거주하던 주택, 이사 하면서 렌트를 줘야 할까요? [ASK미국-김원석의 융자조정]

김원석/에이전트

▶문= 이사를 하게 되는데 소유하던 집을 팔아야 할까요? 렌트를 줘야 할까요?

▶답= 미국에 거주하는 한국인은 거주용 집 구매 후 5년에 한번씩 새로운 집을 구매하여 이사를 가며, 미국 평균은 7년에 한번 이사를 간다고 하는데 이때 소유하고 있던 집을 팔아야 하는지 렌트를 주고 가야 하는지 가늠하기 어려울 수 있습니다. 대부분의 거주용 주택은 수익성이 매우 낮고 현금 흐름이 없거나 손해가 나기에 판매를 하는 것이 좋습니다.

렌트비는 건평과 방 숫자에 비례하며 땅의 크기와 땅값에 따라 가격의 차이는 거의 없습니다. 그러므로 저렴하고 좁은 땅에 많은 건평이 있어야 투자의 기본인 수익성이 좋아지는 것입니다. 하지만 한인이 거주하는 단독 주택은 땅값이 비싸고 땅의 크기에 비해 건평이 작아 렌트비로 건물과 땅값에 대한 융자를 커버하기 어려우며 콘도와 타운하우스의 경우 HOA가 매우 비싸기에 렌트로 돌릴 경우 현금 흐름이 없습니다.

거꾸로 말하자면 땅값이 비싼 한인 밀집 지역은 오히려 렌트하는 것이 더 저렴하고 현명한 방법일 수 있습니다. 투자자의 기본은 내 자산이 현금을 다시 나에게 돌려 주는 수치를 알고 있어야 하는데 오래 전 구매하여 모기지가 저렴하거나 현금으로 구매하여 현금 흐름이 있어도 투자자가 거주하던 주택은 투자용으로는 적합하지 않습니다. 보유하고 있는 에퀴티의 잠재력을 충분히 사용하지 못하기 때문입니다.

현금으로 전부 구매한 경우나 융자를 다 갚은 경우에는 모기지가 없어 현금 흐름이 높아져 현금 투자 수익률은 약간 높아지는 3%정도가 됩니다. 그러나 손이 많이 가는 부동산 투자에서는 현금 투자 수익률이 5% 미만일 경우는 낮은 수치로 생각하기에 큰 이익은 아닌 것입니다. 융자와 판매 차액으로 인한 현금(에퀴티)을 새집에 다운페이로 사용하는 것이 더 좋은 선택입니다. 현재 모기지 이자율은 4.25%정도인데 거주하던 집을 판매 하지 않고 렌트를 줄 경우 모기지 이자로 인한 지출은 4.25%인데 수입이 3%미만이라면 매달 손해를 보는 것입니다.

투자용 주택을 소유하고 있으면 테넌트의 렌트비로 융자가 갚아지고 집 가격이 오를 때 내 재산이 되는 것은 옳은 말입니다. 매월 수익이 없어도 저축으로 생각하여 나중에 집을 판매하여 이익을 보겠다는 생각은 내일 잔치 밥 먹자고 오늘 굶자는 것이 아닐까 생각해봅니다.

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