[부동산 가이드] 바이어의 보호막, 컨틴전시

부동산 구입 때 조건 첨부
인스펙션·감정·융자 등 확인

요즘 LA 인근은 주택 매물의 부족으로 어려움을 겪고 있다. 많은 부동산 매물들이 마켓에 올라오면 6개월 안에 거래가 완료된다. 거래 시간이 더 오래 걸리는 경우들도 있다. 잘 안 팔리고 시간이 더 걸리는 이유는 무엇일까.  
 
하나, 가격이 시세보다 높은 경우다. 둘, 집에 크고 작은 하자가 있는 경우 가격을 조정하지 않고 고집한다면 시간이 더 걸리게 된다. 셋, 바이어가 적절한 조건을 제시했음에도 협의가 안 되는 경우다.  
 
그 밖에도 여러 가지 이유가 있지만, 잘 종합해 보면, 가격이 제일 큰 문제다. 가격이 적당하면 대부분의 거래가 잘 진행된다. 매우 좋은 조건의 부동산이 있다면 많은 바이어가 관심을 가지고 오퍼를 쓰게 된다. 부동산 매입을 원하는 바이어가 많아지면 셀러는 한 명의 바이어를 선택하기 위해 여러 가지의 조건들을 제시한다. 어떤 경우 모든 컨틴전시를 없애는 조건으로 오퍼를 쓰라고 하는 것이다. 컨틴전시란 부동산을 살 때 조건을 첨부하는 것으로 어떤 것이 있는지 알아보자.  
 
하나, 인스펙션 컨틴전시다. 집의 상태가 좋은지, 안 좋은지를 인스펙션을 하거나 조사를 해보는 시간이다. 오퍼가 승인되고 정해진 시간 내에 전문인을 불러 집에 상태를 확인하게 된다.  
 

부동산 에이전트는 보이는 것에 대해서 의견의 나눌 수는 있지만, 지붕이나 바닥, 파운데이션, 플러밍, 전기 등에 관해서는 전문 인스펙터를 통해 확인하게 된다.  
 
만약 수리해야 할 부분이 있으면 셀러에게 고쳐 달라고 하거나 그에 필요한 크레딧을 받는 등 합의가 필요하다.  
 
둘, 감정 컨틴젼시가 있다. 융자하거나, 융자하지 않더라도 전문가를 통해 집의 감정이 얼마 정도인지, 매매 가격이 합당한지를 알아보는 조건이다. 융자를 통해서 집을 사는 경우 은행에서 감정사를 보내고 그 집의 감정가격을 뽑게 된다. 이는 융자를 받는 데 중요한 근거가 된다.  
 
융자를 통해 부동산을 구매하는 경우 예를 들어 100만 달러의 부동산을 20%를 다운페이하고 80%를 융자한다고 가정해 보자. 80%의 융자는 오퍼 가격의 80%가 아니다. 감정 가격의 80%를 융자받게 된다. 감정가격이 95만 달러에 나온다면 은행은 80만 달러의 융자를 해주는 것이 아니라 감정가 95만 달러의 80%인 76만 달러를 융자해 주게 된다. 이런 경우 바이어가 다운페이를 더 하고 살 수도 있고, 셀러에게 새 조건을 제시할 수도 있으며, 감정 컨틴전시가 남아있기 때문에 계약을 취소할 수도 있다.  
 
셋, 은행에서 감정을 마친 후 정해진 기한 내에 융자에 대한 여부를 결정한다. 만약 융자가 거절되면 계약을 파기하겠다는 조건이 론 컨틴전시이다. 컨틴전시는 이 밖에도 여러 가지 조건을 넣을 수 있다. 가끔 셀러들이 모든 컨틴전시 없이 오퍼를 보내라고 제시하는 경우가 있지만, 아무리 맘에 드는 매물이 있더라도 컨틴전시는 바이어를 보호하고 문제들을 잘 짚어가면 살 수 있게 해주기 때문에 무조건 급하게 결정하지 않는 것이 좋다. 또한 부동산 거래에 순간순간마다 시간을 잘 조절하는 것이 중요하다. 이때 부동산 에이전트들의 역할이 중요하다.
 
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미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장