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[김원석 부동산] 7일 '소액' '은퇴자금' 부동산 투자 세미나

'김원석 부동산(KIM REAL ESTATE)'에서는 오는 17일(토) 오전 10시 30분부터 12시 30분까지 노워크 소재 본사 2층에서 부동산 투자 세미나를 개최한다. 이번 세미나는 ▶500달러부터 부동산 투자하기(Crowd Funding) ▶은퇴자금으로 부동산 투자하기(IRA 401K) ▶낡은 부동산을 구매하고 리모델링 후 매각하여 부동산 시세차익을 노리는 LA플립 500달러부터 투자 참여하기 등을 골자로 한다. 김원석 부동산은 세미나 참석자들에게 50달러 투자 쿠폰을 증정한다. 또한 세미나는 유튜브 라이브를 통해서도 시청할 수 있다. 김원석 대표는 "돈을 모아서 투자를 하는 것이 아니라 투자로 돈을 모아야 한다. 소액이나 은퇴자금으로도 부동산 투자가 가능하다. 부동산은 상대적으로 변동성이 낮으며 적은 자산으로도 큰 레버리지를 이용 가능하다는 것과 세금 혜택의 장점도 있다"라고 밝혔다. 또한 "김원석 부동산은 최고의 팀 최고의 데이터 최적화된 올인원 솔루션 전략으로 자산의 크기를 불려드린다"라고 덧붙였다. 한편 김원석 부동산은 부동산 중개 단기 투자 장기 투자 신축 및 개발 부동산 투자 신탁/REITS 하드머니 투자 등에 대한 전문적인 서비스를 제공해오고 있다. 세미나 참석 및 상담 문의는 전화 또는 카카오톡으로 하면 된다. ▶문의: (213)257-1941 ▶카카오톡: realtorwonnie ▶주소: 13330 Bloomfield Ave Norwalk ▶웹사이트: www.wonniekim.com알뜰탑 김원석 부동산 김원석 부동산

2022-12-12

거주하던 주택, 이사 하면서 렌트를 줘야 할까요? [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 이사를 하게 되는데 소유하던 집을 팔아야 할까요? 렌트를 줘야 할까요? ▶답= 미국에 거주하는 한국인은 거주용 집 구매 후 5년에 한번씩 새로운 집을 구매하여 이사를 가며, 미국 평균은 7년에 한번 이사를 간다고 하는데 이때 소유하고 있던 집을 팔아야 하는지 렌트를 주고 가야 하는지 가늠하기 어려울 수 있습니다. 대부분의 거주용 주택은 수익성이 매우 낮고 현금 흐름이 없거나 손해가 나기에 판매를 하는 것이 좋습니다. 렌트비는 건평과 방 숫자에 비례하며 땅의 크기와 땅값에 따라 가격의 차이는 거의 없습니다. 그러므로 저렴하고 좁은 땅에 많은 건평이 있어야 투자의 기본인 수익성이 좋아지는 것입니다. 하지만 한인이 거주하는 단독 주택은 땅값이 비싸고 땅의 크기에 비해 건평이 작아 렌트비로 건물과 땅값에 대한 융자를 커버하기 어려우며 콘도와 타운하우스의 경우 HOA가 매우 비싸기에 렌트로 돌릴 경우 현금 흐름이 없습니다. 거꾸로 말하자면 땅값이 비싼 한인 밀집 지역은 오히려 렌트하는 것이 더 저렴하고 현명한 방법일 수 있습니다. 투자자의 기본은 내 자산이 현금을 다시 나에게 돌려 주는 수치를 알고 있어야 하는데 오래 전 구매하여 모기지가 저렴하거나 현금으로 구매하여 현금 흐름이 있어도 투자자가 거주하던 주택은 투자용으로는 적합하지 않습니다. 보유하고 있는 에퀴티의 잠재력을 충분히 사용하지 못하기 때문입니다. 현금으로 전부 구매한 경우나 융자를 다 갚은 경우에는 모기지가 없어 현금 흐름이 높아져 현금 투자 수익률은 약간 높아지는 3%정도가 됩니다. 그러나 손이 많이 가는 부동산 투자에서는 현금 투자 수익률이 5% 미만일 경우는 낮은 수치로 생각하기에 큰 이익은 아닌 것입니다. 융자와 판매 차액으로 인한 현금(에퀴티)을 새집에 다운페이로 사용하는 것이 더 좋은 선택입니다. 현재 모기지 이자율은 4.25%정도인데 거주하던 집을 판매 하지 않고 렌트를 줄 경우 모기지 이자로 인한 지출은 4.25%인데 수입이 3%미만이라면 매달 손해를 보는 것입니다. 투자용 주택을 소유하고 있으면 테넌트의 렌트비로 융자가 갚아지고 집 가격이 오를 때 내 재산이 되는 것은 옳은 말입니다. 매월 수익이 없어도 저축으로 생각하여 나중에 집을 판매하여 이익을 보겠다는 생각은 내일 잔치 밥 먹자고 오늘 굶자는 것이 아닐까 생각해봅니다. ▶문의: (213) 369-9087

2014-04-09

재산세의 종류와 절세법에 대하여 [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 부동산 소유에 따른 재산세를 절세할 수 있는 방법은? ▶답= 매년 10월쯤 11월과 2월에 지불해야 할 고지서를 받으며 집 시세의 1~ 2%에 해당하는 재산세를 지불하게 됩니다. 이때 카운티 제시 가격은 시세와는 달리 높은 경우가 많습니다. 카운티는 매년 최대한 올릴 수 있는 만큼 자동으로 올리기에 집을 구매한지 3, 4년이 지난 경우 필요 이상으로 재산세를 지불하고 있을 수도 있습니다. 비용을 받고 재산세를 낮춰준다는 업체들도 있으나, 집을 판매한 부동산 에이전트나 알고 지내는 부동산에이전트, 필자 또한 재산세를 낮추는 서류를 카운티에 접수시킬 수 있습니다. 이 서류는 주위에 실제로 낮은 가격에 팔린 부동산을 지목하여 알려주어 재산세를 낮추게 되는데 2~3년 주기로 접수하며 재산세를 낮춥니다. 1978년에 통과된 'Proposition 13'에 의하면 재산세는 상승률이 최대 지난해의 2%입니다. 2013년 가주 일부 지역 내 부동산의 가격이 30% 이상 상승한 곳도 있는데 2012년에 집을 구매한 경우 재산세는 2%만 상승하기에 재산세의 혜택을 누릴 수 있게 됩니다. 이처럼 낮은 재산세율에 고정을 해놓아야 장기 소유 시 낮은 재산세율을 받을 수 있습니다. 집을 판매를 한 경우에는 새로 구매한 가격에 재산세율이 시작되나 만약 부모와 자식간에 이전이 있었을 경우 'Proposition 13'의 보호를 받을 수 있습니다. 만약 집 소유자 중 한명이 55세 이상이고 낮은 재산세율을 보유하고 있는 경우 판매를 하고도 같은 재산세율을 새로 구매한 집에 적용받을 수도 있습니다. 'Proposition 60 & 90'에 의하면 낮은 재산세율을 보유한 집을 판매한 시점에서 2년 전과 후로 다른 집으로 이사를 갈 경우 해당되며 가주 내 몇 개의 카운티에서만 제공되고 해당 카운티 확인 후 접수를 해야하며 평생 단 1번 사용할 수 있는 자격이 주어집니다. 이 외에도 구매한 거주 목적의 부동산의 경우 'Homeowners exemption', 부동산 구매한 다음해에 받게 되는 'Supplemental Tax Bill'을 통해서도 재산세에 혜택을 받을 수 있습니다. 미국에서는 한국처럼 1가구 다주택 특별 세금같은 것은 없으며 오히려 투자용 주택을 소유한 경우 절세를 할 수 있는 방법이 더욱 많아져 재산을 증식하는데 많은 도움이 됩니다. ▶문의: (213) 369-9087

2014-03-12

모기지 완납 VS 부동산 투자 [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 여윳돈이 있는데 남은 모기지를 완납하는 것이 좋을까요? 아니면 다른 투자를 하는 것이 좋을까요? ▶답= 현재 모기지 40만 달러, 3%이자를 지불하는 경우 어떤 옵션이 수익을 창출하는데 도움이 되는지 알아보겠습니다. 집 이자가 낮을 때에는 다른 투자를 해보는 것이 좋습니다. 단 수익이 지출하고 있는 모기지보다 높아야 하는데 이자가 3%이므로 투자한 현금에 대한 연간 순이익이 3% 이상이 되는 투자를 한다면 돈을 벌 수 있게 됩니다. 하지만 3% 지출에 3% 수익이라면 오히려 시간낭비에 스트레스만 받고 헛일을 할 수 있으므로 5% 이상의 수익일 경우를 고려해야 할 것입니다. 예를 들어 한인 타운에 40만달러 콘도를 현금으로 구매할 경우 월 렌트는 2,000달러 정도가 되는데 이때 지출은 450달러의 재산세, 350달러의 HOA, 100달러의 수리비용 정도가 되며 순이익은 약 1,100달러 정도가 됩니다. 이 경우 순이익은 약 3.3% 이고 이자가 3%이므로 실제로는 이익이 없는 것이 됩니다. 만약 한인 타운에 40만달러를 다운하고 60만달러의 융자를 받아 100만 달러의 4유닛을 구매한 경우 수익은 약 6,000달러 정도가 됩니다. 월 모기지(4.5% 30년 고정) 3,000달러, 재산세 1,100달러, 200달러의 수리비용, 즉 순이익은 약 1,700달러 정도가 됩니다. 투자에 대한 수익율은 약 5%가 되므로 3%의 이자를 지불 하더라도 2%의 수익을 볼 수 있으므로 한인 타운의 콘도 보다는 더 좋은 투자라 할 수 있습니다. 적극적인 투자를 한다면 샌버나디노 지역의 25유닛을 40만 달러를 다운하여 150만달러에 구매를 할 경우 월 수익은 약 1만 5,000달러, 월 페이먼트는(5% 5년 고정) 6,000달러, 재산세 1,600달러, 수리비용 500달러 정도로 순이익은 약 8,100달러 정도, 수익율은 24%이상이 됩니다. 간단한 비교 분석을 위해 여러 비용은 포함되지 않은 것이며 구매 시 3%, 판매 시 8%의 비용을 지불하는 점도 이해를 하고 있어야 합니다. 부동산은 증권과는 달리 보유하는 동안 스트레스가 많이 소비되는 투자입니다. 따라서 시야를 넓게 가지고 한인 밀집 지역 외에도 주시하여 수익성이 좋은 부동산에 보다 적은 투자비용으로 안전하게 수익을 낼 수 있는 투자를 권합니다. ▶문의: (213) 369-9087

2014-02-12

내 집 장만 지금이 적기인가? [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 주택 가격이 많이 상승했다고 하는데 그래도 지금이 집을 장만하기에 좋은 시기인가요? ▶답= 지난 2013년, 도시를 중심으로 주택의 가격 상승이 30% 이상 오른 곳이 많이 있었습니다. 도심을 중심으로 가격이 급격히 올라서 외곽으로 눈을 돌리는 구매자가 늘어 비선호 지역도 한 박자 늦게 오르기 시작하였습니다. 도심 주택 가격이 너무 상승하다 보니 호손(Hawthorne)시의 40만 달러 초반 주택가격으로 분양된 새 주택 단지는 한인들에게 인기를 얻고 있습니다. 다운타운에서 일을 할 경우 한인타운과 '호손'시의 출퇴근 시간이 비슷하고 한인타운에서는 40년된 2베드룸 콘도 구매 가격으로 '호손'시는 2014년생 3베드룸 주택, 2개의 단독 차고, 뒷마당, 공동 수영장 등을 갖추고 있기 때문입니다. 내가 생각하고 있던 지역을 벗어나면 훨씬 좋은 환경에서 거주할 수 있는 방법도 있으므로 다양한 각도에서 내가 원하는 주택 구입을 생각해 보아야 할 것입니다. 주택의 크기도 중요합니다. 신혼 부부가 방 3개의 집을 찾는 경우 아이 임신 후 학교에 보내려면 최소 6년 이상의 시간이 소요되기에 아이가 태어난 후 첫 2년은 방 하나에서 생활하고 6년간은 학군이 필요 없기에 현재 거주하고 있는 렌트에서 큰 차이 없이 구매하는 것이 더 중요하다고 조언을 합니다. 첫 집을 필요이상으로 크고 좋게 하여 빚을 늘릴 필요는 없기 때문입니다. 거주용 집의 모기지는 렌트와 마찬가지로 본인의 수입으로 지불해야 하는 빚이기에 투자 목적으로 필요이상의 집을 구매해서는 안됩니다. 집값이 올라 판매하면 투자가 된다라는 생각은 위험하며 2006년에 집 구매 후 실패한 바이어들에게서 배워야 할 중요한 부분입니다. 집 구매는 3가지의 요소 가격, 지역, 집 크기 중 2가지만 선택할 수 있습니다. 저렴한 가격과 좋은 지역을 고수한다면 집의 크기를 줄여야 하며 좋은 지역과 넉넉한 집의 크기를 고수한다면 가격이 높아질 것입니다. 이 모든 요소를 생각하여 내게 필요한 요소 두 가지를 파악하는 것이 중요합니다. 집을 구매할 때 2개월 이상 시간이 지체될 경우 너무 힘들어 집을 구매하기 어려워집니다. 내집 장만은 페이먼트가 적절하다면 언제든지 구매하는 것이 정답이며 현 렌트비와 비슷한 금액의 모기지를 30년 고정으로 맞출 수 있다면 내 집 장만을 고려하는 것이 좋습니다. ▶문의: (213) 369-9087

2014-01-15

좋은 빚, 나쁜 빚, 부동산 투자에 대한 잘못된 상식 [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 부동산 투자는 돈이 있어야만 시작할 수 있는 것인가요? ▶답= '부자 아빠, 가난한 아빠' 저자 로버트 기요사키(Robert Toru Kiyosaki)는 이 세상에는 부자가 되게 해주는 좋은 빚, 가난하게 해주는 나쁜 빚이 있다고 했습니다. 많은 이들이 모든 빚은 나쁜 빚이며 모든 이자는 버리는 돈이라 생각하는데 잘못된 것은 아니지만 부자가 되는 길은 아닙니다. 좋은 빚, 나쁜 빚을 활용하여 실생활에서 부자가 되는 길을 배워야 하는데 주위 사람들이 권하는 것을 선택하게 되곤 합니다. 부동산 투자도 마찬가지입니다. 많은 사람들이 잘못 알고 있는 부동산 투자 상식을 알아보도록 하겠습니다. (1) 집을 사야 노후에 은퇴할 수 있다? -단독 주택을 구매하는데 사용하는 모기지는 나쁜 빚 입니다. 평생 내가 일해서 갚아야 하는 지출이며 절대로 나중에 수입이 되지 않는 것입니다. 한인 밀집 지역에 40% 이하로 다운을하고 단독 주택이나 콘도를 구입한 경우에는 렌트로 거주하는 세입자보다 더 많은 모기지, 재산세, HOA 등 기타 비용을 지불하게 됩니다. 다운페이를 적게 할 경우에는 한인 밀집지역은 오히려 렌트를 하는 것이 더 현명할 수도 있습니다. (2) 집 값이 올라 판매를 하여 이익을 취하겠다? -부동산은 증권과 달리 소유하고 있는 기간에 비용을 많이 지출하게 됩니다. 보유하고 있는 동안 매월 손해를 보고 있다면 언제 올지 모르는 시장의 호전을 기대하고 부동산을 보유하는 데는 한계가 있을 것입니다. 더군다나 구매금액의 3%, 판매금액의 8%의 비용도 지출되기에 쉽게 말하여 구매금액보다 10%의 상승 후 팔아도 이익은 없다는 것입니다. 집 값이 오르는 것을 기대하고 구매하는 것은 투기입니다. (3)부동산 투자는 돈이 있어야 한다? -한인 밀집 지역은 연 수익률이 5%가 되지 않으므로 5% 은행 융자를 얻어서는 손해를 보게 됩니다. 그래서 현금으로 구매를 해야 수익을 볼 수 있습니다. 하지만 시야를 조금만 넓힌다면 수익률 10% 이상인 곳을 많이 찾아 볼 수 있습니다. 또한 인컴보고만 잘 하고 있다면 1만달러만 가지고도 시작할 수 있는 것이 부동산 투자입니다. 연 수익률이 5%인 곳에 5% 융자를 얻는 것은 나쁜 빚이나 연 수익률이 10%인 곳에 5%융자를 얻는 것은 좋은 빚입니다. ▶문의: (213) 369-9087

2013-12-18

투자용 주택의 첫 걸음, 4 유닛 [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 부동산 투자 중 위험 부담이 비교적 적고 수익성이 높은 부동산이 있다면? ▶답= 렌트용 투자 주택의 종류는 콘도나 단독 주택부터 다세대 아파트까지 다양한 위험 부담과 수익성을 제공합니다. 단독 주택은 급할 때 현금화 시키는 기간이 짧은 것이 이익이나 투자의 전부가 한 세입자에게 달려있기에 위험부담이 크다 할 수 있으며 콘도는 HOA, 단독주택은 비싼 구매 가격 대비 낮은 렌트 수입 때문에 수익성이 낮습니다. 위험 부담이 비교적 적으며 수익성이 높고 투자금이 비교적 적게 필요한 것으로는 4유닛을 생각해볼 수 있습니다. 투자용 주택은 가격이 저렴할 수록 수익성이 좋은데 미국에서 한인을 상대로만 렌트를 하고 수익을 얻으려는 생각은 잘못되었다고 생각합니다. 한인 밀집지역의 4 유닛들은 수익 환원률 5%를 넘지 못하는데 이에 비해 샌버나디노(San Bernardino)의 4 유닛들은 8% 이상의 수익률을 보입니다. 중국과 동남아시아계의 주인들이 대부분인데 부동산 투자자 고수들은 6%이하는 고려하지 않는 것을 생각 한다면 한인 부동산 투자자도 시야를 넓혀야 합니다. 부동산 구매시 지역과 학군을 고려하는 것은 부동산 투자자로서 버려야 하는 것 중 한가지 입니다. 지역이 좋아 질수록 수익성은 떨어지게 되는데 그 이유는 지역 좋은 것은 세입자에게는 추가로 지불해야 하는 옵션이기 때문입니다. 좋은 학군은 세입자에게 학교에 다니는 자녀가 있을 때 고려하는 옵션 중의 한가지 이기에 세입자는 렌트할 곳을 검색할 때 비용을 최대한 절감하려하며 매월 지불하는 렌트비는 '지출'이라는 개념으로 입주를 하게 됩니다. 투자용 부동산의 구매시 가장 먼저 고려해야 하는 것은 무엇보다 수익성입니다. 투자용 4유닛 주택은 비즈니스 입니다. 고객인 4가구, 가구당 수익의 25%를 창출하는 단골고객입니다. 항상 이들을 만족시키려 노력해야 하며 월 300달러면 4유닛을 전문적으로 관리해주는 회사도 많기에 세입자와의 관계는 최대한 관여하지 않도록 하는 것이 좋고 세입자가 원하는 것을 전문적으로 처리해주는 것이 좋습니다. 주택의 시세가 올라 이익을 취하고자 하는 것은 투자용 부동산을 구매하는 것이 아니라 투기용 주택을 구매하는 것입니다. 시세가 낮아져도 렌트는 내려가지 않기에 매월 순이익은 일정할 것이며 시세의 변동에 조급할 이유가 없을 것입니다. ▶문의: (213) 369-9087

2013-11-20

부동산 판매 후 절세 방법, 1031 Exchange [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 최근 부동산 시세의 상승으로 집 매매 후 수익이 생기는 경우가 있습니다. 절세 방법이 있는지요? ▶답= 최근 부동산 매매 후 절세를 위한 양도소득세 1031 Exchange에 대한 질문이 많아지고 있습니다. 부동산 판매 후 이익이 있을 경우 이에 대한 대한 양도소득세를 지불 하여야 하며 투자용이나 거주용 주택 모두 같은 세율을 적용 받습니다. 1년 미만 소유 후 판매를 하여 이익이 남을 경우 개인의 과세 등급(Tax Bracket)에 의한 일반 소득세를 지불하게 되며 1년 이상 소유를 한 경우에는 이익금의 최고 15%까지 지불하게 됩니다. 주거용 주택은 양도 소득세의 면제를 받을 수 있습니다. 판매가 종료되는 시점에서 집을 소유한 지난 5년간 2년이상 주인이 거주를 한 기록이 있으며 이익이 있을 경우 개인 소유시 25만 달러까지 부부의 소유시 50만달러까지의 이익을 면세 받게 됩니다. 그 이상의 소득은 양도 소득세의 대상이 됩니다. 1031 Tax Deferred Exchange는 부동산 투자자에게 가장 큰 절세 도구입니다. 부동산의 판매 후 양도 소득세 납부를 미루어 아낀 세금을 더 큰 부동산에 투자할 수 있게 해주기 때문입니다. 200만 달러의 이익에 해당하는 양도 소득세의 경우 최고 15%까지 세금을 내야 하므로 약 30만 달러의 세금을 지불해야 하는데 1031 Exchange를 사용하면 양도소득세의 지불을 미루기에 30만달러에 해당하는 금액을 더 사용하여 더 큰 자산을 획득할 수 있는 것입니다. 1031의 사용조건은 투자용 부동산이어야 하며 소유하고 있는 부동산의 판매일을 기준으로 45일 이전 아니면 이후로 옮겨갈 부동산을 지목해야 합니다. 또한 그 판매일에서 180일 이전 아니면 이후로 옮겨갈 부동산의 구매를 종료해야 합니다. 새로 구매한 부동산은 같거나 더 비싼 금액이어야 하며 이익금은 1031 exchange를 해주는 회사가 소유하고 있다가 구매하는 부동산에 다운페이먼트가 되어야 합니다. 이익금의 일부 또는 전부를 투자자가 받을 수 있으나 수령한 금액에 대해서는 양도소득세의 대상이 됩니다. 투자와 절세는 같이 알고 있어야 합니다. 투자로 아무리 돈을 많이 벌더라도 이익금을 세금으로 다 낸다면 빛좋은 개살구이기 때문입니다. ▶문의: (213) 369-9087

2013-10-23

완화된 집 융자 가이드라인 [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 융자 가이드라인이 완화되었다는데 어떤 조건들이 완화되었나요? ▶답= 차압, 파산, 외국인, 인컴보고 미비 등 여러 이유에서 융자를 얻기 어려웠던 집 구매 희망자들에게 융자 가이드라인의 완화는 희소식이 될 것 같습니다. 차압이나 숏세일 이후에는 2~4년을 기다려야 융자가 가능했는데 이제는 680점 이상의 크레딧 점수와 20%다운을 할 경우 컨벤셔널 융자로 바로 구매할 수 있게 되었습니다. FHA로는 1년 후 3.5%의 다운을 하여 구매가 가능하나 차압이나 숏세일 이전 2년간 경제적 어려움을 겪고 있었다는 것을 증명할 수 있어야 합니다. 숏세일 대상인 집을 소유하고 있다면 숏세일 중 연체한 모기지 페이먼트가 없을 경우 FHA를 사용하여 3.5%다운으로 숏세일이 끝나고 바로 집을 구매할 수 있게 되었습니다. 또한 페이먼트가 늦지 않은 상태에서 새로 구입할 집에 20% 다운을 할 수 있다면 숏세일 대상의 집을 소유한 상태에서도 다른 집을 구매할 수 있습니다. 파산을 한 경우에도 FHA로는 2년후, 컨벤셔널 융자로는 3년 후에는 융자가 가능합니다. 유학생과 외국인도 40% 이상 다운을 할 경우 집을 구매할 수 있게 되며 인컴 보고가 미비한 경우에는 20% 다운을 할 경우 집을 구매할 수 있게 되었습니다. 2006년도에는 인컴을 고려하지 않고도 다운페이 없이 집을 구매하여 문제가 되었는데 이제는 인컴을 고려하지 않는 프로그램은 최소 20% 다운을 요구하고 있고 다운페이를 거의 하지 않는 FHA는 세금 보고 서류를 IRS와 대조하여 지불 능력이 없는 구매자에게 억지로 큰집을 떠넘기는 문제를 미연에 방지하고 있습니다. 지난 2개월간 남가주의 중간 판매 가격은 38만 5,000달러로 가격 변동이 없었으며 급격한 가격상승으로 또한번의 가격 거품을 우려하고 있던 부동산 시장이 안정세를 찾고 있습니다. 2012년 8월에 비하면 24.6%의 상승을 보일 정도로 큰차이가 있지만 이자율이 오르고 현금으로 집을 무작위로 구매하던 투자자들이 줄어들면서 평행선을 유지할 것입니다. 가격의 하락이 있어도 차압이나 숏세일 매물이 많이 나오지는 않을 것으로 보이며 부동산 마켓이 회복세를 보이고 있기에 인컴의 증명이 확실하거나 다운을 넉넉히 하여 집을 쉽게 포기할수 없는 구매자에게 좋은 집 구매의 적기가 아닐까 생각해 봅니다. ▶문의: (213) 369-9087

2013-09-25

도시 다운페이 보조 VS 가주 다운페이 보조 프로그램 [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 첫 집을 장만하려는데 보조 프로그램에 어떤 것들이 있나요? ▶답= 다운페이 보조 프로그램 중 개인적으로 권장하는 프로그램은 NHF에서 도움을 주는 0.5%다운 플래티넘 프로그램입니다. FHA나 VA융자에 사용하며 1차 융자 금액의 3%의 보조 받은 금액을 다시 갚지 않아도 되며 지난 3년간 집을 소유한 기록이 없는 본인의 거주용 집에만 허락됩니다. 또한 620점 이상의 크레딧 점수와 인컴의 제약이 있습니다. LA 카운티 내 구매시 연 8만 40달러 오렌지카운티 내 구매시 연 9만6715달러 이하의 인컴을 보고해야 합니다. 반면 인컴의 45%를 모기지와 재산세에 사용할 수 있기에 인컴이 적을 경우 융자 가능 금액이 적어지게 됩니다. 예를 들어 LA 카운티에 40만달러 집을 구매하려면 연 인컴이 8만달러가 돼야 하므로 더 많으면 실격되며 인컴이 적을 경우는 원하는 융자금액을 얻을 수 없게 됩니다. 연 인컴이 6만달러일 경우 약 30만달러의 융자가 가능하게 됩니다. 1차 융자금액은 41만 7000달러 미만이어야 하며 구매가격이 그 이상일 경우 차액은 다운페이로 지불해야 합니다. 플래티넘은 군인이 아닐 경우 FHA 로 구매를 하여야 하기에 융자 보험에 가입해야 하며 10만달러 융자 금액당 월 100달러 정도를 지불해야 합니다. 가주 내 어디서든 구매할 수 있으나 콘도나 타운하우스는 FHA승인이 난 곳이 드물기에 단독 주택을 구매할 때 사용하기에 좋고 일반 FHA의 경우 에스크로의 기간은 약 30~45일이 소요되나 플래티넘은 45~60일이 소요됩니다. 도시 프로그램은 원하는 도시의 웹사이트를 참조하면 내용을 알 수 있는데 대표적인 예로 LA의 경우 'Low Income Purchase Assistance'프로그램을 제공하는데 플래티넘 융자와는 달리 6만달러까지의 금액을 보조받을 수 있으며 재융자나 집 판매 시 갚아야 합니다. 본인 거주용으로 구매해야 하며 인컴은 4인 가족 기준 연 6만6250달러까지입니다. 구매가격은 39만 4250달러를 넘을 수 없으며 최소 1%의 다운페이먼트를 요구합니다. LA도시 내에 있어야 하며 8시간의 집 구매자 교육을 수료해야 하며 아파트 유닛은 구매할 수 없습니다. FHA나 컨벤셔널 등 어떤 융자 프로그램이나 사용할 수 있으나 60일 정도의 에스크로 기간이 소요됩니다. ▶문의: (213) 369-9087

2013-08-28

모기지 차액 면세 법안에 대하여 [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 2013년 말까지 연장된 모기지 차액 면세 법안(SB 458. Mortgage Debt Forgiveness)은 어떤 혜택을 받을 수 있는 법인가요? ▶답= 모기지 차액 면세 법안은 한번 연장이 되어 2013년 12월 31일로 종료됩니다. 이 법안은 숏세일이나 융자 조정으로 현재 보유하고 있는 융자 금액을 삭감받거나 낮은 금액에 판매를 할 경우 차액에 대한 양도 소득세(Capital Gains Tax)를 면세 또는 차액에 대한 개인 채무를 면제해주는 법안입니다. 예를 들어 1차 융자가 40만, 2차 융자가 10만, 시세 30만달러에 숏세일을 할 경우 차액인 20만달러의 금액에 대한 양도 소득세를 지불하거나 개인 채무로 남아 집을 잃은 후에도 차액에 대한 책임이 있었습니다. 하지만 이 법안의 연장으로 인해 차액에 대한 양도 소득세 면제를 2013년 말까지 연장을 함으로써 숏세일을 포기하려던 홈오너들에게 희소식이 되는 것입니다. 숏세일 신청시 약 4개월~8개월의 시간이 소요되는데 숏세일을 신청하려면 늦어도 8월에 신청하는 것이 이 면제 법안의 혜택을 받을 수 있는 올해의 마지막 달이 될 것 같습니다. 2004년에서 2008년 사이에 구매나 재융자를 하고 모기지가 힘든 홈오너 들은 숏세일을 심각히 고려 하여야 할 것입니다. 융자 조정을 아직 받지 못하고, 에퀴티가 없는 홈오너의 경우는 지금까지는 낮은 변동 이자 덕에 이자만 내는 모기지와 변동 이자의 차이가 많지 않았지만, 지난 두 달 사이 2%의 이자율이 상승하여 이자만 내고 있다가 계약기간이 끝나 변동 이자로 모기지를 소유하고 있는 홈오너는 10만달러 융자당 월 110달러 정도가 상승할 것으로 보고 있습니다 만약 차압을 당할 경우 이 법안의 보호를 받을 수 없으며 은행은 홈 오너에게 개인 채무 또는 양도 소득세로 차액을 넘기게 됩니다. 집을 빼앗긴 후에도 모기지 빚을 지불할 경우가 있으며 파산을 하는 경우가 대부분이나 양도 소득세의 경우 파산으로도 없앨 수가 없습니다. 한달 수입을 모기지에 전부 집어 넣고 재산세는 지인에게 빌려 내며 크레딧 카드로 생활을 하는 홈오너를 많이 접할 수 있는데 수입이 줄었음에도 집을 소유하기 위해 버티며 가정을 망치는 일이 없으면 하는 바람입니다. ▶문의: (213) 369-9087

2013-07-31

2006년과 2008년 사이에 집을 구매한 홈오너의 걱정 [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 요즘 집 가격도 오르고 모기지 이자율도 올랐는데 지금 어떤 결정을 하고 행동을 해야 할까요? ▶답= 예전에 비하여 집 시세가 많이 올랐고 1년 이상 지속되던 사상 최저 모기지 이자율이 한달 사이에 1% 이상 급등하면서 바이어에게 구매력이 적어지는 현상이 이루어지고 있습니다. 올해 말까지는 바이어가 넉넉하여 셀러에게는 판매 적기이나 내년에 이자율이 더 오를 경우 주택 가격의 변화가 없거나 하락을 할 수도 있을 것으로 예상합니다. 융자 조정을 받았다면 낮은 이자율로 3~7년간 고정 이자율이 남아 있기에 페이먼트가 어렵지 않고 주위 렌트 시세에 비해 많은 차이가 없으며 집 감정가격이 융자 금액과 별 차이가 없다면 당분간은 가지고 있는 것을 권합니다. 집 구매시 다운 페이먼트를 하지 않은 경우 아직까지는 에퀴티가 없는 집이 많기 때문에 판매와 재융자가 불가능 하기 때문입니다. 하지만 아직 융자 조정이나 원금 삭감을 받지 못한 경우 구매 당시 계약인 5년 고정, 25년 변동이자 융자를 소유한 경우가 많습니다. 5년 고정 기간은 지났고 변동이자 기간 중 사상 최저의 이자율 덕에 페이먼트는 큰 변동 없이 지불하고 있으나 에퀴티가 없어 재융자가 불가능하고 융자조정은 받지 못하는 분이 많이 있을 것입니다. 이자율이 오름에 따라 변동 이자율이 올라 30만달러 융자에 1% 상승은 약 200달러의 월 페이먼트의 차이가 있습니다. 세금 보고 금액이 적어 융자 조정이 어렵고 에퀴티가 없어 재융자가 불가능하며 이자율의 상승으로 인한 변동이자를 소유한 분들은 많은 고민을 하셔야 할 것입니다. 집 가격이 오르고 있다고 하나 총 융자 금액보다 10% 정도 높게 팔아야 판매 비용을 지불 할 수 있습니다. 요즘은 은행에 집을 반납(Deed in lieu)을 하고 렌트를 하며 거주하다가 2년후에 그 집을 다시 구매할 수 있게 해주는 프로그램이 선보여 숏세일 진행 전에 먼저 알아보면 도움이 될 것입니다. 페이먼트의 상승으로 경제적으로 너무 어렵다면 정부에서 제공하는 오바마 숏세일(HAFA Shortsale) 및 캘리포니아 주민을 위한 www.keepyourhomecalifornia.com 의 프로그램에 신청을 하여 숏세일 시 받을 수 있는 혜택을 알아 보아야 할 것입니다. ▶문의: (213) 369-90871

2013-07-03

카드 빚과 개인 빚으로 집 페이먼트를 내고 있을 때 [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 모기지 납부가 어려워 카드 빚, 개인 빚으로 집 페이먼트를 내고 있습니다. 경제적으로 도움이 될 수 있는 더 좋은 방법은 없는 것인가요? ▶답= 집 페이먼트가 어려워 개인 빚을 늘려가며 시세보다 높은 융자의 모기지를 어렵게 내는 분들이 생각보다 많습니다. 집을 지키려는 생각에 여가생활을 줄이고 일하는 시간을 늘여가며 일을 하시는 분들을 볼때면 참 안타까운 마음이 들때가 많이 있습니다. 개인 빚을 늘려 집을 지키는 것이 더 좋은 선택인 것인지 집 모기지 납부를 중단하는 것이 더 좋은 선택일지는 생각해 보아야 할 것 입니다. 친인척에게 돈을 빌려 재산세 및 모기지 납부를 하는 것은 어떤 경우든 나중에 다시 갚아야 하기에 권해 드리고 싶지 않은 옵션 중의 하나입니다. 크레딧 카드 빚을 늘려 집을 지키려 한다면 차압의 시간을 연장할 수 있으나 빚이 너무 늘어 결국 파산과 차압을 병행해야 할 수 있습니다. 카드 빚이 너무 많아져 갚지 못할 경우 카드회사에서 집을 저당잡아 결국 빚이 늘어날 수도 있습니다. 많은 분들이 파산과 차압을 같은 것으로 인지하고 있지만 같은 의미가 아니라는 것을 아셔야 합니다. 집에 에퀴티가 없을 경우 파산을 하여도 집을 담보로 얻은 1차, 2차, 3차융자는 없어지지 않기 때문입니다. 파산 후 차압을 당할 경우 파산으로 없어지지 않는 빚은 모두 개인 빚으로 남기에 7년후 파산을 다시 고려 하든지 아니면 결국 갚아야 하는 빚이 됩니다. 파산 및 차압을 하여도 3년 후에는 FHA로 집을 구매할 수 있으나 크레딧을 좋게 쌓아야 하고 인컴 세금 보고도 좋아야 하기에 쉽지 않은 문제가 됩니다. 개인 빚을 늘리지 않고 집 모기지와 재산세를 납부하지 않을 경우 융자 조정으로 밀린 금액과 이자율을 조정을 하든지 아니면 숏세일로 집 융자를 탕감 받고 새출발 할 수 있게 됩니다. 최소한 개인 빚은 없기에 파산까지 하는 일은 없게 됩니다. 만약 모기지 페이먼트를 중단한 후에 숏세일을 할 경우 2년 후면 다시 융자를 얻어 집을 구매할 수 있습니다. 모기지 페이먼트 납부를 잘하고 기타 크레딧에 손상이 가지 않은 경우 숏세일 후 바로 다른 집을 융자를 얻어 구매할 수 있는 기회를 드립니다. 만약 집 페이먼트가 어려워지기 시작해 크레딧 카드의 도움을 받기 시작했다면 냉정하게 생각하여 본인의 금전적 어려움을 현명하게 극복할 수 있는 전략을 미리 생각하셔야 할 것입니다. 에퀴티가 없는 집은 도움되지 않는 재산이며 궁극적으로 지켜야 할 것은 본인의 가족입니다. 건물을 위해 소중한 가족을 잊고 있는 것은 아닌지 한번 생각해보는 계기가 되었으면 합니다. ▶문의: (213) 369-9087

2013-06-03

모기지페이먼트 어려운데 도움받을 수 있는 방법이? [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 실직으로 모기지를 납부하는 것이 어려워졌습니다. 도움을 받을 수 있는 방법이 있다는데 어떻게 받을 수 있나요? ▶답= 캘리포니아는 2010년 6월 23일 부터 20억달러의 예산을 모기지를 내기 힘든 집주인들에게 사용하도록 정부에서 제공 받았습니다. 이에 'Keepyourhomecalifornia.org' 라는 웹사이트를 통하여 실직자 모기지 페이먼트가 어렵거나 더이상 집을 소유할 형편이 되지 않는 집주인들에게 도움을 주고 있습니다. 실직자의 경우 모기지를 월 최고 3000달러씩 9개월간 혜택을 받을 수 있고 단기간 수입이 줄어 어려움을 겪는 집주인에게는 최고 2만 5000달러까지 도움을 주어 모기지의 원상 복원을 도와줄 수도 있습니다. 집 가격이 많이 하락한 경우 최고 10만달러까지의 원금을 삭감 받을 수도 있는데 이 모든 것이 어렵다면 일반적으로 오바마 숏세일(HAFA ShortSale)을 통하여 받는 3000달러의 이사 비용 외 5000달러를 추가 혜택으로 받을 수 있는 가능성이 있습니다. 혜택을 받기 위해서는 웹사이트로 확인하고 (888) 954-5337로 신청할 수 있습니다. 약 한시간 정도 상담원과 상담을 하고 30일간의 소득증명 2개월의 은행 스테이트먼트 지난해의 W2 또는 1099 모기지 스테이트먼트 등을 제출해야 합니다. 해당되는 프로그램이 있다면 약 한달 후에 혜택을 받게 되는데 이 모든것은 집 주인의 은행이 프로그램에 참여하고 있어야만 가능합니다. 체이스 은행의 융자가 1차이며 숏세일을 준비하는 주택 보유자에게 희소식이 있습니다. 집 시세와 융자의 종류에 따라 최고 3만 5000달러까지 체이스에서 숏세일 셀러에게 혜택을 제공하며 오바마 숏세일도 해당되면 추가로 3000달러에 Keepyourhomecalifornia.org의 5000달러도 받을 수 있습니다. 뱅크오브아메리카의 경우 일반적으로 1만달러를 숏세일 셀러에게 제공하며 추가로 5000달러를 받을 수 있습니다. 아직까지 변동 이자율이 낮아 집에서 버텨보려는 집주인이 많이 있습니다만 이자가 오를 때를 미리 대비하고 정부혜택을 통해 융자조정과 숏세일 중 어떤 것이 본인에게 더 좋은지 판단을 해야할 때 입니다. 만약 숏세일을 준비하는 셀러가 있다면 올해 말까지 실행하는 차액 면세 법안의 혜택을 받는 것이 중요합니다. ▶문의: (213) 369-9087

2013-04-08

리빙트러스트와 유언 공증(Probate)의 장단점 [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 리빙트러스트와 유언 공증(Probate)의 장단점이 궁금합니다 ▶답= 공증(Probate)이란 고인의 재산이나 빚을 수혜자에게 공정하게 나누기 위한 법원의 검인 절차로서 약 6개월에서 18개월이 소요되며 고인의 카운티 법원에서 이루어 집니다. 유언이 있을 경우 집행자(executor 일반적으로 유가족중 한명)가 유언에 따라 모든 일의 진행을 합니다. 유언이 없을 경우 법원에서 지명한 집행자(administrator)가 법에 의한 집행을 합니다. 공증(Probate)의 단점은 사망자와 수혜자의 개인 정보 및 분배될 재산의 내역이 공시되므로 많은이에게 노출이 되어 여러 종류의 광고성 연락을 받게 되기도 합니다. 또한 법원과 변호사의 개입으로 약 5% 정도의 손실을 가져오게 됩니다. 공증(Probate)의 단점을 보완하기 위해서는 리빙트러스트(Living Trust)를 설립하는 것을 권장합니다. 리빙트러스트는 주식회사와 비슷한 단체로서 재산의 주인과 수혜자를 미리 지정할 수 있으며 본인의 재산을 공증없이 상속할 수 있습니다. 리빙트러스트의 가장 큰 장점의 한가지는 집을 물려받을 경우 수혜자는 양도소득세를 면제 받을 수 있습니다. 예를 들어 1990년에 10만달러에 집을 구매하고 2013년에 사망하고 그 집을 30만달러에 판매하여 수익금이 전해졌다면 수혜자는 20만달러에 해당하는 양도소득세를 지불해야 합니다. 2013년 양도소득세는 최고 20% 까지 지불하므로 최고 4만달러에 해당하는 세금을 수혜자는 지불을 해야 합니다. 만약 수여자가 사망전에 리빙트러스트를 만들었다면 수여자가 사망하는 시점에서 그 집의 시가로 수혜자에게 이전이 되므로 2013년에 수혜자가 30만달러에 판매를 하여도 양도소득세는 발생하지 않는 것입니다. 리빙트러스트를 만드는 비용은 유언장을 만들 듯 온라인으로 혼자할 수 있고 부동산 관련 변호사에게 일임을 할 수도 있지만 재산이 많지 않은 경우는 큰 부담 없이 만들 수 있습니다. ▶문의: (213) 369-9087

2013-03-11

경매로 집을 구매하는 방법이 궁금합니다 [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 집을 경매로 구매하면 시세보다 낮게 구입할 수 있나요? 경매로 집을 구매하는 방법이 궁금합니다. ▶답= 많은 투자자들이 주택을 저렴하게 구매하기 위해 경매를 주목하고 있습니다. 경매의 종류는 여러가지가 있으나 일반적으로 가장 널리 알려진 옥션은 포클로져 옥션(Trustee Sale)입니다. 집 주인이 거주하고 있는 경우가 많으며 모기지의 불입으로 인한 은행의 경매로서 LA카운티의 대부분 주택은 포모나(Pomona)법정 앞인 400 Civic Center Plaza Pomona에서 휴일을 제외하고 매일 아침 9시부터 시작합니다. 매일 300~ 1000개의 집이 매각 예정으로 잡히지만 반 이상이 취소되기도 합니다. 경매는 가장 높게 가격을 부르는이에게 판매가 되나 이때 주의 할 것은 그 집에 붙은 세금 미납 담보권(Tax lien) 등이 있는지 경매 당일 확인해야 합니다. 1차 융자를 옥션으로 구매시 정부의 유치권(Lien)을 제외한 모든 빚이 없어지나 2차 융자를 구매하는 경우 1차 융자의 전액을 값아주어야 하므로 오히려 시세보다 더 주고 구매하게 되는 경우도 생깁니다. 옥션에서 낙찰이 된 경우 모든 금액을 자기앞 수표(Cashier's Check)으로 지불 해야하며 더 많이 지불한 경우 차액을 우편으로 돌려 주게 됩니다. 거주하고 있는 사람을 설득하거나 법으로 퇴각을 시켜야 하며 집 상태를 미리 알지 못하고 구매를 해야 한다는 단점이 있습니다. 이외에 인터넷 웹사이트 'Auction.com' 'Hubzu.com' 'Hudsonandmarshall.com' 'Kazork.com'에서 행하는 경매도 시세보다 낮게 구매를 원하는 이들이 많이 찾고 있습니다. 인터넷에서 이루어지는 옥션은 일반적으로 에스크로를 통하여 정식으로 구매하고 융자도 얻을 수 있는 경우가 많이 있으며 타이틀 보험도 가입할 수 있어 거주용 집을 원하는 바이어도 이용하기 좋습니다. 이외에 전 주인이 사망을 하고 상속인이 없을 경우 '케네디윌슨(Kennedy Wilson)' 사 앞에서 옥션을 행하나 상속인이 있는 경우 법원 내에서 공증(Probate) 옥션을 합니다. 다양한 방식과 규칙이 있는 옥션을 통해 좋은 기회를 만나려면 노련한 부동산 에이전트나 옥션 구매 경험이 있는 이와 동행을 하는 것이 큰 도움이 될 것입니다. ▶문의: (213) 369-9087

2013-02-11

모기지 차액 면세 법안(Mortgage Debt Forgiveness) 연장 [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 모기지 차액 면세 법안이 연장 되었다고 들었습니다. 이 법안은 어떤 내용입니까? ▶답= 2012년 12월 31일자로 종료 되는 모기지 차액 면세 법안(Mortgage Debt Forgiveness)이 2013년 12월 31일 까지 연장이 되었습니다. 이 법안은 숏세일이나 융자 조정으로 현재 보유하고 있는 융자 금액을 삭감받거나 낮은 금액에 판매를 할 경우 차액에 대한 양도 소득세(Capital Gains Tax)를 면세 해주는 법안입니다. 예를 들어 1차 융자가 40만 달러 2차 융자가 10만 달러 시세 30만 달러에 숏세일을 할 경우 차액인 20만 달러의 15% 에서 39.6%를 (3만~7만 9200달러) 2013년 부터 상승한 양도 소득세로 지불 했어야 합니다. 하지만 이 법안이 연장되어서 차액에 대한 양도 소득세 면제를 2013년 말까지 연장 함으로써 숏세일을 포기하려던 홈오너들에게 희소식이 되고 있는 것입니다. 숏세일을 시작하게 되면 약 4개월에서 8개월의 시간이 소요되므로 2004년에서 2008년 사이에 구매나 재융자를 한 홈오너들은 숏세일을 심각히 고려 하여야 할 것입니다. 만약 차압을 당할 경우 이 법안의 보호를 받을 수 없으며 은행은 홈 오너에게 개인 채무 또는 양도 소득세로 차액을 넘기게 됩니다. 집을 빼앗긴 후에도 모기지의 빚을 지불할 경우가 있으며 파산을 하는 경우가 대부분이나 양도 소득세의 경우 파산으로도 없앨 수가 없습니다. 요즘 한달 수입을 모기지에 전부 집어 넣고 재산세는 지인에게 빌려 내며 크레딧 카드로 생활을 하는 홈오너를 많이 접할 수 있는데 수입이 줄었다는 이유로 가정불화가 잦아지거나 나무와 시멘트로 만든 집을 소유하기 위해 가정을 망치는 일이 없으면 하는 바람 입니다. ▶문의: (213) 369-9087

2013-01-14

2013년 부터 숏세일 중 차압되는 일 없어진다? [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 경기가 어려워 집 페이먼트가 어려운 홈오너입니다. 2013년부터 숏세일 중에 차압되는 일은 없을 것이라던데 어떤 법안이 시행되나요? ▶답= 2013년 1월 1일 부터 2018년 1월 1일 까지 가주에서는 주류은행에 차압 방지(숏세일이나 융자 조정)시 차압이 되는 일이 없어집니다. 캘리포니아 집주인 권리 장전(Bill of Rights )(Assembly Bill 278 and Senate Bill 900)이 법으로 통과 되면서 페이먼트를 내지 못하고 있는 집주인들에게 많은 변화가 있을 것으로 예상됩니다. 2012년 12월 31일 까지는 차압 방지 진행중일 경우 은행에서는 연체 통지서(Notice of Default)나 차압판매 통지서(Notice of Trustee Sale)로 차압방지와 차압을 동시에 진행을 하는 것이 일반적이었습니다. 그래서 차압 방지 중 집을 억울하게 잃는 분들이 많았기에 새롭게 시행되는 법안입니다. 1차나 2차 융자 회사에서 차압 방지를 인정하고 모든 서류가 접수가 된 이후에는 차압 진행을 취소하여야 합니다. 현재 차압 방지가 진행 중이며 차압 날짜가 매달 새로 잡히는 분들은 내년 1월 부터는 차압 날짜가 없어진 것을 확인 할 수 있을 것입니다. 차압 방지를 신청하는 순간 은행은 한명의 담당자를 마련해야 하며 차압 방지에 도움을 받지 못할 경우나 융자조정을 받을 때까지는 은행측 담당자가 처리해야 합니다. 이 법의 악용을 막기위해 2013년 이전에 융자조정을 신청한 이에게는 다시 융자조정 접수를 받지 않으나 집주인의 경제적 상황 변화가 있는 경우에는 재신청이 가능합니다. 2013년 부터는 융자 조정 승인 이후 30일간 집 주인의 결정을 기다리며 31일 이후로부터는 차압을 진행할 수 있습니다. 2012년 까지는 차압 날짜가 변경이 되어도 집주인에게 알려 주지 않고 은행이 임의로 변경을 할 수 있었으나 2013년 부터는 차압날짜가 변경된 후 5일 이내로 집 주인에게 변경된 날짜 시간 장소를 알려 주어야 합니다. 이 법은 주인이 거주하는 주거용 주택에 해당되며 집 주인은 회사가 아닌 개인 가족 또는 거주용 목적으로 소유하고 있는 트러스트(Trust)로서 콘도 단독 주택 등 4유닛 아파트까지 보호 됩니다. 파산 신청 기록이 있거나 집 소유권 포기. 모기지를 내지 않고 오래 버티기 위한 행위를 한 경우는 제외됩니다. ▶문의: (213) 369-9087

2012-12-10

첫 집을 구매하기전에 준비해야 할 것 있다면? [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 미국에 살면서 처음으로 집을 구매하려고 합니다. 집을 구매하기 전에 준비해야할 사항들이 있다면 무엇이 있을까요? ▶답= 크레딧 점수를 확인 하고 자신이 알지 못하는 빚이 있는지 확인을 하는 것이 중요합니다. 융자 프로그램에 따라 크레딧 점수의 요구 사항은 다르나 620~680점 이상을 요구하는 것이 일반적입니다. 새로운 빚이 늘어나서는 안되며 크레딧 카드의 사용을 최고 한도의 30% 미만으로 사용하는 것이 중요합니다. 하지만 카드나 기타 빚을 갚는 것은 크레딧 점수를 오히려 낮출 수 있으므로 주의해야 하며 새로 차를 구매하거나 리스를 하고 코사인을 해주는 것도 해가 됩니다. 집구매 전 은행에 현금 입금하는 것을 피해야 하며 한국에서 돈을 가져오는 것이라면 2개월 이상 보유하고 있을 수 있도록 준비해야 할 것입니다. 집을 구매하려면 우선 어떤 융자를 얻을 것인지 결정을 하여야 합니다. 부동산 에이전트에게 융자를 문의하는 것보다 은행과 모기지 브로커에게 직접 문의를 하여 각 은행별로 제공하는 프로그램의 장단점을 인지하는 것이 좋을 것입니다. 월급을 받는 분들은 0.5%다운이나 3.5% 다운 또는 보조 프로그램을 사용하여 FHA융자로 집을 구매 하는 것을 추천하고 자영업자나 1099을 받으시는 바이어는 20%~30% 다운을 사용하여 일반융자(Conventional)로 집을 구매하는 것을 추천합니다. 융자 심사를 받을 때 필요한 것은 지난 2년간의 개인 세금 보고 월급 명세서 뱅크 스테이트먼트가 필요하며 자영업자는 월급 명세서가 없을 경우 올해의 손익 계산서(Profit and Loss statement)를 CPA로부터 요구 합니다. 융자를 결정한 후 부동산 에이전트를 많이 만나보면서 지식과 경험은 물론 구매시간과 스트레스를 줄여줄 수 있는 에이전트를 골라 집을 구매해야 합니다. 거주 목적의 집은 투자용 집과는 많은 점이 다르므로 집을 시세보다 저렴하게 구매하겠다는 욕심은 버리셔야 합니다. 요즘은 바이어가 넘쳐나는 시기이며 시세에 나오는 집은 일주일 이내로 에스크로에 들어가므로 융자를 얻어서 시세에라도 구매할 수 있다면 행운이라 할 수 있겠습니다. 작년 이맘때 쯤에는 1만달러 정도의 가격 조정이 가능했으나 요즘은 1만달러 웃돈을 주고 구매하는 경우도 많이 있습니다. ▶문의: (213) 369-9087

2012-11-12

파산후에 집을 숏세일 하려고 합니다. 가능할까요? [ASK미국-김원석의 융자조정]

▶문= 파산후에 집을 숏세일 하려고 합니다. 가능할까요? ▶답= 가능합니다. 집값이 비쌀 때 구매하거나 재융자를 한 경우 집의 현재 시세로 융자를 값을 수 없는 경우에 많이 고려 하는 것이 파산입니다. 파산은 무담보 채무(Unsecured Debt)를 탕감을 받는 것이지 담보가 있는 집 융자를 없앨 수 있는 것이 아닙니다. 일반적으로 파산에 에퀴티가 없는 집을 포함 하게되지만 파산 후 그 집과 융자는 다시 집 주인에게 돌아가게 됩니다. 그래서 파산 후에는 집을 포기하셨다는 생각에 페이먼트를 하고 있지 않다가 나중에 차압을 당하는 경우가 많이 발생하곤 합니다. 파산 이후에도 집의 소유자는 은행이 아니므로 숏세일이 가능합니다. 파산후 숏세일을 고려 하는 이유는 2차 융자와 파산 신청 후 발생하는 채무때문입니다. 만약 집을 차압 당할 경우 대부분의 2차 융자와 HOA및 기타 집에 관련된 담보 설정(Lien)이 개인 채무로 남게 됩니다. 파산을 한 이후 발생하는 빚은 파산에 다시 포함할 수 없기에 합의를 해 일시불이나 페이먼트로 값아야 합니다. 가만히 놔둬도 되긴 하지만 크레딧을 7년 이상 사용하기 어렵거나 봉급의 삭감을 받을 수도 있습니다. 숏세일을 할 경우 2차융자 HOA 기타 담보를 탕감 받을 수 있으며 올해 내로 마무리를 지을 경우 판매의 차액에 대한 양도소득세(Capital Gain Tax)도 피할 수 있습니다. 만약 올해 중에 숏세일을 끝낼 수 없을 경우 내년에는 2차에 대한 양도 소득세를 받을 수 있으나 이것을 감하는 방법도 몇가지가 있습니다. 파산후 숏세일을 할 경우 집에서 머무는 기간이 더 길어지며 요즘은 은행에서 3000달러에서 3만 8000달러까지의 이사비용을 셀러에게 지불 하는 것이 일반적입니다. 파산이후 다시 집 구매를 생각할 경우 3년 차압 이후는 3년 페이먼트가 늦고 숏세일시는 2년 페이먼트가 늦지 않고 숏세일시는 바로 구매가 가능합니다. 그러므로 파산후 차압을 할 경우 집을 다시 구매할 수 있는 기간과 크레딧의 회복이 더 늦어지게 됩니다. 파산 후 집을 숏세일 하지 않고 차압되는 경우에는 새롭게 시작 할 수 있는 기회를 잃어버릴 수 있기에 이 분야의 전문인들과 상담을 하여 지혜로운 선택을 하는 것이 중요합니다. ▶문의: (213) 369-9087

2012-10-15

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