모기지 완납 VS 부동산 투자 [ASK미국-김원석의 융자조정]

김원석/에이전트

▶문= 여윳돈이 있는데 남은 모기지를 완납하는 것이 좋을까요? 아니면 다른 투자를 하는 것이 좋을까요?

▶답= 현재 모기지 40만 달러, 3%이자를 지불하는 경우 어떤 옵션이 수익을 창출하는데 도움이 되는지 알아보겠습니다.

집 이자가 낮을 때에는 다른 투자를 해보는 것이 좋습니다. 단 수익이 지출하고 있는 모기지보다 높아야 하는데 이자가 3%이므로 투자한 현금에 대한 연간 순이익이 3% 이상이 되는 투자를 한다면 돈을 벌 수 있게 됩니다.

하지만 3% 지출에 3% 수익이라면 오히려 시간낭비에 스트레스만 받고 헛일을 할 수 있으므로 5% 이상의 수익일 경우를 고려해야 할 것입니다.

예를 들어 한인 타운에 40만달러 콘도를 현금으로 구매할 경우 월 렌트는 2,000달러 정도가 되는데 이때 지출은 450달러의 재산세, 350달러의 HOA, 100달러의 수리비용 정도가 되며 순이익은 약 1,100달러 정도가 됩니다. 이 경우 순이익은 약 3.3% 이고 이자가 3%이므로 실제로는 이익이 없는 것이 됩니다.

만약 한인 타운에 40만달러를 다운하고 60만달러의 융자를 받아 100만 달러의 4유닛을 구매한 경우 수익은 약 6,000달러 정도가 됩니다. 월 모기지(4.5% 30년 고정) 3,000달러, 재산세 1,100달러, 200달러의 수리비용, 즉 순이익은 약 1,700달러 정도가 됩니다. 투자에 대한 수익율은 약 5%가 되므로 3%의 이자를 지불 하더라도 2%의 수익을 볼 수 있으므로 한인 타운의 콘도 보다는 더 좋은 투자라 할 수 있습니다.

적극적인 투자를 한다면 샌버나디노 지역의 25유닛을 40만 달러를 다운하여 150만달러에 구매를 할 경우 월 수익은 약 1만 5,000달러, 월 페이먼트는(5% 5년 고정) 6,000달러, 재산세 1,600달러, 수리비용 500달러 정도로 순이익은 약 8,100달러 정도, 수익율은 24%이상이 됩니다.

간단한 비교 분석을 위해 여러 비용은 포함되지 않은 것이며 구매 시 3%, 판매 시 8%의 비용을 지불하는 점도 이해를 하고 있어야 합니다.

부동산은 증권과는 달리 보유하는 동안 스트레스가 많이 소비되는 투자입니다. 따라서 시야를 넓게 가지고 한인 밀집 지역 외에도 주시하여 수익성이 좋은 부동산에 보다 적은 투자비용으로 안전하게 수익을 낼 수 있는 투자를 권합니다.

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