[부동산 이야기] 에스크로 - 소유권 명의(1)

재산 소유 형태 고려 후 선정해야
상속세 및 재산세 변동 주의 필수

하루도 빠짐없이 전화로 문의받는 내용 중의 하나는 재산의 소유권 변경에 대한 내용이다.  
 
여러 가지 이유로 재산의 소유 형태를 변경하고자 하는 분들 가운데 대부분은 부모가 자식에게 양도 혹은 배우자를 재산권에서 분리하는 절차와 이에 발생하는 제반 법률적인 사항에 대한 내용이다.
 
지난달 한 커머셜 투자물의 계약서를 받게 되었는데 외국인 바이어의 성씨가 같은 남녀의 이름으로 오픈이 되었다. 처음 오픈 파일을 담당하는 직원이 서류 초안을 부부로 명시하는 실수를 하는 해프닝이 있었다. 각각 기혼 남매로서, 그 소유권의 법률서류 작성은 매우 복잡하며 각각 배우자의 필요한 서류까지 동시에 등기되어야 하는 경우였다.  
 
간혹 기혼자녀가 결혼 전 취득한 재산에 대해 그 권리를 배우자와 무관하게 단독으로 행사하기를 원하는 시부모와 묘한 분위기를 감지하여 문의하는 젊은 부부들도 있다. 예전과 다른 점은 아들뿐 아니라 딸들을 위해 문의하는 부모님도 많아졌다는 현실이 좀 씁쓸해질 때도 있다.  
 

결혼 후 취득한 재산은 공동으로, 결혼 전 각자의 재산이나 혹은 부모로부터 상속된 재산은 별개로 이혼 시 재산 분할에 대해 미리 계약을 해두는 일도 많아졌고 그에 따라 재산권의 형태도 다르게 등기한다.  
 
부모가 결혼 전후에 아들과 딸에게 상속으로 재산권을 양도하기에 앞서 충분히 의논해야 한다. 이혼 시 결혼과 축적된 재산인지에 대한 논쟁은 나중에 법정에서 변호인들의 분쟁이나, 어떠한 형태로 재산을 소유할 것인가 고민해보는 것이 중요하다.
 
주마다 행정법이 다를 수 있고, 캘리포니아의 경우에는 부부가 결혼 후 취득하는 모든 재산은 공동재산(community property)이 본질이므로 반드시 배우자의 소유권 포기서(quitclaim deed)가 동반 등기되어야 한다.  
 
모기지가 없을 때 부모가 자녀에게 재산을 양도하는 경우, 등기서류는 물론 카운티에 보내는 서류에도 양도인과의 관계(R&T clause)에 대해 정확하게 기재함으로 여러 불이익을 방지하는 것이 매우 중요하다.  
 
실수로 보통의 등기서류와 같이 작성하여서 재산세의 폭탄을 맞는 분들도 많다. 부모가 30~40년 전산 주택의 재산세는 연간 상승률과 비교하면 현재 시장가로 적용 시 엄청난 차이가 난다. 이때 위의 사항을 넣어 세금 재정산 예외로 적용해야 한다. 더구나 모기지가 아직 남아있을 경우에는 은행의 어음 원본에 있는 조항(due on-sale clause)을 적용받을 위험성도 있다.  
 
에스크로가 오픈되면 바이어의 소유권 형태에 대한 정보를 받고, 그에 따라서 배우자가 동반 혹은 예외 될 것인지 법률적으로 준비해야 할 서류가 매우 다르다. 그리고 개인이 아닌 법인 혹은 주식회사로 할 것인지에 따라 세금 고지서를 받을 주소 등이 필요하다.  
 
높은 이자율로 현금 거래가 많은 요즘, 개인이 아닌 법인이 구매자인 경우 반드시 정부에 자금출처 내용을 보고해야 하는 서류도 매우 복잡하다. 페이퍼 컴페니에 대한 규제와 주시가 있는 셈이고, 만약 해외에서 송금인 경우 담당 회계사와 의논하는 것이 바람직하다.
 
▶문의:[email protected]

제이 권 프리마 에스크로 대표