[머니 스토리] 10% 다운 페이먼트

캐티 김/파이낸스 프로 대표

주택 융자 승인을 받는데 가장 어려운 조건이 충분한 수입과 크레딧 점수이다. 언더라이터가 직접 융자 신청서류를 보면서 심사를 하던 시절에는 수입에 대한 지출(융자 페이먼트와 모든 빚)의 비율이 총 수입의 36%를 넘지 못한다는 엄격한 규정이 적용되었다.

그러나 요즘은 특별한 케이스를 제외하고는 대부분의 융자 심사는 주로 컴퓨터 프로그램으로 심사가 이루어지고 있으며 이러한 컴퓨터 프로그램 심사 방식은 신청자의 수입에 대한 지출비율이 전통적인 비율 공식보다 좀 높아도 승인이 잘 나오는 편이다.

대부분의 융자 은행들이 심사규정을 더욱 강화하고 있어도 충분한 수입을 증명할 수 있으면 융자금액이 41만7000달러 미만의 컨포밍 융자일 때 크레딧 점수가 720점을 넘으면 10%를 다운 페이하고 주택을 구입할 수 있다.

10%를 다운 페이하고 주택을 구입하려면 크레딧 점수가 최소 720점이 넘어야 하는데 이것은 패니매의 새로운 규정이다. 크레딧 점수가 720점에서 약간 미달이면 다운 페이를 더 높여야 융자가 되는데 15%를 다운하면 융자를 신청할 수 있다.

예를 들어서 43만달러의 주택을 10% 다운 페이하면 다운 페이하는 금액은 4만3000달러이고 융자 금액은 38만7000달러가 된다. 30년 고정 이자 프로그램으로 이자를 5% 적용하면 매달 원금과 이자가 2077.50달러가 된다.

여기에 PMI 보험이 가산되는데 10%를 다운 페이할 때에는 1년에 융자금액의 0.55%에 해당되는 금액이 PMI 보험료로 가산된다. 융자금액 38만7000달러의 0.55%는 매달 177.38 달러가 되며 이 금액에 페이먼트에 더해져서 원금과 이자 그리고 PMI의 매달 페이먼트는 2254.88달러가 된다.

10%를 다운 페이할 때에 또 하나의 조건은 재산세와 보험을 매달 페이먼트와 함께 지불해야 하는 임파운드를 예외없이 해야 한다는 것이다. 재산세는 각 카운티에 따라 다소의 차이는 있으나 평균적으로 주택 가격에 연 세율을 1.25%로 곱하면 무리가 없다.

주택 가격 43만달러의 1.25%는 1년에 5375달러이며 매달 447.92달러가 임파운드 된다. 매월 지불해야 하는 원금과 이자(2077.50달러) 모기지 보험인 PMI(177.38달러) 그리고 재산세(447.92달러)를 더하면 총 2702.80달러를 매달 페이먼트로 지불되어야 한다. 이 금액은 주택 관리비나 주택보험은 포함되지 않은 액수이다.

여기서 10%의 다운 페이로 주택을 구입하기 위하여 필요한 돈은 다운 페이 4만3000달러와 에스크로 클로징 비용 그리고 2개월 동안 페이먼트를 할 수 있는 여유돈이 있어야 한다.

위에서 계산한 한 달의 페이먼트는 주택 관리비나 보험료가 포함되지 않았기 때문에 넉넉하게 6000달러로 잡고 클로징 비용은 융자금액의 2% 정도를 예상하여 7740달러로 잡고 계산하면 총 5만6740달러가 은행에 저금되어 있어야 한다.

필요한 돈의 전액이 은행에 저금되어 있지 않는 경우에 바이어가 보여줘야 할 최소한의 돈은 주택 계약 가격의 5%이며 이 금액은 반드시 바이어의 이름으로 된 은행구좌에 있음을 보여주어야 하며 나머지는 식구나 친지들로부터 기프트로 받을 수도 있다.

은행에 보여줘야 하는 여유돈에 대한 심사 규정은 일반적으로 월급을 받는 바이어는 페이먼트의 2개월 분이며 자영업을 하는 바이어는 더 많이 보여줘야 한다.

재산세를 임파운드 하려면 클로징 할 때에 미리 수개월 분을 적립해야 하는데 어느 달에 클로징을 하느냐에 따라서 적립해야 하는 액수가 달라지므로 미리 알아보고 준비해야 한다.

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