[부동산 이야기] 클로징 비용 크레딧

부동산·사업체 따라서 처리 방법 달라
LA시 1000불 당 4.50달러 인지세 부담

지난해부터 서서히 부동산 시장이 바이어의 마켓으로 전환이 되면서 셀러가 바이어에게 클로징 비용을 부담해 주는 경향이 부쩍 늘은 것이 사실이다. 주택이나 상업용건물의 여러가지 이유들로 인해 바이어의 요구 사항을 비용으로 대신하는 것이다. 예를 들면 주택의 하자 보수 혹은 상업용건물의 세입자 임대 문제등으로 제기되는 문제를 가장 빠르게 해결하는 방법이기 때문이다.  
 
그러나 건물의 보수나 기타 문제점을 융자 은행에서 지적할 수 있는 사항이므로 매우 예민한 문제가 된다. 더욱이 그 금액에 따라서는 매매가격에 대한 신뢰성에 의문이 제기 되어 조정을 해야하거나, 보수를 완전히 마친 인보이스 혹은 일정 금액을 크레딧 대신 에스크로에 적립해서 처리하도록 하는 경우도 있다.  
 
셀러의 크레딧비용과 상관없이 바이어가 다운페이먼트와 클로징 비용을 전액 입금해야 하며 클로징후에 받은 금액을 찾아가도록 요구하는 은행들도 많다. 즉 셀러의 크레딧과 무관하게 바이어의 재정상태를 증명하기를 원하는 것이라고 할 수 있다.  
 
주택의 하자나 보수에 대한 지적사항이나 바이어의 요구사항을 에이전트를 통해 셀러의 동의를 받게되면 이 서류를 에스크로에서 수정서류를 만들어 양측의 사인을 받고 은행으로도 제출된다. 에스크로를 통해 작성된 모든 수정서류들은 ‘Certified copy’로 은행으로 제출되는 것이 원칙이며 이를 은행에서 에스크로 오피서에게 이미 Affidavit으로 서명까지 하도록 요구한다. 의도적으로 누락이 되는 일이 있어서는 않된다.
 

사업체의 경우, 가장 흔하게 일어나는 상황은 인수인계시 인벤토리 금액의 실제 차이로 인해 차액을 셀러가 바이어에게 배상해야 하는 불가피한 일이 발생한다. 이러한 금액을 바이어는 에스크로를 통해 그대로 지불받을 수 없으며, 이 금액에 해당되는 인벤토리 구입 인보이스를 승인받은 후에 지불되도록 하는 것이 원칙으로 대부분의 은행들이 정하고 있다. 이미 예상 인벤토리 금액이 총매매가에 포함이 된 경우로 융자금액과 무관하지 않기 때문이다.
 
부동산 매매시, 크레딧 금액에 따라 간혹 어떤 바이어들은 매매 가격과 융자 금액을 조정하기를 원하는 일도 있으며 은행측에서는 이미 감정가가 나온 상태이므로 별문제가 되지는 않는다. 이는 카운티에 보고되는 매매가격으로 셀러는 인지세 혜택이 있고 바이어는 장기적으로 재산세 산정에 혜택을 볼 수 있기 때문에 원하는 분들이 많은 편이다.
 
매매가 이루어지는 시에 따라 인지세가 다르지만 카운티에 내는 인지세와는 별도로 LA시의 경우 매매가 1000달러당 4.50달러의 인지세를 셀러가 부담해야 하므로, 가격이 비교적 높은 커머셜이나 주택의 경우 큰부담이 되기도 한다. 특히 지난 4월부터 실시된  ‘맨션세금’으로,  500만 달러 이상은 4%, 1000만 달러 이상은 5.5%가 모든 주택과 상업용 매매에 적용돼 많은 파장을 일으키고 있다.  
 
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제이 권 프리마 에스크로 대표