[부동산 이야기] 가주 주택시장 상식 <2> 컨틴전시 사항

퍼밋이나 기타 위반사항 시정부에 확인
자연재해 가능 주택 보험가입 리뷰 필수

주택구입 과정에서 에스크로의 조건부 사항은 크게 네 가지로 나누어진다.  
 
컨틴전시는 일정 기간 내에 조건부 해지의 의무가 있고 주로 바이어를 보호하는 장치이다.
 
첫 번째가 인스펙션 조건부이다. 주택구입 시에 주택상태를 인스펙터를 통해서 점검하는 것으로 주로 피지컬 인스펙션(Physical Inspection)으로 이해된다.  
 
인스펙터는 주로 육안으로 주택상태를 점검하며 이때 인스펙터가 점검하지 않는 사항들이 무엇인지를 알아야 한다. 스프링클러의 작동 상태나, 가전제품 상태, 수영장이나 지붕 상태에 대해서는 검사의 의무를 제외하는 경우가 많기 때문이다.  
 

또한 인스펙터가 자신들의 업무 관련으로 적절한 E&O 보험을 가졌는지를 알아야 한다. 필요하다면 추가로 지붕이나 구조(Foundation), 수영장이나 특히 오래된 주택의 경우 배관이나 전기 등 컨트랙터의 점검을 추가로 받는 것을 권한다.  
 
주의할 점은 캘리포니아 주택매매는 원칙적으로 ‘As Is’로 거래가 되므로 바이어가 에이전트를 통해서 수리 요구를 한다고 해도 셀러가 이것을 무조건 수용해야 하는 의무는 없다는 점이다.  
 
두 번째로 오래된 단독주택 경우 퍼밋이나 기타 위반 사항이 있는지를 시의 빌딩이나 플래닝 부서를 통해서 확인을 해보는 것이 좋다.  
 
파킹장을 포함한 불법 건축물이 허가를 받지 않은 경우 이를 시에서 시정을 요구한 사항을 모르고 에스크로를 종료하면서 낭패를 보는 경우들이 있고 소송을 한다고 해도 장기간 시간이 걸리기 때문에 주의해야 한다. 또한 해당 주택의 사이즈나 기타 관련 기록들을 열람해 보거나 셀러의 디스크로저 서류를 면밀하게 검토해야 한다.  
 
특히 최근 보험 변동성으로 에스크로 오픈 시 무조건 보험 가입이 가능한지와 과거 클레임 기록이 있는지들을 먼저 살펴봐야만 한다.  
 
세번째 융자에 관한 조건이 있다. 오퍼를 넣기 전에 미리 융자 관련 승인 단계를 거치지만 융자 시 필요한 인컴이나 신용기록과 기타 렌더의 요구사항을 충족한 언더라이팅 기준을 충족한 승인 레터를 받는 게 중요하다. 또 직장이나 수입원의 유지 그리고 신용도를 지속해서 유지하는 것이 중요하기 때문에 갑작스러운 부채의 증가나 수입원의 상실이 발생하지 않도록 하는 것도 주의해야 한다.  
 
네 번째, 감정 조건이다. 보통 융자를 위한 주택 담보가치가 충분한지를 보는 과정으로 무조건 은행에서 감정사를 파견하는 것은 아니고 대략 30% 정도는 주위의 매매기록이 충분한 밸류를 유지한 경우 은행의 감정 요건을 충족하는 경우들도 있다.  
 
다섯 번째, 다양한 조건부가 가능한 계약이 케이스별로 다를 수 있다는 점이다. 그중 몇 가지가 셀러나 바이어가 현 주택을 매매한 후 동시에 아니면 시차를 두고 다른 주택의 구입이 필요한 조건부 사항일 경우 양쪽의 입장에 따라서 확실한 에이전트를 통한 문서 처리를 통해 각자를 보호해야 한다.  
 
최근 여러 가지 이유로 에스크로를 취소하는 경우가 가끔 발생하는데 정확히 디파짓을 보호하고 가능한 소송을 방지하기 위해서 상황별 조건부 조항에 대한 정확한 이해가 중요하다. 또한 추가로 보험가입 건으로 특히 바닷가 인근이나 자연재해 중 산불 피해가 가능한 산 쪽에 위치한 주택의 경우 사전에 가능한 보험가입 조건 리뷰도 컨틴전시 기간 내 마쳐야 한다.
 
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곽재혁 / 퍼스트팀부동산