[부동산 이야기] 에스크로 - 비용정산(4)

융자상환 시 담보권 해지 절차 반드시 병행
어음 원본 회수·등기서류 전자파일 보관해야

한 분야에 오랜 시간 동안 일을 해오면서 가장 보람 있는 순간을 꼽으라면 주저 없이 고객들의 융자 상환이라고 답할 수 있다. 빚을 갚는 여러 가지 방법 중에는 우선 집이나 부동산을 담보로 하는 모기지 융자를 상환하게 될 때이다. 은행이나 융자기관에 7년, 15년 혹은 30년 모기지 융자를 갚기 위해 마지막 페이먼트를 하기 전 해당 기관에 연락을 하고 적절한 절차를 밟는 것이 매우 중요하다. 많은 분들이 기쁜 마음에 마지막 체크를 보내는 것으로 채무가 정산되었다고 생각하지만, 등기된 담보권을 해지 않고는 그대로 저당권이 유효하다는 사실을 인지하지 못한다.  
 
Deed of Trust(TD)로 등기된 담보권은 Full Reconveyance 혹은 Substitution of Trustee & Full Reconveyance라고 하는 해당 서류를 등기해야만 비로소 해지된다. 모기지 완납 후 은행으로부터 오는 우편물을 주의 깊게 살펴서 해당 융자에 대한 모든 서류를 등기할 것과 보관할 것을 잘 구별하는 것이 중요하다. 대부분의 은행은 완납되었다는 설명서와 함께 위의 담보해지 서류를 은행에서 해당 카운티에 등기하겠다고 통보하는 것이 일반적이나, 2차 혹은 추가 담보물 혹은 은행의 방침에 따라 등기할 원본을 'Paid in full(완납)'이라고 표시된 어음 원본과 함께 등기해야 할 서류를 함께 보내므로 주의해야 한다.  
 
부동산 매매에서 가장 흔하게 일어나는 일이 이처럼 담보권의 해지서류가 미등기 상태이어서, 셀러가 본드를 구매 해야 하거나 등기보험사의 특별한 조사 후 별도의 예외서류에 사인하는 절차를 거쳐 어렵게 클로징을 하게 되는 경우이다.
 
사업체의 경우에도 UCC-1이라는 담보권을 등기하고 SBA나 기관 융자를 받았을 경우, 마지막 페이먼트를 할 때는 반드시 해지하는 서류를 누가 등기해야 하는가를 확인하고, 완납 확인된 원본 어음을 돌려받는 것이 정확한 절차이다. 당연히 해당 은행이나 융자기관에서 담보권을 해지했을 것이라고 추측해서는 안 되며, 경우에 따라서 은행에서 자체적으로 등기하거나 혹은 서류를 각자 등기하라고 보낼 수도 있다는 것을 확인해야만 한다. 융자 잔액이 모두 탕감되었다는 확인 서신에 이러한 내용이 함께 들어 있으며, 최근 SBA에서는 등기절차만을 보내므로 잘 살펴보는 것이 중요하다.  
 

개인이 담보권을 설정해서 오너캐리를 해준 경우에는 마지막 융자 납부에 앞서 원본 어음과 계약서, 그리고 담보권 해지서류와 교환하도록 하는 것이 더욱 중요하다.  왜냐하면 개인 채권자의 경우에는 위의 필요한 서류들을 만들 수가 없으므로 반드시 전문가의 도움을 받아야 하고, 오랜 세월이 지나 거주지가 변경되었거나 연락이 닿지 않을 수도 있으므로 최종 납부 전에 연락을 해보는 것이 필요하다.
 
처음부터 원본 어음에 융자 기한 이내에 언제든지 벌과금 없이 융자 상환을 할 수 있다는 조항을 명시하는 것이 유리하다는 것은 새삼 강조할 필요가 없다. 등기된 모든 서류는 후에 공공열람이 가능하나, 어음원본이나 완납통지서와 같은 중요한 서류들은 스캔하여 파일로 보관하는 것이 바람직하다.
 
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제이 권/프리마 에스크로 대표