[부동산 이야기] 에스크로 견적서와 정산서

자금 출처 입증, 세금보고 위해 보관
렌트비 납부 관련 정보 확인 받아야

부동산이나 사업체를 매매할 때 셀러와 바이어에게 가장 핵심이 되는 내용은 과연 투자에 들어가는 총금액이 얼마인지, 그리고 최종 자신에게 입금될 금액에 대한 것이다.  처음 시작 혹은 에스크로 기간 중에 대략적인 비용과 정산의 내용이 융자 은행의 요구로 에스크로에서 작성되어 제출된다. 이 견적서(Estimates)를 바탕으로 은행에서는 구입자의 자금 출처를 확인하고 ABC와 같은 정부에서도 자금 경로를 확인하며 구매자는 필요한 금액을 그에 맞게 준비해서 에스크로에 입금해야 한다. 만약 구매자의 고유 자금보다 친지로부터 지원을 받은 경우, 그 출처를 밝히며 증명을 해야 하는 절차가 여러 가지 이유로 필요할 수도 있다.
 
우선 부동산의 경우, 구매자인 바이어는 융자에 필요한 금액이 가장 큰 비중을 차지하며 은행에서 요구하는 타이틀 보험과 건물보험료 및 에스크로 비용 등이 포함된다. 재산세, 렌트 수입 및 디파짓, 그리고 관리비 등은 셀러와 분담해서 기간에 맞게 정산되므로 염려할 필요 없다. 매매 가격에 따라 추후의 재산세는 카운티에서 새로이 계산되어 추가 징집세로 나오므로 당분간 나누어 고지서를 받게 되나 전체 금액을 산정해 보면 대부분 정확하다.
 
대부분의 오피서가 건물 보험을 미리 조사해보고 결정할 것을 오픈 시 권유하나 많은 바이어가 미루다 급하게 가입하는 경우가 많은데, 특히 요즘 보험 문제로 클로징이 지연되는 일이 매우 흔하다. 예전처럼 여러 회사를 비교해 보는 것은 매우 요원한 일이 되어서 대부분 셀러의 보험에 재가입을 해야 하는 경우도 많이 생겼다.
 
사업체의 경우 좀 더 복잡하고 변수가 많이 발생할 수도 있다. 우선 사업체의 재고 물량에 대한 정확한 금액이 정확하지 않은 상황에서 예상치 금액으로 바이어는 전액 입금을 하여야 하며, 이를 근거로 융자 은행에서는 자금 출처와 에스크로 계좌에 입금을 확인한 후에 융자금액을 에스크로에 송금하게 된다. 이때 바이어는 융자 서류와 클로징 제반 서류들과 함께 견적서를 받아 입금 금액을 확인 후 은행 수표 혹은 송금의 방법으로 입금하게 되는 것이다. 렌트 비용이나 재산세, 건물주의 디파짓과 장비에 대한 세금 등은 클로징 예상 날짜에준하여 정산하게 되며 월별 혹은 연간으로 정확하게 계산하도록 되어있다.  
 

이때 건물주와 확인된 CAM비용과 같은 내용을 다시 확인하며, 건물주로부터 차후 렌트 페이먼트의 납부 방법에 대해서도 정보를 확인받는 것이 바람직하다.  관리회사가 별도로 있는 경우 월 납부 금액을 누구에게 지불할 것인지 그리고 정확한 디파짓을 차후에 돌려받을 수 있는 것에 대해서도 짚고 넘어가는 것이 반드시 필요하다.
 
클로징에 정확하게 나온 재고물량에 대한 보고서가 들어오면 금액에 따라 바이어와 셀러가 직접 주고받을 수도 있고, 금액이 차이가 큰 경우에는 에스크로에서 사후 지불되는 방법을 은행에서 요구하기도 한다.  
 
부동산이나 사업체 모두 셀러에게는 법적 명의로 모든 지불이 이루어지는 것이 원칙이며 위임장 혹은 다른 서류들은 변호사와 상의하여 그 외에 다른 용도로 사용될 수 있다.
 
▶문의: [e-mail] 

제이 권 프리마 에스크로 대표