[머니 스토리] 옵션 변동 모기지

캐티 김/파이낸스 프로 대표

옵션 변동(Option ARM) 융자 프로그램은 대개 1%의 이자로 계산된 미니멈 페이먼트가 낮기 때문에 선호된 융자 프로그램이자만 실제로 적용되는 이자는 훨씬 높기 때문에 계속 미니멈 페이먼트만 하면 원금이 늘어난다.

옵션 변동 융자 프로그램은 매달 4가지 페이먼트 중에서 하나를 선택할 수 있는데 제일 적은 액수가 미니멈 페이먼트이고 두번째 옵션이 이자만 내는 것이고 세번째 옵션은 30년 기준으로 원금과 이자를 같이 지불하는 것이며 네번째 옵션은 15년을 기준으로 원금과 이자를 지불하는 것이다.

각 개인의 융자 자격요건에 따라서 프로그램마다 차이는 있겠으나 현재 적용되는 이자의 범위는 5.875~6.60% 이다.

첫번째 미니멈 페이먼트만 계속하면 이자보다 모자라는 부분이 원금으로 더해지는데 원금으로 가산되는 금액은 이자만 지불하는 페이먼트에서 미니멈 페이먼트의 액수를 뺀 것이다.

첫번째 페이먼트인 미니멈 페이먼트의 계산은 현재 적용되는 이자와 상관이 없는 액수이다. 예를 들어보면 처음에 융자를 받은 금액이 33만1200 달러였다면 시작하는 이자율 1%를 적용한 페이먼트는 1065.27 달러이다.

첫달에만 1%의 이자로 원금이 줄어든다. 첫달만 보너스 달이라고 생각하면 된다. 두번째 달부터는 1065.27달러가 미니멈 페이먼트가 되는데 12개월까지 미니멈 페이먼트는 같은 액수이다.

13개월부터는 미니멈 페이먼트에 7.5%가 인상되어서 78.90달러가 늘어난 1145.17달러가 미니멈 페이먼트가 되며 24개월까지 같은 액수이다.

25개월째의 페이먼트는 다시 7.5 %가 인상되어서 1231.05달러가 미니멈 페이먼트이며 36개월까지 같은 액수이다.

이와 같이 매 12개월마다 이자가 아닌 미니멈 페이먼트를 기준으로 7.5% 인상이 된다. 주인이 주거하는 주택이 아닌 임대용 주택을 옵션 변동프로그램으로 융자를 했다면 시작하는 이자가 1%가 아니며 1.25~1.50%로 미니멈 페이먼트가 계산된다.

미니멈 페이먼트와 이자만 내는 페이먼트가 다른 이유는 실제로 적용되는 이자가 다르기 때문이다.

옵션 변동프로그램에서 실제로 적용되는 이자는 정해진 변동지수에 마진을 더한 것이다. 옵션 변동프로그램에 가장 많이 보는 변동지수(인덱스)는 MTA(Monthly Treasury Average) 인데 매달 변하는 것 3개월 마다 변하는 것 등 다양하다.

현재 가지고 있는 옵션 변동 프로그램의 변동지수는 노트에 나와 있다. 만약에 변동지수가 매달 변하는 것이면 이자도 매달 바뀌며 변동지수가 3개월에 한 번씩 변하는 것이면 적용되는 이자도 3개월에 한 번씩 변한다.

같은 융자금액으로 예를 들어보면 실제로 적용되는 이자가 5.875% 이면 이자만 내는 금액은 1621.50 달러이다. 미니멈 페이먼트인 1065.27 달러를 지불하면 차액인 556.23달러가 원금으로 가산되어 네거티브 융자가 된다.

계속해서 액수가 제일 적은 미니멈 페이먼트만 지불하면 매달 원금이 늘어나서 적용되는 이자가 같다고 할지라도 그 다음 달의 이자금액은 늘어나게 된다.

계속해서 액수가 적은 미니멈 페이먼트만 하면 원금이 계속 늘어나게 되고 현재 원금이 처음에 융자한 금액의 115%까지 늘어나면 은행에서는 더 이상 미니멈 페이먼트를 받지 않으며 페이먼트를 재조정하게 된다.

융자 프로그램에 따라 원금이 110%까지 올라가면 페이먼트가 재조정되는 경우도 있다. 이것을 최고 융자 한도액이라고 하며 이 한도 기준치는 역시 노트에 나와 있다.

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