[머니 스토리] 컨포밍 융자 이자율

캐티 김/파이낸스 프로 대표

컨포밍 융자의 이자가 내려갔다. 6%선이던 30년 고정 이자가 5% 중반대로 내려갔다. 그동안 재융자를 하려고 계획하던 주택 소유주들에게는 희소식이다.

현재 30년 고정이자 프로그램을 가지고 있지만 이자가 6% 중반을 넘으면 재융자를 해 볼만 하다. 또한 3년 이나 5년 고정기간이 끝나가는 경우는 재융자를 하기에 더욱 좋은 기회이다.

이자가 내려갔을 때 낮은 이자를 잡으려면 미리 융자 신청을 해 놓고 기다리는 것이 현명하다. 주택 융자 이자율은 매일 경제시장의 움직임에 따라 민감하고 변하기 때문에 하루에도 몇 번씩 변하는 경우도 있다.

따라서 융자신청을 미리 해 놓고 융자 은행으로부터 융자 번호를 받은 후에 이자를 모니터하는 것이 현명하다.

지난 6일은 하루에도 이자가 여러 번 바뀌었다. 컨트리 와이드를 예를 들면 모기지 홀세일 부서의 이자 게시판은 12월 6일 금요일 하루에도 이자의 변화를 4번이나 바꾸어 실었다.

아침에 이자가 조금 내려갔다가 오후에는 두 번이나 더 바뀌어 결국 아침에 시작한 이자로 도로 올라가는 변화가 있었다. 이자가 더 내려갈 것이라고 기대를 하고 기다리던 사람들보다 이자가 잠시 내려갔을 때 이자를 잠근 사람들은 올바른 결정을 한 셈이다.

일반적으로 실업률이 발표되는 날은 이자의 변화가 많은 날이다. 지난 6일은 11월 실업상태가 발표되는 날이었다.

보통 기대치보다 낮게 발표되면 모기지 이자는 내려가는데 이날은 실업상태가 기대치보다 낮았음에도 불구하고 이자는 크게 내려가지 않았다.

통례적으로 나쁜 경제 뉴스가 나오면 투자자들은 채권에 더 투자를 하기 때문에 따라서 모기지 이자율이 내려가게 된다. 그러나 심한 불경기와 높은 주택 차압율 그리고 나쁜 경제뉴스는 투자자들로 하여금 모기지 시장을 경계하게 되기 때문에 오히려 이자가 올라가는 경우를 많이 보게 된다.

낮은 이자로 재융자를 하면 매달 내는 융자 페이먼트가 낮아지는 장점도 있지만 만약 12월 31일 이전에 재융자를 끝내면 재융자를 하는데 들어간 일부 비용들에 대하여 내년초 세금보고시 세금 혜택을 받을 수 있다.

12월 6일 현재로 융자금액 41만7000달러까지 30년 고정 전국 평균 이자율은 5.756%였다. 물론 지역에 따라서 또 신청자의 자격여건에 따라서 다소의 차이는 있으나 모든 서류가 구비되어 있는 신청자의 경우는 전국 평균 이자 보다 훨씬 더 낮은 이자를 받을 수 있다.

융자금액 40만달러의 경우 이자를 5.75%로 적용시키면 원금과 이자를 포한한 융자 페이먼트는 매달 2334.29 달러가 된다. 현재 가지고 있는 융자금액을 재융자 한다면 이자율 5.75%를 기준으로 했을 때 페이먼트를 계산하는 방법은 매 10만달러 당 매달 583.57달러로 계산하면 된다.

이자를 결정할 때 이자의 유효기간도 매우 중요하다. 이자를 결정한 후에는 유효기간 안에 융자를 끝내어야 한다.

이자를 얼마나 오랫동안 잡아 놓느냐에 따라서 융자 비용이 달라지기 때문에 가장 짧은 기간으로 정하면 제일 낮은 이자를 잡을 수 있다. 반면에 유효기간을 길게 잡으면 제일 낮은 이자를 받을 수 없다.

은행에서 게시하는 유효기간은 주로 15일에서 30일이다. 30일을 기준으로 더 짧은 기간을 결정하면 낮은 이자를 받을 수 있다.

7일에서 12일 사이의 이자 유효기간을 게시하는 은행도 있다. 만약 이자를 잡아놓고 서류가 미비하여 이자의 유효기간을 연장을 해야 하는 경우는 연장비용을 내야 한다.

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