지역별 뉴스를 확인하세요.

많이 본 뉴스

광고닫기

[부동산 이야기] 첫 주택 장만 절차 2

한두달 전에 비해 매물은 다소 늘어나고 있어 집을 구입하기는 어렵지 않습니다. 현재 이자가 5%대인 것을 감안하면 집을 구매하기에 나쁘지 않다고 봅니다. 오늘은 오퍼부터 컨틴전시 리무브가 되기까지를 알려드리고자 합니다.   ▶오퍼 작성 및 발송     마음에 드는 집을 선택했다면 오퍼를 셀러에게 보냅니다. 오퍼는 일종의 계약서 초본이라고 할 수 있는데요. 셀러가 오퍼를 수락하면 본격적으로 계약 협상이 시작됩니다. 서로 원하는 것에 대하여 카운터 오퍼를 통해 계약조건 변경을 요청할 수 있습니다.   ▶에스크로 오픈       오퍼가 수락되면 에스크로를 오픈합니다. 에스크로란 셀러와 바이어 사이의 모든 금전적인 부분을 정리해주는 제삼자 중개 회사를 의미합니다. 에스크로가 오픈되면 주택 구입 가격의 약 3~5% 정도를 계약금으로 보내야 합니다. 참고로 계약금을 선입금하는 것을 EMD라고 합니다.   모든 송금은 바이어가 직접 은행에 가서 와이어 트랜스퍼하는 것을 원칙으로 하고 있습니다. 에스크로 오픈 후 3일 안에 계약금을 송금(deposit) 하지 않으면 에스크로가 취소되었다고 하는데요 참고로 에스크로 캔슬에 대한 기간이나 규정은 계약서마다 다를 수 있기 때문에 주의해야 합니다. 계약조건에 따라 에스크로가 오픈되고 클로징 될 때가지의 기간은 보통 30~45일 정도 기간이 소요됩니다.     ▶홈 인스펙션   바이어는 셀러가 보내온 디스클로저 내용을 포함해서 홈 인스펙션을 진행하게 됩니다. 혹시라도 집에 더 있을 문제점을 밝히기 위해 전문가를 고용하는 것인데요. 인스펙션은 대략 15일 이내 정도 소요되며 바이어도 직접 참관할 수 있습니다.셀러 디스크로저에는 셀러만 알고 있던 집과 관련된 정보가 있다면 이에 대해 자세히 알려줘야 합니다. 그리고 목조 주택에서 빼놓지 말아야 하는 것이 터마이트 인스펙션입니다.     인스펙션을 통해 문제점이 발견되면 셀러에게 수리나 크레딧을 요청할 수 있습니다. 이 부분도 셀러와 협상해야 하며 보통 셀러가 수리하는 것보다 수리에 들어가는 비용을 크레딧으로 받는 것이 조금 더 깔끔합니다.   ▶주택 감정   어프레이절은 은행에서 주택의 가치를 평가하는 절차입니다. 융자 승인 전에 이루어지며 주택 구입 가격에 비해 감정 가격이 너무 낮게 측정되면 에스크로 캔슬 사유가 되기도 합니다.   ▶컨틴전시 리무브   컨틴전시란 에스크로 오픈 후 계약이 취소될 수 있는 조건들을 의미합니다. 셀러와 바이어가 각각 컨틴전시를 걸 수 있으며 보통 바이어의 컨틴전시 조건이 더 많습니다.   컨틴전시 리무브는 바이어가 100% 집 구입을 확정하는 단계입니다. 즉 바이어가 주택을 구입하겠다는 확실한 의사 표시를 하는 것입니다. 따라서 만약 컨틴전시 리무브 이후 계약을 취소하거나 문제가 발생하게 되면 모두 바이어의 책임(금전적 손실 포함)이 됩니다.   캘리포니아는 부동산 매매 철차와 서류가 복잡한 주 중에 하나입니다. 그러므로 리얼터들도 항상 시작부터 끝까지 긴장을 놓지 않고 최선을 다해야합니다.     ▶문의: (714)909-4433 애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트부동산부동산 이야기 주택 절차 에스크로 오픈 에스크로 캔슬 주택 구입

2024-10-30

[부동산 이야기] 에스크로 - 비용정산(4)

한 분야에 오랜 시간 동안 일을 해오면서 가장 보람 있는 순간을 꼽으라면 주저 없이 고객들의 융자 상환이라고 답할 수 있다. 빚을 갚는 여러 가지 방법 중에는 우선 집이나 부동산을 담보로 하는 모기지 융자를 상환하게 될 때이다. 은행이나 융자기관에 7년, 15년 혹은 30년 모기지 융자를 갚기 위해 마지막 페이먼트를 하기 전 해당 기관에 연락을 하고 적절한 절차를 밟는 것이 매우 중요하다. 많은 분들이 기쁜 마음에 마지막 체크를 보내는 것으로 채무가 정산되었다고 생각하지만, 등기된 담보권을 해지 않고는 그대로 저당권이 유효하다는 사실을 인지하지 못한다.     Deed of Trust(TD)로 등기된 담보권은 Full Reconveyance 혹은 Substitution of Trustee & Full Reconveyance라고 하는 해당 서류를 등기해야만 비로소 해지된다. 모기지 완납 후 은행으로부터 오는 우편물을 주의 깊게 살펴서 해당 융자에 대한 모든 서류를 등기할 것과 보관할 것을 잘 구별하는 것이 중요하다. 대부분의 은행은 완납되었다는 설명서와 함께 위의 담보해지 서류를 은행에서 해당 카운티에 등기하겠다고 통보하는 것이 일반적이나, 2차 혹은 추가 담보물 혹은 은행의 방침에 따라 등기할 원본을 'Paid in full(완납)'이라고 표시된 어음 원본과 함께 등기해야 할 서류를 함께 보내므로 주의해야 한다.     부동산 매매에서 가장 흔하게 일어나는 일이 이처럼 담보권의 해지서류가 미등기 상태이어서, 셀러가 본드를 구매 해야 하거나 등기보험사의 특별한 조사 후 별도의 예외서류에 사인하는 절차를 거쳐 어렵게 클로징을 하게 되는 경우이다.   사업체의 경우에도 UCC-1이라는 담보권을 등기하고 SBA나 기관 융자를 받았을 경우, 마지막 페이먼트를 할 때는 반드시 해지하는 서류를 누가 등기해야 하는가를 확인하고, 완납 확인된 원본 어음을 돌려받는 것이 정확한 절차이다. 당연히 해당 은행이나 융자기관에서 담보권을 해지했을 것이라고 추측해서는 안 되며, 경우에 따라서 은행에서 자체적으로 등기하거나 혹은 서류를 각자 등기하라고 보낼 수도 있다는 것을 확인해야만 한다. 융자 잔액이 모두 탕감되었다는 확인 서신에 이러한 내용이 함께 들어 있으며, 최근 SBA에서는 등기절차만을 보내므로 잘 살펴보는 것이 중요하다.     개인이 담보권을 설정해서 오너캐리를 해준 경우에는 마지막 융자 납부에 앞서 원본 어음과 계약서, 그리고 담보권 해지서류와 교환하도록 하는 것이 더욱 중요하다.  왜냐하면 개인 채권자의 경우에는 위의 필요한 서류들을 만들 수가 없으므로 반드시 전문가의 도움을 받아야 하고, 오랜 세월이 지나 거주지가 변경되었거나 연락이 닿지 않을 수도 있으므로 최종 납부 전에 연락을 해보는 것이 필요하다.   처음부터 원본 어음에 융자 기한 이내에 언제든지 벌과금 없이 융자 상환을 할 수 있다는 조항을 명시하는 것이 유리하다는 것은 새삼 강조할 필요가 없다. 등기된 모든 서류는 후에 공공열람이 가능하나, 어음원본이나 완납통지서와 같은 중요한 서류들은 스캔하여 파일로 보관하는 것이 바람직하다.   ▶문의:email@primaescrow.com  제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 비용정산 담보권 해지서류 원본 어음과 담보해지 서류

2024-10-29

[부동산 이야기] 에스크로-비용정산(3)

“2024년도 주류 라이선스 갱신일이 에스크로 클로징과 같은 달인데 안 내도 괜찮겠지요?”   사업체 에스크로 고객들로부터 가장 많이 받는 질문 중의 하나다. ABC 주류라이선스를 비롯해서 사업체 비즈니스 라이선스, 소방서 퍼밋, CUP, 약국보드 등등 매년 혹은 몇 년에 한 번씩 갱신을 해야 하는 비용에 대한 질문이며, 이를 에스크로를 통해 바이어와 정산해줄 수 있는지다.     가장 보편적인 예로 ABC 주류라이선스 갱신일이 10월 15일인데, 에스크로 클로징이 10월 첫 주가 되는 경우,  갱신날짜를 바로 앞두고 셀러는 매우 불공평하다고 느끼게 되는 것이다.     에스크로가 클로징되기 위해서는 가주주류통제국에서 심사하는 여러 조건들 중에는 벌과금이나 미납금이 있는지의 여부이며, 만약 오픈된 상태면 단 며칠을 앞에 두고라도 납부가 완료되어야 있어야 한다. 이는 앞으로의 회계연도를 위한 것이므로, 당연히 셀러는 이를 바이어와 정산하기를 기대하게 되는 것이다.     라이선스에 대한 비용은 각 사업체마다 갱신일이 다른 것이 일반적이나, 카운티에서 발행하는 사업체 장비에 대한 세금고지서는 일률적으로 매해 1월에 감정가를 산정하여 그 고지서가 7월 정도에 발송되어 8월 말까지 납부하는 것으로 되어있다. 만약 에스크로를 통해 이 기간에 납부가 되지 않을 경우 혹은 셀러가 만약 이 고지서를 미납했을 경우에는 후에 바이어가 이전 셀러의 이름으로 고지서를 받게 된다. 이전 주인의 이름으로 받은 고지서를 바이어가 무심코 지나치게 되어 사업체에 담보로 올라가 있거나 연체료에 대한 독촉 고지서를 받게 되는 일도 매우 흔하다.     카운티에서는 1월에 세금가산정 시 사업체 명의로 고지서 데이터가 설정되기 때문에, 전주인의 명의로 나온 고지서라 하더라도 신중하게 검토하여 기한 내에 납부하는 것이 현명하다. 만약 7월 중순 클로징에, 셀러가 해당연도 세금고지서를 아직 받지 못했다면 전년도의 고지서를 기준으로 이미 정산된 금액을 셀러로부터 크레딧 받았으므로, 비록 셀러의 이름으로 나온 고지서라 하더라도 바이어에게 납부할 책임이 있는 것이다.   부동산의 경우, 만약 셀러가 정기 재산세 외에 추가 징집세(Supplemental Tax)를 미납인 상태로 에스크로가 클로징되었을 때, 이는 자동으로 무담보 세금(Unsecured Tax)으로 셀러 개인에게 담보(Tax Lien)가 된다.     대부분의 재산세는 타이틀을 통해 스크린이 되는 것이 일반적이나 간혹 클로징과 동시 혹은 직후에 발행된 추가징집세가 누락되는 경우가 있으니 주의해야 한다.  매매 후 우체국의 우편물이전 서비스를 통해 받은 재산세 고지서를 셀러는 반드시 납부하여 과한 벌과금에 위와 같은 불이익을 피해야 할 것이다.     에스크로를 통해 바이어와 정산되는 것은 일반적으로 정기재산세이므로 많은 주의가 필요하다. 그리고 건물의 수리나 보수에 대해 셀러로부터 받는 비용 혹은 크레딧에 대한 내용도 반드시 융자 은행으로부터 사전에 협의하는 것이 중요하다. 다운페이먼트나 비용을 셀러로부터 지원받는 금액과 상관없이 다운 금액을 에스크로에 입금해야 하는 경우도 있기 때문이다.   ▶문의:email@primaescrow.com   제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 비용정산 에스크로 클로징 사업체 에스크로 해당연도 세금고지서

2024-10-01

[부동산 이야기] 에스크로 비용 정산(2)-크레딧과 데빗

클로징 비용 중 큰 비중을 차지하는 항목으로는 셀러와 바이어가 함께 부담해야 하는 재산세와 HOA 관리비 혹은 렌트비용과 시큐리티 디파짓 등이 있다. 클로징 시기에 따라 이런 비용들은 적절하게 지급 혹은 크레딧을 에스크로에서 계산하게 된다.   우선 재산세 회계연도는 7월 1일부터 다음 해 6월 30일 기간까지를 말하며, 고지서는 매해 9월에서 10월경에 발행된다. 1분기와 2분기로 나뉘어 각각 11월 1일과 2월 1일이 납부일이나 연체의 시작은 12월 10일과 4월 10일로 우편 소인이 찍힌 메일에 한하여 납부된 것으로 처리된다.  만약 9월 초 아직 재산세 고지서가 발행이 안 된 상태에서 건물이나 주택을 매매할 때는 바로 전년도 재산세 2분기 금액을 기준으로 정산하여 7월 1일부터 클로징일까지 셀러가 정산된 부분을 바이어에게 크레딧하게 된다.  혹시 셀러가 재산세 고지서를 받아서 이미 납부한 상태이면, 반대로 그 남은 기간에 대해 바이어가 크레딧을 주는 것으로 정산한다. 클로징을 대략 2~3주 전에 재산세를 납부해야할 경우에는 반드시 에스크로와 등기보험사를 통해 카운티에 직접 내는 것이 안전하므로 에스크로 중에는 주의하여야 한다.  메일로 접수된 재산세의 처리 기간이 상당히 걸리므로 간혹 이중으로 홀드를 해야 하는 경우도 있다.  모기지 페이먼트도 마찬가지이므로 연체료와 필요 이상의 이자를 피하기 위해 에스크로와 긴밀하게 소통하는 것이 바람직하다.  세입자 렌트비의 경우에는 매달 1일 기준으로 지급된 것으로 간주하게 되어 클로징일로부터 말일까지의 기간을 바이어에게 크레딧을 주는 것이 일반적이다.  시큐리티 디파짓의 경우 셀러는 리스 계약서에 명시된 전액을 크레딧으로 전해야 하며 미납된 렌트에 대해 반드시 명세를 전하는 것이 필요하다.   콘도는 물론 단지 내 주택의 공동관리비와 같은 항목도 마찬가지로 클로징날짜에 맞추어 정산되며, 이와 함께 셀러는 모든 공동 규칙과 조항, 그리고 예산집행에 대한 서류들을 정해진 기한 내에 바이어에게 전달하여 동의를 구하는 조건사항이 있는 것이 일반적이다. 관리회사들은 이러한 서류 제공비용으로 상당한 금액을 에스크로에 청구하며, 요즘은 대부분 선금으로 크레딧카드로 지급해야만 진행을 해주는 회사가 많다. 단지에 따라서 스페셜 정산금액의 잔금이 남아있는 경우, 클로징에 일시불로 셀러가 지급해야 하는 수도 있으므로 미리 염두에 두는 것이 예산집행을 잘 계획할 수 있다.  바이어는 클로징 후 첫 달의 관리비를 대게 에스크로를 통해 지급하게 되며, 셀러는 어카운트 이전비용을 지급해야 한다.  이는 계약서 작성에 따라 그 경우가 다를 수 있으나, 은행 차압 부동산이나 경매 매물을 제외하고는 대부분 위와 같이 지급되는 것이 일반적이다.  그 외에 건물 인스펙션을 통해 발견된 보수 사항이나 결함에 대해 양측의 동의에 의해 수리를 하지 않고 그 비용을 크레딧/데빗을 하는 것으로 처리하는 경우가 많으며, 일정 금액 한도에 따라 융자에 영향을 미칠 수 있으므로 은행의 승인이 필요하다. 이러한 모든 조항은 계약서 이후 에스크로 수정본을 통해 양측이 사인하여야 그 효력을 발생하게 된다.   ▶문의: email@primaescrow.com  제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 크레딧 에스크로 비용 대게 에스크로 스페셜 정산금액

2024-09-04

[부동산 이야기] 에스크로 비용 정산-인지세

부동산의 거래는 물론 사업체의 에스크로에도 가장 관건이 되는 항목은 비용에 대한 계약과 처리다. 시장의 흐름에 따라 셀러와 바이어의 비용을 누가 어떻게 부담하는가 서로 절충을 하는 경우도 간혹 있을 수 있으나, 대부분 항목에 따라 처리되는 방법은 매우 흡사하다.   우선 부동산의 경우, 매물의 속한 시에 따라 다소 차이가 있는 것이 City Transfer Tax(시 이전세)로 클로징에 대부분의 경우 셀러가 부담을 하게 된다. LA시에 속한 많은 지역의 부동산에는 금액에 따라 다소 부담이 되는 항목이다. 매매 가격의 1000달러 당 4.50달러로 계산되며, 한인타운뿐 아니라 LA시에 행정구역으로 포함된 광대한 지역이 해당된다. 예를 들어 100만 달러 주택의 경우 4500달러로 계산돼 부동산 등기 문서인 Grant Deed에 정확한 금액이 표기되도록 되어 있다. 이에 더하여 LA카운티 이전세가 추가되는데 각 1000달러당 1.10달러로 위의 가격으로는 1100달러를 함께 내도록 되어 있다.     간혹 에스크로 중간에 매매 가격의 변동이 발생하면 반드시 위의 두 가지 세금도 같이 수정돼 등기문서에 표기되지 않으면 후에 환불이나 수정이 불가능하므로 주의가 요구되는 작업이다. 등기문서에 함께 등재되는 Preliminary Change Of Ownershp(PCOR - 소유권 이전 내용)의 내용과 일치 하지 않을 경우 해당 카운티 등기 직원에 의해 등기불가 판정을 받을 수 있기 때문이다. 필자는 반드시 모든 등기 서류는 오피서들이 서로 서류를 재검토 하도록 시스템화 해 놓은지 오래되었다. 눈에 익숙한 본인의 작성 서류의 오류를 발견하기는 너무 어렵기 때문이다.     요즘은 집단 거주 주택인 콘도미니엄뿐 아니라 단독 주택단지에도 공동관리비와 함께 관련 계정의 이전에 많은 비용들이 지불하도록 되어 있으므로 계약 작성시 미리 참고해 두는 것이 필요하다.     매달 지불되는 관리비는 정산하게되지만 이전비용은 대부분 셀러가 부담하는 것이 일반적이며, 이와 함께 에스크로 계약 조건 사항 중 가장 중요한 부분을 차지하는 Contingency(계약조건) 사항을 위해 반드시 제공돼야하는 서류들을 가장 최근의 업데이트된 것으로 바이어가 받아볼 수 있도록 기한내에 신청하여 전달되어야 한다. 사실 단지내 많은 주택들에게 동일하게 적용된 서류를 복사본으로 제공하면서 많은 비용을 요구하는 것에 대해 관리 회사에 불만을 가지는 경우가 많은 것이 사실이다. 이러한 서류제공비에 더하여 계좌이전 비용을 추가로 셀러가 지불해야 하는 것이 현실이다.     위의 모든 이전 비용들은 특별한 조항을 계약서에 기재하지 않는 한, 일반적으로 셀러가 지불하게된다. 은행 매물이나 경매물의 경우를 제외한 일반적인 거래에서 위의 비용들이 차지하는 금액이 결코 적지 않으므로 많은 분들이 보편적으로 하는 질문이기도 하다.   요즘처럼 부동산 가격이 치솟는 시기에는 그래도 받아들이기 어렵지 않으나, 주기적으로 겪었던 침체기에 이런 비용들은 매우 불편한 진실이기도 하다.   ▶문의:email@primaescrow.com 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 인지세 에스크로 비용 에스크로 계약 에스크로 중간

2024-08-06

[부동산 이야기] 에스크로 - 관공서와의 관계

이민 1세는 물론이고 1.5세나 2세들에게도 공무원이라는 직업이 인식 부족으로 고생한 부모들이 보기에 아직 그리 인기 있는 직업이 아니어서인지 곳곳에서 한인 직원과 만나는 행운은 흔치 않은 일이다.   시청은 물론이고 주류 통제국(CA Dept. of Alcoholic Beverage Control), 가주 조세평정국(CA Dept. of Tax and Fee Administration), 노동국(EDD) 등 사업체의 시작과 마무리에 반드시 거쳐야 하는  정부 기관들과 전투태세로 임하는 우리 고객들과의 피할 수 없는 만남은 그래서 늘 고달프다.   사업체 매매 에스크로를 오픈하고 클로징할 때마다 셀러나 바이어들에게 필요한 서류와 함께 잊지 않고 한결같이 강조하는 것이 관공서와의 좋은 관계이다.     그러나 실없이 처음 만나는 낯선 사람과 웃는 것도 못하겠고, 말끝마다 '마담' 혹은 '선생님'이나 'Please'도 잘 안 나오고, 뭔 기분 나쁜 일이 있었는지 관공서 직원은 또 왜 그렇게 운 나쁘게도 내게만 퉁퉁거리는 것 같아서 무슨 말을 하는지 듣지도 못하겠다는 것이 대부분의 손님들의 공통된 반응이다.   반대로 가끔 만나 식사도 하는 시 공무원인 타인종 친구의 말을 빌리면 그 상반된 반응이 참으로 재미있다. 백인들은 입술이 얇아서 좀 얌체처럼 보이지만 말을 예쁘게 해서 지나치게 친절한 편이고, 반면 동양인들은 눈도 작아 화나 있는 것 같은데다 입도 뾰로통해 보여 왠지 싸우러 작정하고 온 사람들 같아서 사실은 자신들도 긴장한다고 했다.     더욱이 자신들의 말은 들으려 하지 않고 같은 말만 되풀이하여 정말 짜증이 날 때도 있다고 호들갑을 떨며 하소연을 하여 겉으로는 경청하였지만 한 대 쥐어박고 싶은 것이 솔직한 심정이었다.     회계 사무실에서 서류 완벽하게 준비해갔는데 갑자기 이해도 안 가는 예상못한  어려운 용어가 나오면 사실 누구나 당황하게 되는 것은 사실이다.  우리 한인들은 속 깊은 마음을 잘 드러내지 않고 입에 바른 칭찬도 잘 못 하고 영어도 문어체 영어를 위주로 교육을 받아서 실제 그 실력을 발휘하지 못한다는 변명을 힘주어 강조해 보지만, 늘 상처받을 우리 손님들 생각에 속이 많이 상하였다.     실제로 관공서에서 요구되는 필요한 서류나 손님에 대한 지적 사항은 너무도 간단한 것이어서 그 자리에서 즉시 메모지에 써주거나 프린트해주면 좋으련만 차후에 통보하겠다는 등의 지극히 관료적인 처리로 일관하여 시간을 지체시키게 되는 일이 많아 안타깝다. 결국 손해를 보게 되는 것은 우리 손님들이기 때문이다.   하루에도 여러 만나는 타인종 손님 중에는 하도 다정하게 인사를 하여 전에 에스크로를 클로징한 손님인가 열심히 기억을 더듬다 보면 아닌 경우가 대부분이다. 그래도 기분이 나쁘지 않은 것이 사실이고 자연스레 우리도 오랜 친구처럼 대하면서 부드러운 관계가 이루어진다.     약속 시각에 3분 늦었는데 정말 미안하다고 사과하는 모습을 보면서, 30분 이상을 약속 시각에 늦어 다른 사람의 점심시간을 놓치게 하는 우리네 손님들과 사뭇 대조를 보이는 모습이다.   손님에 따라서 서류접수 및 처리가 완전히 다르게 진행되는 것을 보면서 정부기관에 어떻게 준비하고 접근해야 하는지 다시 생각하게 된다.   ▶문의: email@primaescrow.com   제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 관공서 관공서 직원 약속 시각 타인종 친구

2024-07-09

[상법] 에스크로 때 책임 소재에 대한 법률

상업용 부동산을 사기 위해 에스크로를 개설한 후, 에스크로 과정에서 발생하는 문제로 부동산을 바이어에게 매매할 수 없을 경우 바이어와 셀러 사이에는 어떤 권리와 의무가 있는지 살펴보겠다.     가주민사법 1662조에 의하면, 부동산의 소유나 명의가 이전되기 전, 부동산의 일부나 전체가 바이어의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 경우에는, 셀러는 바이어에게 계약의 준수를 강요할 수 있는 권리가 있다. 바이어는 매매계약서에 대한 책임이 없을 뿐 아니라 이미 지불된 매입금을 돌려받을 수 있는 권리가 있다. 반면에, 부동산의 소유나 명의가 이전된 후, 부동산의 일부나 전체가 셀러의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 경우에는, 바이어는 매매계약서에 의하여 계약을 준수해야 한다.       따라서 부동산의 명의나 소유권이 바이어에게 이전의 여부와는 관계없이, 부동산이 화재나 자연재해로 인하여 파손되었을 경우에는 바이어는 매매계약 하에서의 책임이 더는 없게 된다. 그러나 부동산의 명의나 소유권이 바이어에게 이미 이전된 상태에서 화재나 자연재해로 인하여 부동산이 파손되었을 경우에는 바이어는 매매계약서에 따른 책임을 끝까지 완수해야 한다. 물론, 부동산 구입 잔금이 남아있다면, 바이어는 구입 잔금을 셀러에게 지불해야 한다.     이러한 문제가 자주 발생하는 것은 아니지만, 종종 에스크로가 완결되기 전 바이어가 부동산이나 비즈니스의 소유권을 행사하는 경우가 있는데, 비록 명의이전이 완결되지 않은 상태이지만 소유권을 행사하기 시작한 후, 부동산이 화재나 자연재해로 인하여 파손될 경우 파손된 부동산을 구입해야 하는 상황이 될 수 있다. 따라서 에스크로가 완결되기 전 소유권을 행사하는 데에는 예상치 않은 책임의 전가가 있을 수 있으므로 신중하게 결정해야 한다. 부득이한 사정으로 미리 소유권을 행사해야 할 경우에는 계약서에서 이러한 책임손실 문제에 대한 규정을 정확하게 정해야 한다. 그뿐만 아니라, 에스크로 종료 전에 소유권이나 운영권을 바이어에게 양도할 경우에는 바이어가 손해보험을 들게 해야 한다.     에스크로 기간에 위와 같이 부동산에 손실이 났을 경우, 보험에 대한 처리에 관한 것도 매매계약서에 명시해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 마찬가지로 계약서 안에서 부동산 손실이 발생했을 경우, 보험금에 대한 소유가 누구에게 있는지를 규정한 조항을 확인해야 한다. 계약서마다 손실에 대한 보험금 처리가 다르게 규정되어 있으므로 반드시 검토해야 한다.     정부의 강제 수용 결정이 날 경우, 수용에 따른 보상금의 혜택을 받는 것에 대한 규정도 명시해야 한다. 에스크로 진행의 시점에 따라서 수용 보상금에 대한 주체를 달리하거나 수용 금액에 따라서 보상금에 대한 권리를 달리 규정할 수도 있다. 바이어의 입장에서는 수용의 결정이 있을 경우 매매 계약을 해지할 수 있는 권리를 명시할 필요가 있다. 매매 계약서에서 매우 중요한 것이 에스크로 기간 매매 대상의 부동산에 대한 리스크를 어느 시점에서 셀러에서 바이어로 이전되는 것에 대한 정확한 규정과 이해가 필요하다.     ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 에스크로 소재 에스크로 기간 매매 계약서 에스크로 진행

2024-07-07

[부동산 가이드] 첫 주택 구입 <3>

2024년에는 고공행진을 하던 금리가 내려갈 것이라고 한다. 집을 구입 하시려는 분들에게 희소식을 전하며 주택 구입 과정 중 알아야 할 것들과 이사까지 설명하도록 하겠다.     ▶주택 보험     컨틴전시 리무브까지 진행되면 거의 집 구입을 확정하게 된 것이다. 이제 집 구입이 결정되었기 때문에 주택 보험을 미리 알아봐야 한다. 융자를 받으면 렌더가 클로징할 때 주택 보험료 1년 치를 미리 납부하라고 하기 때문에 미리 어떤 보험을 선택할지 결정해두는 것이 좋다.     ▶파이널 인스펙션     파이널 인스펙션은 셀러가 고쳐주기로 약속했던 부분이 제대로 고쳐졌는지 바이어가 직접 확인하는 단계이다. 셀러가 고쳐줄 부분이 없었더라도 에스크로가 클로징 되기 전에 셀러가 실수로 집을 망가뜨리거나 하는 일도 있기 때문에 꼼꼼히 살필 필요가 있다. 만약 문제가 발견되었다면 셀러와 다시 얘기해 봐야 한다.   ▶융자 승인   은행의 융자 승인 서류가 에스크로에 도착하면 융자 승인이 완료된 것으로 본다. 이 서류는 100페이지가 넘는 분량을 가지고 있기도 하다. 이 단계가 거의 주택 구입의 마지막 단계라고 할 수 있다.   ▶자금 이체     파이널 인스펙션과 융자 승인이 모두 완료가 되었다면 에스크로 회사로 다운 페이먼트를 송금한다. 은행에서 승인된 융자 금액과 바이어가 지불해야 하는 다운 페이먼트 금액, 그리고 셀러가 내야 하는 세금과 기존 융자 등을 에스크로에서 계산하고 마지막으로 셀러에게 송금된다.   ▶소유권 이전     보통 에스크로 클로징 전날이나 당일에 에스크로 회사로 융자 금액이 송금된다. 그러면 에스크로 회사에서는 소유권 이전 등기를 신청한다. 보통 오전에 등기 신청을 하면 오후쯤 이전됐다고 연락이 온다. 등기가 완료되면 소유주의 이름이 셀러에서 바이어로 바뀌게 된다.   ▶클로징     셀러는 타운에서 집을 팔 수 있는 검사를 받고 허가증을 발부받아 바이어에게 전달한다. 그리고 타이틀 회사에서 클로징 서류를 만들어서 합의된 날짜에 클로징하게 된다. 클로징 비용으로는 변호사비, 타이틀 검사비, 타이틀 보험비, 집 보험비, 등기비 3개월분 부동산 세금 등이 포함된다. 클로징 후 2달이 지나면 등기서류가 받을 수 있다. 이때 성인 자녀나 배우자 이름을 등기에 추가할 수 있다.   ▶이사   이제 이사를 해야 한다. 에스크로 클로징 후 셀러의 요청이 있다면 약 3일 정도 이사 일정을 늦춰줄 수 있다. 이후에는 바이어가 자유롭게 이사를 하면 된다.   이제까지 3회에 걸쳐 설명한 주택 구입의 복잡한 프로세스처럼, 모든 과정이 쉽진 않다. 그래서 리얼터 입장에서는 똑같은 케이스는 없다 할 정도로 매번 다른 상황에 접하게 된다. 하지만 셀러도 바이어도 의지만 있다면 모든 거래는 성공한다.     ▶문의: (714)909-4433 애니 윤 / 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 가이드 주택 구입 주택 보험료 주택 구입 에스크로 클로징

2024-06-26

[부동산 이야기] 에스크로 - 바이어의 융자

융자에 대한 질문을 많이 받게 되는데, 정확히 말하면 융자는 에스크로 과정 중 일부이며 전문 분야는 아니다. 계약서에 의해 에스크로가 오픈되면 바이어는 조건에 맞는 융자 은행을 선택하게 되며, 은행에서 에스크로에 필요한 서류를 의뢰하면서 시작되고 펀딩이 됨으로써 에스크로가 마무리가 되는 일이므로 가장 핵심적인 과정이라고 볼 수 있다.   부동산을 매매하는 과정에서 제일 먼저 진행되는 것은 매물에 대한 감정이며, 매매가격과 감정가가 적절한 타협을 찾지 못하는 경우 간혹 계약이 취소되기도 한다.   계약된 가격과 다운페이먼트 금액은 감정가에 따라 조정이 불가피하며, 바이어는 예상치 못한 추가 자금을 동원해야 하는 상황이 생길 수 있기도 하다. 다운 페이먼트 금액은 주거목적의 주택매매와 상업용 매매에는 다소 차이가 있으며, 개인의 크레딧과 재정상태 그리고 여러 조건에 따라 다르지만, 무엇보다 중요한 것은 자금 출처다.     사업체 매매에서 ABC(주류 통제국) 라이선스의 신청서 작성 시에도 다운 페이먼트 출처에 대한 까다로운 과정으로 많은 분이 힘든 경우가 매우 흔하다. 예전에는 증여나 Gift(기프트) 펀드에 대해 비교적 관대했다면 요즘은 가족이나 지인으로부터 받은 모든 자금에 대해서 은행 서류는 물론 철저한 검증과정을 거치므로 기증자에게 예상치 못한 민폐를 끼치는 것에 어려움을 겪는 분들도 많다. 그래도 사람이 돕고 할 수 있는 상황은 그나마 나은 편이다.     지난 수년간의 세금 보고 자료를 수정하는 작업은 매우 어렵고 복잡한 과정이므로 자칫 계약 자체가 무산되는 경우도 있다. 따라서 주택이나 사업체를 구입할 계획이 있다면 수년 전부터 철저하게 세금 보고와 은행 증빙 서류들을 준비하는 것이 바람직하다.     예전과 달리 단순한 사본을 제출하는 것보다 직접 이메일이나 혹은 여러 경로를 통해 검증 과정을 거치므로 매우 정확할 필요가 있다.   이렇게 어려운 과정을 거쳐 융자가 승인되면 조정된 이자와 은행 수수료가 결정되어 융자 서류가 에스크로에 이메일로 전달된다. 이전에는 바이어가 사인한 융자 서류가 은행에 도착해서 검토 후 대략 3~4일 후에야 펀딩이 되는 것이 일반적이었으나 요즘은 서명과 동시에 혹은 바로 다음 날 스캔 된 서류에 근거하여 펀딩하고 원본 서류는 전달조차 필요 없다고 하는 은행들이 더 많아진 것이 현실이다. 이를 테이블 펀딩이라고 하며 에스크로 기간을 단축하는 데에 크게 기여하고 있다.     이런 경우 융자 서류를 사인과 동시에 혹은 다음 날 클로징이 가능한 것이 요즘 새로운 추세이며, 오히려 개인 정보 보호와 비용 절감의 효과도 함께 받을 수 있으므로 매우 신속하고 경제적인 과정으로 많은 은행이 도입하고 있다. 이런 경우 전체 융자 서류는 분쇄되어 처리하는 것이 일반적이며 은행과 에스크로에 전자 파일로 보관하게 된다.     자칫 엉성한 듯해 보이는 모든 시스템이 사실은 철저하게 연계되어 확인이 가능하게 되어 있는 것이 우리가 살고 있는 미국의 구성이다.   ▶문의: email@primaescrow.com   제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 바이어 에스크로 과정 융자 은행 융자 서류

2024-06-11

[부동산 기고] 첫 주택 구입 <2>

예전에 비해 빠르게 변하는 부동산시장을 셀러도 바이어도 받아들이기에는 시간이 부족한 듯하다. 높은 모기지 이자에 바이어는 바이어 마켓으로, 셀러는 매물이 없으니 여전히 셀러 마켓으로 서로의 생각을 굽히지 않는 이상한 마켓이다. 그래도 누구에게든지 첫 집은 소중하다. 오늘은 주택 구입 과정 중 오퍼부터 컨틴전시 리무브가 되기까지를 설명하고자 한다.     ▶오퍼 작성 및 발송   마음에 드는 집을 선택했다면 리얼터가 오퍼를 셀러에게 보낸다. 오퍼는 일종의 계약서 초본이라고 할 수 있는데 셀러가 오퍼를 수락하면 본격적으로 계약 협상이 시작된다. 서로 원하는 것에 대해서는 카운터 오퍼를 통해 계약조건 변경을 요청할 수 있다.   ▶에스크로     오퍼가 수락되면 에스크로를 오픈한다. 에스크로란 셀러와 바이어 사이의 모든 금전적인 부분을 정리해주는 3자 중개 회사를 의미하며, 에스크로가 오픈되면 주택 구매 가격의 약 3~5% 정도를 계약금으로 보내야 한다. 참고로 계약금을 선입금하는 것을 EMD라고 한다.   모든 송금은 바이어가 직접 은행에 가서 와이어 트랜스퍼하는 것을 원칙으로 하고 있다. 에스크로 오픈 후 3일 안에 계약금을 송금하지 않으면 에스크로가 취소되었다고 하는데, 에스크로 취소에 대한 기간이나 규정은 계약서마다 다를 수 있기 때문에 주의해야 한다. 계약조건에 따라 다르나 에스크로가 오픈되고 클로징 될 때까지의 기간은 보통 30~45일 정도 기간이 소요된다.   ▶홈 인스펙션   바이어는 셀러가 보내온 디스클로저 내용을 포함해서 홈 인스펙션을 진행하게 된다. 혹시라도 집에 더 있을 문제점을 밝히기 위해 전문가를 고용하는 것인데 인스펙션은 대략 15일 정도 소요되며 바이어도 직접 참관할 수 있다. 셀러 디스크로저에는 셀러만 알고 있던 집과 관련된 정보가 있다면 이에 대해 자세히 알려줘야 한다. 그리고 목조 주택에서 빼놓지 말아야 하는 것이 터마이트 인스펙션이다.     인스펙션을 통해 문제점이 발견되면 셀러에게 수리나 크레딧을 요청할 수 있다. 이 부분도 셀러와 협상해야 하며, 보통 셀러가 수리하는 것보다 수리에 들어가는 비용을 크레딧으로 받는 것이 더 깔끔하다.   ▶주택 감정   주택 감정(Appraisal)은 은행에서 주택의 가치를 평가하는 절차다. 융자 승인 전에 이루어지며, 만약 주택 구매 가격보다 감정 가격이 너무 낮게 측정되면 에스크로 취소 사유(appraisal contingency)가 되기도 한다.   ▶컨틴전시 리무브   컨틴전시(contingency)란 에스크로 오픈 후 계약이 취소될 수 있는 조건들을 의미한다. 셀러와 바이어가 각각 컨틴전시를 걸 수 있으며, 보통 바이어의 컨틴전시 조건이 더 많다. 컨틴전시 리무브는 바이어가 100% 집 구매을 확정하는 단계다. 즉, 바이어가 주택을 구매하겠다는 확실한 의사 표시를 하는 것이다. 따라서 만약 컨틴전시 리무브 이후 계약을 취소하거나 문제가 발생하게 되면 모두 바이어의 책임(금전적 손실 포함)이 된다.   미국에서 캘리포니아는 부동산 매매 절차와 서류가 복잡한 주 중 하나이므로 주의해야 한다.     ▶문의: (714)909-4433 애니 윤/ 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 기고 주택 구입 에스크로 오퍼 주택 구입 에스크로 취소

2024-04-24

한인회, 회관 매매 에스크로 취소 완료

오렌지카운티 한인회(회장 조봉남)가 OC한인회관 매매 에스크로 취소 작업을 완료했다.   조봉남 회장은 지난 22일 “에스크로 취소 서류에 셀러(한인회)와 바이어 측이 모두 서명을 마쳤고, 바이어 측이 에스크로 회사에 납부한 디파짓 5만 달러를 찾아갔다”고 밝혔다. 조 회장에 따르면 디파짓 5만 달러엔 한인회가 낸 500달러가 포함됐으며, 한인회가 에스크로를 취소했기 때문에 바이어 측이 이를 가져갔다.   한인회는 지난해 말 외부에 공개하지 않고 에스크로를 열었다가 이 사실이 보도된 뒤 비판 여론이 일자〈본지 2월 8일자 A-12면〉 지난달 8일 에스크로 취소를 선언했다.   조 회장은 이날 한인회가 재정적 압박을 받고 있으며, 그것이 한인회관 매각 추진의 주된 이유로 작용했다고 밝혔다. 조 회장은 최근 작성한 한인회 수입과 지출 내역을 제시했다. 이에 따르면 한인회 월평균 수입은 총 5개 사무실 렌트 수익과 이사회비 1200달러를 합쳐 4100달러다.   반면, 월평균 지출액은 은행 대출 상환 원리금 4167달러에 전기와 수도, 인터넷, 전화 요금 등 유틸리티 비용, 재산세, 직원 임금, 기타 행정 및 운영 관련 비용을 합쳐 1만1500여 달러다. 결국, 월평균 7000달러의 적자가 발생한다는 것이다.   조 회장은 “지금까진 나와 몇몇 사람이 적자를 메워왔는데 이런 상태에선 한인회가 제대로 일을 할 수 없다. 한인회관을 팔아 새로운 회관을 마련하고도 빚을 갚을 수 있다는 생각에 회관을 매각하려 했던 것”이라고 토로했다. 또 “재정적 압박이 없었다면 왜 한인회관을 팔려고 했겠는가”라고 말했다.   이사회비는 1년 기준으로 회장 5000달러, 이사장 3500달러, 수석 부회장과 부이사장 각 1500달러, 부회장과 부이사장 각 1000달러, 이사 500달러 등이다.   조 회장은 “지난해 출범 당시 이사가 55명이었는데, 회비를 안 낸 이들을 그만두게 해 현재는 30명이다. 이 중 실제 회비를 내는 이는 15명 정도”라고 말했다. 이어 “에스크로 취소가 마무리 됐으니 비어 있는 카페 자리(1500스퀘어피트)와 사무실(250스퀘어피트)을 세주려고 한다. 적당한 임차인을 찾고 있다. 두 곳의 임대료 수입은 월 1600달러로 예상하고 있다”고 밝혔다.   한인회는 내달 29일(월) 오전 11시 롱비치의 엘도라도 골프장에서 기금 모금 골프 대회를 연다. 조 회장은 “커뮤니티의 관심과 성원이 절실하다”고 말했다. 관련 문의는 전화(714-530-4810)로 하면 된다. 임상환 기자골프 에스크로 oc한인회관 매매 한인회관 매각 에스크로 취소

2024-03-25

[부동산 이야기] 에스크로 견적서와 정산서

부동산이나 사업체를 매매할 때 셀러와 바이어에게 가장 핵심이 되는 내용은 과연 투자에 들어가는 총금액이 얼마인지, 그리고 최종 자신에게 입금될 금액에 대한 것이다.  처음 시작 혹은 에스크로 기간 중에 대략적인 비용과 정산의 내용이 융자 은행의 요구로 에스크로에서 작성되어 제출된다. 이 견적서(Estimates)를 바탕으로 은행에서는 구입자의 자금 출처를 확인하고 ABC와 같은 정부에서도 자금 경로를 확인하며 구매자는 필요한 금액을 그에 맞게 준비해서 에스크로에 입금해야 한다. 만약 구매자의 고유 자금보다 친지로부터 지원을 받은 경우, 그 출처를 밝히며 증명을 해야 하는 절차가 여러 가지 이유로 필요할 수도 있다.   우선 부동산의 경우, 구매자인 바이어는 융자에 필요한 금액이 가장 큰 비중을 차지하며 은행에서 요구하는 타이틀 보험과 건물보험료 및 에스크로 비용 등이 포함된다. 재산세, 렌트 수입 및 디파짓, 그리고 관리비 등은 셀러와 분담해서 기간에 맞게 정산되므로 염려할 필요 없다. 매매 가격에 따라 추후의 재산세는 카운티에서 새로이 계산되어 추가 징집세로 나오므로 당분간 나누어 고지서를 받게 되나 전체 금액을 산정해 보면 대부분 정확하다.   대부분의 오피서가 건물 보험을 미리 조사해보고 결정할 것을 오픈 시 권유하나 많은 바이어가 미루다 급하게 가입하는 경우가 많은데, 특히 요즘 보험 문제로 클로징이 지연되는 일이 매우 흔하다. 예전처럼 여러 회사를 비교해 보는 것은 매우 요원한 일이 되어서 대부분 셀러의 보험에 재가입을 해야 하는 경우도 많이 생겼다.   사업체의 경우 좀 더 복잡하고 변수가 많이 발생할 수도 있다. 우선 사업체의 재고 물량에 대한 정확한 금액이 정확하지 않은 상황에서 예상치 금액으로 바이어는 전액 입금을 하여야 하며, 이를 근거로 융자 은행에서는 자금 출처와 에스크로 계좌에 입금을 확인한 후에 융자금액을 에스크로에 송금하게 된다. 이때 바이어는 융자 서류와 클로징 제반 서류들과 함께 견적서를 받아 입금 금액을 확인 후 은행 수표 혹은 송금의 방법으로 입금하게 되는 것이다. 렌트 비용이나 재산세, 건물주의 디파짓과 장비에 대한 세금 등은 클로징 예상 날짜에준하여 정산하게 되며 월별 혹은 연간으로 정확하게 계산하도록 되어있다.     이때 건물주와 확인된 CAM비용과 같은 내용을 다시 확인하며, 건물주로부터 차후 렌트 페이먼트의 납부 방법에 대해서도 정보를 확인받는 것이 바람직하다.  관리회사가 별도로 있는 경우 월 납부 금액을 누구에게 지불할 것인지 그리고 정확한 디파짓을 차후에 돌려받을 수 있는 것에 대해서도 짚고 넘어가는 것이 반드시 필요하다.   클로징에 정확하게 나온 재고물량에 대한 보고서가 들어오면 금액에 따라 바이어와 셀러가 직접 주고받을 수도 있고, 금액이 차이가 큰 경우에는 에스크로에서 사후 지불되는 방법을 은행에서 요구하기도 한다.     부동산이나 사업체 모두 셀러에게는 법적 명의로 모든 지불이 이루어지는 것이 원칙이며 위임장 혹은 다른 서류들은 변호사와 상의하여 그 외에 다른 용도로 사용될 수 있다.   ▶문의: email@primaescrow.com  제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 견적서 에스크로 비용 에스크로 기간 에스크로 계좌

2024-03-19

남가주 에스크로 사기 증가…이메일 정보 빼내 송금 유도

남가주에서 에스크로 사기가 증가하고 있어 주의가 필요하다.     21일 NBC방송에 따르면 2년 전 팻과 마리사 로러 부부는 부동산 시장에서 3차례 입찰에 떨어진 뒤 극적으로 웨스트힐스에 있는 주택을 구매했다.   험난한 매입 과정 끝에 에스크로 프로세스가 순조롭게 진행되는 듯했으나 문제는 마지막에 있었다.     로러 부부는 에스크로 대리인으로부터 다운페이먼트 보내달라는 요청을 받아 16만 달러의 거액을 송금했다     그러나 며칠 뒤 ‘모든 준비가 완료됐고 다운페이먼트만 보내면 된다’는 실제 에스크로 에이전트로부터의 이메일을 받았다.     그제야 로러 부부는 자신들이 사기를 당한 사실을 알게 됐지만 이미 16만 달러는 사라진 뒤였다.       로러 부부는 사기성 이메일 역시 정확히 동일한 서명과 로러 부부의 이름이 친숙히 언급된 메모가 포함됐다고 전했다.     USC의 컴퓨터 시스템 보안 전문가인 클리퍼드 뉴먼 박사는 “사기꾼들은 아마도 에스크로 회사의 이메일 시스템에 침투했을 것”이라고 분석했다.    이는 ‘기업 이메일 침해(business email compromise)’로 알려진 사기 수법으로, 연방수사국(FBI) 데이터에 따르면 이러한 사기로 인한 손실은 2022년 한 해 동안 30억 달러에 달했다.     에스크로 회사들은 이같은 사기 범죄를 주정부에 신고해야 한다. 그러나 소비자가 이미 입금한 돈을 되찾기는 쉽지 않다.     또한 많은 에스크로 회사들이 오류 및 누락에 대한 보험은 가지고 있지만, 송금 사기에는 적용되지 않는다.   전문가들은 금융 거래 시 송금 지시는 전화로 확인하고 이메일로 민감한 금융 정보를 보내지 말라고 조언했다. 또 금융 거래를 할 때는 안전한 웹 사이트를 사용하고, URL에 ‘s’가 포함되어 있는지 확인하라고 강조했다.   장수아 기자 jang.suah@koreadaily.com에스크로 남가주 에스크로 회사들 에스크로 사기 남가주 에스크로

2024-02-22

[부동산 이야기] 건물주 정산서와 에스크로 클로징

길고도 암흑 같았던 지난 수년간의 팬데믹은 세입자는 물론 건물주에게도 동일하게 힘든 시간이었다. 매상에 타격을 입은 세입자와 급등한 이자를 감당해야 하는 건물주 모두에게 그 어려운 시간은 현재까지도 진행 중인 셈이다. 줄어든 매상과 고물가에 여유가 없어지고 지원금마저 바닥난 사업주들 못지않게, 대부분 변동이자율의 상업용 건물 모기지로 이중 고통을 겪는 건물주도 힘들기는 마찬가지 상황이다.     사업체 에스크로를 진행하면서 가장 관건이 되는 것은 리스에 대한 사항이며, 일단 리스 계약서가 작성돼 사인되면서 이에 따라 건물주로부터 받는 정산서는 매우 중요한 클로징 서류 중 하나이다. 내용으로는 현재 기본 렌트비와 추가 CAM 비용, 렌트비 납부 현황, 연체금액, 보증금의 액수와 필요하면 추가 금액, 리스의 서류비용과 이전비용 혹은 변호사비 등은 물론 렌트비 납입 방법까지 건물주 혹은 관리회사의 주소와 연락처 등을 자세히 기재하게 되어 있다. 이를 근거로 에스크로 오피서는 바이어와 셀러 그리고 관리회사의 모든 비용을 정산과 지불 및 크레딧을 조정하는 서류를 작성하고 클로징을 준비하게 되며 이를 근거로 바이어가 다운페이와 모든 비용을 에스크로에 입금하게 된다.   이때 만약 셀러가 미리 제공한 자료와 일치하지 않는 사항이 있으면, 바이어는 이의를 제기하고 조정을 거치기도 하며, 건물주와 인터뷰를 통해 혹은 셀러를 통해 합의를 받을 수도 있다.     얼마 전, 분명 셀러는 자신의 보증금 금액을 현재 렌트비에 맞추어 건물주에게 지불하였다고 생각을 하고 있지만, 서류를 보관하고 있지 않아서 불이익을 겪는 경우를 보고 아주 안타까웠다. 리스 계약서에 표기된 금액대로 셀러는 오래전 지불되었다고 생각한 보증금을 건물주가 받은 적이 없다고 정산서를 에스크로에 보내온 것이다. 만약 셀러가 지불된 체크의 사본이나 영수증을 보관하였다면 반박에 문제가 없었겠지만 안타깝게도 찾을 수 없었고, 왜 지금까지 보증금을 청구하지 않았느냐 아무리 따져 물어도 소용이 없으므로 바이어가 새로 보증금을 지불하는 것으로 클로징이 일단 마무리되었다. 이후 셀러가 건물주를 상대로 소액재판을 통해 돌려받기를 시도해 보았지만, 건물주의 승소로 판결이 났다. 클로징 때 건물주에게 지불되는 첫 달 치 렌트와 보증금의 모든 사본은 분리되어 지불되고, 반드시 바이어가 보관하도록 보내어진다. 후에 분쟁 발생 시, 은행의 기록사본이 최소한의 자료가 될 수 있지만 각자 자신의 사본을 디지털로 리스 계약서와 함께 보관하는 것이 바람직하다. 리스 계약서는 융자를 하거나 매매 시 가장 먼저 검토되는 서류 중 하나이기 때문이다.     클로징 직전 에스크로는 렌트비가 현재까지 완납상태인지 다시 확인하는 절차를 거치게 되며, 간혹 해당 월 렌트를 미납인 경우도 있어 연체료를 내기도 한다.   만약 클로징 날짜가 월초 납부일에 가까우면 위의 연체료를 면제하거나 유예기간에 여유를 두는 일반적이다. 간혹 광고, 간판 혹은 파킹장 수리비용과 같은 미리 통보되지 않은 비용이나 부적절한 청구로 클로징에 어려움을 겪는 경우도 있으므로 적절한 때에 건물주와 셀러가 미리 소통하여 준비하는 것이 바람직하다.   ▶문의:email@primaescrow.com   제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 클로징 에스크로 클로징 건물주 정산서 건물주 모두

2024-02-20

"OC한인회관 매각하지 않겠다"…조봉남 회장 8일 밝혀

오렌지카운티 한인회(회장 조봉남)가 가든그로브의 OC한인회관을 매각하지 않겠다고 밝혔다.   조봉남 회장은 8일 한인회관에서 기자들과 만나 “회관 매각에 관한 모든 일을 그만두겠다. 에스크로도 취소하겠다”라고 말했다. 이어 “여러 의견을 듣고 결정을 내렸다. 회관 이전은 더 이상 진행하지 않고 중단하겠다”라고 말했다. 〈본지 2월 7일자 A-11면〉 그러면서 “회관 이전은 나중에 좋은 분이 한인회를 맡으면 그 때 추진하든지 하면 될 일”이라고 했다.   조 회장은 “이번 일로 오해를 많이 받았다”라며 회관 매각을 위한 에스크로 오픈에 관한 입장을 밝혔다. 조 회장은 지난해 말 이사회에서 ‘한인회관을 OC북부로 이전하는 안’이 통과된 후 회관의 판매 가격과 함께 부에나파크, 풀러턴 등지에 마땅한 건물이 있는지 알아봤으며, 그 결과 적당한 바이어와 회관으로 쓸 만한 매물을 찾았다고 설명했다.   이어 바이어가 에스크로를 열어야 가격 협상에 응하겠다고 해서 에스크로를 오픈했다며 “330만 달러에 파는 것을 목표로 바이어와 협상을 벌이고 있었다”라고 말했다. 또 “부에나파크의 적당한 건물 시가가 380만 달러인데 건물에 법적 문제가 걸려 있어 270만 달러에 살 수 있는 기회가 생겼고, 그래서 일의 진행을 서두른 것”이라고 말했다.   조 회장은 “에스크로를 연 것은 가격 협상을 위한 것이었고 언제든 깰 수 있는 것인데 그 사실이 알려진 후 좋지 않은 이야기를 많이 들었다”라고 말했다.   조 회장은 과거 한인회관 리모델링을 위한 은행 융자금의 원리금 상환 부담이 커진 것도 회관 매각 추진에 영향을 줬다고 했다. 조 회장은 “이자율이 처음 5년 간 고정됐지만, 지난해부터 이자율이 올랐다. 금리가 오른 탓에 전엔 월 2700달러를 갚았지만, 이젠 4200달러를 갚는다. 회관 내 북 카페가 떠나 현재 남은 테넌트 4곳의 월세 수입으로는 원리금에 한참 모자란다”라고 말했다.   한인회는 지난 연말 회관 매각을 위한 에스크로를 열었고, 본지 보도로 이 사실이 알려진 후 OC의 여러 한인단체 관계자 사이에선 “한인회가 공청회를 포함한 의견 수렴 절차를 밟지 않고 회관 매각과 이전을 결정하고 에스크로까지 연 것은 있을 수 없는 일”이란 여론이 비등했다. 일부 전, 현직 한인 단체장은 7일 긴급 모임을 갖고 한인회가 회관 매매를 당장 취소하지 않으면 법적 조치를 포함한 강경 대응에 나설 것이란 입장을 밝혔다. 〈본지 2월 8일자 A-12면〉 글·사진=임상환 기자한인회관 매각 과거 한인회관 회관 매각 에스크로 오픈

2024-02-08

[부동산 이야기] 주택매매 시 발생하는 부대비용들

집을 팔고 살 때 셀러의 입장에서는 거래가격의 보통 7~8% 정도 비용이 발생하고 바이어도 다운페이와 함께 5% 정도의 여윳돈을 가지고 있어야 한다.     먼저 바이어는 집값 이외에 여러 가지 클로징 비용이 발생하게 되므로 그것들을 지불할 수 있을 만큼의 현금을 가지고 있어야 한다. 그리고 융자은행에서는 다운페이와 함께 부대비용들이 충분히 은행 계좌에 있는지를 확인한다.     또한, 요즘같이 융자조건이 까다로울 때 주택을 사려면 먼저 다운페이를 준비하고 융자기관에서 미리 사전 승인도 받은 다음 구입할 집을 보기 시작하는 것이 좋다. 지역에 따라 어느 정도 차이가 있으나 주택가격이 완만하게 올라갈 것으로 보이고, 아직도 4%대의 낮은 이자율 덕분에 구매를 망설이는 중이라면 지금이 주택구매 적기로 보고 있다. 에스크로를 끝마치기 위해서는 셀러와 바이어 중 누구에게 어떤 비용이 청구되며, 어떻게 쓰이는지를 알아보는 것이 좋다.     우선 부동산 거래 시에는 부동산 가격 이외에도 세금, 보험, 에스크로 비용, 인스펙션 비용 등이 포함된다. 대체로 셀러가 클로징 코스트의 상당 부분을 지불하는데, 지역이나 셀러의 요구에 따라 조금씩 달라지기도 한다.     먼저 바이어가 부담해야 하는 비용에 대해 알아보자.   첫 번째로, 셀러와 바이어가 반반씩 지불하는 에스크로 비용이 있다. 매매할 때 에스크로를 통하여 셀러와 바이어 사이의 모든 계약이 정확하게 이행될 수 있도록 하는 것은 바이어에게 특히 중요하다.   두 번째는 주택점검인 인스펙션을 하는 것인데 굴뚝이나 지붕 등을 포함해 주택의 모든 사항과 수압이나 물의 온도, 냉난방의 작동 등을 점검해야 한다.     세 번째로 바이어는 카운티에 등기할 때 각종 서류의 공증비와 향후 일 년 동안의 화재보험료도 부담해야 한다. 마지막으로, 셀러가 주택이 문서상 아무 하자가 없다는 것을 보증하는 타이틀 보험을 바이어를 위하여 사는데 바이어도 주택융자를 할 때 은행에 매물에 문제가 없음을 증명하기 위한 타이틀 보험료를 별도로 지불하게 된다.   한편 셀러는 터마이트 검사비와 해충으로 인해 주택이 손상됐다면 수리 비용, 에이전트 커미션, 시 정부와 카운티에 지불하는 등기 이전 수수료, 주택에 생각지 못했던 담보가 걸려있는지에 대한 담보 설정이나 보증, 연체된 세금, 오너십 등의 타이틀에 관한 모든 문제가 없는지를 바이어가 확인할 수 있게 해야 한다.     또한, 매매 후에 일어날 수 있는 모든 타이틀에 관련된 문제에 대해 보증이 되도록 타이틀 보험을 사야 하고, 콘도나 타운 홈 혹은 단독주택이라도 게이트 커뮤니티 안에 있다면 HOA 이전 비용 및 밀린 연체금을 모두 해결해야 한다. 그리고 홈 워런티 플랜에 가입해야 한다. 홈 워런티 플랜을 통해 에스크로 기간 인스펙션을 통하여 집의 상태를 모두 점검할 수 있다.   또한, 에어컨이나 혹은 플러밍 등에 문제가 생길 경우 일 년 동안 무료로 점검과 수리를 해준다. 물론 에스크로 비용의 반은 셀러의 몫이다.     ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택매매 부대비용 타이틀 보험료 에스크로 비용 주택구매 적기

2024-02-07

[부동산 이야기] 에스크로 클로징과 렌트비용 정산

아파트 혹은 사업체의 에스크로 클로징에 항상 정산되어야 하는 항목이 셀러와 바이어 혹은 건물주와 세입자 사이에 보증금(Security Deposit)과 렌트비용에 대한 계산이다. 부동산의 경우 등기일에 맞추어 에스크로는 현재 리스서류에 기준으로 하여 셀러가 보유하고 있는 디파짓 금액을 바이어에게 정산하여 주고, 해당 월 렌트 금액을 1일 기준으로 계산하는 것이 일반적이다. 간혹 세입자로부터 렌트를 못 받은 경우에도 무조건 해당 날짜의 렌트를 바이어에게 떠넘길 수는 없는 것이 원칙이다. 실제로 납기일이 지난 후에 새로운 건물주가 나타나서 렌트를 받는 것이 쉬운 일이 아니므로 사전에 서로 준비할 필요가 있다. 미리 입주자들에게 통지하고 새로운 건물주에 대해 입금방법과 필요하면 조정된 렌트금액에 대해 공지를 하는 것이 필요하지만, 소규모 아파트나 유닛의 경우 이런 과정을 거치는 건물주는 실제로 드물다. 이따금 방문을 통해 세입자를 만나게 되는 새 건물주에게 등기서류로 증명을 요구하는 일도 있으며, 현금으로 렌트 납입을 하는 세입자의 입장에서는 주의하는 것이 어쩌면 당연한 일이기도 하다.   사업체의 클로징에는 에스크로에서 건물주 혹은 관리회사를 통해 모든 자료를 받아 정산을 거치므로 보다 편리하다고 볼 수 있다. 셀러가 건물주나 관리회사에 매매 사실을 통보함과 동시에 바이어는 리스 지원서를 여러 요구되는 서류와 함께 접수하고 신용조사와 은행 잔고증명 그리고 사업계획서 등을 검토한 후 결과를 통보하는 것으로 진행된다.  현재 리스의 남은 기간을 받으며 이름을 올리는 것으로 리스를 이양받는 방법이 있고, 새로운 리스를 계약해서 시작할 수도 있다.  전자의 방법은 현재의 입주자인 셀러가 보증인으로 그대로 남게 되는 단점이 있으나 주로 경험이 약한 새 입주자에게 적용되는 리스가 된다. 반대로 새 리스는 장기간 혹은 원하는 기간으로 계약할 수는 있으나 현시세에 맞추어 렌트비가 조정되는 것을 감수해야 하므로 각각 장단점이 있다.   만약 현 입주자가 장기간 리스해온 경우라면 보증금에 대한 조정도 불가피하다. 주로 렌트비의 1달 혹은 2달 치의 금액을 요구하며, 현 보증금과 차이가 나는 경우 그 차액금을 별도로 지불하여야 한다. 이와 함께 건물주는 처음 시작하는 달의 렌트를 에스크로를 통해 받기를 원하는데, 이는 렌트 청구서를 보내는데 바이어의 정보가 필요하기 때문이다. 일반적으로 사업체가 주소가 되나 간혹 프랜차이스나 매니저 운영의 사업체인 경우 다를 수 있으므로 이를 분명히 하여야 한다.     렌트를 계산하는 방법은 납입 한도일 혹은 연체일이 아닌 월 1일을 기준으로 하며 남은 기간을 바이어가 셀러에게 크레딧을 주는 방법으로 한다.  만약 정확하게 월말 혹은 1일이 클로징 날짜라면 특별히 렌트 정산 없이 첫 달과 보증금을 내는 것으로 하면 된다.   간혹 인수하는 달의 렌트비 정산을 건물주가 요구하는 첫 달치라고 주장하는 바이어가 있는데 처음부터 건물주와 관계를 굳이 좋지 않게 시작할 이유는 없고 좋은 관계를 유지하는 것이 바람직하다. 건물 매입우선권(The Right of First Refusal)으로 세입자가 건물주가 되는 것이 얼마나 좋은 기회인가.   ▶문의: email@primaescrow.com   제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 렌트비용 렌트비용 정산 에스크로 클로징 렌트비 정산

2024-01-23

첫 주택구입 저금리 대출 지원

샌디에이고 카운티 정부가 중하위권 소득층으로 처음 주택을 구입하는 주민들을 위한 다운페이 및 에스크로 마감비용을 저금리로 지원하는 프로그램을 운영 좋은 반응을 얻고 있다.   '다운페이 및 클로징 코스트 보조 프로그램'으로 알려진 이 프로그램은 지역의 연간 중간소득 80% 이하의 최초 주택 구입자들을 대상으로 하고 있는데 특히 최근 수년간 계속 되고 있는 로컬 집값의 고공행진으로 내집마련에 애를 먹고 있는 무주택 서민들로부터 문의가 쇄도하고 있는 것으로 알려졌다.     카운티 정부에 따르면 이 프로그램의 자격조건은 1인 가족의 경우는 연간 소득이 7만7200달러 이하이어야 하고 4인 가족은 11만250 달러 이하여야 한다.   자격이 되는 주민이 이 프로그램의 혜택을 받게 되면 다운페이 금액으로 집값의 22% 그리고 에스크로 마감비용으로 1만 달러까지 저금리 대출을 받을 수 있다. 특히 이 프로그램은 단독주택은 물론 콘도나 타운홈 조립식 주택 등 구입주택의 종류에 별다른 제한이 없으며 신규 주택도 신청이 가능해 젊은 층 부부들로부터 큰 관심을 끌고 있는 것으로 알려졌다. 단 이 프로그램의 혜택을 받기 위해서는 주택가격은 67만6000 달러를 초과해서는 안 된다.   이 프로그램의 신청이 가능한 주택은 ▶칼스배드 ▶코로나도 ▶델마 ▶엔시니타스 ▶인페리얼 비치 ▶라메사 ▶레몬그로브 ▶파웨이 ▶샌마르코스 ▶샌티 ▶솔라나비치 ▶비스타 등 12개 독립도시와 카운티가 모든 행정 서비스를 직접 관할하는 비독립지역에 소재해 있어야 한다.   ▶문의:www.sandiegocounty.gov/content/sdc/sdhcd/home-buyers-owners/payment-assistance.html 김영민 기자저금리 주택구입 주택구입 대출 무주택 서민들 에스크로 마감비용

2024-01-23

[부동산 가이드] 부동산 거래와 에스크로

한국에 거주하면서도 LA 인근에 부동산을 소유하고 있는 분들이 많이 있다. LA 인근의 부동산 실정을 알기 위해 꾸준히 연락이 오고, 어떤 매물을 구입하는 것이 좋은지 어느 지역이 좋은지 등 여러 가지의 질문들을 받곤 한다.     나 역시도 부동산 일을 하고 있지만, 정답은 없는 것 같다. 같은 거래가 하나도 없기 때문이다. 어떤 집은 잘 안 팔린다. 혹은 시간이 오래 걸리고  힘들게 딜을 마무리한다. 어떤 부동산은 매물을 올리자마자 인기가 많아서 오퍼가 5개 이상 들어오고, 전화를 받기가 힘들 정도로 문의가 많이 들어온다. 매물이 나오자마자 융자 없이 20일에 딜이 마무리된다. 이렇듯 각양각색으로 정신없이 거래가 진행되는 과정을 보면서 요즘 부동산이 어떻게 돌아가는지 헷갈릴 정도다. 사실 요즘은 정보가 넘쳐나는 시대이기 때문에 바이어나 셀러는 핸드폰만 켜도 부동산 시장이 어떤지 알듯도 한데, 사실상 인터넷에 나오는 정보는 넓은 카운티의 전반적인 내용을 이야기하고 있기 때문에 그 지역 전문인을 통해 이야기를 듣는 것이 더 이해가 잘 된다는 것이 많은 고객의 의견이다.     LA 인근을 예로 본다면 그런대로 좋은 듯하다. 비싸더라도 안전한 고급 동네들은 여전히 거래가 좋고, 신축 건물에 대한 관심도 많은 편이다. 학군이 좋은 동네들에 대한 관심은 한 번도 식은 적이 없다. 이에 반해 1만~2만 달러라도 더 받으려고 하다가 거래가 안 되는 경우도 많이 봤다.     LA 코리아타운 인근은 여전히 이사를 나가고 들어오고, 한국에서의 관심과 구입은 계속되고 있다. 미국에 살지 않는 바이어의 경우에도 부동산 거래가 안전하게 이루어지는 이유 중의 하나는 자금을 중립적으로 관리하는 에스크로 회사가 큰 역할을 한다고 볼 수 있다.     부동산뿐만 아니라 비즈니스의 거래에도 에스크로의 일은 중요하다. 에스크로는 구매자, 판매자, 융자인, 차용인, 누구든 계약서를 바탕으로 모든 일을 처리하게 되고,  바이어와 셀러의 동의하에 모든 조건이 완전히 이행되기 전까지는 움직이지 않게 된다. 에스크로는 고객의  고객의 프라이버시를 유지하는 동시에, 자금 및 문서들을 보호하게 된다. 부동산 계약을 돕는 에스크로의 진행 과정을 알아보자.     하나, 바이어는 원하는 부동산을 찾게 되면 융자 전문인과 의논 후 구매 계약서를 작성하고, 바이어와 셀러가 구매 계약서의 내용이 합의가 되는 경우 계약이 체결된다. 이때 에스크로를 오픈하게 된다. 셀러와 바이어의 합의 내용에 따라 일을 하게 된다.     둘, 에스크로는 바이어의 디파짓을 중립적인 입장에서 홀드하고, 부동산의 상태와 소유권의 흐름을 보여주는 서류들을 주문한다. 셋, 바이어가 융자할 경우에 대출 기관에서 필요로 하는 서류들을 준비하는 일을 돕고, 대출 기관의 요구에 답하는 일들을 한다.     넷, 에스크로는 바이어와 셀러 어느 한쪽으로 치우치지 않고 합의가 된 요청들을 진행하고 처리하게 된다. 다섯, 거래와 관련된 비용과 경비를 보여주는 셀러와 바이어의 Escrow closing Estimate를 숨김없이 나열한다. 여섯, 모든 거래는 좋은 일만 있을 수는 없다. 거래가 깨지는 경우에도 중립적인 입장에서 일을 마무리한다. 금전 거래는 친구도 가족도 못 믿는 경우가 생기지만 에스크로를 통하여 안정적인 거래가 이루어진다.     ▶문의:(213)500-8954   미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 에스크로 부동산 부동산 거래 에스크로 회사 부동산 계약

2023-11-29

[상법] 에스크로 중 부동산 파손 시 권리와 의무

부동산 매매 중 에스크로 과정에서 매매 부동산에 정부의 수용이 발생하거나 건물에서 화재가 발생하여 건물이 전소 되었을 경우 바이어와 셀러 간에 의무와 권리는 복잡한 법률 다툼이 생길 수 있다.   가주 민사법 1662조에 의하면 부동산의 소유나 명의가 이전되기 전 부동산의 일부나 전체가 바이어의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의해 강제 수용이 되었을 경우, 셀러는 바이어에게 계약 준수를 강요할 수 있는 권리가 없으며 바이어는 매매계약서에 대한 책임이 없을 뿐 아니라 이미 지불한 매입금을 돌려받을 수 있는 권리가 있다. 반면에 부동산의 소유나 명의가 이전된 후 부동산의 일부나 전체가 셀러의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 경우 바이어는 매매계약서에 의하여 계약을 준수해야 한다.   따라서  부동산의 명의나 소유권이 바이어에게 이미 이전된 상태에서 화재나 자연재해로 인하여 부동산이 파손되었을 경우에는 바이어는 매매계약서에 따른 책임을 끝까지 완수해야한다. 부동산 구매 잔금이 남아있다면 바이어는 구매 잔금을 셀러에게 지불해야 한다. 종종 에스크로가 완결되기 전 바이어가 부동산이나 비즈니스의 소유권을 행사하는 경우가 있다. 명의 이전이 완결되지 않은 상태이지만 소유권을 행사하기 시작하면, 부동산이 화재나 자연재해로 인하여 파손될 경우 파손된 부동산을 구매해야하는 상황이 올 수 있다. 따라서 에스크로가 완결되기 전 소유권을 행사하는 데는 예상치 않은 책임 전가가 발생할 수 있으므로 신중하게 행동해야 한다.     에스크로가 종료되기 전에는 부동산이나 사업체의 소유권을 행사하는 것은 법적으로 많은 복잡한 문제를 발생시키기 때문에 피하는 것이 좋다. 부득이한 사정으로 미리 소유권을 행사해야 할 경우에는 계약서에서 이러한 책임손실 문제에 대한 규정을 정확하게 정해야 한다.   또한 부동산의 파손 규모에 따라서 매매를 완결할 것인가에 대한 것을 매매 계약서에서 명시할 수 있다. 예를 들어 화재에 따를 부동산의 피해 금액이 일정 금액 이하일 경우에 보험금의 권리를 바이어에게 양도하는 조건을 계약서에 명시할 수 있다. 이럴 경우 바이어는 부동산의 매매를 완결하고 대신 보험금에 대한 권리를 양도받는다.   에스크로 기간 부동산에 손실이 났을 경우, 보험에 대한 처리에 관한 것도 매매계약서에 명시해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 마찬가지로 계약서 안에서 부동산 손실이 발생했을 경우, 보험금에 대한 소유가 누구에게 있는지를 규정한 조항을 확인해야 한다. 계약서마다 손실에 대한 보험금 처리가 다르게 규정되어 있으므로 주의해야 한다. 정부 수용이 결정될 경우에도 전체 또는 일부 수용에 따라서 매매 완결에 대한 의무를 달리 규정할 수 있다.   결국 에스크로가 완결되기 전까지는 명의 이전이 되지 않는 것이므로 에크스로 진행 과정에서 생길 수 있는 사고를 대비한 계약 규정을 자세히 규정해야 한다.   ▶문의: (213)487-2371 이승호/ 변호사 Lee & Oh상법 에스크로 부동산 부동산 파손 부동산 매매 매매 부동산

2023-10-15

많이 본 뉴스




실시간 뉴스