[부동산 이야기] 에스크로 클로징과 리스 계약

인수한 달 렌트, 에스크로 통해 정산
추가 수정본 등 관련 서류 보관해야

지난주  매니저가 리커 에스크로 클로징을 준비하면서 건물주로부터 확인서를 못 받아 애를 태우고 있었다.  대개 셀러들은 렌트 디파짓 금액을 기억하고, 그 금액은 바이어로부터 에스크로를 통해 받거나 건물주로부터 후에 직접 받게 된다.  클로징 후에 직접 받게 되는 경우 전액을 받지 못하게 될까 하는 우려로 가급적 에스크로를 통해 받기를 원하지만, 건물주 혹은 관리 회사가 원하는 방법으로 대개 진행된다.
 
바이어가 새 리스를 계약하면서 에스크로가 진행되었을 경우, 바이어는 새로운 렌트 금액을 기준으로 디파짓을 미리 혹은 에스크로를 통해서 첫째 달 렌트와 함께 지불하게 되는 것이 일반적이다.  따라서 셀러는 리스 종료(Termination)를 사인하고 자신의 디파짓을 건물주로부터 직접 돌려받게 된다.
 
만약 현재 남은 리스를 바이어가 인수하게 되는 경우, 셀러의 디파짓은 바이어가 에스크로를 통해 지불하고 인수하는 달의 렌트를 에스크로에서 정산하게 된다.  경우에 따라서 현재의 렌트금액과 과거 셀러의 디파짓에 시세 차이가 큰 경우, 추가로 디파짓을 요구할 수도 있다.
 
위의 모든 사항은 기존 리스 계약서에 추가로 수정본(Amendment/Addendum)에 정확하게 명시되며 이것을 확인 후 건물주와 세입자 서명 후 지불하게 된다.
 

사업체로 인한 분쟁의 대부분은 매상이나 서류에 대한 사항이 가장 많으며 그 중 리스에 대한 이해와 해석에 대한 것이 많다.  사업체 인수를 위해 검토하게 되는 여러 서류 가운데 가장 시간과 공을 들여 검토하게 되는 것이 리스 서류이며 반드시 주의 깊게 체크할 사항이다. 어려운 전체 서류를 검토 않더라도 리스 기간과 갱신, 옵션과 렌트비의 정산에 대한 조항들을 살펴보는 것에 큰 어려움이 있는 것은 아니지만, 변호사를 통해 검토하는 분들도 있다.
 
여러 가지 서류들을 검토하면서 클로징을 준비하는 에스크로에서 필요한 서류 중 하나가 건물주 혹은 관리회사의 정산서이다.  현재의 렌트비, CAM 비용, 시큐리티 디파짓, 연체료, 체납금액, 이전 비용 등의 상세한 내역서와 함께 위의 비용들을 지불하는 방법 및 주소 등을 받아야 에스크로는 클로징 준비가 된다.  그러나 지난 한 주, 건물주로부터 일체의 답변을 받지 못하고 여러 이유로 회신을 피하다가 급기야 변호사를 통해 새로운 리스 계약서만을 보내온 것이다.  새로운 시큐리티 디파짓과 렌트는 바이어가 지불하지만, 셀러의 현재 디파짓과 업데이트된 렌트 내용에는 아무런 답변을 받지 못하고 있었다.  
 
더욱이 안타까운 것은 셀러가 자신의 리스 계약서를 보관하고 있지 않다는 것이었다. 일단 클레임이 들어오지 않은 것으로 진행이 되었다. 건물주와 변호사에게 클로징 당일 통보하자 밀린 렌트 체납액으로 2만 달러가 넘는 금액을 지불하라는 이메일이 들어온 것이다. 항의하는 셀러와 상세한 내역을 보내지 않는 건물주 사이에서 난감한 상황이 되었다. 이유인즉슨 지난 몇 년 팬더믹으로 편의를 봐준 CAM 비용을 일시불로 지불하라는 것이었다. 탕감을 받은 것으로 오해한 셀러와 소송을 하겠다는 건물주 사이에서 어려움이 컸다. 모든 사항은 그때마다 서면으로 받아두고, 자신의 리스 서류를 문서로든 디지털로든 잘 보관하기를 바란다.
 
▶문의: [e-mail]

제이 권 프리마 에스크로 대표