[부동산 이야기] 건물주 정산서와 에스크로 클로징

리스 관련 정보 담은 클로징 서류
관련 문서 사본 반드시 보관해야

길고도 암흑 같았던 지난 수년간의 팬데믹은 세입자는 물론 건물주에게도 동일하게 힘든 시간이었다. 매상에 타격을 입은 세입자와 급등한 이자를 감당해야 하는 건물주 모두에게 그 어려운 시간은 현재까지도 진행 중인 셈이다. 줄어든 매상과 고물가에 여유가 없어지고 지원금마저 바닥난 사업주들 못지않게, 대부분 변동이자율의 상업용 건물 모기지로 이중 고통을 겪는 건물주도 힘들기는 마찬가지 상황이다.  
 
사업체 에스크로를 진행하면서 가장 관건이 되는 것은 리스에 대한 사항이며, 일단 리스 계약서가 작성돼 사인되면서 이에 따라 건물주로부터 받는 정산서는 매우 중요한 클로징 서류 중 하나이다. 내용으로는 현재 기본 렌트비와 추가 CAM 비용, 렌트비 납부 현황, 연체금액, 보증금의 액수와 필요하면 추가 금액, 리스의 서류비용과 이전비용 혹은 변호사비 등은 물론 렌트비 납입 방법까지 건물주 혹은 관리회사의 주소와 연락처 등을 자세히 기재하게 되어 있다. 이를 근거로 에스크로 오피서는 바이어와 셀러 그리고 관리회사의 모든 비용을 정산과 지불 및 크레딧을 조정하는 서류를 작성하고 클로징을 준비하게 되며 이를 근거로 바이어가 다운페이와 모든 비용을 에스크로에 입금하게 된다.
 
이때 만약 셀러가 미리 제공한 자료와 일치하지 않는 사항이 있으면, 바이어는 이의를 제기하고 조정을 거치기도 하며, 건물주와 인터뷰를 통해 혹은 셀러를 통해 합의를 받을 수도 있다.  
 
얼마 전, 분명 셀러는 자신의 보증금 금액을 현재 렌트비에 맞추어 건물주에게 지불하였다고 생각을 하고 있지만, 서류를 보관하고 있지 않아서 불이익을 겪는 경우를 보고 아주 안타까웠다. 리스 계약서에 표기된 금액대로 셀러는 오래전 지불되었다고 생각한 보증금을 건물주가 받은 적이 없다고 정산서를 에스크로에 보내온 것이다. 만약 셀러가 지불된 체크의 사본이나 영수증을 보관하였다면 반박에 문제가 없었겠지만 안타깝게도 찾을 수 없었고, 왜 지금까지 보증금을 청구하지 않았느냐 아무리 따져 물어도 소용이 없으므로 바이어가 새로 보증금을 지불하는 것으로 클로징이 일단 마무리되었다. 이후 셀러가 건물주를 상대로 소액재판을 통해 돌려받기를 시도해 보았지만, 건물주의 승소로 판결이 났다. 클로징 때 건물주에게 지불되는 첫 달 치 렌트와 보증금의 모든 사본은 분리되어 지불되고, 반드시 바이어가 보관하도록 보내어진다. 후에 분쟁 발생 시, 은행의 기록사본이 최소한의 자료가 될 수 있지만 각자 자신의 사본을 디지털로 리스 계약서와 함께 보관하는 것이 바람직하다. 리스 계약서는 융자를 하거나 매매 시 가장 먼저 검토되는 서류 중 하나이기 때문이다.  
 

클로징 직전 에스크로는 렌트비가 현재까지 완납상태인지 다시 확인하는 절차를 거치게 되며, 간혹 해당 월 렌트를 미납인 경우도 있어 연체료를 내기도 한다.
 
만약 클로징 날짜가 월초 납부일에 가까우면 위의 연체료를 면제하거나 유예기간에 여유를 두는 일반적이다. 간혹 광고, 간판 혹은 파킹장 수리비용과 같은 미리 통보되지 않은 비용이나 부적절한 청구로 클로징에 어려움을 겪는 경우도 있으므로 적절한 때에 건물주와 셀러가 미리 소통하여 준비하는 것이 바람직하다.
 
▶문의:[email protected]  

제이 권 프리마 에스크로 대표