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[부동산 이야기] 에스크로 클로징과 보험 증서

대출은행 담보내용 설정이 펀딩 조건
사전 충분한 비교검토 후 결정 바람직

요즘은 높아진 이자율로 인해 주택이나 사업체 구입을 망설이는 바이어들이 있지만, 사실 매매 가격이 많이 하락 조정되어 기회가 좋은 것도 또한 현실이므로 거래는 늘 있게 마련이다. 에스크로 클로징 준비에 있어서 가장 필수적인 서류 중의 하나는 보험증서(Certificate)이다.

에스크로에서 다루어지는 보험의 필요와 절차에 대한 내용만을 살펴보면, 일단 융자 승인이 마무리되면 은행에서는 등기 보험회사로부터 담보권 설정에 대한 내역(Closing Protection Letter)과 함께 보험증서 등을 받고 사업체나 건물에 대한 담보설정 내용 등이 잘 기재되어있는 서류를 받아서 검토해 보고 필요하면 수정을 요청하게 된다.

이때 융자 고유번호와 바이어의 정확한 등기에 오를 이름까지 모두 올라와 있어야 하며 펀딩 예정일에 보험이 효력이 발생 여부까지 모두 검토 후에 융자 서류를 에스크로로 보내는 것이 일반적이다. 집단 거주형태, 즉 콘도나 PUD(계획 단지) 주택의 경우 단지 내 공동관리 구역에 대한 보험(Master Insurance)까지 추가로 제출되어야 한다.

처음 에스크로 오픈 시 보험 회사 내용을 적는 서류가 있고, 보험회사를 충분한 시간을 갖고 검토 후에 에스크로 클로징 준비가 되는 것이 이상적이나 실제로는 그러지 못한 경우가 많다. 많은 분이 급하게 클로징 직전 보험회사를 선정하고 그 내용을 제대로 검토도 하지 못하여서 후에 문제 발생 시 디덕터블(Deductible) 이나 혜택에 대해 이슈가 발생하기도 한다. 심지어 기존 주택의 보험과 차량 혹은 다른 사업체나 투자건물과 그룹 할인 같은 세부적인 사항을 자신의 보험사와 협의 없이 결정하는 분들도 있다.

일단 클로징인 된 후에 다른 보험사로 교체할 경우, 제출되어야 하는 서류는 물론 취소하는 보험사와의 벌금 및 제반 사항들이 복잡해지므로 미리 서두르는 것이 매우 현명한 방법이다.

은행융자 없이 현찰로 부동산이나 사업체를 구입하는 경우 간혹 보험이 필요 없다고 판단하시는 분들이 있어서 이런 경우 바이어가 전적으로 모든 책임을 진다고 하는 서류를 모두 받고 마무리하기도 하지만 극히 드문 경우를 제외하고는 반드시 보험은 소유주를 위해서 필요한 사항이라는 것을 잊지 말아야 할 것이다.

전체 건물을 철거할 계획이거나 유사한 조건으로 구입하는 경우를 제외하고는 새로운 보험 혹은 전 주인의 보험에 재가입하는 형식으로 클로징하게 된다. 대부분의 융자 서류에는 융자 상환기한까지 채무자가 보험상태를 유지해야 한다는 서류가 포함되어 있으며, 만약 바이어가 보험회사를 변경할 경우 이전 보험회사는 이를 담보권이 있는 은행이나 채권자에게 통보하는 것이 일반적인 절차이다.

만약 융자가 임파운드(Impound) 어카운트로 되어 있는 경우, 공백 기간에 대해 페널티가 붙거나 강제 보험이 들어있을 수도 있으므로 여유 있게 보험 유효기간을 두고 이전하는 것이 안전하다.

가장 바람직한 것은 부동산이나 사업체를 구입하는 시점부터 보험에 대해 충분한 시간을 갖고 내용을 알아보아서 에스크로에 통보하는 것이 좋으며, 여러모로 바이어에게 유리한 점이 많은 것이 사실이고 순조로운 클로징을 기대할 수 있다.

▶문의: email@primaesc-row.com

제이 권 프리마 에스크로 대표