[부동산 이야기] 에스크로 클로징과 렌트비용 정산

건물주 보증금·첫 달 렌트비 요구
차액금, 일반적으로 별도 지급해야

아파트 혹은 사업체의 에스크로 클로징에 항상 정산되어야 하는 항목이 셀러와 바이어 혹은 건물주와 세입자 사이에 보증금(Security Deposit)과 렌트비용에 대한 계산이다. 부동산의 경우 등기일에 맞추어 에스크로는 현재 리스서류에 기준으로 하여 셀러가 보유하고 있는 디파짓 금액을 바이어에게 정산하여 주고, 해당 월 렌트 금액을 1일 기준으로 계산하는 것이 일반적이다. 간혹 세입자로부터 렌트를 못 받은 경우에도 무조건 해당 날짜의 렌트를 바이어에게 떠넘길 수는 없는 것이 원칙이다. 실제로 납기일이 지난 후에 새로운 건물주가 나타나서 렌트를 받는 것이 쉬운 일이 아니므로 사전에 서로 준비할 필요가 있다. 미리 입주자들에게 통지하고 새로운 건물주에 대해 입금방법과 필요하면 조정된 렌트금액에 대해 공지를 하는 것이 필요하지만, 소규모 아파트나 유닛의 경우 이런 과정을 거치는 건물주는 실제로 드물다. 이따금 방문을 통해 세입자를 만나게 되는 새 건물주에게 등기서류로 증명을 요구하는 일도 있으며, 현금으로 렌트 납입을 하는 세입자의 입장에서는 주의하는 것이 어쩌면 당연한 일이기도 하다.
 
사업체의 클로징에는 에스크로에서 건물주 혹은 관리회사를 통해 모든 자료를 받아 정산을 거치므로 보다 편리하다고 볼 수 있다. 셀러가 건물주나 관리회사에 매매 사실을 통보함과 동시에 바이어는 리스 지원서를 여러 요구되는 서류와 함께 접수하고 신용조사와 은행 잔고증명 그리고 사업계획서 등을 검토한 후 결과를 통보하는 것으로 진행된다.  현재 리스의 남은 기간을 받으며 이름을 올리는 것으로 리스를 이양받는 방법이 있고, 새로운 리스를 계약해서 시작할 수도 있다.  전자의 방법은 현재의 입주자인 셀러가 보증인으로 그대로 남게 되는 단점이 있으나 주로 경험이 약한 새 입주자에게 적용되는 리스가 된다. 반대로 새 리스는 장기간 혹은 원하는 기간으로 계약할 수는 있으나 현시세에 맞추어 렌트비가 조정되는 것을 감수해야 하므로 각각 장단점이 있다.
 
만약 현 입주자가 장기간 리스해온 경우라면 보증금에 대한 조정도 불가피하다. 주로 렌트비의 1달 혹은 2달 치의 금액을 요구하며, 현 보증금과 차이가 나는 경우 그 차액금을 별도로 지불하여야 한다. 이와 함께 건물주는 처음 시작하는 달의 렌트를 에스크로를 통해 받기를 원하는데, 이는 렌트 청구서를 보내는데 바이어의 정보가 필요하기 때문이다. 일반적으로 사업체가 주소가 되나 간혹 프랜차이스나 매니저 운영의 사업체인 경우 다를 수 있으므로 이를 분명히 하여야 한다.  
 
렌트를 계산하는 방법은 납입 한도일 혹은 연체일이 아닌 월 1일을 기준으로 하며 남은 기간을 바이어가 셀러에게 크레딧을 주는 방법으로 한다.  만약 정확하게 월말 혹은 1일이 클로징 날짜라면 특별히 렌트 정산 없이 첫 달과 보증금을 내는 것으로 하면 된다.
 

간혹 인수하는 달의 렌트비 정산을 건물주가 요구하는 첫 달치라고 주장하는 바이어가 있는데 처음부터 건물주와 관계를 굳이 좋지 않게 시작할 이유는 없고 좋은 관계를 유지하는 것이 바람직하다. 건물 매입우선권(The Right of First Refusal)으로 세입자가 건물주가 되는 것이 얼마나 좋은 기회인가.
 
▶문의: [e-mail]  

제이 권 프리마 에스크로 대표