완화된 집 융자 가이드라인 [ASK미국-김원석의 융자조정]

김원석/에이전트

▶문= 융자 가이드라인이 완화되었다는데 어떤 조건들이 완화되었나요?

▶답= 차압, 파산, 외국인, 인컴보고 미비 등 여러 이유에서 융자를 얻기 어려웠던 집 구매 희망자들에게 융자 가이드라인의 완화는 희소식이 될 것 같습니다. 차압이나 숏세일 이후에는 2~4년을 기다려야 융자가 가능했는데 이제는 680점 이상의 크레딧 점수와 20%다운을 할 경우 컨벤셔널 융자로 바로 구매할 수 있게 되었습니다. FHA로는 1년 후 3.5%의 다운을 하여 구매가 가능하나 차압이나 숏세일 이전 2년간 경제적 어려움을 겪고 있었다는 것을 증명할 수 있어야 합니다.

숏세일 대상인 집을 소유하고 있다면 숏세일 중 연체한 모기지 페이먼트가 없을 경우 FHA를 사용하여 3.5%다운으로 숏세일이 끝나고 바로 집을 구매할 수 있게 되었습니다. 또한 페이먼트가 늦지 않은 상태에서 새로 구입할 집에 20% 다운을 할 수 있다면 숏세일 대상의 집을 소유한 상태에서도 다른 집을 구매할 수 있습니다.

파산을 한 경우에도 FHA로는 2년후, 컨벤셔널 융자로는 3년 후에는 융자가 가능합니다. 유학생과 외국인도 40% 이상 다운을 할 경우 집을 구매할 수 있게 되며 인컴 보고가 미비한 경우에는 20% 다운을 할 경우 집을 구매할 수 있게 되었습니다.

2006년도에는 인컴을 고려하지 않고도 다운페이 없이 집을 구매하여 문제가 되었는데 이제는 인컴을 고려하지 않는 프로그램은 최소 20% 다운을 요구하고 있고 다운페이를 거의 하지 않는 FHA는 세금 보고 서류를 IRS와 대조하여 지불 능력이 없는 구매자에게 억지로 큰집을 떠넘기는 문제를 미연에 방지하고 있습니다.

지난 2개월간 남가주의 중간 판매 가격은 38만 5,000달러로 가격 변동이 없었으며 급격한 가격상승으로 또한번의 가격 거품을 우려하고 있던 부동산 시장이 안정세를 찾고 있습니다. 2012년 8월에 비하면 24.6%의 상승을 보일 정도로 큰차이가 있지만 이자율이 오르고 현금으로 집을 무작위로 구매하던 투자자들이 줄어들면서 평행선을 유지할 것입니다.

가격의 하락이 있어도 차압이나 숏세일 매물이 많이 나오지는 않을 것으로 보이며 부동산 마켓이 회복세를 보이고 있기에 인컴의 증명이 확실하거나 다운을 넉넉히 하여 집을 쉽게 포기할수 없는 구매자에게 좋은 집 구매의 적기가 아닐까 생각해 봅니다.

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