진 기간 동안만 이자가 고정되며 원금은 지불하지 않고 이자 액수만 매달 지불할 수 있는 프로그램이다.

이자만 지불하게 됨으로서 원금은 그대로 있게 된다. 정해진 기간이 지나면 이자가 변하는 변동 프로그램으로 바뀌어 진다. 각 프로그램의 변동지수의 변화에 따라 이자도 같이 움직인다.

지난 9일 이자율을 보면 3년 고정이 6.375% 5년이 6.125% 그리고 7년이 6.375%로 원금과 이자를 함께 지불하는 프로그램보다 이자율이 높지만 원금을 지불하지 않기 때문에 사실상의 페이먼트 액수는 더 적다. 그러나 이자만 내는 프로그램 역시 높아진 이자율로 인해 인기가 없다.

주택 융자 프로그램은 최근 경제 동향에 따라 프로그램의 변화가 많은 것은 물론 심사기준이 바뀌는 경우가 많다.

이자율은 융자를 신청하는 사람의 크레딧과 수입 등의 자격요건에 따라서 차이가 있으며 또 주택 가격에 대한 융자금액의 비율도 이자에 큰 영향을 미친다.

또한 주택의 종류와 사용 목적에 따라서 이자가 크게 다르기 때문에 미리 융자 상담을 통하여 자신이 받을 수 있는 이자의 범위를 알아보고 계획을 세워야 한다.

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