[부동산 이야기] 에스크로 - 비용정산(5)

투자용 거래 원천징수 세금 주정부 납부
정부 세금 증명서 받아야 책임·의무 완결

얼마 전 교회에서 결혼식 행사가 있었는데, 대부분의 2세들 결혼식이 그렇듯이 늦은 밤까지 이어진 순서가 아름답게 진행되었다. 가족과 하객들 모두 축제로 곳곳이 파티였지만, 사실 그 뒤에 일일이 뒷정리를 하고 점검을 한 사람은 담임 목사였다. 덕분에 다음 날 예배에 참석한 그 누구도 전날의 행사 흔적을 찾을 수 없었다.
 
건물이나 사업체나 주인이 직접 관여하지 않고 성공한 경우를 찾아보기 어렵듯이, 에스크로의 마무리에도 여러 절차로 인해 매우 복잡한 과정이 있다.
 
부동산 매매 시, 주택은 물론 커머셜이나 아파트의 셀러가 자신의 거주 목적이 아닌 투자용 거래에는 원천징수되는 세금을 주 정부에 납부하여야 한다. 이를 유예하기 위해 1031 Exchange라는 투자 장려 제도가 1921년도에 합법화되어 그 후 여러 번의 법 개정을 통해 많은 투자 붐이 일었고 자본주의의 팽창을 가져오게 되었다. 현재 모든 매매 가격이 카운티에 보고되고 그에 정산된 세금이 부과되면서, 거래 내용이 공공 자료가 되었다.  
 
반면, ABC(주류 라이센스)가  없는 대부분의 사업체 거래는 매매 가격은 물론 카운티와 시 정부에 내는 세금도 모두 비공개 사항인 것이 일반적이다. 에스크로 클로징에 대한 자료가 주 정부 특별히 조세형평국으로 제출되며, 정산된 중고 장비 세금을 바이어가 내야 하고, 셀러는 주기별로 납부해온 판매세를 보고함과 동시에 어카운트를 클로징하는 적절한 절차를 밟아야 한다. 매달 혹은 분기별로 보고하였다고 해도 상관없이 어카운트 클로징 과정을 회계 담당자와 상의하여 신속히 진행할 필요가 있다.  
 

모든 매매 가격에는 가격 산정(Price Allocation)을 하여 보고 해야 하며, 에스크로에서 제출되는 제반 서류들을 정부기관에서 심의하여 세금 증명서(Certificate of Release)를 에스크로에 이메일로 통보하는 것이 일반적인 절차이다.  
 
만약 어카운트를 좀 더 상세히 조사할 필요가 있다고 판단될 경우, 주 정부는 매매가격 일체를 동결하는 통지를 셀러는 물론 바이어와 에스크로에 모두 통보한다. 주 정부의 세금 계산 알고리즘에 근거하여 위의 증명서를 발급할 것인지 아니면 매매가격 일체를 동결 통지할 것인지를 결정하는 것이다.  
 
많은 셀러가 적게는 1만 달러나 적당한 금액을 에스크로에 예치하고 매매 가격을 찾아가기를 원하나, 정부의 방침을 반드시 따라야 하고 또한 모든 책임과 의무가 셀러뿐만 아니라 바이어에게 전가될 수도 있다.  위의 감사 혹은 조사 기간이 얼마나 걸리는가에 대한 많은 질문을 받게 되는데, 바이어나 에스크로에서는 짐작이 불가능하다. 셀러 혹은 담당 회계인이 대리인으로서 확인을 직접 혹은 온라인을 통해 그 과정을 확인해볼 수 있다.
 
만약 감사를 거치면서 분쟁이 발생하였을 경우에는 상당한 기간이 지나서야 납부해야 할 세금 고지를 받게 되는 경우도 있다. 노동부(EDD)의 경우도 마찬가지로 내부 모든 자료를 검토 후 적절한 통보를 받게 된다.  
 
이처럼 정부들로부터 세금 증명서를 이메일로 에스크로 오피서가 받게 되면서 셀러의 모든 책임과 의무가 완결되면서 깔끔한 마무리로 바이어도 책임에서 벗어날 수 있게 된다.
 
▶문의: [email protected]

제이 권/프리마 에스크로 대표