[부동산 이야기] 타이틀 등기보험과 예비 보고서

등기된 모든 담보권 열람 가능
법적 제반 사항 구매 전 살펴야

부동산 구매 시 매입자와 은행을 위해 들게 되는 등기 보험을 ‘Title Policy’라고 하지만, 에스크로 오픈과 동시에 등기에 올라있는 모든 사항을 조사하기 위해 제공되는 것이 예비 타이틀 보고서(Preliminary Title Report)다. 다른 구매 조건들인 융자와 인스펙션 등과 함께 매우 중요한 법적 서류가 되며, 명의부터 재산세는 물론 지하를 통과되는 모든 송수관에 이르기까지 개인과 국가의 모든 담보권에 대한 내용을 열람할 수 있다.
 
불과 몇 년 전만해도 위의 제반 서류들을 별도의 사본으로 바이어에게 전달하였으나, 요즘은 하이퍼링크로 되어 클릭만 하면 모든 등기서류를 볼 수 있다.
 
몇해 전, 타운의 상업용 건물 에스크로를 오픈하였는데 타이틀 서류 검토 후 취소가 되었다. 지하에 묻힌 대형 수로관이 대지를 통과하는 것으로 등기상 확인되었고, 이는 건물 활용면적을 최대로 개발해야 하는 목적과 지하 주차장 건립 등여러 가지로 타산이 맞지 않는 이유였다. 일반 주택의 경우에도 오래전에 국가와 개발업자간의 계약으로 체결된 여러 제한 사항 혹은 담보물에 대한 내용이 있을 수 있으므로 자세히 살펴볼 필요가 있다. 콘도와 PUD단지의 경우, 특별하게 살펴야 할 타이틀의 내용은 흔하지 않으나 단독주택이나 별장 혹은 토지의 거래에 있어서는 자세히 조사해 보는 것이 현명하다.
 
가장 처음에 나오는 것은 해당 부동산이 개인이 소유할 수 있는 재산, ‘A Fee’라고 하며, 그러지 않은 경우 ‘Leasehold’로  개인이 소유하고 매매할 수 있는 반대의 개념인 99년 혹은 장기간의 토지 리즈로 개발된 부동산일 수 있다. 타운에도 일부 콘도와 타운 하우스가  이에 해당된다.  
 

다음으로 소유권자에 대한 명의가 나오게 되는데 실제 계약서 서명인과 일치하는지 확인할 필요가 있으며, 명의 이전이나 사망과 이혼으로 필요한 서류를 동반해야 하는 경우가 많으므로 사전에 준비하여 에스크로 클로징이 지연되지 않도록 해야 한다. 이어서 재산세 고지사항이 나오고 납부와 미납에 대한 내용과 함께 추가 징집세(Supplemental Tax)에 대한 내용이 있을 수 있다.  에스크로 정산 시 기본 재산세만 계산되며 추가 징집세는포함하지 않는 것이 일반적이다.  매매 후 바이어는 구입가격 기준으로 추가 징집세를 이후에 받게 되며, 가격이 셀러보다 하락 구입시에도 조정된 고지서를 마찬가지로 받게 된다.  
 
다음으로 ‘Legal description’이라고 해서 부동산의 정확한 지형적 위치와 토지내역에 대한 사항이 나오게 되며, 집문서와 함께 등기된다. 이어서 ‘Easement’나 국가에서 등기한 내용이 나오며 집단 주거단지에는 CC&R과 같은 규제사항이 등기되어 있다.  그다음으로 은행이나 개인의 담보권 혹은 ‘Judgment’이나 ‘Lien’과 같은 퍼블릭 등기 내용이 나온다. 위의 모든 담보권이나 등기된 내용은 내용에 따라 에스크로 클로징과 함께 소멸되기도 하나 CC&R이나 국가의 송수관, 송유관 등과 같은 내용은 그대로 남게 된다. 이따금 매매 가격보다 높은 담보물로 매매가 불가능한 셀러의 부득이한 상황으로 어려움이 있기도 하다.  
 
▶문의: [email protected]

제이 권 프리마 에스크로 대표