[부동산 이야기] 주택구입, 융자와 현금구매

집 구매 유동자산 있어도 여윳돈 필수
모기지 융자받아 투자하는 것이 현명

요즘 주택시장은 높은 금리와 가격에도 불구하고 여전히 강세를 유지하고 있다. 그러므로 아직도 많은 예비 바이어들이 할 수 있는 만큼 지출을 줄이고 다운페이를 마련하기 위한 저축을 하고 있다. 지난 2023년에도 주택가격이 상승하였고 앞으로도 상승할 가능성이 높기 때문에, 감당할 수 있다면 주택 구매를 위해 일시적으로 다른 지출을 포기하는 것도 꼭 나쁜 생각은 아닌 것 같다. 더욱이 저축한 현금이 다운페이먼트로 충분하지 않다고 느끼는 것은 대개 절약과 저축을 하는 긍정적인 동기가 되기도 한다. 즉 재정적으로 힘들지만, 주택구매를 결정하고 노력하여 집을 장만하게 된다면 동시에 저축과 투자를 할 수 있게 되는 것이다.
 
한편 아직도 공급은 적고 수요가 많은 셀러 마켓에서 바이어들이 원하는 주택에 오퍼를 넣을 때 경쟁에서 이기는 방법은 무엇일까? 가장 쉽게 떠오르는 방법은, 현금으로 구매하는 것이다. 셀러 쪽에서 보면 빨리 거래를 끝낼 수 있고 까다로운 모기지 융자도 피할 수 있으니 현금 오퍼를 수락할 가능성이 더 높다. 즉 주택의 감정평가도 필요 없고 은행 등 대출기관의 확인을 기다리지 않아도 되니 중간에 융자가 안 되어 에스크로가 취소될 일도 없으니, 거래가 쉽게 끝나기 때문이다. 그러나 현금 거래는 별로 많이 볼 수 없는 데  부동산 정보 사이트의 소비자 주택 동향 보고서에 따르면, 현금으로 주택을 구매한 것은 25% 미만이다. 그러나 일반적으로 주택을 구입할 때 현금으로 구입하는 것을 권하지 않는다.  
 
우선 현금으로 주택구매를 할 만한 유동자산이 있어도 그 이외의 여윳돈이 항상 있어야 하기 때문이다. 새로 산 집에 생각지 않던 돈이 더 들어갈 수도 있고 예정에 없던 응급 상황은 언제나 일어날 수 있기 때문이다. 예기치 않은 일로 소득을 잃게 되면 적어도 몇 달 동안은 유지할 수 있을 만큼 충분한 돈이 필요하니 어느 정도의 유동자산은 계속 유지해야 한다. 그리고 아직은 모기지 융자만큼 이자율이 낮은 대출상품이 없고 거기다 15년 내지 30년 동안 장기적인 대출이 가능하니, 주택 구입할 때 장기 저금리로 융자를 받아 집을 사고 나머지 돈을 다른 곳에 더 효율적으로 투자할 수 있다.  
 
즉 융자하여 집값을 충당하였다면 재산을 늘리기 위해 다른 형태의 투자를 고려해 볼 수 있다. 주식이나 자신이 운영하는 사업에 투자할 수도 있고 안전하게 다른 부동산에 투자하면 더 많은 수익을 올릴 수 있을 것이다. 이것이 부동산 투자의 지렛대 효과(Leverage effect)인데, 주택가격은 오르기도 하고 떨어지기도 하지만 장시간으로 보면 항상 큰 폭으로 오르고 있다. 본인의 크레딧을 잘 관리하고 은행에 월 페이먼트를 할 수 있도록 무리하지 않는 한도 내에서 융자를 받아 집을 구입하면 좋은 선택이 될 것이다. 특별히 모기지 융자가 있는 모든 주택 소유자들은 대출기관에 지불한 이자에 대해 세금공제 혜택을 받고 있다.
 

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미셸 원 / BEE부동산 부사장