투자용 주택의 첫 걸음, 4 유닛 [ASK미국-김원석의 융자조정]

김원석/에이전트

▶문= 부동산 투자 중 위험 부담이 비교적 적고 수익성이 높은 부동산이 있다면?

▶답= 렌트용 투자 주택의 종류는 콘도나 단독 주택부터 다세대 아파트까지 다양한 위험 부담과 수익성을 제공합니다. 단독 주택은 급할 때 현금화 시키는 기간이 짧은 것이 이익이나 투자의 전부가 한 세입자에게 달려있기에 위험부담이 크다 할 수 있으며 콘도는 HOA, 단독주택은 비싼 구매 가격 대비 낮은 렌트 수입 때문에 수익성이 낮습니다. 위험 부담이 비교적 적으며 수익성이 높고 투자금이 비교적 적게 필요한 것으로는 4유닛을 생각해볼 수 있습니다.

투자용 주택은 가격이 저렴할 수록 수익성이 좋은데 미국에서 한인을 상대로만 렌트를 하고 수익을 얻으려는 생각은 잘못되었다고 생각합니다. 한인 밀집지역의 4 유닛들은 수익 환원률 5%를 넘지 못하는데 이에 비해 샌버나디노(San Bernardino)의 4 유닛들은 8% 이상의 수익률을 보입니다. 중국과 동남아시아계의 주인들이 대부분인데 부동산 투자자 고수들은 6%이하는 고려하지 않는 것을 생각 한다면 한인 부동산 투자자도 시야를 넓혀야 합니다.

부동산 구매시 지역과 학군을 고려하는 것은 부동산 투자자로서 버려야 하는 것 중 한가지 입니다. 지역이 좋아 질수록 수익성은 떨어지게 되는데 그 이유는 지역 좋은 것은 세입자에게는 추가로 지불해야 하는 옵션이기 때문입니다.

좋은 학군은 세입자에게 학교에 다니는 자녀가 있을 때 고려하는 옵션 중의 한가지 이기에 세입자는 렌트할 곳을 검색할 때 비용을 최대한 절감하려하며 매월 지불하는 렌트비는 '지출'이라는 개념으로 입주를 하게 됩니다. 투자용 부동산의 구매시 가장 먼저 고려해야 하는 것은 무엇보다 수익성입니다.

투자용 4유닛 주택은 비즈니스 입니다. 고객인 4가구, 가구당 수익의 25%를 창출하는 단골고객입니다. 항상 이들을 만족시키려 노력해야 하며 월 300달러면 4유닛을 전문적으로 관리해주는 회사도 많기에 세입자와의 관계는 최대한 관여하지 않도록 하는 것이 좋고 세입자가 원하는 것을 전문적으로 처리해주는 것이 좋습니다.

주택의 시세가 올라 이익을 취하고자 하는 것은 투자용 부동산을 구매하는 것이 아니라 투기용 주택을 구매하는 것입니다.

시세가 낮아져도 렌트는 내려가지 않기에 매월 순이익은 일정할 것이며 시세의 변동에 조급할 이유가 없을 것입니다.

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