[부동산] 주택구입시 은행 융자신청

언더라이팅이 가장 어려운 과정
포인트 구입은 장기거주 시 유용

지난 달에 이어 이번 달 칼럼은 은행에서의 주택융자 절차 및 주택 구입 클로징 전에 해야 할 중요한 점들에 대하여 알아보겠다.  
 
주택융자 신청자가 본인의 재정 상황에 대한 자료를 제출하면 은행 또는 금융기관은 이를 바탕으로 신청자의 신용도와 재무능력 등을 종합적으로 파악해 융자 승인 여부, 그리고 이자율 등 융자 조건을 결정하게 된다. 이러한 과정을 언더라이팅이라고 하며 사실상 모기지를 얻는 과정 중 실질적이며 가장 어려운 과정이라고 볼 수 있겠다.
 
언더라이팅 과정이 완료가 되면 공식적으로 대출 승인이 나는 것이며 과정은 이러 하다.
 
렌더(은행)는 모기지 신청자가 제출한 직업 이력과 인컴 내용을 확인하고 대출 심사를 진행한다.
 

DTI/ debt to income ratio (소득에 대한 부채 비율)를 확인하여 수익 대비 현재의 빚이나 채무를 모기지와 함께 갚을 능력이 되는지 여부를 심사하게 된다.
 
렌더는 신청자가 구입하려는 주택의 부동산 감정을 요청하여 신청자가 요청한 모기지 금액과 실제 주택의 금액이 합리적인지 여부를 확인한다.
 
렌더는 감정가와 실제 판매가 중 낮은 금액을 제공하기 때문에 구입 가격이 감정가보다 높다면 신청자가 차액을 맞추어 내거나 셀러와 가격 조정을 진행해야 한다.
 
신청자는 이 과정에서 홈 인스펙션을 진행하여 파손이나 문제가 있는 부분을 확인하고 셀러와 수리 혹은 금액 조정을 할 수도 있다.
 
주의할 점은 언더라이팅 과정 중에는 직업을 바꾼다거나 새로운 크레딧카드를 여는 것은 자제를 해야 한다. 크레딧과 수익대비 채무관계에 대한 심사를 진행 중이기 때문에 악영향이 있을 수 있기 때문이다.
 
이런 절차 후 주택대출 승인이 났다면 가장 어려운 부분은 지났으나 몇 가지 추가 진행해야 될 부분이 있을 수 있다.
 
대출 이자율을 줄이기 위해 포인트(Point)를 구입할 수 있다. 일반적으로 융자 금액의 1%를 미리 페이하면 0.25% 포인트정도 낮출 수 있다.
 
다만 포인트는 장기적으로 보고 이자율을 낮추기 위해 미리 페이를 하는 것이기 때문에 일반적으로 7년 이상 거주 혹은 재융자를 하지 않을 것이 확실 시 될 때에만 하는 것이 좋겠다.  
 
렌더 요구사항 중 하나이기 때문에 Home Owners Insurance(주택보험)를 이 기간에 찾아야 한다.  클로징 때까지 찾지 못하면 렌더가 선택하는 보험으로 진행해야 될 수 있으며 보통 더 비쌀 수 있다.  
 
또한 타이틀 보험(등기 보험)을 구입해야 하는데 이는 집 소유권에 문제가 생길 때로부터 보호를 받을 수 있는 보험이며 렌더가 요구하는 타이틀 보험이 없다면 Owner's Title Insurance를 구입해야 한다. 타이틀 보험이란 혹시 모를 소유권 분쟁이 있을 경우를 대비한 것이기 때문에 꼭 해야 하겠다.
 
클로징 3일 전에 융자에 관계된 모든 비용 등이 정리된 클로징 디스클로져(Closing Disclosure) 서류를 받아 최종 확인을 한다.
 
클로징을 하는 바로 직전까지 왔다면 주택 구입을 거의 완료했다고 볼 수 있다.  
 
일단 클로징을 앞두고 있다면 일반적으로 주택 매입 가격의 2~5% 정도의 클로징 비용을 내야 한다. 또한 만일 다운페이먼트를 20%이내로 하였다면 PMI(Private Mortgage Insurance)를 구입하여야 한다.
 
하지만 클로징을 앞두고 이런 모든 비용이 예상보다 훨씬 많아 계약을 취소하길 원하다면 그 또한 가능하긴 하지만 그럴 경우 미리 내놓은 디파짓(Earnest Money)은 돌려 받을 수 없다.
 
융자 문제는 바이어의  책임이며 만일 융자에 문제가 발생 시 셀러는 예정된 기간 안에 바이어의 융자가 승인되지 않으면 계약이 파기된 상황이 오고 이에 대한 보상으로  디파짓을 취할 수 있다.  
 
잊지말것은 이 시점에서도 클로징 비용에 대해 조정이 가능하며 렌더나 셀러가 비용 일부를 부담하는 것도 크게 특이한 상황은 아니다. 이 모든 과정이 완료가 되면 최종적으로 주택은 당신 소유가 된다.
 
▶문의: [phone]  

현호석/대표/매스터 리얼티