복수오퍼 경쟁에서 이기려면…모기지 사전 승인받고 컨틴전시 제거 유리

높은 모기지 이자율로 팬데믹 동안 뜨거웠던 부동산 시장이 한풀 꺾일까 싶었으나 올해도 주택판매 및 가격은 둔화세 없이 그 꾸준함을 이어가고 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 기존 주택판매는 올해 1월부터 2월까지 9.5% 증가했다. 2월 수치는 전년대비 3.3% 감소했지만 공급 대비 높은 수요로 집값은 계속 상승세를 타고 있다. 또 부동산 중개업체 레드핀(Redfin)에 따르면 4월 초 전국 평균 판매가는 37만8250달러로 전년대비 4.5% 올랐다. 또 주택 리스팅의 28% 이상이 리스팅가보다 높게 판매됐다. 이는 적잖은 지역에서 바이어간 매입 경쟁이 있었음을 짐작케 하는 대목이다. 특히 남가주는 많은 지역에서 매입 경쟁이 치열하기로 유명한데 이처럼 치열한 주택 매입 경쟁에서 승리할 수 있는 팁을 알아봤다.   ▶현금 구입   복수 오퍼 상황에서 예비 바이어의 현금 구입 오퍼는 낙점 가능성을 높일 수 밖에 없다. 셀러 입장에서 바이어의 현금 구입은 모기지 대출 승인 여부를 걱정할 필요 없이 즉각적으로 거래를 성사시킬 수 있기 때문이다. 그러나 현금 구매를 위해 무리하게 현금을 조달하는 것은 위험하다. 한 부동산 중개인은 "부모가 성인 자녀의 집 구매를 위해 401(k)까지 인출하는 것을 본 적이 있다"며 "그러나 은퇴자금까지 청산해서 집을 구매하는 것은 최선의 방법이 아니므로 자금 조달 시 신중을 기해야 한다"고 조언했다.     ▶모기기 사전 승인   예비 바이어가 구매력에 대해 셀러에게 확신을 줄 수 있는 최선의 방법은 모기지 사전 승인을 받는 것이다. 모기지 사전 승인은 주택 대출 여부를 미리 확인하는 것인데 신청자가 소득, 신용점수, 자산 등의 정보를 대출기관에 제출하면 대출기관은 가능한 융자금액을 알려준다. 승인서(Pre-approval letter)가 나오기까지는 일반적으로 60~90일정도 걸리는데 이는 대출기관마다 차이가 있다.     ▶유연한 협상 태도   복수 오퍼 상황에서 오퍼에 융자 컨틴전시나 감정 컨틴전시 같은 컨틴전시 조항(Contingencies)이 포함돼 있으면 불리할 수 밖에 없다. 따라서 복수 오퍼가 있는 인기 매물을 꼭 구입하고 싶다면 컨틴전시를 제거해 에스크로를 완료하겠다는 의지를 셀러에게 보여줄 필요가 있다. 물론 이는 에이전트와 충분히 의논해 결정해야 이후 낭패를 막을 수 있다. 또 셀러의 상황을 최대한 고려하는 유연한 협상 태도도 중요하다. 예를 들어 셀러마다 클로징 후 즉시 이사를 원하는지, 아니면 이사 준비를 위해 바이어가 조금 늦게 이사를 오길 원하는지 각기 상황이 다를 수 있다. 이때 바이어의 입장만 고수하기보다는 셀러의 상황에 맞춰주는 것이 계약을 성공시킬 가능성이 크다.     ▶에스컬레이션 조항   복수 오퍼가 예상된다면 에스컬레이션 조항(Escalation clause)을 넣는 것도 유리하다. 이 조항은 경쟁 오퍼가 더 높은 가격을 제시할 경우, 일정 한도 내에서는 제시한 오퍼 금액보다 더 지불할 의향이 있음을 명시하는 것이다. 예를 들어 '100만달러 한도 내에서 다른 경쟁 오퍼보다 1만달러를 더 지급하겠다'는 조건이 이에 해당된다. 이 한도액과 지급액에 대해선 부동산 중개인과 상의해 적정 금액을 찾아야 한다.     ▶인스펙션   복수 오퍼가 생기면 주택 인스펙션 면제를 셀러에게 제안해 유리한 위치를 선점하고 싶은 유혹이 있을 수 있다. 하지만 이는 위험천만한 발상이다. 지금 당장 겉으론 문제없어 보여도 나중에 큰 문제가 드러날 수 있기 때문이다. 대신 요즘 많이 제안하는 합격/불합격 검사(pass-fail inspection)를 진행하는 것이 좋다. 이는 인스펙션을 진행하되 작은 문제 발생 시엔 셀러에게 수리를 요청하지 않겠다는 조건이다. 물론 인스펙션 후 큰 문제가 발견돼 인스펙션을 통과하지 못할 시엔 계약은 성사되지 않는다. 그러나 사소한 문제만 발견되면 인스펙션은 통과된 것으로 간주하고 구입 후 구매자가 수리를 하는 것이다.     ▶감정가 차액보증   셀러 마켓에서 가장 많이 발생하는 것이 바로 주택 감정가와 매매가 격차가 발생할 수 있다는 것이다. 즉 감정가는 90만달러인데 복수 오퍼로 인해 판매 계약이 100만달러에 성사되기도 한다. 이때 대출기관은 감정가에 대해서만 대출을 해준는데 만약 바이어가 감정가 차액보증(Appraisal Gap Guarantee) 조항을 제시했다면 10만달러는 바이어가 셀러에게 현금으로 지불하게 돼 셀러는 안전하게 계약을 마칠 수 있다. 이 조항은 셀러에게 판매가보다 감정가가 낮아도 계약이 무산되지 않을 것이라는 확신을 줄 수 있어 오퍼가 많은 인기 매물에서는 유리하게 작용한다.     ▶클로징 비용 부담   셀러에게 타이틀 비용 및 커미션 등 셀러의 클로징 비용을 지불하겠다고 제안하는 것도 입찰 경쟁에서 우위를 점할 수 있는 방법. 대략 집값의 2~5%를 차지하는 적잖은 이 클로징 비용을 바이어가 지불하겠다는 것은 셀러에게는 꽤 매력적인 제안이기 때문이다. 그러나 이 모든 조항들은 부동산 중개인과 충분히 상의한 뒤 자신의 재정적 상황에 맞춰 제시해야 이후 경제적 손실이나 낭패를 막을 수 있다. 이주현 객원기자복수오퍼 컨틴전시 컨틴전시 조항 모기기 사전 사전 승인