모기지 차액 면세 법안에 대하여 [ASK미국-김원석의 융자조정]

김원석/에이전트

▶문= 2013년 말까지 연장된 모기지 차액 면세 법안(SB 458. Mortgage Debt Forgiveness)은 어떤 혜택을 받을 수 있는 법인가요?

▶답= 모기지 차액 면세 법안은 한번 연장이 되어 2013년 12월 31일로 종료됩니다. 이 법안은 숏세일이나 융자 조정으로 현재 보유하고 있는 융자 금액을 삭감받거나 낮은 금액에 판매를 할 경우 차액에 대한 양도 소득세(Capital Gains Tax)를 면세 또는 차액에 대한 개인 채무를 면제해주는 법안입니다.

예를 들어 1차 융자가 40만, 2차 융자가 10만, 시세 30만달러에 숏세일을 할 경우 차액인 20만달러의 금액에 대한 양도 소득세를 지불하거나 개인 채무로 남아 집을 잃은 후에도 차액에 대한 책임이 있었습니다. 하지만 이 법안의 연장으로 인해 차액에 대한 양도 소득세 면제를 2013년 말까지 연장을 함으로써 숏세일을 포기하려던 홈오너들에게 희소식이 되는 것입니다.

숏세일 신청시 약 4개월~8개월의 시간이 소요되는데 숏세일을 신청하려면 늦어도 8월에 신청하는 것이 이 면제 법안의 혜택을 받을 수 있는 올해의 마지막 달이 될 것 같습니다. 2004년에서 2008년 사이에 구매나 재융자를 하고 모기지가 힘든 홈오너 들은 숏세일을 심각히 고려 하여야 할 것입니다.

융자 조정을 아직 받지 못하고, 에퀴티가 없는 홈오너의 경우는 지금까지는 낮은 변동 이자 덕에 이자만 내는 모기지와 변동 이자의 차이가 많지 않았지만, 지난 두 달 사이 2%의 이자율이 상승하여 이자만 내고 있다가 계약기간이 끝나 변동 이자로 모기지를 소유하고 있는 홈오너는 10만달러 융자당 월 110달러 정도가 상승할 것으로 보고 있습니다

만약 차압을 당할 경우 이 법안의 보호를 받을 수 없으며 은행은 홈 오너에게 개인 채무 또는 양도 소득세로 차액을 넘기게 됩니다. 집을 빼앗긴 후에도 모기지 빚을 지불할 경우가 있으며 파산을 하는 경우가 대부분이나 양도 소득세의 경우 파산으로도 없앨 수가 없습니다. 한달 수입을 모기지에 전부 집어 넣고 재산세는 지인에게 빌려 내며 크레딧 카드로 생활을 하는 홈오너를 많이 접할 수 있는데 수입이 줄었음에도 집을 소유하기 위해 버티며 가정을 망치는 일이 없으면 하는 바람입니다.

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