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[부동산 이야기] 가주 주택시장 상식 <2> 컨틴전시 사항

주택구입 과정에서 에스크로의 조건부 사항은 크게 네 가지로 나누어진다.     컨틴전시는 일정 기간 내에 조건부 해지의 의무가 있고 주로 바이어를 보호하는 장치이다.   첫 번째가 인스펙션 조건부이다. 주택구입 시에 주택상태를 인스펙터를 통해서 점검하는 것으로 주로 피지컬 인스펙션(Physical Inspection)으로 이해된다.     인스펙터는 주로 육안으로 주택상태를 점검하며 이때 인스펙터가 점검하지 않는 사항들이 무엇인지를 알아야 한다. 스프링클러의 작동 상태나, 가전제품 상태, 수영장이나 지붕 상태에 대해서는 검사의 의무를 제외하는 경우가 많기 때문이다.     또한 인스펙터가 자신들의 업무 관련으로 적절한 E&O 보험을 가졌는지를 알아야 한다. 필요하다면 추가로 지붕이나 구조(Foundation), 수영장이나 특히 오래된 주택의 경우 배관이나 전기 등 컨트랙터의 점검을 추가로 받는 것을 권한다.     주의할 점은 캘리포니아 주택매매는 원칙적으로 ‘As Is’로 거래가 되므로 바이어가 에이전트를 통해서 수리 요구를 한다고 해도 셀러가 이것을 무조건 수용해야 하는 의무는 없다는 점이다.     두 번째로 오래된 단독주택 경우 퍼밋이나 기타 위반 사항이 있는지를 시의 빌딩이나 플래닝 부서를 통해서 확인을 해보는 것이 좋다.     파킹장을 포함한 불법 건축물이 허가를 받지 않은 경우 이를 시에서 시정을 요구한 사항을 모르고 에스크로를 종료하면서 낭패를 보는 경우들이 있고 소송을 한다고 해도 장기간 시간이 걸리기 때문에 주의해야 한다. 또한 해당 주택의 사이즈나 기타 관련 기록들을 열람해 보거나 셀러의 디스크로저 서류를 면밀하게 검토해야 한다.     특히 최근 보험 변동성으로 에스크로 오픈 시 무조건 보험 가입이 가능한지와 과거 클레임 기록이 있는지들을 먼저 살펴봐야만 한다.     세번째 융자에 관한 조건이 있다. 오퍼를 넣기 전에 미리 융자 관련 승인 단계를 거치지만 융자 시 필요한 인컴이나 신용기록과 기타 렌더의 요구사항을 충족한 언더라이팅 기준을 충족한 승인 레터를 받는 게 중요하다. 또 직장이나 수입원의 유지 그리고 신용도를 지속해서 유지하는 것이 중요하기 때문에 갑작스러운 부채의 증가나 수입원의 상실이 발생하지 않도록 하는 것도 주의해야 한다.     네 번째, 감정 조건이다. 보통 융자를 위한 주택 담보가치가 충분한지를 보는 과정으로 무조건 은행에서 감정사를 파견하는 것은 아니고 대략 30% 정도는 주위의 매매기록이 충분한 밸류를 유지한 경우 은행의 감정 요건을 충족하는 경우들도 있다.     다섯 번째, 다양한 조건부가 가능한 계약이 케이스별로 다를 수 있다는 점이다. 그중 몇 가지가 셀러나 바이어가 현 주택을 매매한 후 동시에 아니면 시차를 두고 다른 주택의 구입이 필요한 조건부 사항일 경우 양쪽의 입장에 따라서 확실한 에이전트를 통한 문서 처리를 통해 각자를 보호해야 한다.     최근 여러 가지 이유로 에스크로를 취소하는 경우가 가끔 발생하는데 정확히 디파짓을 보호하고 가능한 소송을 방지하기 위해서 상황별 조건부 조항에 대한 정확한 이해가 중요하다. 또한 추가로 보험가입 건으로 특히 바닷가 인근이나 자연재해 중 산불 피해가 가능한 산 쪽에 위치한 주택의 경우 사전에 가능한 보험가입 조건 리뷰도 컨틴전시 기간 내 마쳐야 한다.   ▶문의: (213)663-5392  곽재혁 / 퍼스트팀부동산부동산 이야기 주택시장 컨틴전시 주택구입 과정 캘리포니아 주택매매 주택 담보가치

2024-03-06

[부동산 이야기] 주택구입, 융자와 현금구매

요즘 주택시장은 높은 금리와 가격에도 불구하고 여전히 강세를 유지하고 있다. 그러므로 아직도 많은 예비 바이어들이 할 수 있는 만큼 지출을 줄이고 다운페이를 마련하기 위한 저축을 하고 있다. 지난 2023년에도 주택가격이 상승하였고 앞으로도 상승할 가능성이 높기 때문에, 감당할 수 있다면 주택 구매를 위해 일시적으로 다른 지출을 포기하는 것도 꼭 나쁜 생각은 아닌 것 같다. 더욱이 저축한 현금이 다운페이먼트로 충분하지 않다고 느끼는 것은 대개 절약과 저축을 하는 긍정적인 동기가 되기도 한다. 즉 재정적으로 힘들지만, 주택구매를 결정하고 노력하여 집을 장만하게 된다면 동시에 저축과 투자를 할 수 있게 되는 것이다.   한편 아직도 공급은 적고 수요가 많은 셀러 마켓에서 바이어들이 원하는 주택에 오퍼를 넣을 때 경쟁에서 이기는 방법은 무엇일까? 가장 쉽게 떠오르는 방법은, 현금으로 구매하는 것이다. 셀러 쪽에서 보면 빨리 거래를 끝낼 수 있고 까다로운 모기지 융자도 피할 수 있으니 현금 오퍼를 수락할 가능성이 더 높다. 즉 주택의 감정평가도 필요 없고 은행 등 대출기관의 확인을 기다리지 않아도 되니 중간에 융자가 안 되어 에스크로가 취소될 일도 없으니, 거래가 쉽게 끝나기 때문이다. 그러나 현금 거래는 별로 많이 볼 수 없는 데  부동산 정보 사이트의 소비자 주택 동향 보고서에 따르면, 현금으로 주택을 구매한 것은 25% 미만이다. 그러나 일반적으로 주택을 구입할 때 현금으로 구입하는 것을 권하지 않는다.     우선 현금으로 주택구매를 할 만한 유동자산이 있어도 그 이외의 여윳돈이 항상 있어야 하기 때문이다. 새로 산 집에 생각지 않던 돈이 더 들어갈 수도 있고 예정에 없던 응급 상황은 언제나 일어날 수 있기 때문이다. 예기치 않은 일로 소득을 잃게 되면 적어도 몇 달 동안은 유지할 수 있을 만큼 충분한 돈이 필요하니 어느 정도의 유동자산은 계속 유지해야 한다. 그리고 아직은 모기지 융자만큼 이자율이 낮은 대출상품이 없고 거기다 15년 내지 30년 동안 장기적인 대출이 가능하니, 주택 구입할 때 장기 저금리로 융자를 받아 집을 사고 나머지 돈을 다른 곳에 더 효율적으로 투자할 수 있다.     즉 융자하여 집값을 충당하였다면 재산을 늘리기 위해 다른 형태의 투자를 고려해 볼 수 있다. 주식이나 자신이 운영하는 사업에 투자할 수도 있고 안전하게 다른 부동산에 투자하면 더 많은 수익을 올릴 수 있을 것이다. 이것이 부동산 투자의 지렛대 효과(Leverage effect)인데, 주택가격은 오르기도 하고 떨어지기도 하지만 장시간으로 보면 항상 큰 폭으로 오르고 있다. 본인의 크레딧을 잘 관리하고 은행에 월 페이먼트를 할 수 있도록 무리하지 않는 한도 내에서 융자를 받아 집을 구입하면 좋은 선택이 될 것이다. 특별히 모기지 융자가 있는 모든 주택 소유자들은 대출기관에 지불한 이자에 대해 세금공제 혜택을 받고 있다.   ▶문의: (818)497-8949   미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택구입 현금구매 주택구입 융자 주택 구매 부동산 투자

2024-03-06

[부동산 기고] 첫 주택 구입 <1>

2024년 2월도 거의 지나가고 있다. 작년 2023년에 높은 이자와 인플레이션으로 주택 구입을 미뤘던 바이어에게 희소식은 2024년 모기지 금리가 6.3%대로 시작을 했다는 것이다. 이에 첫 주택 장만을 준비하는 바이어들을 위해 간단하게 주택 구입 방법을 설명하고자 한다.   첫 번째는 지역 및 주택 형태 결정이다.     먼저 주택 구입을 위한 예산을 어느 정도 계획했다면 이제 위치를 결정해야 한다. 직장인이라면 출퇴근 거리를, 자녀가 있다면 학군을 고려하게 된다. 문제는 가능한 예산 범위 안에서 원하는 모든 조건을 만족하는 집을 찾기가 어렵다는 것이다. 그러므로 우선순위를 본인뿐만 아니라 배우자와 가족 모두의 의견이 반영되는 것을 추천한다. 어떤 형태의 주택이 본인과 가족에게 맞을지도 잘 결정해야 한다. 주택은 단독주택, 아파트, 콘도 등 다양한 형태가 있다. 어떤 형태의 주택이 본인과 가족에게 맞을지 잘 결정해야 한다.   두 번째는 리얼터 선정이다.     한국에서 부동산 거래를 할 때 공인중개사가 필요하듯이 미국에는 부동산 에이전트가 필요하다. 원하는 지역에서 경험이 많은 리얼터를 통하면 부동산에 관한 많은 서비스를 받을 수 있다. 첫 집은 리얼터와 함께 주택구입 과정을 진행하는 것이 좋다.     세 번째는 가능한 예산 범위 확인이다.     미국에서는 대부분 모기지론을 받아서 주택을 구매한다. 더욱이 지금 같이 모기지 금리가 높은 시기에는 어느 때보다 모기지 계산을 잘해야 한다. 어떤 모기지론을 받을 수 있는지는 다운페이, 인컴 소스, 크레딧점수에 따라서 정해진다. 주택 구입을 고려한다면 이 3가지를 최소 6개월에서 1년 전부터 미리 점검하고, 어느 정도까지 모기지 대출이 되는지를 알아봐야 한다. 그리고 집을 구입하기 1년 전에는 자동차 구입도 자제하길 권한다.   네 번째는 사전 융자 승인이다.     사전 융자 승인(Pre-approval)은 모기지론을 알아보는 단계이다. 이때 주의할 점은 사전 융자 승인으로 나온 금액이 실제로는 100% 전부 나오지 않을 수도 있다는 점이다. 그래서 사전 융자 승인을 받았더라도 어느 정도 여유 자금을 준비해두는 것이 좋다. 그리고 가끔 사전 융자 승인을 받기 전에 집부터 찾는 예비 바이어들이 있는데 집을 찾더라도 사전 융자 승인 없이는 오퍼를 넣을 수 없다는 것을 알아야 한다. 따라서 본격적으로 집을 찾기 전 미리 사전 융자 승인을 신청하길 바란다.     다섯 번째는 주택 매물 찾기다.     사전 융자 승인을 받았다면, 이제 본격적으로 집을 찾기 시작하는데 오픈 하우스를 하는 매물들이 있다. 셀러 측에서 미리 여러 바이어에게 일정을 공지하고 집을 공개하는 것이다. 현재 오픈 하우스는 펜데믹 이전처럼 오픈 하우스 시간에 맞춰 원하시는 집을 방문해 보면 된다. 또는 원하는 지역과 집에 대한 이해도를 높이기 위해 리얼터와 함께 집을 보러 다니는 것을 추천한다.   이상이 오퍼를 넣기 전에 바이어가 챙겨야 할 것들이다. 필자가 만난 많은 첫 집 구매자를 보면, 첫 집은 이자와 상관없이 언제 구매해도 후회가 없었다는 것이다. 물가는 해마자 오르고 집값도 오른다는 것을 잘 염두에 두길 바란다.     ▶문의:(714)909-4433 애니 윤/ 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 기고 주택 구입 주택구입 과정 주택 구입 주택 형태

2024-02-28

첫 주택구입 저금리 대출 지원

샌디에이고 카운티 정부가 중하위권 소득층으로 처음 주택을 구입하는 주민들을 위한 다운페이 및 에스크로 마감비용을 저금리로 지원하는 프로그램을 운영 좋은 반응을 얻고 있다.   '다운페이 및 클로징 코스트 보조 프로그램'으로 알려진 이 프로그램은 지역의 연간 중간소득 80% 이하의 최초 주택 구입자들을 대상으로 하고 있는데 특히 최근 수년간 계속 되고 있는 로컬 집값의 고공행진으로 내집마련에 애를 먹고 있는 무주택 서민들로부터 문의가 쇄도하고 있는 것으로 알려졌다.     카운티 정부에 따르면 이 프로그램의 자격조건은 1인 가족의 경우는 연간 소득이 7만7200달러 이하이어야 하고 4인 가족은 11만250 달러 이하여야 한다.   자격이 되는 주민이 이 프로그램의 혜택을 받게 되면 다운페이 금액으로 집값의 22% 그리고 에스크로 마감비용으로 1만 달러까지 저금리 대출을 받을 수 있다. 특히 이 프로그램은 단독주택은 물론 콘도나 타운홈 조립식 주택 등 구입주택의 종류에 별다른 제한이 없으며 신규 주택도 신청이 가능해 젊은 층 부부들로부터 큰 관심을 끌고 있는 것으로 알려졌다. 단 이 프로그램의 혜택을 받기 위해서는 주택가격은 67만6000 달러를 초과해서는 안 된다.   이 프로그램의 신청이 가능한 주택은 ▶칼스배드 ▶코로나도 ▶델마 ▶엔시니타스 ▶인페리얼 비치 ▶라메사 ▶레몬그로브 ▶파웨이 ▶샌마르코스 ▶샌티 ▶솔라나비치 ▶비스타 등 12개 독립도시와 카운티가 모든 행정 서비스를 직접 관할하는 비독립지역에 소재해 있어야 한다.   ▶문의:www.sandiegocounty.gov/content/sdc/sdhcd/home-buyers-owners/payment-assistance.html 김영민 기자저금리 주택구입 주택구입 대출 무주택 서민들 에스크로 마감비용

2024-01-23

밴쿠버 집 있으면 연봉 23만불은 되는 셈

 전국에서 밴쿠버 평균 주택가격이 제일 높게 형성이 되어 있어 당연히 주택구입을 위해서 전국에서 가장 높은 연봉이 요구된다.       주택모기지보험 전문기업인 Ratehub.ca가 16일 발표한 주택여유도 보고서에 따르면, 밴쿠버에서 주택 구입을 위해서는 연봉이 24만 8560달러는 되야 한다.         이는 9월의 25만 달러에 비해서 1440달러가 내려간 금액이다. 하지만 주택 구입을 위해서는 전국에서 가장 많은 연봉이 필요한 도시로 악명을 이어갔다.         토론토는 23만 450달러로 전달보다 4650달러가 내려갔다. 가장 큰 이유는 평균 주택가격이 110만 3600달러로 전달에 비해 2만 3400달러가 하락했기 때문이다.       밴쿠버도 119만 6500달러로 전달에 비해 6800달러 내려갔지만 여전히 제일 높은 가격을 보였다.         밴쿠버와 토론토 2개 도시를 빼면 주요 도시의 평균 주택 가격은 100만 달러 이하이다.       보고서는 주택구입 조건으로 20%의 다운페이를 하고, 나머지는 25년간 5년 고정 모기지 이율로 6.47%로 계산했다. 여기에 연간 재산세 연간 4000달러, 매월 150달러의 난방비 등도 포함시켰다.       향후 주택 여유도는 오는 12월 6일 중앙은행의 기준 금리 발표에 따라 좌우될 것으로 보인다. 즉 금리를 고정시킬 것인지 아니면 다시 인상할 것인지의 향배에 달린 것이다. 이 보고서는 내년 하반기에는 무조건 기준금리가 내려갈 것이라는데에 배팅을 했다. 표영태 기자밴쿠버 연봉 밴쿠버 평균 주택구입 조건 연봉 23만불

2023-11-16

[부동산 가이드] FHA론의 매력

7%대의 높은 이자율로 주택시장이 주춤해진 것은 누구나 다 아는 사실일 것이다. 집값의 변화와 높은 이자율로 인해 많은 바이어가 내 집 마련의 꿈에 걸림돌이 생긴 이때, 주택구입에 조금이라도 관심이 있다면 알 만한 FHA론에 대해 소개한다.     내 집 마련에 가장 중요한 요소로는 적당한 집값, 이자율과 대출금, 그에 따른 페이먼트를 꼽을 수 있다. 그중 대출금을 위한 20%의 다운페이먼트를 하지 않고 단 3.5%의 다운페이먼트만으로 내 집 마련의 꿈을 위해 연방정부에서 지원해 주는 프로그램이 있는데 이것이 바로 FHA론이다.     FHA란 Federal Housing Administration의 준말로 연방 주택청에서 인가한 대출기관으로부터 받는 주택융자를 제공해 저소득이나 중산층, 크레딧이 높지 않은 바이어들이 주택구입을 할 수 있도록 지원해 주는 프로그램이다.   FHA론은 FHA로부터 승인을 받은 은행을 통해야만 하고 FHA가 인정한 감정사를 통해 주택 감정을 실시하게 된다. 융자 심사관은 바이어가 신청한 서류를 검토해서 승인 여부를 알려준다. FHA론은 주거용 부동산을 사는 경우에만 쓸 수 있다. 실제 1년 이상 거주 의무가 있기때문에 최소 5년 정도 한곳에 정착할 계획이 있는 바이어라면 FHA론을 통해 주택을 사는 것도 좋은 방법이다.     FHA론을 얻기 위한 자격조건은 까다롭지 않다. 크레딧 스코어는 620점 이상이어야 하고 500점 미만의 크레딧 스코어를 가지고 있는 바이어라면 다운페이먼트를 10%로 하면 된다. 모기지 대출 신청의 승인 여부는 바이어의 부채 대 소득 비율(DTI-Debt to Income ratio)이다. 이 비율이 43%보다 낮아야 FHA론이 승인될 가능성이 높다.   대출금의 한계는 지역에 따라 다르다. 2023년 기준, 일반적으로 생활비가 낮은 지역의 단독주택은 47만2030달러까지이고 생활비가 비싼 대도시 지역은 108만9300달러까지 가능하다. 매년 공식 홈페이지(www.hud.gov)에서 업데이트가 되고 있으니 참고하길 바란다.   FHA론의 가장 큰 장점인 3.5% 다운페이먼트에 반해 단점으로는 20% 이하의 다운페이먼트 때문에 모기지 보험(MPI)에 가입해야 한다. 모기지 보험료는 선금으로 낼 경우 총대출금액의 1.75%를 내야 하고 또는 매년 월 페이먼트로 모기지를 전부 갚을 때까지 낼 수도 있다. 모기지 보험은 주택의 에퀴티가 20%를 넘으면 홈오너의 요청으로 취소될 수 있다.     만만찮은 미국 렌트비 때문에 렌트와 주택구입 사이 고민이 따른다. 혹시라도 FHA론을 생각하고 있는 바이어가 있다면 부동산 에이전트나 모기지 전문가와 상의해 볼 것을 권한다. FHA론을 잘 활용해 내 집 마련의 꿈을 이뤘으면 하는 바람이다.   ▶문의:(213)800-2054 소니아 김 / 뉴스타부동산 발렌시아 에이전트부동산 가이드 저소득층 주택구입 다운페이먼트 때문 모기지 전문가 크레딧 스코어

2023-10-04

[부동산 이야기] 내 집 마련 최적 시기

요즘 이자가 오르고 있는데 집 구입를 시도하는 게 맞느냐는 질문을 많이 받는다. 우리는 지난 일들을 아주 쉽게 잊어버리는 경향이 있다. 올해 초만 해도 이자율이 3%대였는데 얼마나 많은 사람이 집을 구입하려고 했었는지를 벌써 기억에서 사라진 듯하다. 이자가 내려가고 집값이 내려가기만을 바라는 마음은 충분히 이해되지만, 재정 상황의 변화가 없는 한 똑같은 상황이 재연될 뿐이다. 그래서 언제 주택을 구입하는 것이 가장 좋은지를 알려달라고 하는 질문을 받을때마다 한결같은 나의 답변은 주택구입을 위한 준비가 실제로 되어있느냐는 것이다. 즉, 사전 승인 받기 위해 안정적인 직업과 신용기록 그리고 적은 빚을 유지하고 은행으로부터 최대한의 융자금을 받도록 준비하고 정부가 제공하는 다운페이 금액과 합쳐보는 것이다. 그래도 구입하고자 하는 만큼의 집 구입 능력이 안될 때를 대비해서 추가적인 다운페이금액을 저축 계좌나 CD 등에 저축해서 대비하는 자세가 요구된다. 이미 이러한 준비가 되어있다면 내 집 마련의 꿈을 지금 시작해 보길 바란다. 물론 주택 부족 현상으로 집값이 내려가기만을 기다리는 것은 바람직한 구입전략은 아니다. 물론 2008년도 주택담보대출 사태 때 이미 경험했듯이 그런 현상이 나타날 때면 현금을 가진 투자가들이 몰려드는 현상이 벌어진다.     요즈음  주택시장은 이자율 상승과 물가 상승, 가계수입 감소, 유동성 부족 등 여러 요인이 복합적으로 얽혀서 중 저소득층들에게 있어서 여전히 내 집 마련이 도전이 되는 것이 현실이다.   하지만, 내 집 마련을 위해 차분히 준비해 왔다면 더욱 적극적으로 내 집 장만을 시도해 보는 것도 좋겠다. 부동산 경기가 급등한 만큼 어느 정도의 거품을 포함해서 원하는 만큼의 집을 사려면 우선 세금 보고나 수입 증명 그리고 크레딧 향상을 통한 최적의 융자 조건을 갖추는 것을 최대 목표로 두고 각별한 준비가 요구되겠다.   아무리 정부에서 다운페이 보조금을 제공해 주더라도 은행으로부터 제한된 대출한도액을 받을 수 밖에 없다면 구입 능력이 떨어져 자신이 원하는 집을 구입할 수가 없을 것이다.   내 집 마련이 중저소득층에게 있어서 가장 큰 투자임이 분명하다. 부동산은 일단 구입하고나면 지속적인 상승이 기대되기에 구입할 조건이 되면 먼저 구입하고 이자가 떨어질 때쯤 재융자를 선택하면 된다.  이자가 떨어질 때까지 기다리기보다 먼저 구입후 에퀴티상승 후 이자율 조정을 하면 된다는 역발상의 생각을 가져보는 것도 좋겠다. 따라서 2년에서 3년 후의 이자율 조정을 예상해 보고 주택구입의 시기를 놓치며 자꾸 그때 구입했어야 했는데 하면서 후회만 하지말고 내 집 마련의 기회를 잘 포착하는 것도 좋을 것 같다. 집 구입 시기를 놓친 사람들은 심리적으로 상당한 당황과 충격을 받고 그 충격은 삶의 희망과 행복을 상당 부분 교란해 오히려 삶의 질을 저하시키기도하고 아예 내 집 마련의 꿈을 상실하는 가능성도 적지 않다.   요즘 LA시 정부에서 집값 상승분을 반영해서 9만 달러 주던 다운페이를 16만1000달로 상향 조정해서 저소득층 주택구입을 돕고 있고 가주 정부에서는 CalHFA 드림포올 프로그램을 통해서 중상층 주택구입자들을 위해 20%까지 다운페이 보조를 해줌으로써 PMI 없이 내 집 마련할수있도록 내년 상반기 두번째로 프로그램을 가동할 예정이다. 목돈 없이도 정부에서 빌려주는 저금리 이자나 무상 보조 다운페이 보조금 및 첫 주택구입자들을 위한 다양한 융자 프로그램 그리고 안 갚아도 되는 그랜트 프로그램 등을 통해 내 집 마련의 꿈이 실현되기를 바란다   ▶문의: (213)380-3700   이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 최적 시기 중상층 주택구입자들 저소득층 주택구입 구입후 에퀴티상승

2023-08-29

정부 보조·은행 지원금 최대 19만2000불…타운서 FACE 주택구입 박람회

“하늘에서 별 따기만큼 어려운 내 집 마련 도와드립니다.”   비영리단체 FACE(Faith and Community Empowerment·대표 임혜빈)는 오는 7월 15일(토) 오전 9시부터 오후 1시까지 윌셔연합감리교회(4350 Wilshire Blvd., LA 90010)에서 ‘제26회 주택구입 박람회’를 개최한다.   임혜빈 대표는 26일 박람회 개최 안내 기자회견에서 “지금 시대에 내 집 마련하기는 굉장히 어렵다”며 “이런 어려움을 해소하기 위해 이번 박람회에서는 다양한 주택구입보조 프로그램을 소개할 예정이다. 꼭 참석하셔서 내 집 마련의 꿈을 이루시기를 바란다”고 강조했다.   이번 박람회는 LA카운티아태계미국인직원협회(LACAAEA), LA카운티아프리카계미국인직원협회(LACAAEA) 및 윌셔연합감리교회와 드림컴트루재단이 협력하여 진행한다.   박람회에서는 주택 구입을 위해 필요한 융자 프로그램, 구매절차, 특별은행융자상품, 계약금 지원 등에 관해 전문가들에게 자문할 수 있다.     특히 LA시와 카운티, 은행들이 지원하는 보조프로그램은 최대 19만2000달러까지 받을 수 있으며 신용관리 및 주택구매절차에 대해 구체적인 정보를 얻을 수 있다.     실제로 한인 유니스 김씨는 지난해 열린 주택 구입 박람회를 통해 14만 달러의 다운페이 보조금을 받아 11월에 샌피드로에 보금자리를 마련했다.       박람회에는 US뱅크, 뱅크오브호프, 뱅크오브아메리카 등 12개 은행에서 10~15명의 융자 전문가들이 참석할 예정이다.     퍼스트시티즌스 뱅크의 에릭 아시두 모기지 디렉터는 “FACE와 파트너십을 맺은 지 벌써 3년째”라며 “합리적인 융자프로그램과 스페셜 다운페이먼트 프로그램을 소개할 예정이다. 이자율을 최소화하기 위해 은행에서 3만 달러를 지원하는 프로그램도 있다”고 소개했다.         임 대표는 “은행에 직접 방문해도 융자 관련 전문가는 1~2명밖에 없어 자문을 못 구하고 오는 분들을 많이 봤다”며 “이번 기회에 다양한 분야의 주택 구입 관련 전문가들을 만나 한 자리에서 최대한 많은 도움을 받았으면 한다”고 말했다.   그는 이어 “주택 구입에 관련한 프로그램 소개 및 지식을 교육하는 자리로 따로 준비할 서류는 없다”며 “다양한 상품 추첨도 있으니 사전신청을 부탁한다”고 덧붙였다.     박람회 등록은 웹사이트(www.facela.org)를 통해서 할 수 있다.     ▶문의: (213)985-1500 김예진 기자 kim.yejin3@koreadaily.com주택구입박람회 한인기독교 커뮤니티개발협회 face 대표 주택구입 박람회

2023-06-26

첫 주택구입 보조기금 1주 만에 동났다

첫 주택 매입 시 최대 20%의 다운페이먼트 보조금을 무이자로 대출받을 수 있게 하는 주 정부 프로그램 ‘캘리포니아 드림포올(California Dream For All)’이 시작된 지 1주 만에 기금이 모두 소진된 것으로 나타났다. 가주는 드림포올 신청서 접수를 6일 자로 중단한 상태다.     이 프로그램은 신청 자격을 저소득자뿐 아니라 거주 카운티에서 중위소득의 150% 미만 소득자까지 허용해 거주 지역에 따라 최대 23만 달러까지 버는 고소득자도 신청이 가능했다. 이 때문에 프로그램 시행 전부터 한인은 물론 첫 주택 구매자들의 관심이 뜨거웠다.     그러나 막상 프로그램이 가동한 후에는 주로 고소득층 백인과 새크라멘토 등 일부 지역 거주자에게 혜택이 돌아간 것으로 확인되면서 운영이 잘못됐다는 비난이 나오고 있다.   가주 정책분석지인 캘매터스에 따르면 약 2억8800만 달러의 초기 자금이 단 2564명에게 돌아갔다. 특히 저소득층과 라틴계, 흑인 등 소수계의 주택 구매를 지원하려던 취지에서 벗어나 주택 구매에 적극적이던 백인 중산층에게로 혜택이 쏠렸다.     캘매터스가 공개한 통계를 보면 전체 프로그램 수혜자의 65%가 백인이며 아시안은 18%, 라틴계 14%, 흑인 4%였다. 신청자 중 62%는 히스패닉이나 라틴계가 아니라고 답해 미리 살 집을 찾아 서류를 준비한 백인 중심의 주택 구매자들에게 기금이 몰린 것으로 보인다.   캘매터스는 “수혜자의 3분의 2가 연 소득 12만5000달러를 벌고 있으며 평균 대출금은 11만2000달러 정도”라며 “인종 간 부의 격차를 줄이기 위해 마련한 프로그램이지만 저소득층 유색 인종에게는 큰 도움이 되지 않았다”고 분석했다.     지역별로 수혜자 비율도 큰 차이를 보였다. 새크라멘토와 콘트라코스타, 샌후아킨의 경우 인구수 대비 수혜자 비율이 압도적으로 높았지만, 인구가 몰려 있는 LA카운티나 오렌지카운티, 샌디에이고 카운티에서는 혜택을 거의 받지 못했다.     특히 LA카운티의 경우 가주 전체 인구의 25%를 차지하고 있지만 이번 프로그램의 혜택을 받은 신청자는 9%뿐이다. 반면 새크라멘토의 경우 가주 전체 인구의 4%에 불과하나 프로그램의 혜택은 11%가 차지했다.   한편 이 프로그램은 추가 기금이 마련될 때까지 신청서 접수를 중단한다. 따라서 앞으로 개빈 뉴섬 주지사와 가주 의회가 진행할 예산안 협상에 따라 재개 여부가 결정될 전망이다.     프로그램을 도입한 토니 엣킨스 상원의장은 “프로그램 초기 자금으로 100억 달러를 구상했지만 3억 달러로 삭감됐다. 내년도 예산안에 추가로 2억 달러를 투입할 수 있도록 협상할 것”이라고 말했다. 장연화 기자 chang.nicole@koreadaily.com주택구입 보조기금 프로그램 시행 정부 프로그램 주택 구매자들

2023-04-12

[부동산 투자] 주택구입과 크레딧

부동산 시장 분위기가 전반적으로 가라앉고 있다. 그동안 매물 부족으로 인해 집을 사려는 예비 바이어들이 어려움을 겪어 왔다. 이자율 인상 등으로 인해 살 사람은 줄고 집을 팔려는 사람이 늘어났다. 아직 이르기는 하지만 더는 파는 사람이 거래의 주도권을 쥘 수 있는 셀러스 마켓이 아닌 바이어 마켓으로 전환되는 상황으로 이해된다.   셀러스 마켓에서는 극심한 매물 부족으로 집을 살 준비가 되었어도 매물이 없어 집을 사지 못한다. 한 매물을 놓고 여러 명의 바이어가 경쟁을 벌여 가격이 올라갔다.     리얼터닷컴에 따르면 지난 6월 중 시장에 나온 매물은 작년 6월에 비해 18.7% 늘어나서 큰 폭의 증가세를 보였다. 그리고 시장에 나온 주택이 팔리는 기간도 길어졌다. 2020년 펜데믹 초기 때처럼 6월에는 계약이 취소되는 숫자가 급격히 늘어나기도 했다.     그러나 이미 많이 올라간 가격과 높은 이자율 때문에 주택 구매 여건은 여전히 좋지 않지만, 바이어가 불리한 조건으로 구매하는 현상도 점점 사라지고 있다. 그동안 부족했던 매물의 양이 빠른 속도로 많아지면서 다른 바이어와 출혈 경쟁을 해야 할 필요가 줄어든다. 대신 매물 선택 폭이 점점 늘어 바이어의 걱정이 다소 해소되고 있다. 보통 바이어 마켓은 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많을 때 나타나는 현상이다.     그러나 정확히는 주택 수요와 공급뿐만 아니라 주택의 매매 가격, 경제 상황, 부동산 관련 정책, 모기지 이자율 등이 바이어에게 유리할 때를 말하므로 지금은 전환기라고 할 수 있다.     현재는 인플레이션이나 불경기 등 경제 상황도 나쁘고, 빠른 속도로 올라가는 모기지 이자율 때문에 월 페이먼트가 많아지는 것이 걱정인 상황이다. 그나마 상대적으로 낮은 이자율로 융자를 받을 수 있는 방법도 있다. ‘크레딧’을 좋게 하는 것이다. 가장 조회수가 많은 부동산 웹사이트인  질로우(Zillow) 분석에 따르면 현재 모기지 이자율과 신용 점수의 상관관계를 조사한 결과 신용 점수(FICO)가 낮거나 신용 기록이 좋지 않은 경우에는 매월 지불해야 하는 비용이 인상된다.   예를 들어 신용점수(FICO)가 760 이상인 바이어가 5%의 이자율로 30년 고정 모기지를 받을 수 있다면, 동일한 대출에 대해 620에서 640 사이의 신용 점수를 가진 사람의 이자율은 6.7% 정도의 이자율로 대출을 받게 된다. 이것은 미국 주택의 중간 가격인 35만4160달러를 기준으로 30년 동안의 모기지 유자를 받았다면, 30년 간 내야 하는 이자가 10만4000달러나 더 많아진다. 그러니 신용 점수를 높이면 모기지 융자의 비용을 한 달에 수백 달러 절약할 수 있게 된다. 바이어의 크레딧이 주택의 구매과 유지 비용에 중요한 역할을 한다.   그러므로 주택 구매을 생각하고 있다면 먼저 자신의 재정 상황, 즉 다운페이먼트와구매 시 필요한 비용을 포함한 바이어가 감당할 수 있는 금액과 부채 등을 정확히 파악하여야 한다. 그리고 신용점수가 나쁘다면 먼저 크레딧 리포트에 오류가 있는지 확인하고 정정해야 하며 가능한  많은 부채를 상환하는 등의 조처를 하여 신용 점수를 개선하기 위한 현실적인 조처를 해야 한다.   이렇게 하여 신용점수를 올리면 주택 융자 금액이 증가할 수 있어 구매력을 높이고 월 페이먼트를 낮출 수 있다.   결과적으로 크레딧 점수와 주택 소유 비율 사이에는 직접적인 상관 관계가 있다.     ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 주택구입 크레딧 크레딧 점수 크레딧 리포트 바이어 마켓

2022-08-10

[부동산 가이드] 주택 판매기간 변화

어느덧 7월을 시작으로 무더운 날씨를 대면하고 있다.     집값도 많이 오른 상태에서 융자 이자율도 오르고 있는데, 이 악조건 속에 여전히 집을 구입하고자 하는 바이어와 셀러 모두 어려움을 겪고 있다.     사든지 팔든지 어느 누구도 즐거울 수만은 없는 시기인 것은 분명하다. 불과 얼마 전까지는 팔아야 하는 셀러들이 유리했던 것이 사실이다.   미국에서 신종 코로나바이러스 감염증(코로나 19) 대유행 시기 절정에 달했던 부동산 붐이 끝나가는 조짐이 뚜렷하게 나타나고 있다. 미국에서 주택 가격이 정점에 달했고, 주택담보대출 금리가 6% 이상으로 치솟으며 인플레이션과 경기 침체에 대한 우려로 인해 부동산 시장이 식어가고 있다.     언론 매체들은 일부 지역에서 지난 10여년 간 지속해서 상승했던 부동산 가격이 꺾이기 시작했다고 전하고 있다. 그렇지만 미국 주택 시장이 갑자기 붕괴하기보다는 단순히 투자 열기가 서서히 식어갈 것이고 계속되는 공급 부족으로 코로나19 대유행 이전과 비교하면 여전히 강세를 유지할 것이라고 전망하고 있다. 가파르게 상승하는 주택 담보 대출 금리로 인해 주택구입 희망자들이 주택구입을 미루고 있다.     부동산 에이전트를 고용하는 것은 그 집을 오버프라이스에 팔기 위한 것이 아니다.     한동안 유행처럼 번진 오버프라이스가 부동산 붐이 사그라든 현재 인기 많은 특정 지역을 제외하고는 일단 잠잠해진 것은 사실이다.     특히 현재 경제상황에서는 더 힘들다고 하겠다. 전문적인 지식, 마켓팅, 네트워킹, 협상 기술, 빈틈없는 일 처리 등만이 최고의 가격, 적정가를 보장해 줄 수 있다.     지난 2~3년간 주택시장의 변화라고 하면 판매가 이루어지는 시간이라고 할 수 있다. 2020년 3월에는 평균 29일, 2021년 3월에는 평균 20일 이라는 시간이 믿어지지 않는 시간이었는데 우리는 이전의 2018년에는 67일였다는 것을 돌아봐야 할 것이다. 그보다 더 전에는 3~4달이었던 것을 보면 한동안 너무 급행열차를 탄 것이라고 보면 될 것이다.     그렇듯 매물을 내놓고 시간이 20, 30일 지났다고 조급해만 하지 말고 어디가 어떻게 문제가 있는지 에이전트와 상의를 해 보는 것이 중요하다.     주택이 빨리 팔리지 않는 것에는 여러 가지 이유가 있는데 몇 가지만 살펴보아야 한다. 리스팅 가격이 높았거나, 인터넷에 바이어의 관심을 끌 만한 매력있는 사진이나 동영상을 올려놓지 못했을 때 등등 이유는 너무 많다.     현재 내가 내놓은 집이 팔리지 않고 있다면 분명히 이유가 있을 것이다.     이제는 바이어든 셀러든 조급해하면 안 되는 시기이다. 우리가 예전에 충분한 시간을 통해 집을 매매했듯이 한동안 광풍처럼 불었던 유행을 이제는 잊고 새롭게 시장에 적응해 나가야 할 것이다.   ▶문의:  (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 판매기간 주택 주택담보대출 금리 주택구입 희망자들 주택 시장

2022-07-06

첫 주택 구입자에 LA는 최악의 도시

연일 오르는 집값에 LA지역 내 집 마련이 불가능에 가깝다는 얘기도 나오고 있다.     최근 금융정보사이트 ‘뱅크레이트닷컴(Bankrate.com)'은 이를 뒷받침해주는 조사 결과를 발표에 이목을 끌고 있다.     매체가 13일 발표한 자료에 따르면 LA는 전국 50개 대도시 중 첫 주택구입자를 위한 도시 순위에서 꼴찌인 50위를 기록했다. 내 집 마련을 꿈꾸는 이들이 피해야할 최악의 도시로 꼽힌 셈이다.     뱅크레이트닷컴은 주택구입능력, 고용시장, 주택 시장의 탄력성, 복지, 안전성 등 5가지 요소로 첫 주택구입자의 주택 구입 환경을 조사했다.   그 결과, 1위는 펜실베이니아주 피츠버그가 차지했는데 이는 첫 주택구입이 가장 쉬운 도시라는 것을 뜻한다.     매체가 인용한 센서스에 따르면 LA 첫 주택구입자의 평균연령인 25~44세로 가구의 중간 소득은 8만643달러였다. 피츠버그는 이보다 조금 낮은 수준이지만 LA와 달리 첫 주택구입자들을 위한 최적의 도시로 꼽혔다.     그 이유는 주택구입 능력에 있다. 피츠버그의 주택 중간가는 2022년 1분기 기준 16만9000달러로, 전국 50개 대도시 중 가장 낮은 수준이다. 반면, LA의 주택 중간가는 85만 달러로 피츠버그의 5배에 달한다.     최근 결혼을 한 레이첼 이(29·LA)씨는 “직장이 LA다운타운 쪽이라 LA에서 신혼집을 구하려고 하는데 요즘 집값을 보고 구입은 엄두도 못 내고 있다”며 “첫 주택구입자 지원 혜택을 받는다 해도 부담은 여전하다. 언제까지 렌트비만 낼 수도 없고 걱정이다”고 고민을 털어놨다.     LA는 지난 3월 기준 실업률과 평균 통근시간을 기준으로 통계를 낸 고용시장 부문에서도 꼴찌에 가까운 48위를 기록했다.   또 주택 공급 및 수요를 평가한 주택 시장 부문에서는 39위, 폭력 및 재산 범죄 등 범죄율을 비교한 안전성 부문에서는 30위 등 역시 낮은 순위에 머물렀다.     LA는 렌트비를 감당하기 위해 다른 지역보다 더 오랜 시간 근무해야 하는 것으로 나타났다.     재정정보회사 ‘스마트에셋(SmartAsset)'은 전국 25개 대도시를 대상으로 렌트비를 내기 위해 필요한 근무 시간을 조사한 결과, LA의 경우 평균 주당 72.3시간을 일해야 하는 것으로 나타나 전체 도시 중 근무 시간이 가장 긴 2위를 기록했다.   그 외 1위는 샌호세로 주당 77시간을 근무해야 하는 것으로 나타났다.     한편, 가주에서는 LA뿐만 아니라 다수의 도시가 첫 주택 구입자를 위한 도시 하위권에 이름을 올렸다.   LA 외에는 리버사이드(47위)와 샌호세(46위), 샌프란시스코(43위), 샌디에이고(41위) 등이 올랐다. 장수아 기자구입자 도시 주택구입자 지원 주택구입능력 고용시장 주택구입 능력

2022-06-14

FACE 주택구입박람회 18일…최대 19만불 혜택

한인기독교 커뮤니티개발협회(FACE· 임혜빈)가 제24회 주택구입 박람회를 18일 오전 9시부터 1시까지 온라인으로 개최한다.     페이스는 지난 20여년 동안 1만2000명 이상 바이어들에게 180만 달러 이상 주택구입 지원금을 받도록 도왔다.   최근 연봉 3만5000달러를 받는 22세 청년이 정부지원금 10만5000달러를 받아 본인의 돈 2900달러로 주택 구입 사례 등 지난 20년 동안 1만2000명 이상 바이어들이 180만 달러 이상 다운페이 보조금을 받도록 도왔다.     이번 주택 박람회에서는 ▶최대 9만 달러까지 지원받는 LA시 및 LA 카운티 프로그램  ▶기타 정부 및 은행 보조금 프로그램 ▶최대 2만2000달러 4:1 매칭 그랜트 ▶0% 다운페이먼트 등 스페셜 융자프로그램 ▶크레딧 점수 수정 및 회복 ▶차압방지 프로그램 ▶무료 주택 수리 프로그램  등을 집중 소개한다.     FACE측에 따르면 지역, 소득, 주택소유 여부와 상관없이 받을 수 있는 정부 및 은행 지원 프로그램을 통해 최대 19만7000달러 지원금을 받을 수 있다.     임혜빈 FACE 대표는 “LA시 LIPA 및 MIPA 프로그램 등은 소득별 차등해서 지원하므로 자신의 소득에 맞는 지원금을 받을 수 있다”며 “박람회에서 일대일 상담을 통해 소득과 거주지에 맞는 수많은 주택보조 프로그램을 찾을 수 있다”고 강조했다.     이날 박람회에는 뱅크 오브 호프, 뱅크 오브 아메리카, US 뱅크, 실리콘 밸리 뱅크, 유니온 뱅크, 시티 내셔널 뱅크 등 후원하는 은행들의 보조 프로그램에 대한 상세한 설명도 들을 수 있다.  박람회에 참여하려면 웹사이트(www.facela.org)에서 반드시 사전 등록이 필요하다. 등록은 무료이며 추첨을 통해 퍼시픽아쿠아리움, LA동물원 입장권을 증정한다.     ▶문의: (213)985-1500  이은영 기자주택구입박람회 face 주택보조 프로그램 스페셜 융자프로그램 주택구입 박람회

2022-06-14

[부동산] 주택구입시 은행 융자신청

지난 달에 이어 이번 달 칼럼은 은행에서의 주택융자 절차 및 주택 구입 클로징 전에 해야 할 중요한 점들에 대하여 알아보겠다.     주택융자 신청자가 본인의 재정 상황에 대한 자료를 제출하면 은행 또는 금융기관은 이를 바탕으로 신청자의 신용도와 재무능력 등을 종합적으로 파악해 융자 승인 여부, 그리고 이자율 등 융자 조건을 결정하게 된다. 이러한 과정을 언더라이팅이라고 하며 사실상 모기지를 얻는 과정 중 실질적이며 가장 어려운 과정이라고 볼 수 있겠다.   언더라이팅 과정이 완료가 되면 공식적으로 대출 승인이 나는 것이며 과정은 이러 하다.   렌더(은행)는 모기지 신청자가 제출한 직업 이력과 인컴 내용을 확인하고 대출 심사를 진행한다.   DTI/ debt to income ratio (소득에 대한 부채 비율)를 확인하여 수익 대비 현재의 빚이나 채무를 모기지와 함께 갚을 능력이 되는지 여부를 심사하게 된다.   렌더는 신청자가 구입하려는 주택의 부동산 감정을 요청하여 신청자가 요청한 모기지 금액과 실제 주택의 금액이 합리적인지 여부를 확인한다.   렌더는 감정가와 실제 판매가 중 낮은 금액을 제공하기 때문에 구입 가격이 감정가보다 높다면 신청자가 차액을 맞추어 내거나 셀러와 가격 조정을 진행해야 한다.   신청자는 이 과정에서 홈 인스펙션을 진행하여 파손이나 문제가 있는 부분을 확인하고 셀러와 수리 혹은 금액 조정을 할 수도 있다.   주의할 점은 언더라이팅 과정 중에는 직업을 바꾼다거나 새로운 크레딧카드를 여는 것은 자제를 해야 한다. 크레딧과 수익대비 채무관계에 대한 심사를 진행 중이기 때문에 악영향이 있을 수 있기 때문이다.   이런 절차 후 주택대출 승인이 났다면 가장 어려운 부분은 지났으나 몇 가지 추가 진행해야 될 부분이 있을 수 있다.   대출 이자율을 줄이기 위해 포인트(Point)를 구입할 수 있다. 일반적으로 융자 금액의 1%를 미리 페이하면 0.25% 포인트정도 낮출 수 있다.   다만 포인트는 장기적으로 보고 이자율을 낮추기 위해 미리 페이를 하는 것이기 때문에 일반적으로 7년 이상 거주 혹은 재융자를 하지 않을 것이 확실 시 될 때에만 하는 것이 좋겠다.     렌더 요구사항 중 하나이기 때문에 Home Owners Insurance(주택보험)를 이 기간에 찾아야 한다.  클로징 때까지 찾지 못하면 렌더가 선택하는 보험으로 진행해야 될 수 있으며 보통 더 비쌀 수 있다.     또한 타이틀 보험(등기 보험)을 구입해야 하는데 이는 집 소유권에 문제가 생길 때로부터 보호를 받을 수 있는 보험이며 렌더가 요구하는 타이틀 보험이 없다면 Owner's Title Insurance를 구입해야 한다. 타이틀 보험이란 혹시 모를 소유권 분쟁이 있을 경우를 대비한 것이기 때문에 꼭 해야 하겠다.   클로징 3일 전에 융자에 관계된 모든 비용 등이 정리된 클로징 디스클로져(Closing Disclosure) 서류를 받아 최종 확인을 한다.   클로징을 하는 바로 직전까지 왔다면 주택 구입을 거의 완료했다고 볼 수 있다.     일단 클로징을 앞두고 있다면 일반적으로 주택 매입 가격의 2~5% 정도의 클로징 비용을 내야 한다. 또한 만일 다운페이먼트를 20%이내로 하였다면 PMI(Private Mortgage Insurance)를 구입하여야 한다.   하지만 클로징을 앞두고 이런 모든 비용이 예상보다 훨씬 많아 계약을 취소하길 원하다면 그 또한 가능하긴 하지만 그럴 경우 미리 내놓은 디파짓(Earnest Money)은 돌려 받을 수 없다.   융자 문제는 바이어의  책임이며 만일 융자에 문제가 발생 시 셀러는 예정된 기간 안에 바이어의 융자가 승인되지 않으면 계약이 파기된 상황이 오고 이에 대한 보상으로  디파짓을 취할 수 있다.     잊지말것은 이 시점에서도 클로징 비용에 대해 조정이 가능하며 렌더나 셀러가 비용 일부를 부담하는 것도 크게 특이한 상황은 아니다. 이 모든 과정이 완료가 되면 최종적으로 주택은 당신 소유가 된다.   ▶문의: (213)445-4989   현호석/대표/매스터 리얼티부동산 주택구입 융자신청 주택융자 신청자 주택대출 승인 주택융자 절차

2022-06-07

플리핑 후 3년 안에 되팔면 세금폭탄

주택을 구입해 수리한 후 더 높은 가격으로 되파는 ‘플리핑(Flipping)’ 부동산 투자자들에게 고액의 세금을 부과하는 법안(AB 1778)이 주의회에 상정돼 주목된다.     주택 투기를 단속해 이상 열기를 보이는 가주의 주택 시장을 안정시키고 개인 주택 구매자들을 보호하겠다는 취지다.   크리스 워드 가주 하원의원(민주·샌디에이고)이 발의한 이 법안은 플라핑 후 3년 이내에 판매되는 주택은 수익의 25%를 추가 세금으로 내도록 규정했다. 반면 플리핑 후 3년 후에 판매하는 경우는 20%의 추가 세금을 부과하며 매년 추가세금 비율을 낮춰 플리핑 후 7년 후 판매하는 주택은 추가 세금의 적용을 받지 않도록 했다. 이로 인해 걷히는 세수는 학교와 지역 인트라 구축, 신규 주택 건축기금으로 사용된다.     워드 의원은 “이 법안의 취지는 투자자들의 주택 투기를 줄이고 주민들이 거주할 집을 확보할 수 있게 돕는 것”이라며 “투자자들의 주택 거래량이 개인 주택 구매자들을 앞지르면서 집값도 상승하고 있다. 이를 차단하기 위해서는 강력한 규제가 필요하다”고 강조했다.   워드는 이어 “투자자들이 현금으로 집을 구매하면서 일반인들은 집을 살 기회가 줄고 있다고 들었다”며 “개인이 살 집을 제대로, 제때 살 수 있도록 기회를 더 많이 주겠다”고 강조했다. 장연화 기자세금폭탄 주택구입 주택 구매자들 추가세금 비율 주택 투기

2022-03-10

LIPA<저소득층 다운페이 보조 프로그램> 지원 주택 97만3750불로 확대

 LA 시의 저소득층 다운페이 보조 프로그램인 LIPA(Low Income Purchase Assistance)로 구매할 수 있는 주택 가격 상한선이 100만 달러 가까이로 상향조정됐다.   주택구입 지원 비영리단체인 샬롬센터(소장 이지락)는 11일 “LA시 주택국(LAHD)이 최근 LIPA를 받아 구매할 수 있는 단독주택의 가격이 97만3750달러로 올랐고 콘도와 타운홈도 59만3750달러로 조정됐다고 발표했다”고 전하고 이 같은 기준은 즉시 적용된다고 밝혔다.   기존 최고액은 단독주택 74만5750달러, 콘도 및 타운홈 51만3000달러였다.     최근 주택가격 상승 현실이 반영된 것으로 발표와 동시에 효력이 발효된다.   LA 시의 또 다른 중간 소득층 다운페이 보조 프로그램인 MIPA(Moderate Income Purchase Assistance)는 당초에 구매 상한 규정이 없다.   LIPA 신청 기준은 LA시 지역 중간소득(AMI)의 80% 이하로 가족 수에 따른 기준은 1인 6만6250달러, 2인 7만5700달러, 3인 8만5150달러, 4인 9만4600달러, 5인 10만2200달러 등으로 최대 9만 달러까지 지원한다.   또 MIPA는 AMI의 81~120%인 경우 지원금 6만 달러, AMI 121~150%는 지원금 3만5000달러다. 지원금은 다운페이 또는 구매가격의 최대 5%까지 클로징 비용으로 사용할 수 있다.   ▶문의: 웹사이트(https://housing.lacity.org/housing/housing-programs/first-time-homebuyers), 전화: (213)808-8800, 또는 샬롬센터 (213)380-3700.         류정일 기자저소득층 다운페이 저소득층 다운페이 주택구입 지원 지원 주택

2022-01-11

[부동산 투자] 주택 매매 비용

 지난 11월부터 주택 가격의 상승세가 다소 둔화하고 있지만 공급 부족에 비해 수요는 여전하다. 연방준비위원회(FED)는 내년부터 테이퍼링을 시작하여 천천히 금리를 인상하고 채권 매입 프로그램도 중단할 것이라고 밝혔다. 내년에 몇 차례에 걸쳐서 금리를 인상할 것이라는 예상도 있다. 그러나 12월에는 모기지 이자율이 소폭으로 상승과 하락을 반복하고 있어 30년 고정금리는 3%대 초반에서 머물고 있고 15년 고정 모기지 이자율도 2%대 중반이다.   그러므로 이미 주택가격이 많이 올랐어도 요즘같이 3%대의 이자율이라면 집을 사는 것이 좋다. 예를 들어 한달에 페이먼트를 1000달러 정도 할 수 있는 바이어가 이자율이 6%일 때 빌릴 수 있는 융자액은 16만5000달러이나 이자율이 3.5%인 경우에는 빌릴 수 있는 융자금은 22만2000달러까지 커지므로 훨씬 좋은 집을 살 수 있게 되는 것이다.     한달 렌트가 같은 조건의 주택의 월 페이먼트보다 높거나 같다면, 주택을 소유하고 있을 경우 세금 혜택도 보고 시간이 지나면 부동산 가격은 오르게 마련이니 융자조건이 까다롭다고 하여도 모두 집을 사려고 한다. 그리고 대부분의 바이어들은 융자를 하여 집을 사야 하므로 집 장만을 위하여 가장 먼저 알아야 하는 것이 보통 모기지 론이라고 하는 주택융자이다.     모기지는 금융 거래에서 부동산을 담보로 하는 경우 그 부동산에 설정되는 저당권이나 저당권을 나타내는 증서를 말한다. 그러므로 모기지 론은 저당증권을 발행하여 장기주택자금을 대출해주는 제도를 가리키는 용어이다. 주택구입 과정에 도움이 될 수 있도록 몇가지 기본적으로 들어가는 비용에 관하여 알아 보자. 바이어는 다운페이와 함께 5% 정도의 여윳돈을 가지고 있어야 한다. 먼저 주택을 구입할 때 집값 이외에 여러가지 클로징 비용이 발생하게 되므로 그것들을 지불할 수 있을 만큼의 현금을 가지고 있어야 한다.     그러므로 융자은행에서는 다운페이와 함께 부대비용이 충분히 은행계좌에 있는지를 확인한다. 그리고 요즘같이 융자조건이 까다로울 때 주택을 구입하려면 먼저 다운페이를 준비하고 융자기관에서 미리 사전 승인도 받은 다음 구입할 집을 찾아 보기 시작하는 것이 좋다. 그리고 전문가들은 2022년에도 지역에 따라 어느 정도 차이가 있으나 주택가격이 10% 정도 올라갈 것으로 예상하고 낮은 이자율 때문에 지금도 예비 바이어들이 많다.     한편 에스크로를 끝마치기 위하여는 셀러와 바이어 중 누구에게 어떤 비용이 청구되며 어떻게 쓰이는지를 알아보는 것도 좋다. 우선 부동산 거래 시에는 부동산 가격 이외에도 지불해야 할 비용들이 많고 거기에는 에스크로 비용은 물론이고 세금과 보험, 인스펙션 비용 등이 포함된다. 대체로 셀러가 클로징 코스트의 상당 부분을 지불하는데 지역이나 셀러와 바이어의 합의에 따라 조금씩 달라지기도 한다.   먼저 바이어가 지불해야 하는 항목들을 보면, 셀러와 바이어가 반반씩 지불하는 에스크로 비용이 있는데 매매를 할 때 에스크로를 통하여 셀러와 바이어 사이의 모든 계약들이 정확하게 이행될 수 있도록 하는 것이 에스크로이다. 그리고 바이어는 에스크로가 열리면 되도록 빨리 홈 인스펙션을 할 것을 권하는데 홈 인스펙션은 전문가를 통해 주택을 점검하는 것으로 굴뚝이나 지붕 등을 포함한 겉으로 보이는 주택의 모든 사항과 수압이나 물의 온도, 냉난방의 작동 등을 점검할 수 있으며 바이어의 비용으로 인스펙션을 하게 된다. 그리고 카운티에 등기를 할 때 등 각종 서류의 공증비와 주택을 구입하고 첫 1년 동안의 화재 보험료도 바이어의 부담이다. 특히 바이어가 융자를 하여 주택을 구입한다면 은행에 매물에 문제가 없음을 증명하기 위한 타이틀 보험료의 일부 지불하여야 한다.   ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 주택 매매 에스크로 비용 주택구입 과정 모기지 이자율

2021-12-29

인컴유닛 구매시 유의사항…투자용 다세대 주택 구입하려면, 유닛당 렌트비·공실률 고려하라

한인타운에서 2유닛 이상의 인컴 유닛 인기는 여전하다. 유동인구가 많아서 렌트수요가 꾸준하기 때문에 노후대비 투자용으로 찾는 사람들이 많다. 건물상태가 괜찮고 렌트비가 마켓 수준에 맞는 유닛은 고정적인 수입이 보장되고 R-4조닝(4유닛 이상을 지을 수 있는 지역)에 있는 소형 유닛은 재개발의 잠재력 때문에 가격이 좋다. 그래서 인컴유닛은 부동산 경기가 주춤해도 높은 가격대를 형성하고 있다. 인컴 유닛은 보통 2유닛(듀플렉스)이상의 주거용 부동산을 말한다. 일반 주택융자를 받을 수 있는 4유닛이 가장 인기가 높다. 5 유닛부터는 상업용 융자를 받아야 하므로 다운페이도 40%이상은 해야 된다. 그러나 유닛수 가 많다고 해서 가격이 나쁜 것은 아니다. 유닛이 많은 아파트는 주로 투자 전문회사나 자본이 많은 사람이 구입한다. 아파트는 고정비용에 비해 렌트 인컴이 좋기 때문에 수입은 소형 유닛보다 오히려 더 많다. 인컴 유닛은 구입시 다음과 같은 점을 잘 확인해야 한다. ▶수리할 곳: 유닛 내부와 외부에 수리할 곳이 생기면 나중에 바이어한테 금전적인 짐이 된다. 건물 인스펙션때 수리할 곳이 있는지 잘 확인해야 된다. 있다면 셀러한테 고쳐줄 것을 요구해야 한다. 특히 지붕은 수리비중에서도 비중이 크므로 자세히 살펴야 한다. ▶유닛 상태: 지금 당장은 별 문제가 없지만 수년 후 문제가 될 만한 곳이 있는지 확인한다. 건물 벽에 균열이 생겼다면 전문가의 진단을 받는 것이 좋다. 단순히 겉 재질에 크랙이 간 것은 별 지장이 없지만 구조자체에 구멍이나 파손된 부분이 있다면 안전에 문제가 될 수 있다. ▶세입자: 세입자의 질을 알아두면 좋다. 소득은 많아도 매월 연체료를 내는 사람보다는 적게 벌어도 꼬박꼬박 렌트비를 잘 내는 사람이 최고다. 직장을 이곳 저곳 옮기는 세입자 보다 한 곳에서 꾸준히 일하는 사람이 더 좋다. ▶렌트 스케줄: 유닛 당 월 렌트비가 얼마인지 알아야 한다. 유닛 가격을 결정하는 가장 중요한 요소이므로 반드시 확인해야 한다. 셀러가 말하는 것보다 테넌트가 직접 공개하는 것이 더 정확하다. '테넌트 에스토팔'(Tenant Estoppel:테넌트가 먼저 한 진술에 대해 나중에 번복하는 것을 금지하는 조항)을 통해 정확한 렌트비를 확인할 수 있다. ▶리스 기간: 세입자들의 리스기간을 살펴봐야 한다. 유닛별로 언제 리스가 끝나는지 월별로 렌트가 있는지를 알아둬야 렌트 인컴 계획을 잘 세울 수 있다. ▶공실률: 모든 유닛이 다 찼으면 상관없지만 빈 곳이 있다면 몇 유닛이 비어 있는지 확인해야 한다. 대개의 경우 아파트 공실률은 5%정도로 계산해서 인컴을 산출해 낸다. 지금 당장 빈 유닛이 없다고 해도 미래에 발생할 것을 감안해서 렌트 수입에서 5%를 떼어내어 비축하는 것이 좋다. ▶인컴과 경비: 인컴 유닛은 건물주가 물값과 재산세 보험료 가드닝 교체비용 등을 부담한다. 총 렌트인컴에서 공실률을 제하면 순 인컴이 나온다. 이 인컴을 구입가격으로 나누면 캡레이트(Cap Rate:투자대비 수익률)가 된다. 순 인컴에서 모기지 페이먼트를 빼면 순 캐시플로우(Cash Flow)가 나온다. 이 캐시 플로우는 실제로 건물주가 손에 쥐는 현금 수입이 된다. 박원득 기자

2011-06-08

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