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[부동산 가이드] 셀러 마켓에서의 바이어 보호

매물 부족해 '묻지 마 구매' 많아
'인스펙션 컨틴전시' 포기 신중해야

 올해도 강한 셀러 중심의 마켓으로 움직였다. 대부분 아주 무리하게 높은 가격이 아니라면 마켓에 내놓으면 복수 오퍼로 오버가 되는 경우가 다반사였고 계약의 조건 역시도 셀러가 원하는 대로 다 맞추며 묻지도 따지지도 않고 사야 하는 상황이 지속하여 왔다. 이것은 내년에도 올해처럼은 아니겠으나 매물 부족 현상이 크게 나아지지 않는 한 어느 정도는 당분간 예상해야 할지도 모른다. 그래도 이자가 아직은 여전히 낮으니 다운페이가 준비되고 인컴이 융자 얻는 게 가능하다면 지금이라도 사자고 나서는 바이어들에게 집을 사는 과정에서 알고 있어야 할 사항들을 숙지시켜 주고자 한다.
 
오퍼 경쟁이 뜨거울 때 컨틴전시를 일부나 심할 때는 모두 없애는 것이 작년부터 이어져 오고 있다. 이것은 계약에 있어 미리 본인에게 기본적으로 주어지는 취소할 수 있는 권리를 포기하겠다는 것을 의미한다. 인스펙션 컨틴전시를 없애면 이 집에 있는 하자나 보수를 할 사항들을 시비 걸지 않겠다는 뜻이고 감정 컨틴전시를 없애면 설혹 이 집이 감정가가 모자라게 나와도 다 감당하고 문제 삼지 않겠다는 것. 만일 감정가가 1만불이 모자라게 나왔고 다운페이가 20% 이하인 경우를 보자. 집값의 80%를 융자받는 경우라면 감정가에서 모자라는 1만불의 80%인 8000불을 융자액에서 더 빼고 그만큼 추가로 다운페이를 메꿔야 하는 상황이 생긴다. 그러므로 오퍼를 쓸 때 경쟁에서 이기기 위해 무리하게 가격을 올려 쓴다면 집의 감정 예상가를 에이전트가 조사해서 추가 다운페이가 가능할지에 대하여 바이어와 상의하고 움직이는 것이 필요하다.  
 
이보다 더 주의해야 할 상황은 모든 컨틴전시를 없애고 들어가는 것이다. 한마디로 바이어는 절대적으로 불리한 위치에 서야 한다. 모든 컨틴전시가 없는 상황에서 정말 불가피하게 취소를 할 수밖에 없다면? 바이어는 이니셜 디파짓을 포기해야 하는 궁지에 몰리게 되는 것이다. 그러므로 컨틴전시는 에이전트가 바이어에게 충분히 설명하고 전문가로서 가이드해야만 한다.  
 
'As-is'에 대한 이해가 필요하다. 프로퍼티를 있는 그대로 사겠다는 의미인데 우리가 사용하는 계약서 폼은 기본적으로 이러한 내용을 이미 안고 있다. 하지만 에스크로를 열고 인스펙션을 한 후에 바이어는 중요한 하자나 보수가 필요한 부분에 대해 보수 요청이나 크레딧을 달라고 협상을 시도하게 되는데 만약 인스펙션 컨틴전시를 다 없애고 들어간 경우라면 바이어는 이 프로퍼티를 있는 그대로 사겠다고 약속을 하는 셈이다. 그러므로 이러한 부분 역시 에이전트가 사전에 충분한 설명을 하고 바이어가 동의하는지에 대한 확인을 하여야 하며 또 조언과 가이드가 큰 역할을 하겠다.
 
이처럼 불리한 조건으로 집을 사야 하는 시기에 특히 에이전트는 고객을 보호하는데 더욱 세심한 신경을 써야 하고 전문성을 발휘해야 할 필요가 있다. 그러므로 에이전트를 잘 선택해 믿고 협조해주면 어려운 마켓에서도 좋은 집을 사는 것이 한층 더 부드럽고 쉽게 진행될 것이다.
 
  ▶문의: (661)675-6000

윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표

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