[부동산 이야기] 에스크로-비용정산(3)

“2024년도 주류 라이선스 갱신일이 에스크로 클로징과 같은 달인데 안 내도 괜찮겠지요?” 사업체 에스크로 고객들로부터 가장 많이 받는 질문 중의 하나다. ABC 주류라이선스를 비롯해서 사업체 비즈니스 라이선스, 소방서 퍼밋, CUP, 약국보드 등등 매년 혹은 몇 년에 한 번씩 갱신을 해야 하는 비용에 대한 질문이며, 이를 에스크로를 통해 바이어와 정산해줄 수 있는지다. 가장 보편적인 예로 ABC 주류라이선스 갱신일이 10월 15일인데, 에스크로 클로징이 10월 첫 주가 되는 경우, 갱신날짜를 바로 앞두고 셀러는 매우 불공평하다고 느끼게 되는 것이다. 에스크로가 클로징되기 위해서는 가주주류통제국에서 심사하는 여러 조건들 중에는 벌과금이나 미납금이 있는지의 여부이며, 만약 오픈된 상태면 단 며칠을 앞에 두고라도 납부가 완료되어야 있어야 한다. 이는 앞으로의 회계연도를 위한 것이므로, 당연히 셀러는 이를 바이어와 정산하기를 기대하게 되는 것이다. 라이선스에 대한 비용은 각 사업체마다 갱신일이 다른 것이 일반적이나, 카운티에서 발행하는 사업체 장비에 대한 세금고지서는 일률적으로 매해 1월에 감정가를 산정하여 그 고지서가 7월 정도에 발송되어 8월 말까지 납부하는 것으로 되어있다. 만약 에스크로를 통해 이 기간에 납부가 되지 않을 경우 혹은 셀러가 만약 이 고지서를 미납했을 경우에는 후에 바이어가 이전 셀러의 이름으로 고지서를 받게 된다. 이전 주인의 이름으로 받은 고지서를 바이어가 무심코 지나치게 되어 사업체에 담보로 올라가 있거나 연체료에 대한 독촉 고지서를 받게 되는 일도 매우 흔하다. 카운티에서는 1월에 세금가산정 시 사업체 명의로 고지서 데이터가 설정되기 때문에, 전주인의 명의로 나온 고지서라 하더라도 신중하게 검토하여 기한 내에 납부하는 것이 현명하다. 만약 7월 중순 클로징에, 셀러가 해당연도 세금고지서를 아직 받지 못했다면 전년도의 고지서를 기준으로 이미 정산된 금액을 셀러로부터 크레딧 받았으므로, 비록 셀러의 이름으로 나온 고지서라 하더라도 바이어에게 납부할 책임이 있는 것이다. 부동산의 경우, 만약 셀러가 정기 재산세 외에 추가 징집세(Supplemental Tax)를 미납인 상태로 에스크로가 클로징되었을 때, 이는 자동으로 무담보 세금(Unsecured Tax)으로 셀러 개인에게 담보(Tax Lien)가 된다. 대부분의 재산세는 타이틀을 통해 스크린이 되는 것이 일반적이나 간혹 클로징과 동시 혹은 직후에 발행된 추가징집세가 누락되는 경우가 있으니 주의해야 한다. 매매 후 우체국의 우편물이전 서비스를 통해 받은 재산세 고지서를 셀러는 반드시 납부하여 과한 벌과금에 위와 같은 불이익을 피해야 할 것이다. 에스크로를 통해 바이어와 정산되는 것은 일반적으로 정기재산세이므로 많은 주의가 필요하다. 그리고 건물의 수리나 보수에 대해 셀러로부터 받는 비용 혹은 크레딧에 대한 내용도 반드시 융자 은행으로부터 사전에 협의하는 것이 중요하다. 다운페이먼트나 비용을 셀러로부터 지원받는 금액과 상관없이 다운 금액을 에스크로에 입금해야 하는 경우도 있기 때문이다. ▶문의:email@primaescrow.com 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 비용정산 에스크로 클로징 사업체 에스크로 해당연도 세금고지서

2024-10-01

[부동산 가이드] 첫 주택 구입 <3>

2024년에는 고공행진을 하던 금리가 내려갈 것이라고 한다. 집을 구입 하시려는 분들에게 희소식을 전하며 주택 구입 과정 중 알아야 할 것들과 이사까지 설명하도록 하겠다. ▶주택 보험 컨틴전시 리무브까지 진행되면 거의 집 구입을 확정하게 된 것이다. 이제 집 구입이 결정되었기 때문에 주택 보험을 미리 알아봐야 한다. 융자를 받으면 렌더가 클로징할 때 주택 보험료 1년 치를 미리 납부하라고 하기 때문에 미리 어떤 보험을 선택할지 결정해두는 것이 좋다. ▶파이널 인스펙션 파이널 인스펙션은 셀러가 고쳐주기로 약속했던 부분이 제대로 고쳐졌는지 바이어가 직접 확인하는 단계이다. 셀러가 고쳐줄 부분이 없었더라도 에스크로가 클로징 되기 전에 셀러가 실수로 집을 망가뜨리거나 하는 일도 있기 때문에 꼼꼼히 살필 필요가 있다. 만약 문제가 발견되었다면 셀러와 다시 얘기해 봐야 한다. ▶융자 승인 은행의 융자 승인 서류가 에스크로에 도착하면 융자 승인이 완료된 것으로 본다. 이 서류는 100페이지가 넘는 분량을 가지고 있기도 하다. 이 단계가 거의 주택 구입의 마지막 단계라고 할 수 있다. ▶자금 이체 파이널 인스펙션과 융자 승인이 모두 완료가 되었다면 에스크로 회사로 다운 페이먼트를 송금한다. 은행에서 승인된 융자 금액과 바이어가 지불해야 하는 다운 페이먼트 금액, 그리고 셀러가 내야 하는 세금과 기존 융자 등을 에스크로에서 계산하고 마지막으로 셀러에게 송금된다. ▶소유권 이전 보통 에스크로 클로징 전날이나 당일에 에스크로 회사로 융자 금액이 송금된다. 그러면 에스크로 회사에서는 소유권 이전 등기를 신청한다. 보통 오전에 등기 신청을 하면 오후쯤 이전됐다고 연락이 온다. 등기가 완료되면 소유주의 이름이 셀러에서 바이어로 바뀌게 된다. ▶클로징 셀러는 타운에서 집을 팔 수 있는 검사를 받고 허가증을 발부받아 바이어에게 전달한다. 그리고 타이틀 회사에서 클로징 서류를 만들어서 합의된 날짜에 클로징하게 된다. 클로징 비용으로는 변호사비, 타이틀 검사비, 타이틀 보험비, 집 보험비, 등기비 3개월분 부동산 세금 등이 포함된다. 클로징 후 2달이 지나면 등기서류가 받을 수 있다. 이때 성인 자녀나 배우자 이름을 등기에 추가할 수 있다. ▶이사 이제 이사를 해야 한다. 에스크로 클로징 후 셀러의 요청이 있다면 약 3일 정도 이사 일정을 늦춰줄 수 있다. 이후에는 바이어가 자유롭게 이사를 하면 된다. 이제까지 3회에 걸쳐 설명한 주택 구입의 복잡한 프로세스처럼, 모든 과정이 쉽진 않다. 그래서 리얼터 입장에서는 똑같은 케이스는 없다 할 정도로 매번 다른 상황에 접하게 된다. 하지만 셀러도 바이어도 의지만 있다면 모든 거래는 성공한다. ▶문의: (714)909-4433 애니 윤 / 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 가이드 주택 구입 주택 보험료 주택 구입 에스크로 클로징

2024-06-26

[부동산 이야기] 건물주 정산서와 에스크로 클로징

길고도 암흑 같았던 지난 수년간의 팬데믹은 세입자는 물론 건물주에게도 동일하게 힘든 시간이었다. 매상에 타격을 입은 세입자와 급등한 이자를 감당해야 하는 건물주 모두에게 그 어려운 시간은 현재까지도 진행 중인 셈이다. 줄어든 매상과 고물가에 여유가 없어지고 지원금마저 바닥난 사업주들 못지않게, 대부분 변동이자율의 상업용 건물 모기지로 이중 고통을 겪는 건물주도 힘들기는 마찬가지 상황이다. 사업체 에스크로를 진행하면서 가장 관건이 되는 것은 리스에 대한 사항이며, 일단 리스 계약서가 작성돼 사인되면서 이에 따라 건물주로부터 받는 정산서는 매우 중요한 클로징 서류 중 하나이다. 내용으로는 현재 기본 렌트비와 추가 CAM 비용, 렌트비 납부 현황, 연체금액, 보증금의 액수와 필요하면 추가 금액, 리스의 서류비용과 이전비용 혹은 변호사비 등은 물론 렌트비 납입 방법까지 건물주 혹은 관리회사의 주소와 연락처 등을 자세히 기재하게 되어 있다. 이를 근거로 에스크로 오피서는 바이어와 셀러 그리고 관리회사의 모든 비용을 정산과 지불 및 크레딧을 조정하는 서류를 작성하고 클로징을 준비하게 되며 이를 근거로 바이어가 다운페이와 모든 비용을 에스크로에 입금하게 된다. 이때 만약 셀러가 미리 제공한 자료와 일치하지 않는 사항이 있으면, 바이어는 이의를 제기하고 조정을 거치기도 하며, 건물주와 인터뷰를 통해 혹은 셀러를 통해 합의를 받을 수도 있다. 얼마 전, 분명 셀러는 자신의 보증금 금액을 현재 렌트비에 맞추어 건물주에게 지불하였다고 생각을 하고 있지만, 서류를 보관하고 있지 않아서 불이익을 겪는 경우를 보고 아주 안타까웠다. 리스 계약서에 표기된 금액대로 셀러는 오래전 지불되었다고 생각한 보증금을 건물주가 받은 적이 없다고 정산서를 에스크로에 보내온 것이다. 만약 셀러가 지불된 체크의 사본이나 영수증을 보관하였다면 반박에 문제가 없었겠지만 안타깝게도 찾을 수 없었고, 왜 지금까지 보증금을 청구하지 않았느냐 아무리 따져 물어도 소용이 없으므로 바이어가 새로 보증금을 지불하는 것으로 클로징이 일단 마무리되었다. 이후 셀러가 건물주를 상대로 소액재판을 통해 돌려받기를 시도해 보았지만, 건물주의 승소로 판결이 났다. 클로징 때 건물주에게 지불되는 첫 달 치 렌트와 보증금의 모든 사본은 분리되어 지불되고, 반드시 바이어가 보관하도록 보내어진다. 후에 분쟁 발생 시, 은행의 기록사본이 최소한의 자료가 될 수 있지만 각자 자신의 사본을 디지털로 리스 계약서와 함께 보관하는 것이 바람직하다. 리스 계약서는 융자를 하거나 매매 시 가장 먼저 검토되는 서류 중 하나이기 때문이다. 클로징 직전 에스크로는 렌트비가 현재까지 완납상태인지 다시 확인하는 절차를 거치게 되며, 간혹 해당 월 렌트를 미납인 경우도 있어 연체료를 내기도 한다. 만약 클로징 날짜가 월초 납부일에 가까우면 위의 연체료를 면제하거나 유예기간에 여유를 두는 일반적이다. 간혹 광고, 간판 혹은 파킹장 수리비용과 같은 미리 통보되지 않은 비용이나 부적절한 청구로 클로징에 어려움을 겪는 경우도 있으므로 적절한 때에 건물주와 셀러가 미리 소통하여 준비하는 것이 바람직하다. ▶문의:email@primaescrow.com 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 클로징 에스크로 클로징 건물주 정산서 건물주 모두

2024-02-20

[부동산 이야기] 에스크로 클로징과 렌트비용 정산

아파트 혹은 사업체의 에스크로 클로징에 항상 정산되어야 하는 항목이 셀러와 바이어 혹은 건물주와 세입자 사이에 보증금(Security Deposit)과 렌트비용에 대한 계산이다. 부동산의 경우 등기일에 맞추어 에스크로는 현재 리스서류에 기준으로 하여 셀러가 보유하고 있는 디파짓 금액을 바이어에게 정산하여 주고, 해당 월 렌트 금액을 1일 기준으로 계산하는 것이 일반적이다. 간혹 세입자로부터 렌트를 못 받은 경우에도 무조건 해당 날짜의 렌트를 바이어에게 떠넘길 수는 없는 것이 원칙이다. 실제로 납기일이 지난 후에 새로운 건물주가 나타나서 렌트를 받는 것이 쉬운 일이 아니므로 사전에 서로 준비할 필요가 있다. 미리 입주자들에게 통지하고 새로운 건물주에 대해 입금방법과 필요하면 조정된 렌트금액에 대해 공지를 하는 것이 필요하지만, 소규모 아파트나 유닛의 경우 이런 과정을 거치는 건물주는 실제로 드물다. 이따금 방문을 통해 세입자를 만나게 되는 새 건물주에게 등기서류로 증명을 요구하는 일도 있으며, 현금으로 렌트 납입을 하는 세입자의 입장에서는 주의하는 것이 어쩌면 당연한 일이기도 하다. 사업체의 클로징에는 에스크로에서 건물주 혹은 관리회사를 통해 모든 자료를 받아 정산을 거치므로 보다 편리하다고 볼 수 있다. 셀러가 건물주나 관리회사에 매매 사실을 통보함과 동시에 바이어는 리스 지원서를 여러 요구되는 서류와 함께 접수하고 신용조사와 은행 잔고증명 그리고 사업계획서 등을 검토한 후 결과를 통보하는 것으로 진행된다. 현재 리스의 남은 기간을 받으며 이름을 올리는 것으로 리스를 이양받는 방법이 있고, 새로운 리스를 계약해서 시작할 수도 있다. 전자의 방법은 현재의 입주자인 셀러가 보증인으로 그대로 남게 되는 단점이 있으나 주로 경험이 약한 새 입주자에게 적용되는 리스가 된다. 반대로 새 리스는 장기간 혹은 원하는 기간으로 계약할 수는 있으나 현시세에 맞추어 렌트비가 조정되는 것을 감수해야 하므로 각각 장단점이 있다. 만약 현 입주자가 장기간 리스해온 경우라면 보증금에 대한 조정도 불가피하다. 주로 렌트비의 1달 혹은 2달 치의 금액을 요구하며, 현 보증금과 차이가 나는 경우 그 차액금을 별도로 지불하여야 한다. 이와 함께 건물주는 처음 시작하는 달의 렌트를 에스크로를 통해 받기를 원하는데, 이는 렌트 청구서를 보내는데 바이어의 정보가 필요하기 때문이다. 일반적으로 사업체가 주소가 되나 간혹 프랜차이스나 매니저 운영의 사업체인 경우 다를 수 있으므로 이를 분명히 하여야 한다. 렌트를 계산하는 방법은 납입 한도일 혹은 연체일이 아닌 월 1일을 기준으로 하며 남은 기간을 바이어가 셀러에게 크레딧을 주는 방법으로 한다. 만약 정확하게 월말 혹은 1일이 클로징 날짜라면 특별히 렌트 정산 없이 첫 달과 보증금을 내는 것으로 하면 된다. 간혹 인수하는 달의 렌트비 정산을 건물주가 요구하는 첫 달치라고 주장하는 바이어가 있는데 처음부터 건물주와 관계를 굳이 좋지 않게 시작할 이유는 없고 좋은 관계를 유지하는 것이 바람직하다. 건물 매입우선권(The Right of First Refusal)으로 세입자가 건물주가 되는 것이 얼마나 좋은 기회인가. ▶문의: email@primaescrow.com 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 렌트비용 렌트비용 정산 에스크로 클로징 렌트비 정산

2024-01-23

[부동산 이야기] 클로징 비용 크레딧

지난해부터 서서히 부동산 시장이 바이어의 마켓으로 전환이 되면서 셀러가 바이어에게 클로징 비용을 부담해 주는 경향이 부쩍 늘은 것이 사실이다. 주택이나 상업용건물의 여러가지 이유들로 인해 바이어의 요구 사항을 비용으로 대신하는 것이다. 예를 들면 주택의 하자 보수 혹은 상업용건물의 세입자 임대 문제등으로 제기되는 문제를 가장 빠르게 해결하는 방법이기 때문이다. 그러나 건물의 보수나 기타 문제점을 융자 은행에서 지적할 수 있는 사항이므로 매우 예민한 문제가 된다. 더욱이 그 금액에 따라서는 매매가격에 대한 신뢰성에 의문이 제기 되어 조정을 해야하거나, 보수를 완전히 마친 인보이스 혹은 일정 금액을 크레딧 대신 에스크로에 적립해서 처리하도록 하는 경우도 있다. 셀러의 크레딧비용과 상관없이 바이어가 다운페이먼트와 클로징 비용을 전액 입금해야 하며 클로징후에 받은 금액을 찾아가도록 요구하는 은행들도 많다. 즉 셀러의 크레딧과 무관하게 바이어의 재정상태를 증명하기를 원하는 것이라고 할 수 있다. 주택의 하자나 보수에 대한 지적사항이나 바이어의 요구사항을 에이전트를 통해 셀러의 동의를 받게되면 이 서류를 에스크로에서 수정서류를 만들어 양측의 사인을 받고 은행으로도 제출된다. 에스크로를 통해 작성된 모든 수정서류들은 ‘Certified copy’로 은행으로 제출되는 것이 원칙이며 이를 은행에서 에스크로 오피서에게 이미 Affidavit으로 서명까지 하도록 요구한다. 의도적으로 누락이 되는 일이 있어서는 않된다. 사업체의 경우, 가장 흔하게 일어나는 상황은 인수인계시 인벤토리 금액의 실제 차이로 인해 차액을 셀러가 바이어에게 배상해야 하는 불가피한 일이 발생한다. 이러한 금액을 바이어는 에스크로를 통해 그대로 지불받을 수 없으며, 이 금액에 해당되는 인벤토리 구입 인보이스를 승인받은 후에 지불되도록 하는 것이 원칙으로 대부분의 은행들이 정하고 있다. 이미 예상 인벤토리 금액이 총매매가에 포함이 된 경우로 융자금액과 무관하지 않기 때문이다. 부동산 매매시, 크레딧 금액에 따라 간혹 어떤 바이어들은 매매 가격과 융자 금액을 조정하기를 원하는 일도 있으며 은행측에서는 이미 감정가가 나온 상태이므로 별문제가 되지는 않는다. 이는 카운티에 보고되는 매매가격으로 셀러는 인지세 혜택이 있고 바이어는 장기적으로 재산세 산정에 혜택을 볼 수 있기 때문에 원하는 분들이 많은 편이다. 매매가 이루어지는 시에 따라 인지세가 다르지만 카운티에 내는 인지세와는 별도로 LA시의 경우 매매가 1000달러당 4.50달러의 인지세를 셀러가 부담해야 하므로, 가격이 비교적 높은 커머셜이나 주택의 경우 큰부담이 되기도 한다. 특히 지난 4월부터 실시된 ‘맨션세금’으로, 500만 달러 이상은 4%, 1000만 달러 이상은 5.5%가 모든 주택과 상업용 매매에 적용돼 많은 파장을 일으키고 있다. ▶문의:email@primaescrow.com 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 클로징 크레딧 클로징 비용 크레딧 금액 크레딧 대신

2023-11-28

시카고 부동산 클로징 실패 20% 육박

시카고 지역에서 주택을 구입하는 과정에서 계약은 했으나 클로징까지 이르지 못하는 경우가 많은 것으로 나타났다. 가장 큰 원인은 주택 담보 대출 이율의 급격한 상승이 꼽혔다. 온라인 부동산 정보 업체인 레드핀닷컴이 최근 집계한 시카고 지역의 9월 기준 클로징 실패 비율은 18.3%였다. 클로징 실패 비율이란 주택 구매자와 판매자가 거래 계약을 체결하기는 했지만 실제로 계약의 완료 단계인 클로징까지 도달하지 못하는 경우를 말한다. 이 경우에는 구매자가 주택 담보 대출(모기지) 이율을 고정(lock in)시키지 않았거나 고정시켰더라고 기한이 지나면서 더 저렴한 이자율을 받지 못하는 경우에 주로 발생한다. 이렇게 되면 구매자는 조건부 계약을 파기하고 주택 구입을 포기하는 경우가 생기는데 주택 거래 역시 마무리 되지 못하는 상황이 발생한다. 클로징 실패 비율이 시카고의 경우 올해 기준으로 9월이 가장 높았다. 지난 2017년 1월 이후부터 보더라도 팬데믹 초기인 2020년 초반, 2021년 중반 20%를 넘겼고 이후로는 올 9월이 가장 높은 수준을 기록했다. 전문가들은 이렇게 클로징 실패 사례가 높아지고 있는 이유로 모기지 이율의 상승을 꼽았다. 9월에는 모기지 이율이 8%에 육박하면서 더 이상 높은 이율을 감당하기 어려운 매입자들이 시장에서 떠나고 있기 때문이라는 것이다. 앞으로도 모기지 이율이 높은 수준을 유지할 것이라는 전망이 우세하기 때문에 클로징에 도달하지 못하는 사례가 이어지면 부동산 시장 침체에 영향을 끼칠 수 있다는 것이 전문가들의 지적이다. Nathan Park 기자시카고 부동산 시카고 부동산 기준 클로징 시카고 지역

2023-11-07

모기지업계 “지금 집 사고 나중에 재융자”

모기지 이자가 8%에 육박하면서 모기지 대출 건수가 급감하자 모기지 업계가 ‘선구매 후 재융자 무료(buy-now-refinance-later)’ 마케팅에 나섰다. 월스트리트저널(WSJ)은 모기지 대출 업체가 8% 이자를 감당할 수 없는 주택구매자들을 위해 지금 집을 매입한 후 나중에 이자가 내려가면 무료로 재융자를 해주겠다는 마케팅을 펼치고 있다고 지난 30일 보도했다. 대출 업체가 이런 마케팅을 하는 것은 연방 정부가 인플레이션을 잡고자 기준금리를 20년 만에 최고 수준으로 인상하면서 주택시장과 모기지 대출 시장이 냉각됐기 때문이다. 현재 30년 고정 모기지 평균 이자는 7.79%다. 통상 주택구매자는 모기지 이자가 내려가면 재융자를 통해 이자 부담을 줄인다. 대출 서비스 회사인 클로징콥에 따르면 재융자 클로징 비용은 2021년 기준 평균 2375달러다. 대출 업계는 ▶향후 재융자 관련 비용 중 일부 크레딧 제공 ▶재융자 클로징 비용을 대출금에 합산 ▶론 수수료 면제 등을 통해 재융자 때 추가로 돈을 내지 않는 다양한 옵션을 제공하고 있다. 모기지 대출 업체의 이런 고육지책에는 수요 급감에 따라 융자 업체들이 고사 위기에 놓였기 때문이다. 모기지 자문 회사인 스탯모에 따르면 2021년 상위 500개 대출 업체가 현재는 435개로 2년 사이 13%가 감소했다. 연방노동통계국은 모기지 산업 고용이 2021년 42만명에서 현재 33만7000명으로 20%가 줄었고 추가로 10%가 더 감소할 것으로 예상했다. 선 구매 재융자 무료라는 마케팅에 대해 재정 전문가들은 부정적인 입장을 보인다. 현재 비싼 주택가격과 높은 모기지 이자율로 인해 고소득자나 올캐시 바이어가 아니면 주택 구매가 어렵다는 게 그 이유다. 한인 융자업체 한 관계자는 “모기지 이자율이 1~2% 하락하는데 통상 1~2년 이상 걸리는데다 앞으로 모기지 이자가 내려갈 것이라는 보장도 없어서 재융자 가능 시기도 가늠하기 어렵다”고 지적했다. 주택 및 모기지 전문가인 홀든 루이스는 “모기지 대출 업체가 제공한 크레딧이 1~2년 후 만료되고 그 기간 내 재융자를 할 만큼 이자가 하락하지 않는다면 ‘무료 재융자’ 혜택은 쓸모 없다”고 덧붙였다. 더욱이 추후 재융자 시 주택 감정 등 제3자 수수료는 무료가 아닐 수 있고 무료 옵션을 내건 대출 업체의 재융자 이자율이 업계에서 가장 낮으라는 보장도 없다는 점도 유의할 사항으로 제기됐다. 뱅크레이트의 소비자 지출 애널리스트인 테드 로스먼은 “이런 제안을 하는 대출 기관이 미래에 가장 낮은 재융자 모기지 이자를 제공한다는 보장도 없다”며 “지금 주택이 꼭 필요하다면 무료 재융자 조건 없이 오늘 가장 낮은 모기지 이자율을 찾고 나중에 재융자를 할 때 가장 경쟁력 있는 모기지 금리 대출 기관을 찾는 것이 현명하다”고 조언했다. 이은영 기자 lee.eunyoung6@koreadaily.com모기지업계 재융자 모기지 이자율 재융자 무료 재융자 클로징

2023-10-30

[부동산 이야기] 타이틀 등기보험과 예비 보고서

부동산 구매 시 매입자와 은행을 위해 들게 되는 등기 보험을 ‘Title Policy’라고 하지만, 에스크로 오픈과 동시에 등기에 올라있는 모든 사항을 조사하기 위해 제공되는 것이 예비 타이틀 보고서(Preliminary Title Report)다. 다른 구매 조건들인 융자와 인스펙션 등과 함께 매우 중요한 법적 서류가 되며, 명의부터 재산세는 물론 지하를 통과되는 모든 송수관에 이르기까지 개인과 국가의 모든 담보권에 대한 내용을 열람할 수 있다. 불과 몇 년 전만해도 위의 제반 서류들을 별도의 사본으로 바이어에게 전달하였으나, 요즘은 하이퍼링크로 되어 클릭만 하면 모든 등기서류를 볼 수 있다. 몇해 전, 타운의 상업용 건물 에스크로를 오픈하였는데 타이틀 서류 검토 후 취소가 되었다. 지하에 묻힌 대형 수로관이 대지를 통과하는 것으로 등기상 확인되었고, 이는 건물 활용면적을 최대로 개발해야 하는 목적과 지하 주차장 건립 등여러 가지로 타산이 맞지 않는 이유였다. 일반 주택의 경우에도 오래전에 국가와 개발업자간의 계약으로 체결된 여러 제한 사항 혹은 담보물에 대한 내용이 있을 수 있으므로 자세히 살펴볼 필요가 있다. 콘도와 PUD단지의 경우, 특별하게 살펴야 할 타이틀의 내용은 흔하지 않으나 단독주택이나 별장 혹은 토지의 거래에 있어서는 자세히 조사해 보는 것이 현명하다. 가장 처음에 나오는 것은 해당 부동산이 개인이 소유할 수 있는 재산, ‘A Fee’라고 하며, 그러지 않은 경우 ‘Leasehold’로 개인이 소유하고 매매할 수 있는 반대의 개념인 99년 혹은 장기간의 토지 리즈로 개발된 부동산일 수 있다. 타운에도 일부 콘도와 타운 하우스가 이에 해당된다. 다음으로 소유권자에 대한 명의가 나오게 되는데 실제 계약서 서명인과 일치하는지 확인할 필요가 있으며, 명의 이전이나 사망과 이혼으로 필요한 서류를 동반해야 하는 경우가 많으므로 사전에 준비하여 에스크로 클로징이 지연되지 않도록 해야 한다. 이어서 재산세 고지사항이 나오고 납부와 미납에 대한 내용과 함께 추가 징집세(Supplemental Tax)에 대한 내용이 있을 수 있다. 에스크로 정산 시 기본 재산세만 계산되며 추가 징집세는포함하지 않는 것이 일반적이다. 매매 후 바이어는 구입가격 기준으로 추가 징집세를 이후에 받게 되며, 가격이 셀러보다 하락 구입시에도 조정된 고지서를 마찬가지로 받게 된다. 다음으로 ‘Legal description’이라고 해서 부동산의 정확한 지형적 위치와 토지내역에 대한 사항이 나오게 되며, 집문서와 함께 등기된다. 이어서 ‘Easement’나 국가에서 등기한 내용이 나오며 집단 주거단지에는 CC&R과 같은 규제사항이 등기되어 있다. 그다음으로 은행이나 개인의 담보권 혹은 ‘Judgment’이나 ‘Lien’과 같은 퍼블릭 등기 내용이 나온다. 위의 모든 담보권이나 등기된 내용은 내용에 따라 에스크로 클로징과 함께 소멸되기도 하나 CC&R이나 국가의 송수관, 송유관 등과 같은 내용은 그대로 남게 된다. 이따금 매매 가격보다 높은 담보물로 매매가 불가능한 셀러의 부득이한 상황으로 어려움이 있기도 하다. ▶문의: email@primaescrow.com 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 등기보험 타이틀 예비 타이틀 타이틀 서류 에스크로 클로징

2023-10-03

[부동산 이야기] 에스크로 클로징과 리스 계약

지난주 매니저가 리커 에스크로 클로징을 준비하면서 건물주로부터 확인서를 못 받아 애를 태우고 있었다. 대개 셀러들은 렌트 디파짓 금액을 기억하고, 그 금액은 바이어로부터 에스크로를 통해 받거나 건물주로부터 후에 직접 받게 된다. 클로징 후에 직접 받게 되는 경우 전액을 받지 못하게 될까 하는 우려로 가급적 에스크로를 통해 받기를 원하지만, 건물주 혹은 관리 회사가 원하는 방법으로 대개 진행된다. 바이어가 새 리스를 계약하면서 에스크로가 진행되었을 경우, 바이어는 새로운 렌트 금액을 기준으로 디파짓을 미리 혹은 에스크로를 통해서 첫째 달 렌트와 함께 지불하게 되는 것이 일반적이다. 따라서 셀러는 리스 종료(Termination)를 사인하고 자신의 디파짓을 건물주로부터 직접 돌려받게 된다. 만약 현재 남은 리스를 바이어가 인수하게 되는 경우, 셀러의 디파짓은 바이어가 에스크로를 통해 지불하고 인수하는 달의 렌트를 에스크로에서 정산하게 된다. 경우에 따라서 현재의 렌트금액과 과거 셀러의 디파짓에 시세 차이가 큰 경우, 추가로 디파짓을 요구할 수도 있다. 위의 모든 사항은 기존 리스 계약서에 추가로 수정본(Amendment/Addendum)에 정확하게 명시되며 이것을 확인 후 건물주와 세입자 서명 후 지불하게 된다. 사업체로 인한 분쟁의 대부분은 매상이나 서류에 대한 사항이 가장 많으며 그 중 리스에 대한 이해와 해석에 대한 것이 많다. 사업체 인수를 위해 검토하게 되는 여러 서류 가운데 가장 시간과 공을 들여 검토하게 되는 것이 리스 서류이며 반드시 주의 깊게 체크할 사항이다. 어려운 전체 서류를 검토 않더라도 리스 기간과 갱신, 옵션과 렌트비의 정산에 대한 조항들을 살펴보는 것에 큰 어려움이 있는 것은 아니지만, 변호사를 통해 검토하는 분들도 있다. 여러 가지 서류들을 검토하면서 클로징을 준비하는 에스크로에서 필요한 서류 중 하나가 건물주 혹은 관리회사의 정산서이다. 현재의 렌트비, CAM 비용, 시큐리티 디파짓, 연체료, 체납금액, 이전 비용 등의 상세한 내역서와 함께 위의 비용들을 지불하는 방법 및 주소 등을 받아야 에스크로는 클로징 준비가 된다. 그러나 지난 한 주, 건물주로부터 일체의 답변을 받지 못하고 여러 이유로 회신을 피하다가 급기야 변호사를 통해 새로운 리스 계약서만을 보내온 것이다. 새로운 시큐리티 디파짓과 렌트는 바이어가 지불하지만, 셀러의 현재 디파짓과 업데이트된 렌트 내용에는 아무런 답변을 받지 못하고 있었다. 더욱이 안타까운 것은 셀러가 자신의 리스 계약서를 보관하고 있지 않다는 것이었다. 일단 클레임이 들어오지 않은 것으로 진행이 되었다. 건물주와 변호사에게 클로징 당일 통보하자 밀린 렌트 체납액으로 2만 달러가 넘는 금액을 지불하라는 이메일이 들어온 것이다. 항의하는 셀러와 상세한 내역을 보내지 않는 건물주 사이에서 난감한 상황이 되었다. 이유인즉슨 지난 몇 년 팬더믹으로 편의를 봐준 CAM 비용을 일시불로 지불하라는 것이었다. 탕감을 받은 것으로 오해한 셀러와 소송을 하겠다는 건물주 사이에서 어려움이 컸다. 모든 사항은 그때마다 서면으로 받아두고, 자신의 리스 서류를 문서로든 디지털로든 잘 보관하기를 바란다. ▶문의: email@primaescrow.com 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 클로징 에스크로 클로징 가급적 에스크로 클로징 준비

2023-08-08

[부동산 이야기] 에스크로 조건 항목2

주택이나 커머셜 같은 부동산과 달리 사업체 매매는 바이어가 직접 확인하고 점검해야 할 사항들이 더욱 많은 것이 사실이다. 부동산의 거래에는 전적으로 에이전트에게 맡기고 해외에서 원격으로 계약서를 사인하고 문서로 받아보며 송금하고 종료까지 할 수 있으나, 사업체는 매상점검부터 시작해서 리스와 주류통제국(ABC)의 인터뷰에까지 직접 공증과 사인을 필요로 하기 때문이다. 우선 매상점검은, 이미 주류사회에서는 업체별로 매상점검을 전문적으로 대행해주는 회사가 있으나 한인 사회의 사업체 거래에서는 비용문제와 언어 불편으로 이용하는 분들이 아직은 적다. 주로 점검 기간은 계약일로부터 일정 기간을 정하고 셀러는 바이어에게 필요한 회계장부와 세금자료, 페이롤 그리고 POS자료까지를 전달하고 은행의 가이드라인에 맞추어 매매가격과 감정을 하는 것으로 시작한다. 이러한 중요하고 민감한 자료들을 전달받기 위해서는 디파짓과 잔고증명 등 바이어도 당연히 필요한 자료를 제출하여야 하며, 모든 자료에 대해서는 서로가 대외비(Confidentiality)를 존중하는 것을 원칙으로 한다. 충분한 자료와 주어진 기간이 지나면 계약서에 따라 바이어가 승인 혹은 거부에 대해 의사표시를 할 수도 있고 문서로 통보하지 않음으로 승인으로 간주할 수도 있다. 다음 점검 사항은 리스 문제이며 법적으로 많은 분쟁의 소지를 남길 수가 있는 사항이므로 매우 중요하다. 십수 년 전부터 타운을 비롯해 많은 한인분들이 건물과 함께 사업체를 구입한 경우가 많으므로 매매에 있어서 예전보다 여러 가지로 편리해진 것 또한 사실이다. 해당 사업체에 경험이나 바이어의 포트폴리오에 따라 리스의 조건은 다양하게 책정될 수 있으며, 새 리스 혹은 양도리스에 따라 비용과 진행시간이 현저하게 차이가 난다. 팬더믹의 영향으로 리스 페이먼트를 일부 연체했거나 삭감 받은 셀러의 남은 발란스와 리스 디파짓의 책정에 대한 적절한 계약 또한 매우 중요하다. 에스크로를 통해 시큐리티 디파짓을 건물주에 정확하게 별로도 전달하여, 수년이 지난 후 정확한 자료를 가지고 환불받는 것이 현명하지만, 그렇지 못한 일들이 흔하게 일어나는 것이 문제점 중의 하나이다. 바쁘게 사업체를 운영하는 분들 가운데는 리스사본이나 디파짓수표 사본 등을 제대로 보관하지 않아 불이익을 당하는 분들을 많아 매우 안타깝다. 반드시 디지털로 여러 군데 파일로 보관하여 매매 시에 정확하게 제출하는 것이 중요하다. ABC 라이선스가 있는 사업체의 경우, 바이어가 신원조회를 위해 지문과 신청서를 제출하면서 직접 인터뷰를 하게 되는데 크게 개인 혹은 법인으로 신청할 수 있으며 융자의 내용과 동일하게 접수되어야 하며, 무엇보다 자금의 출처에 대한 내용이 중요하고 이를 증명할 자료의 준비가 되어야 한다. 대개 ABC 라이선스의 진행 기간은 심사가 까다로워진 요즘 60일 정도가 소요되는 것이 일반적이나 다소 차이는 있을 수 있다. 마지막으로 융자이며 대부분의 사업체는 SBA 혹은 일반 (Conventional)융자, 그리고 경우에 따라 오너캐리로 에스크로를 종료할 수 있다. 모든 조건이 충족되고 준비되면 공식적으로 에스크로 클로징 서류에 양측이 사인함으로써 준비가 되며 Form 226이 ABC에 제출됨으로서 라이선스가 이전되게 된다. ▶문의:email@primaescr-ow.com 제이 권 에스크로 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 라이선스 에스크로 클로징 에스크로 조건 사업체 매매

2023-06-13

[부동산 이야기] 에스크로 클로징과 보험 증서

요즘은 높아진 이자율로 인해 주택이나 사업체 구입을 망설이는 바이어들이 있지만, 사실 매매 가격이 많이 하락 조정되어 기회가 좋은 것도 또한 현실이므로 거래는 늘 있게 마련이다. 에스크로 클로징 준비에 있어서 가장 필수적인 서류 중의 하나는 보험증서(Certificate)이다. 에스크로에서 다루어지는 보험의 필요와 절차에 대한 내용만을 살펴보면, 일단 융자 승인이 마무리되면 은행에서는 등기 보험회사로부터 담보권 설정에 대한 내역(Closing Protection Letter)과 함께 보험증서 등을 받고 사업체나 건물에 대한 담보설정 내용 등이 잘 기재되어있는 서류를 받아서 검토해 보고 필요하면 수정을 요청하게 된다. 이때 융자 고유번호와 바이어의 정확한 등기에 오를 이름까지 모두 올라와 있어야 하며 펀딩 예정일에 보험이 효력이 발생 여부까지 모두 검토 후에 융자 서류를 에스크로로 보내는 것이 일반적이다. 집단 거주형태, 즉 콘도나 PUD(계획 단지) 주택의 경우 단지 내 공동관리 구역에 대한 보험(Master Insurance)까지 추가로 제출되어야 한다. 처음 에스크로 오픈 시 보험 회사 내용을 적는 서류가 있고, 보험회사를 충분한 시간을 갖고 검토 후에 에스크로 클로징 준비가 되는 것이 이상적이나 실제로는 그러지 못한 경우가 많다. 많은 분이 급하게 클로징 직전 보험회사를 선정하고 그 내용을 제대로 검토도 하지 못하여서 후에 문제 발생 시 디덕터블(Deductible) 이나 혜택에 대해 이슈가 발생하기도 한다. 심지어 기존 주택의 보험과 차량 혹은 다른 사업체나 투자건물과 그룹 할인 같은 세부적인 사항을 자신의 보험사와 협의 없이 결정하는 분들도 있다. 일단 클로징인 된 후에 다른 보험사로 교체할 경우, 제출되어야 하는 서류는 물론 취소하는 보험사와의 벌금 및 제반 사항들이 복잡해지므로 미리 서두르는 것이 매우 현명한 방법이다. 은행융자 없이 현찰로 부동산이나 사업체를 구입하는 경우 간혹 보험이 필요 없다고 판단하시는 분들이 있어서 이런 경우 바이어가 전적으로 모든 책임을 진다고 하는 서류를 모두 받고 마무리하기도 하지만 극히 드문 경우를 제외하고는 반드시 보험은 소유주를 위해서 필요한 사항이라는 것을 잊지 말아야 할 것이다. 전체 건물을 철거할 계획이거나 유사한 조건으로 구입하는 경우를 제외하고는 새로운 보험 혹은 전 주인의 보험에 재가입하는 형식으로 클로징하게 된다. 대부분의 융자 서류에는 융자 상환기한까지 채무자가 보험상태를 유지해야 한다는 서류가 포함되어 있으며, 만약 바이어가 보험회사를 변경할 경우 이전 보험회사는 이를 담보권이 있는 은행이나 채권자에게 통보하는 것이 일반적인 절차이다. 만약 융자가 임파운드(Impound) 어카운트로 되어 있는 경우, 공백 기간에 대해 페널티가 붙거나 강제 보험이 들어있을 수도 있으므로 여유 있게 보험 유효기간을 두고 이전하는 것이 안전하다. 가장 바람직한 것은 부동산이나 사업체를 구입하는 시점부터 보험에 대해 충분한 시간을 갖고 내용을 알아보아서 에스크로에 통보하는 것이 좋으며, 여러모로 바이어에게 유리한 점이 많은 것이 사실이고 순조로운 클로징을 기대할 수 있다. ▶문의: email@primaesc-row.com 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 클로징 에스크로 클로징 등기 보험회사 이전 보험회사

2023-03-21

콜로라도 한인 노인회 $285,000에 회관 매각

1986년 8월 19일 창립된 콜로라도 한인 노인회(회장 김숙영)가 지난 8월 30일 노인회관(1615 Clinton St., Aurora, CO 80010)을 $285,000에 매각한 것으로 알려졌다. 콜로라도 한인 노인회의 김숙영 회장은 사실여부 관계를 묻는 본지의 질문에 “노인회관을 판 것이 맞다”고 매각사실을 인정했다. 김 회장은 “지난 2021년에 노인회가 소송을 진행하면서 변호사비가 문제가 되었다. 또, 노인회관 자체가 주택가에 위치해 있다보니 주차장도 협소하고 한인타운에서 떨어져 있어 노인들이 편안하게 이용하는데 한계가 있었다. 그리고 노인회관이 있으면 또 다른 소송에 휘말릴 수 있 수 있고, 그렇게 되면 변호사 배만 불리는 꼴이 되는 것이다. 그래서 노인회관을 매각하기로 결정했다”고 해명했다. 지난 13일 김 회장은 본지와의 인터뷰를 통해 “옳은 일을 하고 싶었다. 매달 수도세, 전기세, 보험료 등 고정적으로 나가는 돈은 많은데, 노인회 앞으로 들어오는 수입은 하나도 없었다. 고정적으로 회비가 들어오는 것도 없고, 다만 노인회에 애착이 있는 사람들이 몇십 달러씩 내면서 근근이 운영을 해왔다. 노인회관을 판 돈은 현재 노인회 계좌에 넣어두었다. 조만간 은행에 가서 신탁에 넣어 함부로 사용하지 못하도록 묶어 놓을 예정”이라고 덧붙였다. 또 회관을 요즘 시세보다 다소 헐값에 팔게 된 이유에 대해서는 “주택을 개조해 노인회관 용도로 사용했기 때문에 화장실에 샤워시설이 없어서 집을 사려는 사람이 대출을 받을 수가 없다. 그래서 집을 싸게 사서 고쳐 파는 사람에게 현금을 받고 팔았다”고 답변했다. 조석산 전 회장은 노인회관 매각에 관해 “나는 더 이상 임원도 아니고, 이사도 아니라서 그냥 들은 사실만 안다. 노인회관은 285,000달러에 팔렸는데, 밥 피틀러 변호사가 변호사비를 받지 못해 건물에 린을 걸어놨고, 그래서 클로징 후에 변호사비를 페이오프한 후에 받은 돈이 216,000 가량이었다고 들었다. 노인회관 클로징은 김숙영 회장과 문홍석 전 회장 둘이서 간 걸로 알고 있다.”고 말했다. 조 전회장은 “그나마 조금 있던 돈도 노인회 소송 상대방이었던 윤석훈, 이명진씨 측이 재판 시작 전에 싹 다 빼갔다. 1월 18일이 재판 시작일이었는데, 은행에서 확인해보니 1000 달러 정도가 남아있었는데, 1월 14일인가 15일에 현금으로 다 빼갔더라”며, “노인회관에 애착을 가지고 정말 열심히 일했는데, 노인회관을 판다고 하니까 충격을 받아서 울었다. ”라고 덧붙였다. 문홍석 전 회장이자 총무는 회관을 팔기로 결정한 부분에 대해서, “피틀러 변호사가 자신이 받아야 할 변호사비에 대해 린을 걸어놔서 한달에 780달러씩 이자가 나갔다. 그러면 1년간 안 갚고 있으면 근 만달러돈이 나가는 셈인데, 이걸 감당할 방법이 없었다.”고 밝혔다. 노인회 측은“회관 매각건은 지난해 10월에 열린 임시총회에서 안건으로 발의되었고, 당시 참석한 회원, 집행부, 이사회 등 40여명의 동의를 받아 진행된 것”이라고 밝혔다. 또, 문홍석 전 회장은 “매각 결정의 가장 큰 이유는 변호사비였다. 변호사 측에서 건물에 담보설정을 했기 때문에, 언제든지 건물을 마음대로 팔 수 있는 상황이 되었다. 자칫하면 건물이 헐값에 통째로 날아갈 수도 있는 상황에 처했다”면서“무엇보다 이 소송의 원인을 제공한 사람들의 책임이 가장 크다. 윤석훈과 이명진, 김종호씨가 노인회를 사칭하고 주 정부에 허위등록하면서 소송이 벌어졌다. 이들의 행위로 인해 노인회는 법적대응을 해야만 했고 결국 6만8천여달러의 변호사비용을 지출해야 했다”면서 비통한 심정을 토로했다.마지막으로 김숙영 회장은 “어쩔 수 없이 회관을 매각하게 되었지만, 매각대금은 절대로 헛되이 사용되지 않을 것이다. 약속드린다. 이를 위해 조만간 한인사회의 여론을 수렴하고자 공청회를 계획 중이다. 곧 집행부 및 이사들이 모여 추후 일정을 검토할 예정이다. 믿음을 가지고 지켜봐달라”고 당부했다. 한편, 노인회관은 강종모 전 회장을 주축으로 한인회와의 7년간 소송 끝에 2007년 8월 30일 $88,500 에 매입했다. 이후 설날, 삼일절, 어버이날, 광복절, 추석 등 수많은 행사들이 열렸다. 그리고 매입한 지 정확하게 15년 후인 2022년 8월 30일, 약 20만달러가 오른 $285,000 에 미국 부동산을 통해 매각되었으며, 소송관련 비용 $68,250.70 이 지출되고, 13일 현재 매각금의 잔액은 $216,749.30 이다. 이하린 기자콜로라도 노인회 노인회관 매각 노인회관 클로징 노인회관 용도

2022-09-19

내 집 마련 쫓기듯 하지 마라

펜데믹 동안 집은 많은 이들에게 일터이며 쉼터이며 휴가지였다. 그러다 보니 불과 수 년 전만 해도 일터에 가기 전 휴식하는 공간이거나 투자의 대상으로 여겨졌던 집이 팬데믹을 거치면서 주택 그 이상의 의미를 갖기 시작했다. 그래서 보다 살고 있는 집을 쾌적한 환경으로 개조하기 위해 리모델링 열풍이 불기도 했고, 주택 구입 계획을 세우는 이들도 하나둘 늘기 시작했다. 그러나 최근 몇 개월 새 모기지 이자율이 급등하면서 잠재 바이어들의 꿈은 무너지고 있는 듯 보인다. 집값 하락이 조금 위안이 된다고 하지만 여전히 불안한 상황 속에서 지금 집을 구입하는 것이 ‘잘하는 짓’인지 확신이 서질 않기 때문이다. 이처럼 한치 앞도 내다 볼 수 없는 혼돈의 시장 속에서 집 구입을 계획하는 이들을 위해 부동산 전문가들이 조언하는 주택 구입 전 스스로 자문하고 체크해야 할 사항들을 알아봤다. ▶집 구입, 최선인가 집값 하락으로 바이어 시장이형성됐다고들 하나 예비 바이어들에겐 모기지 금리 상승으로 인한 대출 여부 및 늘어난 페이먼트를 감당할 수 있는지부터 꼼꼼히 따져봐야 한다. 그리고 현 재정 상태와 수입 구조에서 집을 구매하는 것과 렌트 시 어떤 장단점이 있는지 확인하는 것도 필수. 지금까지 이민자들에게 내집 마련은 아메리칸 드림의 필수 요소였다. 렌트비는 돈 낭비로 여겨졌고 부동산이야말로 가장 안전한 투자로 간주됐기 때문이다. 그러나 최근 경제학자들과 통계학자들의 연구에 따르면 개인이 처한 상황 및 재정 상태가 각기 다르기 때문에 집 구입이 언제나 옳은 것만은 아니라는 것. 따라서 꼭 집을 구입해야 한다는 강박관념에 사로잡혀 쫓기듯 집을 구입할 필요는 없다. 또 주택 구입 후 적어도 3년 이상은 거주해야만 손실이 없으므로 이 역시도 꼼꼼히 따져봐야 한다. ▶주택 구입·유지비 주택 구입에 드는 비용은 단순히 집값만이 아니다. 계약금부터 클로징 비용, 재산세, 주택보험, 유지비 등 구입 후에도 적잖은 비용이 들어간다. 돈뿐만 아니다. 자잘한 집수리나 정원 관리 등은 집 주인이 직접 해야 하기 때문에 이를 감당할 시간과 여력이 되는지도 고려해야 한다. 또 다운페이먼트 액수에 따라 월 페이먼트가 달라지기 때문에 이 또한 얼마를 지불할 것인가 고민해봐야 한다. 더욱이 요즘처럼 모기지 이자율이 높은 경우엔 대출 심사에서 다운페이먼트 액수가 중요하게 작용하므로 이를 어떻게 충당할지도 미리 계획하고 따져봐야 한다. ▶어떤 집을 살 것인가 배우자나 자녀, 부모님 등 함께 거주하는 가족이 있다면 집 쇼핑 전 가족들과 함께 주택 형태부터 가격까지 세부 사항까지 논의하는 것이 좋다. 자신만 좋다고 함께 거주할 가족들 의견을 무시하는 것은 집 구입 전부터 분란만 일으킬 수 있기 때문이다. 또 주택 쇼핑을 시작하기 전 새집을 구할 것인지 오래된 집을 사서 수리비를 감당할 것인지 등에 대한 결정도 필요하다. ▶신용 상태 점검 신용 기록은 집 구매에 있어 매우 중요한 요소다. 다른 바이어들과 경쟁 시에도 그러하고 모기지 대출 심사 시에도 좋은 이자율을 받는데 중요 요소로 작용하기 때문이다. 따라서 구입 결정 전 신용 기록에 대해 미리미리 알아보고 준비하는 것이 필요하다. 예를 들어 오래 전 거래를 중단한 줄 알았는데 여전히 사용 중인 것으로 나타나는 계좌 등 작은 사항 하나도 신용 점수에 영향을 미칠 수 있으므로 조금이라도 좋은 이자율을 받으려면 모기지 담당자를 만나기 전 신용 기록 오류는 미리 정정하는 것이 좋다. 그리고 무엇보다 좋은 요율과 수수료를 제공하는 모기지 회사를 찾기 위해서는 무엇보다 많이 알아보고 발품을 파는 것이 중요하다. 모기지 회사는 바이어가 예상치 못한 비용 및 클로징 비용을 산출하는데도 큰 도움을 주므로 꼼꼼히 알아보고 선택해야 한다. ▶실력 있는 부동산 중개인 바이어 시장이라고는 하나 남가주 특히 LA한인타운과 오렌지카운티 등 한인 거주 선호지역 부동산 시장은 가격이 조금 떨어졌을지 몰라도 여전히 인기 매물에 대해선 복수 오퍼가 발생할 수 있다. 이때 무엇보다 노련한 부동산 중개인의 역할이 중요하다. 실력있는 중개인은 시장 트렌드를 누구보다 잘 파악하고 있고 이를 바탕으로 주택 가치에 대해 정확하게 판단하고 이를 조정해 줄 수 있기 때문이다. 또 실력있는 중개인은 오퍼를 작성할 때 구입이 성사될 수 있는 최적의 오퍼 작성에도 큰 역할을 한다. ▶클로징 비용 감당 여부 클로징 비용에 대해서도 꼼꼼히 체크해야 한다. 상당수 바이어들은 주택 구입 비용만 생각하고 변호사 비용, 감정 비용, 세금, 타이틀 보험 등 클로징 비용을 고려하지 않는 경우가 많다. 따라서 집 구입 계획 시 주택 구입 비용 외에도 클로징 비용도 고려해야 한다. 클로징 비용은 주택 총 구매액의 3~5% 사이로 결코 적은 액수가 아니기 때문이다. 이주현 기자확인 구매액 주택 구입 클로징 비용 주택보험 유지비

2022-09-14

[부동산 투자] 주택매매 비용

부동산 시장에 나온 주택의 매물이 지난해 같은 기간보다 전국적으로 30% 이상 증가했다고 한다. 아직은 코로나19팬데믹 이전의 수준까지는 아니다. 인플레이션을 잡기 위하여 연준(FED)이 큰 폭으로 금리를 인상하고 있기 때문이다. 그러나 시장에 매물이 늘어나도 여전히 가격이 높다. 이자율까지 올라가 예비 바이어들에게는 부담이 더 커져 집을 사는 것이 여전히 어렵기만 하다.. 캘리포니아 부동산협회 발표에 따르면 2022년 2분기의 캘리포니아 단독주택의 중간가격은 883,370달러로 16%만이 주택을 살 능력이 된다. 이 결과는 5.39% 이자율로 30년 고정 모기지론에 대한 원금, 이자 및 세금을 포함하여 월 4,980달러가 필요한 데, 가계 연 소득이 199,200달러가 되어야 한다. 그리고 타운홈이나 콘도는 중간 가격이 67만7000 달러다. 매달 3,820달러가 필요하다. 상위 25%에 해당하는 연 소득 15만3000 달러가 되어야만 주택을 유지할 수 있다. 그러면 주택을 매매할 때의 비용은 어느 정도일까 알아보자. 셀러 입장에서는 거래 가격에서 보통 7~8% 정도의 비용이 발생한다. 바이어도 다운페이와 함께 5% 정도의 여윳돈을 가지고 있어야 한다. 먼저 주택을 사는 바이어 쪽을 보면 집값 이외에 여러 가지 클로징 비용이 발생한다. 그것들을 지불할 수 있을 만큼의 현금을 가지고 있어야 한다. 그리고 융자은행에서는 다운페이와 함께 부대비용들이 충분히 은행계좌에있는지를 확인한다. 그리고 요즘같이 융자조건이 까다로울 때 주택을 사려면 먼저 다운페이를 준비하고 융자기관에서 미리 사전 승인도 받은 다음 살 집을 보기 시작하는 것이 좋다. 그러면 에스크로를 끝마치기 위해서는 구체적으로 셀러와 바이어는 비용이 얼마나 필요한 지, 발생되는 비용이 누구에게 어떤 비용이 얼마나 청구되며, 어떻게 쓰이는지를 알아보자. 우선 부동산 거래 시에는 부동산 가격 이외에도 지불해야 할 항목들이 많고, 거기에는 에스크로 비용은 물론이고 세금과 보험, 인스펙션 비용 등이 포함된다. 대체로 셀러가 클로징 코스트의 상당 부분을 지불하게 되는데, 양쪽 당사자 간의 합의에 따라 조금씩 달라지기도 한다. 먼저 바이어가 지불해야 하는 항목들을 보면, 셀러와 바이어가 반반씩 지불하는 에스크로 비용이 있다. 매매를 할 때 에스크로를 통해 셀러와 바이어 사이의 모든 계약이 정확하게 이행될 수 있도록 하는 것이 바이어에게 특별히 중요하다. 그리고 전문가를 통해 주택점검을 해야 한다. 굴뚝이나 지붕 등을 포함한 것으로 보이는 주택의 모든 사항과 수압이나 물의 온도, 냉난방의 작동 등을 점검할 수 있다. 바이어 비용으로 인스펙션하게 된다. 물론 카운티에 등기할 때 등 각종 서류의 공증비와 향후 일 년 동안의 화재보험료도 바이어의 부담이다. 특히 셀러가 주택이 문서상 아무 하자가 없다는 것을 보증하는 타이틀보험을 바이어를 위하여 사는데 바이어도 주택융자를 할 때 은행에 매물에 문제가 없음을 증명하기 위한 타이틀 보험료를 별도로 지불하게 된다. 한편 셀러는 터마이트 검사비와 터마이트 등 해충으로 인해 주택이 손상됐다면 수리비용을 염두에 둬야 한다. 에이전트 커미션, 시정부와 카운티에 지불하는 등기 이전 수수료, 혹시 주택에 생각지 못했던 담보가 걸려있는지 담보 설정이나 보증, 연체된 세금 등, 오너쉽(Ownership) 등의 타이틀에 관한 모든 문제가 없는지를 구매자가 확인해야 한다. 혹시 매매 후에 일어날 수 있는 모든 타이틀에 관련된 문제에 대해 보증이 되도록 타이틀 보험을 사야 하고, 콘도나 타운홈 혹은 단독주택이라도 게이트 커뮤니티 안에 있다면 HOA 이전 비용 및 혹시 밀린 연체금이 있다면 그것도 모두 해결해야 한다. 그리고 홈 워런티 플랜이 있다. 에스크로 기간 인스펙션을 통해 집의 상태를 모두 점검하고 그때는 이상이 없던 에어컨이나 혹은 플러밍 등에 문제가 생길 경우, 일 년 동안은 홈 워런티 회사에서 무료로 점검과 수리를 해준다. 이것도 셀러가 바이어를 위해 산다. 물론 에스크로 비용의 반은 셀러의 몫이다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE 부동산 부사장부동산 투자 주택매매 비용 바이어 비용 에스크로 비용 클로징 비용

2022-08-17

클로징 비용 무시했다간 낭패…양도세 포함 평균 6905불

주택 바이어들은 클로징 비용을 대비해 충분한 자금을 준비해야 하는 것으로 나타났다.부동산 리서치 업체 ‘코어로직’ 측은 지난해 단독주택을 매입한 바이어들의 평균 클로징 비용이 전년 대비 13.4%가 더 늘었다고 최근 밝혔다. 이에 따르면 양도세까지 포함해서 지난해 클로징 비용은 평균 6905달러였다. 부동산 리서치 업체 ‘코어로직’ 측은 지난해 단독주택을 매입한 바이어들의 평균 클로징 비용이 전년 대비 13.4%가 더 늘었다고 최근 밝혔다. 이에 따르면 양도세까지 포함해서 지난해 클로징 비용은 평균 6905달러였다. 30년 고정 모기지 이자율이 5.11%를 기록하면서 모기지 페이먼트 부담도 약 400달러가 추가됐다. 지난해에만 전국 주택 가격이 평균 5만 달러가 늘어난 게 주원인이다. 주별로 살펴보면, 캘리포니아의 평균 클로징 비용(양도세 포함)은 7953달러였다. 전국에서 11번째로 높았다. 가장 비싼 지역은 워싱턴 DC로 2만9888달러나 됐다. 델라웨어와 뉴욕이 각각 1만7859달러와 1만6849달러로 그뒤를 따랐다. 한인 밀집 거주 지역에선 워싱턴주가 1만3927달러로 5위를 차지했고 뉴저지가 7915달러로 12위였다. 이밖에 하와이(7463달러), 네바다(6383달러), 일리노이(5929달러), 미시간(5714달러)주가 5500달러보다 많아서 높은 편에 속했다. 진성철 기자클로징 양도세 클로징 비용 평균 클로징 지난해 클로징

2022-05-04

[알뜰정보] '융자 3주 내 클로징'외

융자 3주 내 클로징 한인 최대 홀세일 렌더 ‘Nexcap Home Loans’의 지나 허 에이전트는 융자에 대해 3주 내 클로징을 약속한다. 허 에이전트는 30년/20년/15년 고정 주택융자와 재융자에 대해 신속 정확한 서비스를 제공하는 것으로 유명하다. 특히 2022년 융자 상한선이 대폭 인상되어 1차ㆍ2차 융자를 1차 융자로 재융자하려는 고객들이 많다. 허 에이전트는 주택 구입 시 융자 사전 승인서도 신속 발급해 준다. Nexcap Home Loans은 LA 한인타운 윌셔길에 위치한다. 전화와 이메일(gina@nexcaphomeloans.com) 문의도 환영한다. ▶문의: (310)800-4857 코웨이 “코디 모십니다” ‘코웨이’는 생활의 가치를 더해줄 생활 환경 전문가를 모집한다. 코디는 깨끗하고 건강한 생활을 전하고 행복을 지켜주는 웰빙 컨설턴트로, 정기적인 고객 방문을 통해 제품에 대한 하트서비스와 유익한 정보, 지속적인 관리 서비스를 제공한다. 코웨이는 401Kㆍ신입 정착 지원금 지원 등의 정직원 혜택과 보험, 근무 환경 및 소득, 기본 실무교육, 업무 실비, 여행 시상ㆍ실적 수당ㆍ인센티브 지급 등의 보상 제도를 지원한다. 더 자세한 내용 및 문의는 전화 또는 이메일(jaesanglee@coway-usa.com)로 하면 된다. ▶문의: (213)351-1406 솔라 주7일 무료 상담 부에나파크 소재 한인 솔라 회사인 ‘엘리원 솔라(Elione Solar)’는 전기세 절약을 끝까지 책임진다. 1500 사이트 이상을 공사한 전문 시공팀이 엘리원과 함께한다. 주택은 다운페이 없이 최대 20년 0.99%, 커머셜은 다운페이 없이 최대 30년 론으로 솔라 설치가 가능하다. 전체 계약 금액의 26%에 대해 텍스 크레딧 혜택을 볼 수 있다. 특히 엘리원 솔라와 계약하면 레벨 2 전기차 충전기 아웃렛을 무료로 설치해 준다. 주 7일 무료 상담이 열려 있다. 웹사이트는 www.elionesolar.com ▶문의: (888)970-1007 스완 마사지체어 세일 ‘헬스코리아’는 숙면을 위한 리듬 있는 스윙이 깊은 휴식과 숙면을 선사하는 H 솔루션의 스완(SWAN) 마사지체어를 특별 세일 중이다. 6가지 마사지 기법과 탄소섬유 온열, 제로 그라비티 스페이스 캡슐, 발 지압 롤링, 발꿈치 핀치 마사지 등이 적용됐다. 요람에서 자는 것처럼 깊고 안정적인 수면효과를 제공하는 스완 마사지체어는 기존 7999달러에서 3000달러 할인한 4999달러에 구입 가능하며, 풋스파와 램프쿡이 추가 선물로 따라온다. 헬스코리아는 무이자 할부와 무료배송을 지원한다. ▶문의: (213)385-1005 영양 8배 ‘갈색 가바쌀’ 입하 ‘마이코백화점’은 대한민국 최고 먹거리 특선 행사의 일환으로 가바쌀 햅쌀을 입하했다. 영남대학교 서학수 박사가 개발한 가바 감마아미노낙산 특허 품종으로 아미노산이 풍부하며 가바(GABA) 성분을 다량 함유하고 있다. 영양이 현미의 8배, 흑미의 4배나 되는 갈색 가바쌀의 효능으로는 기억력 증가, 학습능력 향상, 청소년 성장 및 발육 촉진, 당뇨병 개선, 콜레스테롤 제거, 고혈압, 치매 등 성인병 예방 등을 기대할 수 있다. 금탑 가바쌀 백미와 쌀눈쌀, 현미, 찹쌀 등으로 만나볼 수 있다. ▶문의: (323)734-1234, (714)690-1234 커머셜 보험 전문 “맡겨주세요” ‘써니 보험(SUNNY INSURANCE)’은 비즈니스 보험과 종업원 상해보험, 커머셜 보험이 전문인 종합 보험회사다. 개인과 사업체 운영에 필요한 모든 보험을 최적의 조건과 최상의 가격으로 서비스해 레스토랑, 공장, 홀세일, 창고, 그로서리 마켓, 컨트랙터, 빌더 등 비즈니스 오너들에게 호평을 받고 있다. 또한 자동차보험, 건물/빌딩보험, 그룹 건강보험, 본드 등도 아우른다. 현재 써니 보험에 전화하는 사업체에 노동법 포스터를 무료로 보내주고 있다. LA 한인타운 윌셔길에 위치한다. 알뜰정보 클로징 융자 고정 주택융자 융자 상한선 융자 사전

2022-02-27

집 팔려면 에퀴티, 비용, 세금까지 따져봐야

집을 팔아볼까 하는데 대체 무엇부터 따져봐야 할지 헷갈릴 수 있다. 집을 팔려는 이유가 가족 규모보다 집이 작아서든지, 다른 지역으로 이사를 원해서라든지 다양할 수 있지만 분명한 공통점은 수지타산이 맞아야 하는 점이다. 지난 2년 동안 압도적인 셀러 위주의 시장 분위기는 서서히 끝나가고 있다. 질로는 지난해 평균 19.5% 추정 집값 상승률이 올해 11%로 둔화할 것으로 예상했다. 지역별로 집값이 고점에 도달했거나 임박했다는 설명으로 셀러들의 조바심을 돋우고 있다. 꽃놀이패일 것 같은 셀러지만 속내는 복잡한 셈법이 필요하다는 설명으로 집을 내놓기 전에 다음 6가지 고려사항을 먼저 점검해봐야 한다. ▶에퀴티 미시간주 워터포드에 위치한 ‘제임스 리얼 에스테이트 에이전시’의 애슐리 오신스키 에이전트는 집을 내놓기 전에 모기지 페이오프 밸런스부터 체크하라고 조언했다. 그는 “리얼터나 타이틀 회사를 통해 받아볼 수 있는 셀러 ‘넷 시트(Net Sheet)’를 검토해야 한다”며 “넷 시트는 셀러를 위한 주택 매각 절차와 각종 비용, 책임 등의 내용을 담은 서류로 집을 팔 때 생기는 각종 사안을 일목요연하게 정리한 것”이라고 설명했다. 이때 셀러는 다른 판매가 등을 입력해 실제로 집을 팔 때 얻을 수 있는 순수한 차익 등의 변화까지도 예상해볼 수 있다. 만약 집을 팔아 모기지 밸런스를 갚고 다른 비용들을 정산하고 난 뒤 적자가 예상된다면 팔지 않는 것이 현명하다. 오클라호마에 위치한 사전 압류 및 숏세일 전문 업체인 ‘모기지 릴리프’의 댄 벨처 CEO는 “압류나 파산을 피하려면 집을 파는 계획을 수정해야 한다”며 “집을 팔아서 모기지 상환을 마치고 다른 비용들도 충당할 수 있도록 하는 것이 최소한의 목표”라고 말했다. 덧붙여 그는 “최상의 조건이라면 집에 쌓아둔 에퀴티와 모기지 밸런스 등이 유리한 모양새를 띠어서 살던 집을 팔고 남은 돈으로 이사할 새로운 집을 위한 최소한 20% 이상의 다운페이까지 마련할 수도 있을 것”이라고 전했다. ▶클로징 비용 최근 크게 오른 집값 덕분에 언제, 얼마의 가격에 집을 샀는지 몰라도 대부분은 상당한 차익을 남길 것이다. 그러나 그렇게 얻게 된 단순 차익이 모두 셀러의 몫이 되는 건 아니다. 버지니아주 알링턴의 ‘웨스만 그룹 앳 켈러 윌리엄스’의 에이전트이자 공인회계사(CPA)인 케이티 웨스만은 “많은 셀러가 집을 팔 때 상당한 금액의 클로징 비용이 있다는 사실을 잊는다”며 “간혹 집을 살 때 드는 부대비용의 2배 이상이 필요하기도 하다”고 말했다. 그는 “셀러들에게 집을 팔려면 각종 준비 비용과 주택 보수비용 등을 제외하고 클로징 비용으로만 예상 거래가의 7~9%를 생각해둬야 한다고 조언한다”고 강조했다. ▶준비 비용 집을 파는 것은 에이전트가 인터넷에 리스팅 정보만 간단히 올리는 것으로 해결되지 않는다. 웨스만 에이전트는 “사상 전례가 없는 요즘 같은 셀러 위주의 시장이라고 해도 그냥 살던 대로 집을 내놓으면 원하는 결과를 얻기 힘들다”며 “셀러가 집을 모델처럼 보이게 꾸며서 리스팅한다면 투자 대비 효과를 극대화할 수 있을 것”이라고 말했다. 이어 그는 “페인트를 새로 칠하고 안팎을 딥 클리닝하거나 새로운 카펫을 사다가 까는 것 등은 상당한 시간과 비용이 든다”며 “여기에 더해 새로운 가전과 카운터 톱 등을 배치하면 아무리 오래된 집도 새것처럼 느껴지고 바이어는 강한 구매 욕구를 갖게 될 것”이라고 조언했다. 파는 집을 무대처럼 꾸미는 ‘스테이징’이 더 높은 프리미엄을 보장할 것이란 설명이다. 웨스만 에이전트는 “스테이징은 비용이 드는 작업으로 셀러에게 부담이 될 수 있지만 가장 제값을 하는 준비 작업”이라며 “오늘날 바이어들은 HGTV를 보고 자란 세대로 어떤 집이든 완벽하게 이사해서 살 수 있는 준비가 돼 있고 매거진에 나오는 사진처럼 깨끗한 새집이길 원하기 때문에 이런 바이어를 상대하려면 셀러도 제대로 된 준비를 할 각오를 해야 한다”고 말했다. ▶어디로 이사 가나 집을 팔면 새로운 살 곳이 필요하다. 이와 관련, ‘리얼터닷컴’의 대니엘 헤일 수석 이코노미스트는 “만약 살던 동네 안에서 다른 비슷한 사이즈의 집을 골라 이사를 한다면 오른 집값과 상승한 모기지 이자율 등을 고려했을 때 집의 크기를 눈에 띄게 줄이지 않는 한 월 페이먼트 부담은 늘어날 수밖에 없다”며 “새롭게 부담이 늘어도 가족을 위해 가치가 있다면 감수할 수도 있을 것”이라고 말했다. 헤일 이코노미스트는 비싼 동네에 살면서 좀 더 싼 지역으로 이사를 생각할 수도 있다고 말했다. 그는 “달리 말하면 집의 면적이 줄거나 변하지 않으면서 어쩌면 월 페이먼트는 줄일 수도 있다”며 “집값이 싼 지역으로 이사를 생각한다면 주거비와 모기지 비용은 물론, 전반적인 생활비와 새로운 세금도 낮출 수 있을 것이고 이에 따른 새로운 주거 환경까지도 고려해야 할 것”이라고 설명했다. ▶렌트냐, 새집이냐 현재 주택을 소유하고 있다고 해서 다음 집으로 렌트를 살지 말라는 법은 없다. 내 집을 가진 동안 집을 고치느라, 재산세를 내느라 지친 이들이 이런 부담이 없는 렌트로 살길 원하는 경우도 많다. 웨스만 에이전트는 “가끔 주택 다운사이징을 하면서 렌트를 원하는 시니어들의 의뢰를 받는다”며 “렌트는 장점도 있는데 다만 물가 오름세와 임대 시장의 압력 등의 영향을 받을 수 있는 적지 않은 금액의 렌트비를 고정된 수입에 맞춰 살아야 하는 점은 잘 생각해봐야 한다”고 말했다. 집을 팔아 챙긴 차액을 다른 곳에 묻어두는 등 분산투자를 보호하기 위해 단독주택보다 저렴한 콘도를 생각하는 경우도 있다. 다만 헤일 이코노미스트는 “단독주택보다 콘도는 집값 오름폭이 크지 않고, 렌트비 상승 속도는 단독주택 오름세보다 빠른 점에 유의해야 한다”고 전했다. ▶세금 요인 집을 팔고 나면 거액의 세금 부담이 생길 수 있다. 헤일 이코노미스트는 “주택 양도소득세 면제 한도는 집을 판 가격에서 집을 샀던 가격을 뺀 수익 기준 개인 25만 달러, 부부 50만 달러까지다”라며 “그러나 최근 가격 급등의 영향으로 팔려는 집에서 지낸 기간이 길수록 양도 차액은 크고 그만큼 세금 부담은 늘어날 수 있다”고 말했다. 집을 팔아 최대한 많은 순수익을 올리고 싶고 가급적 양도세 납부를 줄이고 싶다면 전문가와 상의해서 제대로 준비하는 것이 필수라고 설명한다. 류정일 기자에퀴티 비용 주택 보수비용 클로징 비용 각종 비용

2022-01-26

주택 매입 클로징 비용 최대 1만불 지원

가주부동산협회(CAR)가 주택 보급 확대와 인종 간 불균형 문제 해소를 위해 클로징 비용 무상 지원(그랜트)에 나선다. 오는 2월 1일부터 접수를 하게 될 CAR의 ‘하우징 어포더빌리티 펀드(HAF)’는 가주 내 주택 관련 비영리단체 3곳과 합심해 소외계층으로서 처음 주택을 구매하는 경우 최대 1만 달러의 클로징 비용을 제공할 계획이다. 제휴 비영리단체는 지역별로 ‘인랜드 엠파이어스 네이버후드 파트너십 하우징 서비스’와 ‘네이버후드 하우징 서비스 LA 카운티’ 그리고 ‘베이 에이리어스 리치몬드 네이버후드 하우징 서비스’ 등이다. CAR은 이들 단체에 각각 최대 25만 달러씩을 지원할 예정이다. CAR의 오토카트리나 회장은 “주택 소유는 재산을 증식하고 가정의 경제적 안정성을 높이는 데 중요한 역할을 한다”며 “뜻을 함께하는 단체들과 공동으로 평등한 주택 소유에 힘을 보탤 것”이라고 말했다. 신청 자격은 소외계층으로 여기에는 유색 인종, 홈리스 또는 주거가 불안정한 경우, 장애인 특히 관련 보호시설에 의탁한 경우, 빈곤 지역 거주자, 성 소수자(LGBTQ) 등이 포함된다. 첫 주택 구매인 경우만 신청할 수 있으며 지역 중간소득(AMI)의 120% 이하여야 한다. 해당하는 주택은 저소득층 특별 배정 대상이 아니어야 하고, 집을 사는 과정에서 CAR 소속의 에이전트와 협업해야 하며, 최소한 3년 이상 거주하는 조건으로, 패니매나 프레디맥 등 국책 모기지 기관이 보증하는 대출을 받아 집을 산 뒤 저축으로 남겨진 액수가 2만 달러를 넘겨서는 안 된다. CAR은 구비 서류와 향후 일정 등을 신청 웹사이트(https://www.car.org/difference/haf/hafclosingcostgrantprogram)를 통해 공개해 나갈 것이라고 설명했다. 류정일 기자클로징 주택 클로징 비용 주택 매입 주택 소유

2022-01-16

융자 비용과 클로징 비용의 차이에 관하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 융자를 신청한 후 받은 서류를 보면 융자담당자가 처음 말한 것보다 훨씬 많은 비용이 산정되어 있는 것을 보게 됩니다. 융자담당자는 나중에 조정될 거라고 하는데 믿어도 될까요? 처음부터 약속한 비용으로 나타나게 할 수는 없나요? ▶답= 집을 사거나 낮은 이자율의 혜택을 보기 위하여 재융자를 신청하면 받는 서류뭉치에 나오는 비용은 보통 융자담당자가 약속한 비용보다 항목별로 다소 높게 나올 수 있습니다. 그 이유는 만약 최종 발생한 실제 비용이 처음 손님에게 제공한 서류상 비용보다 10% 이상 높게 발생하면 그 차액을 모두 렌더가 물어야 하는 법 때문에 렌더는 보통 처음에는 실제 비용보다 아주 높게 제공하는 경향이 많습니다. 따라서 융자담당자가 약속한 실제 융자 비용을 따로 이메일이나 텍스트로 받았으면 이를 믿고 진행할 수밖에 없는 일입니다. 나중에 최종 융자 서류에 사인을 하기 전에 발행되는 CD(Closing Disclosure)란 서류를 통해서 최종 비용을 점검하면 되기 때문입니다. 융자 비용과 관련하여 또 다른 오해는 손님들이 융자 비용(Loan Costs)과 클로징 비용(Closing Costs)의 차이점을 이해하지 못하는데서 기인하는 경우가 많습니다. 융자 비용이란 글자 그대로 융자를 받기 위해서 들어간 비용이라고 생각하면 됩니다. Origination charges processing underwriting appraisal fee discount points escrow office fee title insurance fee notary fee wire fee messenger fee 등이 해당합니다. 반면에 클로징 비용이란 이 융자 비용에 더하여 주택구입이나 재융자 에크스로를 종결하기 위해서 필요한 자금의 총계를 말합니다. 즉 융자 비용에 Pre-paid items를 합한 금액이라고 보면 됩니다. 융자담당자와 상담하는 단계에서 서로 약속하는 비용은 융자 비용을 말하는 것이지 클로징 비용은 아닙니다. 손님의 상황과 형편을 알지 못하는 융자담당자가 클로징 비용까지 다 파악해서 정확히 알려주기 힘들기 때문입니다. 융자 비용과 클로징 비용을 정확히 구분할 줄 알 때 손님과 융자담당자 사이에 큰 오해 없이 융자를 잘 끝낼 수 있을 것으로 믿습니다. ▶문의: (213)393-6334 스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당미국 융자 융자 비용 웰스파고 한인융자담당 클로징 비용

2021-12-21

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