[부동산 이야기] 에스크로 - 바이어의 융자

일반 은행 융자 진행의 새로운 변화
세금보고부터 철저한 사전 준비 필요

융자에 대한 질문을 많이 받게 되는데, 정확히 말하면 융자는 에스크로 과정 중 일부이며 전문 분야는 아니다. 계약서에 의해 에스크로가 오픈되면 바이어는 조건에 맞는 융자 은행을 선택하게 되며, 은행에서 에스크로에 필요한 서류를 의뢰하면서 시작되고 펀딩이 됨으로써 에스크로가 마무리가 되는 일이므로 가장 핵심적인 과정이라고 볼 수 있다.
 
부동산을 매매하는 과정에서 제일 먼저 진행되는 것은 매물에 대한 감정이며, 매매가격과 감정가가 적절한 타협을 찾지 못하는 경우 간혹 계약이 취소되기도 한다.
 
계약된 가격과 다운페이먼트 금액은 감정가에 따라 조정이 불가피하며, 바이어는 예상치 못한 추가 자금을 동원해야 하는 상황이 생길 수 있기도 하다. 다운 페이먼트 금액은 주거목적의 주택매매와 상업용 매매에는 다소 차이가 있으며, 개인의 크레딧과 재정상태 그리고 여러 조건에 따라 다르지만, 무엇보다 중요한 것은 자금 출처다.  
 
사업체 매매에서 ABC(주류 통제국) 라이선스의 신청서 작성 시에도 다운 페이먼트 출처에 대한 까다로운 과정으로 많은 분이 힘든 경우가 매우 흔하다. 예전에는 증여나 Gift(기프트) 펀드에 대해 비교적 관대했다면 요즘은 가족이나 지인으로부터 받은 모든 자금에 대해서 은행 서류는 물론 철저한 검증과정을 거치므로 기증자에게 예상치 못한 민폐를 끼치는 것에 어려움을 겪는 분들도 많다. 그래도 사람이 돕고 할 수 있는 상황은 그나마 나은 편이다.  
 

지난 수년간의 세금 보고 자료를 수정하는 작업은 매우 어렵고 복잡한 과정이므로 자칫 계약 자체가 무산되는 경우도 있다. 따라서 주택이나 사업체를 구입할 계획이 있다면 수년 전부터 철저하게 세금 보고와 은행 증빙 서류들을 준비하는 것이 바람직하다.  
 
예전과 달리 단순한 사본을 제출하는 것보다 직접 이메일이나 혹은 여러 경로를 통해 검증 과정을 거치므로 매우 정확할 필요가 있다.
 
이렇게 어려운 과정을 거쳐 융자가 승인되면 조정된 이자와 은행 수수료가 결정되어 융자 서류가 에스크로에 이메일로 전달된다. 이전에는 바이어가 사인한 융자 서류가 은행에 도착해서 검토 후 대략 3~4일 후에야 펀딩이 되는 것이 일반적이었으나 요즘은 서명과 동시에 혹은 바로 다음 날 스캔 된 서류에 근거하여 펀딩하고 원본 서류는 전달조차 필요 없다고 하는 은행들이 더 많아진 것이 현실이다. 이를 테이블 펀딩이라고 하며 에스크로 기간을 단축하는 데에 크게 기여하고 있다.  
 
이런 경우 융자 서류를 사인과 동시에 혹은 다음 날 클로징이 가능한 것이 요즘 새로운 추세이며, 오히려 개인 정보 보호와 비용 절감의 효과도 함께 받을 수 있으므로 매우 신속하고 경제적인 과정으로 많은 은행이 도입하고 있다. 이런 경우 전체 융자 서류는 분쇄되어 처리하는 것이 일반적이며 은행과 에스크로에 전자 파일로 보관하게 된다.  
 
자칫 엉성한 듯해 보이는 모든 시스템이 사실은 철저하게 연계되어 확인이 가능하게 되어 있는 것이 우리가 살고 있는 미국의 구성이다.
 
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제이 권 프리마 에스크로 대표