[부동산 가이드] 바이어와 셀러들을 위한 제언

9월에 연방준비제도(Fed)가 금리를 인하한다고 해도 당장 모기지 금리가 큰 폭으로 하락할 가능성은 거의 없다고 본다. 금리 인하에 대한 확실한 기대감 속에서 이자율 인하가 시장에 일찍부터 반영되었기 때문이다. 이번 달 초 또는 중순까지 에스크로를 클로징하는 경우 6% 이하의 이자율로 주택구입이 가능한 상황이다. 모기지 이자율이 하락하려면 최소 2~3번의 추가금리 인하가 현실화되어야만 할 것이다. 빠르게 증가하던 매물양도 최근 주춤하고 있다. 특히 텍사스와 플로리다에서 이러한 현상이 두드러지고 있다. 전통적으로 주택시장이 위축되는 겨울이 다가오면서 모기지금리 하락을 비롯해 바이어들의 악화한 재정부담 영향으로 본격적인 주택시장 개선은 내년 초까지 미루어질 전망이다. 이자율이 하락한다고 해도 당장 거래량의 상승으로 이어질 수 없을 가능성이 크다. 주택을 소유함으로써 얻는 이점이 줄어들고 있기 때문이다. 특히 주택보험료가 큰 폭으로 불어났다. 특히 임대용 콘도에 대한 프리미엄 상승과 기존주택 또는 자연재해 취약 지역에 대한 보험 가입거부율과 등 주택보험 절벽이 가속하고 있다. 높은 주택 유지비용은 투자자와 바이어의 구매의지를 꺾는다. 최근 한두달간 상대적으로 주택 가격이 저렴한 지역들을 중심으로 플리핑 투자가 증가하고 호가가 20~30% 올라간 경우들이 목격되고 있다. 하지만 실질 매매는 부진한 편이다. 또 모기지 금리가 하락세를 나타내며 현재 재융자 수요는 2분기 기준 24%의 증가 추세를 이어가고 있다. 하지만 주택 구매 관련 모기지 시장은 정체기에 놓여 있고, 이는 최소 내년 봄까지 이어질 전망이다. 대선이 임박한 가운데 예산 집행에 대한 구체적인 계획이 없는 경제 정책공약들이 남발되고 있다. 저소득층 관련 주거지원 관련 공약이 집중되면서 재원확보를 위한 부동산 소유주 및 중산층에 대한 납세 부담이 가중될 전망이다. 가주의 경우 서류미비자 신분에도 드림포올(Dreams for All) 혜택을 부여하는 법안(AB1840)은 개빈 뉴섬 주지사에 의해 최종 거부됐다. 지난 1월에서 7월까지 전국에서 총 2150만11개의 매물이 거래됐다. 부동산 에이전트 22.7%가 전체 매물의 72%를 거래했다. 에이전트 약 74%는 단 한 채의 리스팅 거래실적도 없는 것으로 잠정 집계됐다. 지난달 17일 에이전트 커미션 관련 새로운 규정이 시행으로 인한 시장의 혼돈은 예상보다 적다. 하지만 새로운 마케팅 전략 등을 적용해서 실적을 올리려는 에이전트들의 노력은 앞으로도 지속할 것이다. 이러한 상황에서는 바이어나 셀러 모두 목표를 단순하게 설정하는 게 좋다. 바이어는 거주목적으로만 구매목적을 단일화하고, 모기지와 더불어 보험 및 유틸리티, 수리 등에 대한 지출을 예산에 포함하는 보수적인 재정계획을 잡아야 한다. 셀러의 경우 합리적인 가격 책정과 더불어 주택의 관리 상태를 유지하는 노력이 중요하다고 생각한다. ▶문의: (213) 663- 5392 곽재혁 / 퍼스트팀 부동산부동산 가이드 바이어 셀러 추가금리 인하 모기지금리 하락 주택시장 개선

2024-09-11

“바이어·셀러 협의해 수수료 결정”…부동산중개인협, 규정 설명회

이제는 셀러가 바이어의 에이전트 커미션을 주지 않아도 될까. 지난 3월 전국부동산중개인협회(NAR) 합의에 따른 부동산 거래 중개수수료 관련 규정 변경에 대한 대표적인 궁금증이다. 오는 17일 시행을 앞두고 셀러, 바이어, 부동산 에이전트 모두 혼란 상태다. 14일 남가주한인부동산협회(KREBA·회장 마크 홍)는 좀더 명확하게 이해할 수 있도록 중개수수료 변경 관련 주요 내용을 정리해서 공개했다. 핵심은 두 가지이다. MLS에 바이어 에이전트 커미션 게시 금지와 바이어가 매물 투어 전 바이어 계약서(BRBC) 서명이다. 바이어 에이전트 커미션은 협상 중 결정되서 MLS에 명시할 수 없고 바이어 에이전트에게 매물을 보여달라고 하면 바이어 계약서를 작성해야 한다. 마크 홍 남가주한인부동산협회 회장은 “법적인 변화는 없다”며 “모든 것은 협상이 가능하다”고 강조했다. 이날 줌미팅에서 협회 관계자들은 NAR 협의에 따른 커미션, 셀러와 바이어측 영향, 주택가격 동향을 설명했다. ▶바이어 에이전트 커미션 가장 뜨거운 이슈는 바이어 에이전트 커미션은 누가 내는가이다. 조나단 박 협회 이사장은 “바이어 혹은 셀러가 지불한다”며 “셀러가 모든 커미션을 내는게 관례였지만 이제 누가 내야하는지 협의해야 한다”고 설명했다. 셀러 에이전트 계약서에 바이어 에이전트 커미션을 기재하지 않아도 바이어 에이전트가 요청하면 셀러에 따라 줄 수 있다. 셀러가 직접 바이어에게 커미션을 지급하지 않지만 SPBB(Seller Payment to Buyer‘s Broker) 양식을 통해 셀러가 바이어 에이전트 커미션 관련 크레딧을 오퍼에 포함시키고 셀러가 동의하면 에스크로를 통해 커미션이 지급된다. 리스팅 에이전트는 본인의 커미션을 먼저 책정하지만 바이어 에이전트는 바이어로부터 직접 받는 고정수수료, 바이어가 셀러에게 커미션 요청 이외 나중에 오퍼가 올 때 협상 통해 보수 책정 및 지급이 가능하다. ▶셀러에게 미치는 영향 수수료 비율의 투명성, 비용 절감 가능성, 협상에서 통제권 강화 등을 기대할 수 있다. 수수료가 경쟁적으로 책정돼 전체 판매 비용을 줄일 가능성도 높다. 바이어 에이전트와 협상에서 통제권도 늘어난다. 이를 통해 재정에 유리한 조건을 이끌어 낼 수 있다. 수수료 협상에서 셀러의 책임도 증가한다. 바이어가 자신의 에이전트 수수료 지불로 오퍼 가격을 낮춰 최종 판매 가격이 낮아질 수 있다. ▶바이어에게 미치는 영향 자신의 에이전트 수수료를 부담하면서 투명하고 명확한 거래를 할 수 있다. 무엇보다 매물을 보기전 바이어 에이전트와 계약 체결 요청으로 자신의 요구에 맞는 전문가를 신중하게 선택할 수 있다. 공식적 계약 체결로 바이어 에이전트의 책임은 강화된다. 계약한 바이어를 위해 독점적으로 일해 서비스질이 향상될 수 있다. 단 가장 큰 부담은 에이전트 수수료다. ▶주택가격에 미치는 영향 클로징 비용의 변화는 있지만, 주택가격 변화는 크게 없을 것으로 내다봤다. 박 이사장은 “마켓에 따라 가격이 오르고 내릴 것”이라며 “클로징 비용 때문에 가격 하락은 없을 것”이라고 분석했다. 이어 그는 “거래시장 판도는 소비자가 결정하는 거지 마켓에 큰 영향을 받지 않을 것”이라며 “안정될 때까지 시간이 걸릴 수 있다”고 덧붙였다. 이은영 기자바이어 계약서 바이어 에이전트 셀러 바이어

2024-08-14

집값 고점, 매매 급감…바이어 시장 전환중

주택가격이 사상 최고치를 기록하면서 주택매매가 급감한 것으로 나타났다. 23일 전미부동산중개인협회(NAR)가 발표한 보고서에 따르면 지난 6월 기존 주택 중간 판매가격은 42만6900달러로 전년동기 대비 4.1% 상승했다. 전국에서 주택 중간 판매가격이 전년 대비 가장 많이 상승한 지역은 캘리포니아 애너하임(13.2%), 뉴저지 뉴왁(12.6%), 뉴욕 나소카운티(12%)로 나타났다. 주택 가격 상승으로 기존 주택 판매는 전년대비 5.4% 감소한 387만채로 집계됐다. 높은 주택비용으로 구매자가 주택 구입에 냉담해지면서 구매 거래가 기록적인 속도로 하락 중이다. 지난 한 달 동안 약 5만6000건 주택 거래 계약이 취소됐는데 이는 같은 달 계약된 주택의 14.8%에 해당한다. 주택구매자에게 좋은 소식은 지난달 재고 물량이 증가한 것이다. 보고서에 따르면 6월 말 기준 거래된 주택은 약 132만 채로 전월대비 3.1%, 1년 전보다 23.4%나 증가했다. NAR의 수석 이코노미스트 로렌스 윤은 “셀러 시장에서 바이어 시장으로 느린 전환이 나타나고 있다”며 “시장 대기 기간이 늘고 셀러가 받은 오퍼 수도 줄어들어 전국적으로 주택 재고량이 확실히 증가하는 추세”라고 분석했다. 지난달 주택 판매에 걸린 기간은 평균 약 22일로 5월의 24일보다 감소했지만 전년 동기 대비 늘었다. 현재 매매 속도로 보면 기존 주택 재고 소진까지 약 4.1개월이 소요된다. 이는 2020년 5월 이후 최고 수준이다. 윤 이코노미스트는 “주택 중간가격이 사상 최고치를 경신했다”며 “더 이상의 큰 폭의 상승은 없을 것”이라고 강조했다. 이은영 기자 lee.eunyoung6@koreadaily.com바이어 집값 바이어 시장 주택 중간가격 셀러 시장

2024-07-23

[부동산 가이드] 셀러의 판단

올 상반기의 뜨겁던 분위기는 점차 사라지고 있다. 지역에 따라 차이는 있지만 조금씩 줄어들고 있다. 금리 인하를 예상하던 사람들이 고금리가 생각보다 길어질 조짐을 보이자, 경기의 움직임을 조금 더 지켜보고 결정하려는 심리가 작용하고 있다고 봐야 한다. 올해는 대통령 선거까지 예정되어 있어, 경기 뿐만 아니라 정치 쪽 움직임도 눈 여겨 봐야 할 것이다. 모든 거래가 그렇듯, 팔려는 사람은 높게, 사려는 사람은 낮은 가격에 사려고 하는 것은 당연하다. 특히 기준 가격이 정확하게 정해져 있지 않은 거래에서는 어느 정도가 적정 가격인지 정하기 위해 여러 데이터를 사용하기 마련이다. 다만 이런 데이터를 사용해도 가격을 정하기는 쉽지 않다. 부동산의 경우는 플랜과 사이즈가 비슷한 큰 단지의 콘도나 타운 홈의 경우가 아니라면 가격 판단 기준이 애매모호하다. 특히 단독 하우스라면 같은 사이즈라도 업그레이드, 땅의 크기, 뷰 등에 따라 가격 차이가 클 수 있다. 은행은 정확한 가격 산정을 위해 감정을 하게 된다. 물론 이 또한 100% 정확하다고는 할 수 없지만, 부동산 거래에서는 가격을 판단하는 가장 중요한 요소 중 하나다. 리스팅 에이전트는 셀러에게 리스팅을 받기 전에 셀러의 매물이 어느 정도 가격이 적당한지 최근에 거래된 데이터를 근거로 설명하고 리스팅 가격을 정한다. 대다수의 셀러는 전문가의 말에 귀를 기울이지만, 의외로 많은 셀러가 잘못된 판단과 부정확한 정보 등으로 귀중한 시간을 낭비하는 경우를 많이 접하게 된다. 이를 정확하게 알려줘야 할 에이전트는 리스팅을 받고 보자는 생각으로, 셀러의 제시 가격을 무조건 받아들이고 마켓에 올린다. 10년 전이라면 운 좋게 눈먼 현금 바이어를 만나서 팔 수도 있었겠지만, 지금처럼 인터넷이 발달하여 정보가 공유되고 있는 상황에서 이런 바이어를 만날 확률이 얼마나 될까? 설령 바이어를 만나서 운 좋게 에스크로에 들어갔다고 해도, 현금 바이어가 아니라면 감정 문제로 거래가 성사되지 않을 것이다. 이런 일이 반복되다 보면 마켓에 오래 머물다가 가격을 내려, 나중에는 마켓에서 거두어들이거나 셀러가 지쳐 마켓 시세보다 더 싸게 파는 경우도 비일비재하게 일어난다. 집을 마켓에 올리고 첫 2주가 제일 중요하다. 셀러는 이 시기를 놓치면 전략을 다시 수정해야 한다. 첫 2주간을 허비하면 오히려 나중에 손해를 볼 수도 있다. 특히 바이어들이 가격이 많이 올랐다고 생각하고 있는 시기이니만큼, 처음에 집을 내놓을 때가 중요하다. 만약에 이 기간에 오퍼가 없다면, 셀러와 에이전트는 새로 집을 보기 시작하는 바이어들을 잡기 위해, 지속해서 가격을 내리는 경우가 발생할 수도 있다. 주변에 새로 나온 집들과 경쟁까지 해야 해서 점점 더 어려운 상황을 맞이할 수 있다. 조금이라도 더 받고 싶은 셀러의 마음은 이해가 가지만, 지금처럼 마켓이 식어가는 상황에서는 정확한 판단과 올바른 결정이 오히려 빠른 시간안에 성공적으로 집을 파는 지름길이다. ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 가이드 셀러 애매모호 현금 바이어 리스팅 에이전트 부동산 거래

2024-07-10

'금사빠<금방 사랑에 빠지다>'는 금물, 위험신호 꼼꼼히 체크하라

지금 당장 이사해야 하는 이들뿐만 아니라 조만간 집을 구입하려는 바이어들에게 오픈하우스는 중요한 이벤트다. 관심있는 매물을 직접 방문해 집을 꼼꼼히 둘러볼 수 있는 좋은 기회이기 때문이다. 그러나 막상 오픈하우스에 가면 주택 외관과 인테리어 외에 무엇을 어떻게 둘러보는 것이 좋은지 잘 모를 경우가 많다. 물론 나중에 인스펙션을 통해서 보다 자세한 사항을 알아볼 수 있지만 오픈하우스에서 미리 필터링할 수 있다면 시간과 경비를 절약할 수 있다. 오픈하우스 시 예비 바이어가 꼼꼼히 살펴야 할 이상 신호들을 알아봤다. ▶어수선한 집 집 안 곳곳이 정리되지 않은 물건들로 가득 차 있다면 혹여 위험 요소가 없는지 꼼꼼히 둘러볼 볼 필요가 있다. 물론 너무 물건이 많아 어수선할 수도 있지만 혹시 이것이 주택 결함을 감추기 위한 것이 아닌지 확인해 볼 필요가 있는 것이다. 한 부동산 중개인은 "셀러에게 인스펙션을 위해 물건들을 좀 치워달라고 요청했는데 셀러가 한사코 이를 거부했다"며 "나중에 알고 보니 그 짐 뒤에 터마이트 피해 흔적이 있었기 때문이었다"고 밝혔다. 이렇게 어수선한 집들에서 발견되는 문제는 비단 터마이트뿐만 아니다. 벼룩과 진드기 등 다양한 해충이 있을 수도 있고 이로 인해 악취나 곰팡이 등의 문제가 있을 수 있기 때문에 꼼꼼히 살펴봐야 한다. ▶심한 탈취제 냄새 오픈하우스 시 많은 셀러들이 방향제나 탈취제를 이용해 방문객들에게 좋은 첫인상을 주려 한다. 그러나 향이 너무 자극적이거나 심하다면 이에 대해서도 의심해 볼 필요가 있다. 부동산 중개인들은 "방향제나 탈취제 사용 시 너무 과하게 뿌려 단순히 냄새가 심한 경우도 있다"며 "그러나 일부는 곰팡이나 설치류 피해 흔적을 감추기 위해 탈취제를 사용할 수도 있으므로 냄새가 너무 심하다면 이에 대해서도 꼼꼼히 살펴봐야 한다"고 조언했다. ▶부분 러그 '설마 그렇게까지 한다고?'하는 일이 발생하기도 한다. 한 부동산 중개인의 설명에 따르면 예비 바이어와 함께 간 오픈하우스에서 우드 플로어 거실에 부분 러그가 깔려 있었는데 셀러는 "손자들이 놀러 오면 푹신하고 편하게 놀라고 깔아 둔 것"이라며 "나중에 치우고 싶으면 언제든 제거하면 된다"고 설명했다. 이후 바이어는 그 집을 계약을 했는데 이사 후 그 러그 밑에 전 주인이 키우던 반려견이 씹고 긁어서 바닥이 3피트가량 패여 슬레이브 바닥이 노출된 것을 알았다. 이런 황당한 낭패를 막기 위해서는 오픈하우스 방문에서 의심스러운 부분 러그가 있다면 만일의 경우를 대비해 집주인의 양해를 얻어 들춰볼 필요가 있다. ▶이웃 오픈하우스는 보통 조용한 낮 시간 대에 짧게 진행되기 때문에 해당 동네와 이웃 주민들에 대해서까지는 알기가 쉽지 않다. 한 부동산 중개인은 "주택 구입 시 가장 큰 위험 요소는 집 자체보다는 이웃일 수 있다"며 "이를 확인하기 위해서는 주말 밤 주택 근방을 차로 둘러보는 것이 좋다"고 조언했다. 술에 취해 고성방가하는 이웃이나 너무 시끄럽게 파티를 여는 이웃 주민이 있는지 등을 확인하기 가장 좋은 시간은 바로 주말 밤이기 때문이다. ▶엉성한 수리 오픈하우스에 갔다가 엉성하게 수리된 곳을 봤다면 이에 대해서도 세심한 주의를 기울일 필요가 있다. 부동산 중개인들은 "주로 엉성하게 수리된 곳은 집주인이 직접 시행했을 가능성이 크다"며 "이런 DIY 수리는 작은 부분일 가능성이 크지만 이렇게 작은 부분도 엉성하게 수리한 것이 티가 난다면 배관이나 배선 등 큰 프로젝트도 잘 됐을 것이란 보장이 없다"고 설명한다. 또 "이 수리 자국이 급하게 무언가를 숨기기 위해서 그런 것이 아닌지 꼼꼼히 살펴보는 것도 중요하다"고 조언했다. ▶문제 발견했다면 오픈하우스 방문 시 예비 바이어의 가장 중요한 자세는 '금사빠(금방 사랑에 빠지는 사람)'를 지양하는 것이다. 즉 외관만 보고 혹은 실내 인테리어만 보고 사랑에 빠져 덜컥 구입을 결정하는 우를 범해서는 안된다. 부동산 중개인들은 "오픈하우스에 갈 때는 리스팅에서 마음에 들었던 주택에 결함이나 위험요소가 없는지 확인하러 간다는 자세를 가져야 한다"며 "오픈하우스에서 포착된 위험 신호를 무시하면 에스크로 진행 시 셀러, 바이어, 중개인까지 모두 힘들 수 있다"고 설명했다. 또 이들은 "하우스 투어를 하면서 우려되는 점이나 이상 조짐을 발견하면 이를 모두 적어 중개인과 상의한 뒤 계약을 결정하는 것이 바람직하다"고 조언했다. ▶유의 사항 오픈하우스에 임하는 가장 중요한 태도는 바로 말을 아끼는 것이다. 셀러가 보는 데서 집에 대한 험담을 한다든가 집 가격이 비현실적이라는 등 감정섞인 말은 자제하는 것이 좋다. 반대로 이 집이 드림하우스라든가 원하던 학군이라든가 등과 같은 지난친 칭찬이나 호감도 자제할 필요가 있다. 이 역시 나중에 집값 흥정에 방해 요소가 될 수 있기 때문이다. 또 오픈하우스 참석 시 어린 자녀를 동반하는 것도 삼가는 것이 좋다. 자녀들을 신경 쓰느라 집을 제대로 둘러보기 힘들 수도 있기 때문이다. 또 스마트폰 역시 무음으로 해놓고 주택 투어 동안은 온전히 투어에 집중하는 것이 정확한 판단을 내리는 데 도움이 된다. 이주현 객원기자위험신호 사랑 부동산 중개인들 오픈하우스 방문 셀러 바이어

2024-06-26

[부동산 투자] 셀러의 의무 공개서

집을 매매하는 것은 많은 시간과 노력이 필요하다. 경험 많고 능력 있는 에이전트를 찾아 조언을 받고 최상의 가격을 받기 위해 집을 수리하고 단장해서 내놓는 수고도 해야 한다. 하지만 많은 셀러가 간과해서는 안 되는 것이 바로 매매 과정에서 바이어에게 주어야 하는 공개서(Disclosure)다. Disclosure는 바이어가 구매 결정에 있어 영향을 받을 수 있는 집에 관련된 모든 사실을 숨김없이 알려 주는 것을 말한다. 이런 내용을 ‘Material Fact’라고 하는데 이는 지붕이 새는 사실부터 집 주변에 등록된 성범죄자의 거주 여부까지 아주 넓은 의미를 갖고 있다. 이런 사실들을 바이어에게 알려주지 않았을 경우 예상치 못한 비용이 발생하거나 집을 매매한 후에도 소송을 당할 수도 있다. 셀러가 주는 Disclosure 중에 대표적인 것이 트랜스퍼 공개서(Transfer Disclosure Statement·TDS)인데 반드시 집주인이 직접 작성을 해야 하며 에이전트가 대신 할 수 없다. 1984년 애스턴과 스타래스 버거라고 하는 소송이 있었다. 당시 애스턴이 1에이커 대지의 3000sf 건평인 집을 스타래스로부터 17만 달러에 구입을 했는데 이사 후 땅이 가라앉아 집의 기초공사가 뒤틀리고 공사비만 20만 달러 이상이 나온 것이다. 바이어가 소송한 이유는 집이 매립지 위에 지어졌으며 과거에 산사태가 2차례나 있었던 사실을 셀러가 숨겼다. 당시 판사는 셀러가 보상하라는 판결을 내렸는데 예외적이었던 것은 셀러와 바이어 에이전트에게도 책임을 물어 각각 5%씩 보상하라고 판결했다. 이 소송으로 인해서 그 후 Transfer Disclosure Statement가 생겨났고 에이전트들의 책임 한계에 대한 해석도 넓어져서 집 매매를 할 경우 셀러와 바이어의 에이전트 모두 그 집에 대한 인스팩션을 하게 된 것이다. 물론 에이전트들은 인스펙션 관련해서 전문성을 띨 필요는 없다. 하지만 눈에 보이는 사항들과 셀러가 알려주지 않은 사실을 에이전트가 우연히라도 알게 되었다면 이 역시 숨김없이 바이어에게 전달해야 한다. 이 TDS 서류는 1~4가구 주택일 경우 법적으로 반드시 바이어에게 주어야 하며 은행차압 매물이나 상속 재산 매매 등 특수한 경우를 제외하면 면제될 수 없다. 만약 셀러가 이 서류를 주지 않았을 경우 바이어는 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있다. 그 외에도 매도인 부동산 공개서(Seller Property Questionnaire), 집 주변의 자연재해에 대해서 알려주는 자연재해 위험 공개서(Natural Hazard Disclosure), 1978년 이전에 지어진 주택일 경우 납 성분 페인트 공개서(Lead Based Paint Disclosure), 증축된 부분의 허가 여부, 최근 5년 이내에 보험 청구를 한 경우 등도 모두 해당하며 바이어에게 알려주어야 한다. 좋은 에이전트는 셀러에게 정확한 조언으로 양심적인 Disclosure를 통해 문제의 소지를 최소화하는 것이다. 오랜 시간 동안 애착을 갖고 공들이며 살아왔던 집을 매매하는 과정에서 셀러가 해야 하는 의무를 간과해서 예상치 못한 소송에 휘말리는 것을 피해야 할 것이다. ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 셀러 의무 바이어 에이전트 transfer disclosure paint disclosure

2024-06-05

집 팔 때 중개수수료 6%에서 3% 이하로 줄어든다

내집을 팔 때 셀러들이 부담해온 부동산 소개료가 곧 현재의 6%에서 3% 이하로 낮아질 예정이어서 미국 부동산 시장에 지각변동이 일어날 것으로 전망된다. 셀러들은 더 이상 바이어 측 에이전트에게 커미션을 주지 않아도 된다. ━ 전국부동산인협회(NAR)는 15일 집단 소송 당사자들과 사전합의로 4억 1800만달러를 손해 배상하고 커미션 6% 조항을 없애기로 최종 합의했다. NAR이 사전합의서에 서명, 연방법원에 제출해 판사의 승인을 받으면 시행에 들어간다. 이에 따라 집을 팔려고 내놓는 셀러가 집값의 6%나 되는 커미션을 모두 내는 관행이 없어지게 된다. 셀러는 앞으로 집값의 3% 정도만 자신의 에이전트에게 지급하고 집을 사는 바이어측 에이전트에게는 수수료를 지급하지 않는다는 의미다. 지금까지의 관행은 셀러가 집을 팔 때 커미션으로 집값의 6%를 내면 셀러 에이전트와 바이어 에이전트가 3%씩 나눠 갖는 식이었다. 예를 들어 전국 주택 가격의 중간값인 40만달러짜리 집을 팔 때 지금까지는 2만 4000달러의 소개료를 셀러가 모두 부담해야 하지만 앞으로는 1만 2000달러 이하로 줄어든다. 세계에서 가장 높은 수준인 셀러 커미션이 절반 이하로 낮춰지면 부동산 가격 하락과 거래 활성화에 기여할 것으로 예상된다. 반면 NAR 측은 협회 소속 150만 회원 가운데 100만명 정도가 부동산 업계를 떠나게 될 것으로 예상했다. 이같은 부동산시장 변화는 한인 에이전트들에게도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 미국의 부동산 중개 소개료 규모는 연간 1000억달러에 달한다. 김지민 기자중개수수료 셀러 에이전트 바이어 에이전트 부동산시장 변화

2024-03-15

[부동산 가이드] 셀러의 판매 전략

2023년은 부동산 시장에서 말도 많고 탈도 많은 한 해로 기억되는 거 같다. 이런 혼란 속에 바이어와 셀러가 실수하지 않으려면 많은 준비를 해야 할 것이다. 셀러가 판매할 때에 자칫 잘못된 생각을 할 수 있는 것에 대해 살펴보려 한다. 하나, 낮은 가격을 책정하면 낮은 가격에 팔린다고 생각한다. 저렴하다고 생각하는 주택은 많은 구매자로부터 더 많은 관심을 끌 수 있다. 경쟁이 치열한 주택 시장에서 관심 있는 바이어들이 주택을 더 높은 가격에 오퍼할 수 있도록 만들 수 있다. 반면 오버프라이스를 고집하면 결국 처음에 적정가로 집을 내놓았을 경우보다 더 낮은 가격에 집을 팔게 되기 쉽다. 오버프라이스로 나온 집들은 거의 예외 없이 다음과 같은 절차를 밟는다. 시간이 지나면서 기다려 보다가 오퍼가 안 들어오면 가격을 낮춘다. 그리고 바이어들은 그 낮아진 가격보다 더 낮은 오퍼를 넣는다. 아무도 안 건드리는 집, 만만하게 보는 것이다. 지역 시세를 잘 모르는 바이어가 높은 가격에 오퍼를 넣어도, 결국은 계약이 깨질 확률이 높다. 주택 감정에서 걸리기도 하고, 바이어가 뒤늦은 후회로 계약을 파기하기 때문이다. 이제 막 나온 집이 적정가로 책정이 되어 있으면 바이어들의 반응이 뜨겁다. 처음에 높게 시작했다가 낮추면 그만이라고 생각하는데, 바로 그 생각이 주택 판매의 가장 큰 단점이 될 수 있다. 둘, 비용 절약 위해 에이전트 수수료를 협상한다. 일반적인 주택 판매자의 잘못된 통념은 낮은 수수료를 제공하면 조금이라도 집 매매 가격에 손해가 적다고 생각한다. 하지만 에이전트는 더 높은 커미션을 받을 수 있는 주택을 먼저 팔기 위해 더 많은 노력을 할 것이다. 수수료가 낮은 곳보다 높은 곳에 좋은 손님이 더 몰리는 이유이다. 셋, 집을 빨리 팔려면 전문적인 집 단장이 필요하다. 집을 스테이징해서 가장 많은 구매자에게 가장 매력적으로 보이도록 하면, 스테이징 되지 않은 주택보다 88% 더 빨리 그리고 평균보다 20% 더 많이 받고 판매할 수 있다. 텅 빈 집은 뭔가 부족한 듯 느끼게 되고, 전체 주택 크기를 가늠할 수 없어서 보는 이들에 판단하기 어렵다. 전반적인 주택 크기, 분위기, 가격을 책정하기에 필요하다고 생각한다. 넷, 집 상태가 좋지 않으면 집의 가치보다 낮게 팔릴 수 있다. 일부 리모델링 프로젝트가 집의 가치를 높일 수 있는 것은 사실이다. 그러나 집이 오래되었거나 대대적인 수리가 필요하다고 해서 아무도 관심이 없는 것은 아니다. 상태가 좋지 않고 업그레이드 또는 대대적인 수리가 필요한 주택만 사는 사람들도 있다. 어설프게 고치는 것보다 그대로 파는 것이 더 나을 수도 있다는 걸 염두에 두면 좋을 것 같다. 다섯, 오픈하우스는 절대 시간 낭비가 아니다. 오픈 하우스는 많은 잠재 구매자를 찾기 위해서 한다고 알려져 있다. 주택 구매자의 7%만이 오픈 하우스 간판을 통해 궁극적으로 구매한 집을 찾았지만, 주택을 보유하는 데 확실한 이점이 있다. 편한 시간에 집을 볼 기회를 주는 것, 리스팅 직후 오픈 하우스로 관심을 불러일으키고 빠른 판매를 할 수 있는 피드백을 수집할 귀중한 기회이기도 하다. ▶문의:(562)972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러턴 에이전트부동산 가이드 판매 셀러 주택 판매자 주택 구매자 판매 전략

2023-11-15

[부동산 가이드] 셀러 지불 비용

미국의 부동산 매매는 서류가 많고 복잡한 것 같지만, 바이어가 알아야 할 여러 가지의 사항들을 자세하게 서류로 기재해 알려주기 때문에 어떤 면에서는 더 정확하고 안전하다고 볼 수 있다. 지불하는 비용이나 융자에서도 에스크로가 셀러와 바이어의 의견을 중간에서 정리하고 확인하기 때문에 더 확실하다. 부동산 매매가 잘 마무리되면 바이어와 셀러는 그에 따른 여러 가지 비용을 지불해야 한다. 이를 클로징 비용이라고 한다. 셀러의 클로징 비용에는 무엇이 있을까. 하나, 부동산 에이전트에게 주는 커미션이 있다. 커미션은 협상 여지가 있다. 셀러와 부동산 브로커와의 합의에 따라서 달라지지만, 관습적으로는 5%로 알고 있다. 2.5%는 셀러의 에이전트, 2.5%는 바이어의 에이전트에게 돌아간다. 셀러의 입장에서는 조금이라도 커미션을 아끼고 싶어서 최대한으로 깎아보려고 노력하지만, 커미션이 기본보다 너무 낮아도 바이어를 소개하는 에이전트 입장에서는 커미션을 더 많이 주는 부동산에 더 관심을 가지게 될 수도 있다. 똑같은 자동차에 가격이 같은데, 어떤 딜러는 캐시백이 있고, 다른 하나는 없다면 어떤 쪽에 관심이 갈까. 둘, 부동산을 팔 때는 시와 카운티에 이전세를 내야 한다. 해당 지역에 따라 책정하는 가격이 다르고 없는 곳도 있다. 부동산 전문인과 궁금한 점을 미리 상의하자. 새로 지은 콘도 경우에는 이를 바이어가 낸다. 셋, 홈 어소시에이션이 있는 콘도나 타운하우스, 게이트 하우스의 경우 통상적으로 HOA에 관련된 서류 비용은 셀러가 부담한다. HOA 트랜스퍼 비용, HOA 서류 비용 등이 있다. 시 리포트 비용도 있는지 확인하자. 넷, 타이틀 보험이 있다. 바이어의 경우 융자한 금액만큼 보험을 들고, 셀러는 판매 가격을 커버하는 금액을 들게 된다. 다섯, 에스크로 비용이 있다. 이는 바이어와 셀러가 각자의 에스크로 비용을 부담하게 된다. 에스크로는 바이어와 셀러가 서로 동의한 내용만 시행한다. 여섯, 바이어를 위해 홈 워런티를 들어준다. 이는 일 년 동안 집에 문제가 있는 경우 홈 워런티를 통해 고칠 수 있다. 잘 사용하던 것들도 주인이 바뀌면 금세 알아차리고 에어컨이 안 되거나. 워터 히터가 안 되는 경우가 종종 생기기 때문에 이런 경우 홈 워런티가 유용하게 사용된다. 이렇듯 각자의 위치에서 일하게 된다. 부동산 매매가 순조롭게 되는 이유는 무엇일까. 집이 예쁘거나 바이어가 좋거나 셀러가 집을 잘 관리해서 등 모든 게 정답일 수 있지만, 제일 중요한 것은 바이어와 셀러, 에스크로, 타이틀, 융자회사, 부동산 에이전트가 한마음으로 팀워크를 이루어졌을 때 만족한 결과가 온다. 바이어와 셀러가 서로 조금씩 양보하고, 에스크로가 바이어와 셀러의 의견을 잘 정리하고 중간에서 마무리해 주고, 부동산 에이전트가 광고를 열심히 해서 좋은 바이어를 찾아와야 최상의 결과를 얻게 된다. 부동산 매매는 서로 협력하여 선을 이루는 과정이다. ▶문의:(213)500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 비용 지불 부동산 매매가 셀러 에스크로 셀러 지불

2023-09-06

LA폭동·'H마트에서 울다' 영화로

한국계 뮤지션이 쓴 베스트셀러 ‘H마트에서 울다’가 영화로 제작될 예정이다. ‘H마트에서 울다’는 유명 인디 팝 밴드인 ‘재패니즈 브렉퍼스트’의 보컬이자 기타리스트인 한국계 미셸 자우너의 가슴 아픈 과거 사연을 담은 에세이다. 〈본지 2018년 8월 22일 A-3면〉 22일 자우너는 인스타그램을 통해 “누가 미스 브렉퍼스트를 연기하길 원하나”라고 게시하며 자신의 책이 영화로 제작되는 사실을 공개했다. 그는 18~25세 한인 여성 배우를 캐스팅 중이라고 밝히면서 “자기소개 영상과 거주지를 이메일(Hmartopencallcasting@gmail.com)로 보내달라”고 말했다. ‘H마트에서 울다’는 특히 영화 ‘더 화이트 로투스’의 이든 역으로 출연한 배우 윌 샤프가 감독을 맡을 것으로 알려졌다. 에세이집 ‘H마트에서 울다’는 한인 어머니와 미국인 아버지 사이에서 태어난 자우너가 25살 때 엄마를 갑작스럽게 암으로 떠나보낸 뒤 H마트에서 엄마에 대한 기억을 떠올리면서 쓴 글이다. 그는 한국과 매개체가 되어준 엄마를 여의고 나서 정체성에 대한 고민, 그리고 한인 마트에서 식재료를 사서 직접 요리해 먹으며 엄마를 기억하는 과정을 담담하게 그리고 있다. ‘H마트에서 울다’는 지난 2018년 8월 잡지 ‘더 뉴요커’를 통해 개재된 이후 지난 2021년 4월 책으로 출판되자마자 서점가에서 베스트셀러에 올랐다. 같은 해 뉴욕타임스의 하드커버 논픽션 부문 베스트셀러 리스트에 67주간 머물렀다. 장수아 기자 jang.suah@koreadaily.com사설 미셀 베스트 셀러

2023-05-23

"전국 대다수 지역 셀러 마켓 강세"

향후 부동산 경기 예측이 쉽지 않아 보인다. 더욱이 LA를 비롯해 남가주 주민들에게는 여전히 높은 집값 및 재고 부족으로 인해 정말 뉴스처럼 집값이 하락한 것인지 피부로 잘 안 와닿기 때문이다. 이에대해 한인 부동산 중개인들은 "전국적으로 부동산 경기가 침체되면서 집값 소폭 하락이 진행 중인 것은 사실"이라며 "그러나 LA와 한인 밀집 지역에선 재고 부족과 팬데믹 만큼은 아니지만 꾸준히 바이어들이 있어 집값 하락이 그리 크지도 않을 뿐더러 일부 리스팅은 복수 오퍼도 있다"고 전했다. 이렇게 복잡한 시장에서 셀러가 됐든 바이어가 됐든 원하는 값에, 원하는 시기에 집을 사고 팔기 위해서는 현 부동산 시장을 제대로 이해할 필요가 있다. 현 부동산 시장 현황 및 향후 전망을 알아봤다. ▶셀러 마켓 vs 바이어 마켓 바이어 마켓의 정의는 공급이 수요를 초과할 때 발생한다. 즉 매물로 나온 주택은 많지만 관심있는 주택 구매자가 적을 때 이를 바이어 마켓이라 일컫는다. 부동산 시장이 바이어 마켓으로 진입하면 리스팅 후 판매까지 걸리는 시간이 이전보다 늘어나게 되며 계약 시 셀러가 지붕 수리 비용 혹은 클로징 비용을 충당하는 등 잠재 바이어의 구입을 유도하기 위해 바이어에게 유리한 상황으로 계약이 진행된다. 이렇게 되면 공급보다 수요가 줄면서 집값이 하락하게 된다. 팬데믹 동안 전국 대다수 지역에선 재고 부족과 낮은 모기지 금리로 인해 강력한 셀러 마켓이 형성됐지만 2022년 하반기부터 금리가 오르기 시작하면서 바이어 마켓으로 돌아서는 듯 했으나 사상 최저 모기지 금리를 상환하고 있는 주택 소유자들이 하락한 가격에 집을 파느니 기존 주택을 보유하는 게 낮다고 판단, 결국 현재 부동산 시장은 강력한 바이어 시장으로 기울지는 않고 있다. 리스팅 서비스업체 브라이트MLS 리사 스튜테반트 수석 이코노미스트는 "재고 부족 탓 팬데믹 동안 갑자기 집값 거품이 생긴 지역을 제외하고는 전국적으로 여전히 셀러가 우위를 점하고 있는 것이 현 상황"이라고 말했다. ▶부동산 시장 주기 셀러 마켓과 바이어 마켓 주기는 늘 변화한다. 어떤 지역에서도 셀러 마켓이든 바이어 마켓이든 그 상태가 영원히 지속되는 것은 불가능하다. 그리고 이 셀러 마켓에서 바이어 마켓으로, 혹은 이 반대로 전환되는 잠깐 동안 균형잡힌 마켓이 형성되는데 이는 매우 짧은 기간이다. 균형잡힌 마켓에 도달하면 지역과 시기에 따라 조금 차이는 있지만 대부분 매물이 리스팅에서 3~6개월 정도 머무는 것을 의미한다. 그리고 셀러와 바이어 중 누가 시장에서 우위를 점하는가 하는데는 특정 시기뿐만 아니라 경제적 요인도 크게 작용한다. 가장 좋은 예가 바로 지난 팬데믹이다. 집에 머무는 시간이 늘어난 이 기간동안 사람들은 더 넓은 공간을 필요로 했고 마침 그 시기 사상 최저 모기지 금리 덕분에 주택 구매를 부추겼다. 그 결과 레드핀 통계에 따르면 2021년 1분기 주택 판매량은 총 7만5590채로 전년 동기 대비 16%나 증가했다. 그러나 2023년 1분기 판매는 2021년과 비교해 30% 이상 감소, 총 5만2672채가 팔린 것으로 집계됐다. 스튜테반트 수석이코노미스트는 "팬데믹 동안 집을 살 계획이 없던 이들까지 군중심리로 인해 집 구매 대열에 동참하게 했다"며 "결국 올해 집을 살 계획이었던 바이어들이 이미 집을 당겨 사게 되다보니 주택 판매량이 늘기까지는 앞으로 시간이 더 걸릴 것으로 보인다"고 전망했다. ▶동향 및 전망 현재 셀러도, 바이어도 가장 궁금한 점은 집값이 지금보다 더 떨어질까 하는 것이다. 그러나 이미 많은 전문가들이 전망하듯 지금 상황은 집값 폭락 사태를 빚었던 2008년 서프프라임 사태 때와는 확연히 다르다. 그렇다고 현 시장이 집값 하락에서 아주 자유로운 것만은 아니다. 집값 하락에 큰 영향을 미치는 압류율을 살펴보면 2023년 1분기 압류신청은 9만5712건으로 2022년 4분기보다 6% 정도 높지만 팬데믹 전인 2019년 보다는 낮다. 그러나 셀러든 바이어든 매매에 성공하려면 전국 부동산 상황이 아닌 그 지역 부동산 시장 상황을 면밀하게 살펴야 한다. 이때 전국부동산중개인협회(NAR) 산하 지역 부동산협회가 발행하는 월별 또는 분기별 보고서를 참고하는 것이 지역 부동산 시장을 이해하는데 가장 도움이 된다. 또 주택 중간값, 건축업자 신뢰도, 실업률 등 부동산 시장에 영향을 미치는 통계도 잘 살펴봐야 한다. 부동산 시장 전망과 관련해서 패트릭 더피 부동산 전문 이코노미스트는 "2020년대 말까지 주택 재고부족 현상은 지속될 것이며 주택 건설 업체는 앞으로 3D 프린팅에 눈을 돌리게 될 가능성이 크다"며 "재고 부족으로 판매가 정체되다 2027년 즈음엔 집값이 반등할 것으로 보인다"고 전망했다. 이주현 객원기자전국 지역 셀러 마켓 바이어 마켓 부동산 시장

2023-05-10

한인 셀러들 “챗GPT 쓰니 판매 급증”

#. 8년 차 아마존 셀러인 A씨는 자신이 판매하고 있는 컴퓨터 무선 마우스에 대한 제품 소개, 편집 등을 챗GPT의 도움으로 2시간 만에 작성해 기존 것을 대체했다. 지난달 총 방문자가 1200명이었지만 제품 구매는 60명(5%)에 그쳤는데, 챗GPT를 이용한 후 2주 만에 구매 전환율이 14%로 세 배 가까이 뛰었다. A씨는 챗GPT를 통해 시간도 절약하고 판매도 늘려 연일 함박웃음이다. #. 평소 영어에 자신이 없어서 대행업체를 통해 제품 홍보, 리스팅, 제조업체에 보내는 이메일 작성 등을 맡겨온 한인 B씨는 챗GPT를 써서 대행업체에 주는 수수료를 아꼈다. 최근엔 고객 리뷰도 분석해서 서비스 품질을 올리고 추천 아이템까지 받으면서 사업 확장을 고민 중이다. 생성형 인공지능(AI) 챗GPT를 활용해서 매출을 늘리는 아마존 셀러들이 많다. 특히, 언어 문제로 문서 작성, 편집, 제품 리스팅 등에 많은 시간을 소비했던 한인 셀러들이 챗GPT의 도움으로 사업 확장까지 모색하는 것으로 알려졌다. 아마존 셀러 K씨는 “한인들의 경우 아무리 영어 공부를 해도 원어민 수준에다 전문가처럼 제품 설명을 잘 쓸 수 없다”며 “소셜미디어(SNS)를 통해 챗GPT 활용법을 배운 후 제품 구매가 증가하면서 취급 아이템을 늘리는 한인 셀러도 많아졌다”고 말했다. 챗GPT를 통해 가장 큰 도움을 받는 것은 ‘리뷰’다. 소비자들이 남긴 리뷰를 분석해 제품과 서비스의 문제점을 찾아 상품의 질을 높이고 있다. 한인 L씨는 “평소 이용하던 힐리움(Helium)10 프로그램을 통해 리뷰를 다운받아 챗GPT에 입력하면 정확한 분석과 함께 대처 방법도 알려준다”며 “분석한 내용을 바탕으로 제조업체에 보내는 이메일까지 작성해 주니 일이 10분의 1로 줄었다”고 설명했다. 그는 실제로 챗GPT를 통해 자신이 판매하고 있는 마사지 볼에 대한 리뷰를 분석해달라고 부탁하자 약 10초 만에 2페이지 분량의 답변을 받았다. 이후 3가지로 요약해달라고 하니 ▶제품을 담는 가방이 쉽게 찢어진다 ▶값싼 플라스틱으로 만들어서 타사 제품에 비해 아프다 ▶두 개의 볼 사이 공간이 좁아 사용이 어렵다는 분석을 내놓았다고 전했다. L씨는 “챗GPT의 조언대로 포장과 상품을 바꾸었더니 구매 주문이 크게 늘었고 리뷰 내용도 매우 좋아졌다”고 덧붙였다. 챗GPT 활용은 단순히 분석을 넘어 구매전환율(Conversion rate)까지 높여주고 있는 것으로 알려졌다. 구매 전환율은 온라인 판매에 있어 방문자 수, 방문 횟수, 평균 체류 시간 등과 함께 가장 중요한 지표 중 하나다. 사이트 방문 고객의 실제 구매율을 나타내는 것으로 온라인 쇼핑몰의 성패와 직결된다고 할 만큼 중요하다. 사우나 등받이를 판매하고 있는 한 셀러는 챗GPT를 통해 소비자의 신체에 맞춰 제작하라는 조언에 따라 제품을 제작한 후 구매 전환율이 26%에서 46%로 두 달 사이 20%포인트 증가했다. 한 전문가는 “아마존 판매에서 구매전환율을 높이려면 소비자의 니즈에 빠르게 부응해야 한다”며 “챗GPT는 이러한 과정에 최적화된 방법을 안내해 준다”고 평했다. 양재영 기자 yang.jaeyoung@koreadaily.com한인 셀러 한인 셀러들 제품 구매 셀러 k씨

2023-04-19

셀러 10명 중 8명 “집값 더 받았어야”

처음으로 집을 매매한 셀러 10명 중 8명은 가격 흥정이나 리스팅 시기 조정 등을 하지 않은 걸 후회하는 것으로 조사됐다. 부동산 정보업체 질로(Zillow)의 설문조사 결과에 따르면 최근 2년간 처음으로 주택을 판 셀러 중 84%는 주택의 판매 시기, 가격 흥정, 스테이징을 두고 더 좋은 결정을 하지 않은 걸 후회했다. 또한 첫 주택 판매자 10명 중 9명은 다른 선택을 했을 때 주택을 더 비싼 가격에 판매할 수 있었을 것이라고 답했다. 질로가 분석한 데이터에 의하면 셀러가 가장 유리하게 가격을 흥정할 수 있는 시기는 4월 중순부터 5월 전까지였다. 이에 그 시기가 가까워짐에 따라 업계의 전문가들은 셀러들이 흔히 범하는 실수를 방지해 판매 이득을 극대화할 수 있는 방법 4가지를 소개했다. ▶가격 승리 전략 적정한 판매 가격을 정하는 것이 중요하다. 가격 경쟁력이 있는 주택은 일반적으로 리스팅 후 31일 이내에 계약이 성사됐다는 게 질로 측의 설명이다. 반면 그렇지 않은 주택의 리스팅 기간 중간값은 73일이었다. 너무 비싸게 리스팅하면 집이 팔리지 않고 제 가격도 받을 수 없다는 것이다. 판매가 선정 시 좋은 방법은 최근 6개월간 인근 또는 동일 지역에서 판매된 비슷한 크기의 집값을 알아보는 것이다. 정확한 주택 감정을 요청하는 것도 방법이다. 오랜 기간 매물로 내놓는 건 가격 협상에 도움이 되지 않는다고 한다. ▶주택 외관 관리 주택 판매에서 첫인상도 중요하다. 집 앞 꽃밭이나 나무를 잘 가꿨거나 외벽에 새로 페인트칠을 했다면 더 높은 가격에 협상할 수 있다. 외형이 잘 관리된 주택은 잠재적 주택 구매자들에게 매력 요소로 다가오기 마련이다. 온라인 리스팅에선 특히 더 강점이 된다. 코로나19 팬데믹으로 온라인으로 매물을 찾는 바이어가 늘면서 잘 꾸민 외관으로 승부를 보려는 판매자들이 느는 추세다. 질로는 버추얼 3D 홈투어 기능을 업데이트한 주택이 대체로 조회 수 등 관심도가 더 높다고 했다. ▶타이밍 주택 판매자 4명 중 1명은 잘못된 시기에 주택을 팔았다고 답했다. 하지만 부동산시장에서의 흐름을 정확히 예측하기란 불가능에 가깝다. 만약 최근 주택 가격이 하락할 것을 예상하고 주택을 처분했다면 현재 6% 후반대를 유지 중인 모기지 이자율에 주택 재구매 부담이 늘어났을 것이다. 항상 저가에 매입해 고가에 매각하는 것만이 부동산 재테크의 전부가 아니라는 것이 전문가들의 설명이다. ▶집수리 스테이징과 집수리에 돈을 투자하는 것도 경쟁력을 끌어올리는 좋은 방법이다. 전문가들은 상대적으로 적은 비용으로 집 가치를 올리는 인테리어 방식으로 홈 스테이징(home staging)을 적극적으로 추천한다. 우리말로 ‘주택 공간 꾸미기’로 해석하면 무난하다. 리모델링도 굳이 주방 리모델링과 지붕 교체같이 큰 규모보다는 실내 벽 페인트칠, 카펫 클리닝, 조경 등이 투자대비수익률(ROI)이 가장 높다는 게 전문가들의 설명이다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com셀러 집값 주택 판매자 주택 외관 주택 재구매

2023-04-16

[부동산 투자] 셀러가 주는 서류

집을 매매하는 것은 많은 시간과 노력이 필요하다. 경험 많고 능력 있는 에이전트를 찾아 조언을 받고 최상의 가격을 받기 위해 집의 여러 곳을 손질하고 단장해서 내놓는 수고도 해야 한다. 하지만 많은 셀러가 간과해서는 안 되는 것이 바로 매매 과정에서 바이어에게 주어야 하는 ‘공개 백서(Disclosure)’이다. 공개 백서는 바이어가 구매 결정에 있어 영향을 받을 수 있는 집에 관련된 모든 사실을 숨김없이 알려 주는 것을 말한다. 이런 내용을 ‘중요 정보(Material Fact)’라고 하는데 이는 지붕이 새는 사실부터 집 주변에 등록된 성범죄자가 살고 있는지까지 아주 넓은 의미를 갖고 있다. 이런 사실들을 바이어에게 알려주지 않았을 경우 예상치 못한 비용이 발생하거나 집을 매매한 후에도 소송을 당할 수도 있다. 셀러가 주는 공개 백서 중에 대표적인 것이 ‘집 상태 공개서(Transfer Disclosure Statement)’ 인데 반드시 집주인이 직접 작성을 해야 하며 에이전트가 대신 할 수 없다. 1984년 ‘이스턴 대 스트라스버거(Easton vs. Strassburger)’라고 하는 유명한 소송이 있었다. 당시 이스턴이 1에이커 대지의 3000스퀘어피트 건평인 집을 스트라스버거로부터 17만 달러에 구매했는데 이사 후 땅이 가라앉아 집의 기초가 뒤틀리고 공사비만 20만 달러 이상이 나온 것이다. 바이어가 소송한 이유는 집이 매립지 위에 지어졌으며 과거에 산사태가 2차례나 있었던 사실을 셀러가 숨겼다. 당시 판사는 셀러가 보상하라는 판결을 내렸는데 예외적이었던 것은 에이전트들에게도 책임을 물어 각각 5%씩 보상하라고 판결했다. 이 소송으로 인해서 그 후 ‘집 상태 공개서’가 생겨났고 에이전트들의 책임 한계에 대한 해석도 넓어져서 집 매매를 할 경우 셀러와 바이어의 에이전트 모두 그 집에 대한 ‘인스펙션(Visual Inspection)’를 하게 된 것이다. 물론 에이전트들은 인스펙션 관련해서 전문성을 띨 필요는 없다. 하지만 눈에 보이는 사항들과 셀러가 알려주지 않은 사실을 에이전트가 우연히라도 알게 되었다면 이 역시 숨김없이 바이어에게 알려 주어야 한다. 이 집 상태 공개 서류는 1~4가구 주택일 경우 법적으로 반드시 바이어에게 주어야 하며 은행차압 매물이나 ‘유산 검증(Probate)’ 매매 등을 제외하곤 어떤 경우라도 면제될 수 없으며 셀러가 주지 않을 경우 바이어는 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있다. 좋은 에이전트는 손님의 이익을 극대화하고 최상의 가격을 받고 팔아주는 것도 중요하지만 셀러에게 정확한 조언으로 양심적인 공개 백서를 통해 문제의 소지를 최소화하는 것이다. 오랜 시간 동안 애착을 갖고 공들이며 살아왔던 집을 매매하는 과정에서 셀러가 해야 하는 의무를 간과해서 괜한 소송에 휘말리는 것을 피해야 할 것이다. ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 서류 셀러 에이전트 모두 매매 과정 transfer disclosure

2023-04-12

[부동산 이야기] 바이어 마켓에서의 주택구매

불과 1년 전 만해도 주택시장은 거래량이 절대적으로 부족한 셀러 마켓(Seller’s Market)이라 무려 리스팅 가격의 10%, 20% 정도가 올라간 가격으로 주택이 매매되는 경우도 꽤 있었다. 그때는 사려는 주택에 하자가 있어도 셀러가 고쳐주거나 비용을 크레딧으로 주기를 거절하면 바이어들은 그냥 감수하고 에스크로를 클로즈하기도 했었다. 그러나 지금은 주택융자의 이자율이 큰 폭으로 오르면서, 높은 이자를 감당하며 주택을 구매할 수 있는 바이어가 급감하였는데, 집을 팔려는 셀러는 여전해서 부동산 시장은 바이어 마켓이 되었다. 부동산 거래에는 양보나 용인을 뜻하는 ‘컨세션(Concession)’이라는 조건이 있다. 컨세션은 셀러가 부동산을 팔면서 바이어에게 제공하는 수리비나 기타 보조금 등을 지급한다는 양보 조건으로 간접적으로 주택의 구매가격을 낮출 수 있는 조건이다. 바이어의 클로징 비용 중 일부를 셀러가 부담하거나 주택 수리비를 지급하는 것 등이 대표적인 컨세션이다. 이전에 비하면 현재 바이어 마켓(Buyer’s Market)에서 주택을 사려는 바이어는 셀러가 경쟁적으로 제공하는 컨세션 조건에 해당하는 여러 혜택을 볼 수 있게 된다. 그러면 셀러가 반드시 제공해야 할 의무는 없으나 요즘 같은 바이어 마켓에서 양쪽의 합의로, 셀러의 주택 판매에도 도움이 되는 일반적인 양보 조건에는 어떤 것이 있나 알아보자. 먼저 홈 인스펙션을 하여 주택의 문제가 발견되면 바이어는 셀러에게 수리 또는 수리비를 요구할 수 있다. 그러나 지난 몇 년간 셀러 마켓일 때는 일반적인 매매 절차의 하나인 수리비 요청을 거절하는 셀러가 많았다. 하지만 요즘에는 수리비를 거절하려면 에스크로가 깨지는 것도 감수해야 할 것이다. 집을 산 후에 일어날 수 있는 작은 고장들에 대비한 홈 워런티(Home Warranty)도 해당한다. 다음 주택을 매매할 때 에스크로를 오픈하면 주택의 구매금액 이외의, 대부분의 비용을 양쪽에서 반반씩 나누어 지불하는 데 집을 급하게 팔아야 하는 셀러는 바이의 클로징 비용의 일부를 대신 지불하기도 한다. 특히 요즘같이 높은 이자율이 주택 구매의 최대 걸림돌일 때는 바이어가 이자율을 조금이라도 낮추기 위한 목적으로 셀러에게 ‘바이다운(Buy Down)’을 요구하기도 한다. 셀러가 바이어의 이자율 바이다운 비용을 부담하면, 바이어는 이를 통해 대출 초기 1~3년간 낮은 이자율을 적용받아 이자 비용 부담을 낮출 수 있다. 가장 흔한 2/1 바이다운의 경우, 첫 번째 해에 실제 적용된 이자율보다 2%포인트 낮은 이자율이 적용되고 두 번째 해에는 1%포인트 낮은 이자율이 적용되고, 세 번째 해부터는 실제 이자율이 적용되기 시작한다. 물론 주택의 가격을 깎는 것이 가장 일반적이고 큰 컨세션이 될 것이다. ▶문의: (818) 497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택구매 바이어 바이어 마켓 현재 바이어 셀러 마켓

2023-03-29

셀러들 "하락장서 집 안판다"

현 부동산 시장에서 집을 파는 일이 됐든 사는 일이 됐든 결정이 쉽지만은 않다. 지난해 하반기 연방준비제도(Fed.연준)의 고금리 기조 탓 바이어들이 집 구매를 망설이고 있다고는 하지만 주택값은 크게 떨어지지 않았다. 따라서 앞으로도 집값의 큰폭 하락은 발생하지 않을 것이라고 부동산 전문가들은 내다보고 있다. 부동산 경기에 영향을 미치는 요소들은 주택 공급과 수요, 모기지 이자율, 물가, 실업률 등 다각적인데 이를 바탕으로 현 부동산 시장 동향 및 전망을 알아봤다. ▶집값 레드핀 보고서에 따르면 팬데믹 기간이었던 2020년 8월부터 지난해 7월 중순까지 집값은 매월, 매년 두자릿 수 이상 수직 상승했다. 그러나 지난해 여름부터 연이은 모기지 금리 상승 여파로 집값 거품은 점차 잦아들고 있는 추세다. 올해 1월 전국 주택 중간값은 전년 동기대비 1.5% 상승했지만 3월 초 전국 주택 중간값은 35만3000달러로 전년 동기대비 1% 하락한 것으로 나타났다. 그리고 지난 2월 초부터 3월5일까지 전국 주택 판매는 전년 동기대비 22% 감소했다. 그러나 여전히 집값이 빠르게 하락 하지 않는 이유는 ▶셀러들의 경제적 상황이 지난 2008년처럼 열악하지 않으며 ▶고용시장도 비교적 튼튼한 상황에서 ▶사상 최저치의 낮은 모기지 금리를 상환하고 있는 현 주택 소유자들이 무턱대고 집을 시장에 내놓지 않고 있기 때문이라고 부동산 전문가들은 분석하고 있다. 현재 전국에서 가장 빠르게 집값이 하락하고 있는 곳은 팬데믹 동안 집값이 급상승한 지역이다. 대표적 지역으로는 텍사스 오스틴을 비록해 테네니 내쉬빌, 마이애미, 피닉스 등인데 이들 지역은 앞으로 집값이 10% 이상 빠질 것으로 부동산 전문가들은 내다보고 있다. ▶수요와 공급 연준(Fed)이 지난해부터 인플레이션 억제를 위해 반복적으로 금리를 인상하면 지난해 10월과 11월 30년 고정 모기지 금리가 한때 7%를 넘어서기도 했지만 올 1월엔 6%대로 떨어졌으며 프레디맥(Freddie Mac)에 따르면 3월 9일, 평균 6.73% 수준을 유지하고 있다. 이처럼 1월부터 안정세를 되찾은 모기지 이자율 덕분에 일부 바이어들이 다시 시장으로 돌아오고 있다. 그리고 질로(Zillow)의 1월 시장 보고서에 따르면 전국 신규 리스팅 수는 전년 동기대비 20% 정도 감소한 것으로 나타났으나 이는 지난해 11월 신규 리스팅 수가 전년 동기대비 38%나 하락한 것에 비하면 감소폭이 확연히 줄어든 것이다. 그러나 셀러들의 판매 의욕은 한풀 꺾인 것으로 보인다. 이는 높은 모기지 이자율로 인해 집을 팔고 새집을 구입해 높은 모기지를 감당하기보다는 현재 거주하고 있는 주택의 낮은 모기지 이자율 상환을 선택했기 때문이다. 덕분에 현재 시장에 나오는 매물량은 여전히 제한적이고, 주택 건설업자들 역시 현 부동산 시장에서 주택 건설 계획을 철회하고 있어 주택 공급 부족은 당분간 나아질 기미가 보이지 않는다. 또 팬데믹동안 오래된 단독주택을 헐값에 사들여 리모델링해 재판매를 시도했던 부동산 투자자들, 즉 이바이어( iBuyers)라고 불리는 이들의 투자도 현재는 거의 중단되다시피 했다. 따라서 부동산 전문가들은 이런 상황들을 종합적으로 고려했을 때 집값 거품이 완전히 꺼지거나 큰 폭 하락은 없을 것이라고 전망하고 있다. 그러나 통계에서도 알 수 있듯 팬데믹 호경기 때처럼 주택 수요가 높지 않다보니 당분간 집값 소폭 하락은 피할 수 없는 게 현실이다. ▶건축허가 감소 연방센서스국의 발표에 따르면 지난 1월 전국 단독주택 건축허가 건수는 5만31000건으로 이는 US뉴스 주택시장 지수(U.S. News Housing Market Index)가 예측한 6만4000건에는 못미쳤지만 2008년 서브프라임 모기지 사태 발생 직후인 2009년 1월 2만2100건 보다는 훨씬 많은 편이다. 또 지난 2월 전국주택건설협회(NAH)가 건축업자들을 대상으로 향후 신규 주택 건설 경기를 묻는 설문조사에서는 100점 만점에 42점을 기록해 향후 신규 주택 건설 경기는 부진할 것으로 내다봤다. ▶경기 침체 영향 GDP가 최소 2분기 연속 마이너스 성장세를 보이면 경기 침체를 불러오며 이는 실업률 증가와 소비 둔화로 이어진다. 그러나 연방경제분석국(Bureau of Economic Analysis)에 따르면 지난해 3분기 GDP는 3.2%, 4분기는 2.7% 증가한 것으로 나타났다. 또 연방노동통계국에 따르면 지난 1월 실업률은 3.4%로 여전히 낮은 수준을 유지하고 있다. 그러나 계속된 금리 인상과 현 물가 수준을 고려했을 때 경제전문가들은 짧은 기간 경기 침체가 올 것이며 이는 부동산 시장에도 영향을 미칠 것으로 전망했다. 이주현 객원기자하락장서 셀러 부동산 시장 부동산 경기 모기지 금리

2023-03-15

[에이전트 노트] 새해 부동산 시장 동향

지난해 전반기 구입경쟁이 과열되면서 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 남가주 부동산 시장은 하반기 에 매매 건수가 수직 낙하 하면서 2023년 새해를 맞았다. 지난 수년간 남가주지역의 주택시장은 바이어들에게 그야말로 악몽 그 자체였다. 매물의 선택 폭은 지나친 구입경쟁으로 극히 제한적이었고, 오퍼 경쟁이 너무나 치열하다 보니 셀러가 부르는 게 값이고 구입경쟁에 성공하더라도 셀러들의 입김이 너무나 강해 구입조건도 셀러에게 편파적으로 유리할 수밖에 없어 바이어의 입김은 감히 내세우지 못하는 모양새였다. 그런데 지난해 하반기 접어들어서 급격한 금리 인상이 시작되면서 매수 심리가 완전히 위축돼 주택 거래가 사실상 자취를 감췄고 그에 따라 바이어의 입김이 자연스럽게 높아지는 분위기이다. 이런 분위기로 맞이한 새해라면 바이어들에게 있어서 꿈에 그리던 내 집 마련의 기회가 성공적으로 마무리 될 수 있는 해가 될 것으로 판단된다. 그렇다고 시장에서 셀러의 입김이 완전히 사라졌다고는 볼 수는 없지만 최근 조사된 한 부동산 전문기관의 발표 자료를 보면 최근 매매되는 주택거래 중 40% 정도의 셀러들이 구입조건을 양보하며 바이어의 요구조건을 수용하고 있는 것으로 알려졌다. 실제로 최근 주택구입을 위해 에스크로를 오픈한 한인의 경우 인스펙션을 통해 최근 남가주 지역에 내린 겨울철 많은 양의 비로 인해 지붕의 문제점을 발견하고 수리비용을 셀러에게 요구하자 셀러가 낙후된 지붕 전체를 손봐주기로 하는 통 큰 양보를 받아 현재 에스크로 마무리 단계에 있다고 한다. 이 같은 우호적인 셀러의 결정은 지난해까지만 해도 찾아볼 수 없었던 예로 최근 변화하고 있는 마켓 현상을 잘 보여주는 예일 것이다. 이렇게 셀러들의 구입조건의 양보 현상은 최근 조사된 자료를 통해 전국 대도시에서 나타나고 있는 것을 알 수 있는데 피닉스의 경우 1년 전만 해도 전체매매의 33%만이 구입조건을 바이어에게 양보했었는데 최근 63%의 매매가 바이어에게 구입조건을 양보한 것으로 알려지면서 2배 가까이 증가한 것으로 알려졌다. 특히 샌디에이고의 경우 지난해 4분기 셀러가 구입조건을 바이어에게 양보한 사례가 무려 73%이었던 것으로 알려졌고 그 외에도 피닉스가 63%, 포틀랜드 62%, 라스베이거스 61%, 덴버 58% 등 오퍼 조건 양보를 하는 셀러들이 크게 증가한 것으로 알려졌다. 하지만 팬데믹 이후 다시 바이어가 몰리고 있는 필라델피아는 22%, 보스턴은 17%, 샌호세는 14%, 뉴욕 13% 등은 아직까지 셀러의 입김이 급감하지 못하고 있는 것으로 조사됐다. 이러한 현상이 나타난 것은 무엇보다 모기지 이자율 상승과 인플레이션과 경기침체 우려가 복합적으로 작용하면서 나타난 현상으로 분석되는데 그중에서 모지기 이자율 상승이 가장 큰 원인으로 보여진다. 최근 모기지 이자율 상승세가 다소 수그러진 상황으로 6%대의 안정세를 보이고는 있지만 그래도 올해 모기지 이자율은 서서히 상승하여 올해 하반기엔 8%까지도 갈 수 있을 것으로 예상한다. 따라서 성수기가 시작되는 3~4월 이전인 지금이 주택구입을 계획하고 있는 바이어에겐 적극적으로 구입에 앞장서야 할 때로 보인다. 현재 남가주 지역의 매물 증가세는 미국 내 타 도시보다 눈에 띄게 낮은 상황으로 매물 부족현상이 빠르게 해결될 것으로 보이지는 않는다. 전문가들이 예상하는 주택가격 하락세 역시 지역에 따라 다소 차이는 있겠지만 4%대 까지 하락을 예상하는 상황으로 가격 하락을 기대하기보다는 셀러의 구입조건 완화에 맞춰 구입계획을 새우는 것이 현명할 것으로 판단된다. ▶문의: (213)500-5589 진홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 부동산 새해 이자율 상승세 구입조건도 셀러 남가주 부동산

2023-01-31

뷰티바디앱 ‘올마이바디’, 셀러 모집

국내 뷰티바디앱 올마이바디(운영사: ㈜돌핀컴퍼니)가 셀러를 모집한다고 21일 밝혔다. 올마이바디는 초기 입점 셀러에게 수수료할인, 광고노출 등 다양한 혜택을 부여하는 프로모션을 진행중이다. 올마이바디는 2022년 11월부터 내년 1월까지 1차로 셀러를 모집한다. 올마이바디는 바디화장품, 바디슬림푸드, 바디건강쥬스를 비롯해 바디케어제품, 바디운동기구 등 ‘바디를 가꾸는 제품을 소비자들이 한 곳에서 만날 수 있도록 한다’는 목적을 바탕으로 제작되었다. 올마이바디는 ‘마이추천시스템’과 ‘마이굿마크인증제’를 통해 품질이 우수하고 안전성이 입증된 바디뷰티제품을 소비자들과 만나게 할 계획이다. 또한, 올마이바디는 앱내 ‘바디뷰티팁섹션’을 통해 바디뷰티에 대한 인플루언서와 전문가들의 유용하고 수준 높은 정보를 수록할 예정이다. ㈜돌핀컴퍼니 이미숙 대표는 ”올마이바디는 페이스뷰티의 부수적인 영역에 국한된 바디뷰티가 아닌, BODY에 집중된 뷰티 플랫폼을 겨냥해 제작되었다”며 “올마이바디는 바디뷰티제품에 대한 전문성을 바탕으로 바디뷰티시장의 새로운 흐름을 만들어나갈 예정이다. 파트너사들의 많은 관심 바란다”고 밝혔다. 강동현 기자 kang_donghyun@koreadaily.com올마이바디 셀러 셀러 모집 바디케어제품 바디운동기구 바디화장품 바디슬림푸드

2022-11-20

[부동산 투자] 셀러의 판단

2022년도 같이 한 해 부동산 분위기가 극과 극을 보여주던 때가 또 있었을까? 올 초 그 뜨겁던 분위기는 사라지고, 지금은 거래가 한산할 정도로 냉각된 분위기를 보여주고 있다. 연방준비제도(Fed)에서 인플레이션을 막고자 금리를 급격히 올린 것이 주된 요인이지만, 장기적으로 본다면 지금의 조정이 오히려 더 건강한 부동산 시장을 유지하는 데 도움이 될 수도 있을 거라 본다. 특히 기준 가격이 정확히 정해져 있지 않은 거래에서는 어느 정도가 적정 가격인지 적정가를 정하기 위해 여러 데이터를 사용하기 마련인데, 이것이 쉬운 게 아니다. 부동산의 경우는 플랜과 사이즈가 비슷한 큰 단지의 콘도나 타운홈이 아니라면, 가격 판단 기준이 애매모호하다. 특히 단독 주택의 경우, 같은 사이즈라도 업그레이드 여부, 땅의 크기, 뷰의 유무 등에 따라 가격 차이가 크게 날 확률이 높다. 은행은 가격을 조금 더 정확한 기준으로 측정하기 위해 감정을 따로 하게 된다. 물론 이 또한 100% 정확하다고는 할 수 없지만, 부동산 거래에서는 가격을 판단하는 가장 중요한 요소 중에 하나다. 리스팅 에이전트는 셀러에게 리스팅을 받기 전에 셀러의 매물이 어느 정도 가치가 있는지, 얼마를 받을 수 있는지 등, 최근에 거래된 데이터를 근거로 설명하고 리스팅 가격을 정한다. 대다수의 셀러는 전문가의 말에 귀를 기울이지만, 의외로 많은 셀러가 잘못된 판단과 부정확한 정보 등으로 귀중한 시간을 낭비하는 경우를 많이 접하게 된다. 이를 정확히 알려줘야 할 에이전트는 리스팅을 받고 보자는 생각으로, 셀러가 제시한 가격을 무조건 받아들이고 마켓에 올린다. 10년 전이라면 운좋게 눈 먼 현금 바이어를 만나서 팔 수 있었을지도 모른다. 하지만 지금처럼 인터넷이 발달해 정보가 공유되고 있는 상황에서 이런 바이어를 만날 확률이 과연 얼마나 될까? 설령 만나서 운 좋게 에스크로에 들어갔다고 해도, 현금 바이어가 아니라면 나중에 감정 문제로 깨질 것이 분명하다. 이런 일이 반복되다 보면 마켓에 오래 머물다가 가격을 내리게 되고, 나중에는 마켓에서 거두어들이거나, 셀러가 지쳐 결국 마켓 시세보다 더 싸게 팔게 되는 경우도 비일비재하게 일어난다. 항상 필자가 하는 이야기는 바로 집을 마켓에 올리고 첫 2주가 가장 중요하다는 것이다. 셀러는 이 시기를 놓치면 전략을 다시 수정해야 한다. 첫 2주를 허비하면 오히려 나중에 가격 면에서도 손해를 볼 수도 있다. 특히 바이어들이 가격이 많이 올랐다고 생각하고 있는 시기이니만큼, 처음 집을 내놓을 때가 제일 중요하다. 만약 이 기간 오퍼가 없다면, 셀러와 에이전트는 새로 집을 찾는 바이어들을 잡기 위해지속해서 가격을 내리는 경우가 발생할 수도 있다. 마켓에 나온 시간이 오래되었지만 운이 좋아서 마켓이 올라가 준다면 가격 경쟁력이 생기므로 팔릴 확률이 높아진다. 하지만 그 반대의 경우라면 주변에 새로 나온 집들과 경쟁까지 해야 하기 때문에 점점 더 어려운 상황을 맞이할 수 있다. 즉, 조금이라도 더 받고 싶은 셀러의 마음은 이해가 가지만, 지금처럼 마켓이 안 좋은 상황에서는 정확한 판단과 올바른 결정이 오히려 빨리 성공적으로 집을 파는 지름길이다. ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 투자 셀러 데이터 리스팅 에이전트 부동산 분위기 부동산 거래

2022-10-26

LA 셀러 원하는 가격 다 못받고 집 팔았다

지난 8월에도 LA한인타운 주택 시장의 냉기가 이어졌다. 집값과 모기지 이자 상승과 경기 침체 우려 등으로 주택 거래량이 5개월 연속 두 자릿수 감소세를 기록 중이기 때문이다. LA한인타운 내 단독주택(SFR), 콘도미니엄, 임대수익용 주택 등의 거래 건수가 작년 동기 대비 35%나 감소했다. 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2022년 8월 한 달간 LA한인타운에서 매매된 주택 현황을 분석한 결과, 주택 매매 건수는 지난해 8월의 127채보다 45채(35%)가 줄어든 82채로 집계됐다. 3개월 연속 거래 건수가 100채를 밑돌았다. 부동산 업계는 “모기지 이자가 5% 후반대에 형성되면서 주택 매입 비용 부담 커진 데다 집값의 추가 하락 가능성 때문에 바이어들이 움직이지 않고 있다”고 전했다. ▶단독주택(SFR) 지난 한 달 동안 거래된 단독주택 수는 36채로 지난해 같은 기간의 63채보다 27채(43%)가 감소했다. 다만, 직전인 7월(30채)보다는 6채(20%)가 증가했다. 〈표 참조〉 특히 거래 가격은 작년보다, 지난달 보다도 더 비쌌다. 8월 중위 거래 가격은 179만2500달러로 전년 동월의 172만5000달러보다 7만 달러(4%) 더 웃돌았다. 전달의 167만6500달러와 비교하면 7%나 더 높은 가격이다. 스퀘어피트당 평균 거래가는 지난해 8월의 839달러보다 3%가 웃돈 863달러로 집계됐다. 전달인 7월의 920달러와 비교하면 6%가 내려앉았다. 단독주택이 매물로 나와 거래 성사까지 걸린 평균 일수는 24일이었다. 지난해의 36일과 비교하면 12일이 단축됐다. 하지만 전달의 25일보단 하루 빨라졌다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 98.55%였다. 2021년 8월의 98.59%와 비슷했다. 100%를 하회했다는 것은 매매 가격이 셀러가 원하는 가격을 다 받지 못하고 팔았다는 의미다. 올해 들어서 처음으로 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율이 100% 밑으로 떨어졌다. LA한인타운에 있는 한 부동산 에이전트는 “집값 급락을 우려한 셀러들이 집을 내놓기 시작했다”며 “가격만 맞으면 바이어의 복수 오퍼도 기대할 수 있지만, 셀러들이 가격 인하에는 인색한 편”이라고 진단했다. ▶콘도 지난 8월에는 LA한인타운의 콘도 거래가 대폭 줄었다. 거래 건수는 작년 동월의 44건과 비교해서 23건(52%) 줄어든 21건이었다. 전달의 24건보다 더 적었다. 8월 콘도의 중위 거래 가격은 77만9000달러로 작년 8월의 69만9500달러보다 11% 웃돌았다. 지난 7월의 70만2500달러와 비교하면 11%가 오른 가격이다. 스퀘어피트당 평균 거래 가격도 624달러로 작년 8월 대비 4% 상승했다. 전달의 609달러와 비교해서는 3% 높은 수준이다. 8월 평균 매매 소요기간(DOM)은 32일로 지난해의 21일보다 하루가 단축됐다. 전달의 69일과 비교하면 절반 이상 짧아졌다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율 역시 단독주택과 마찬가지로 100%를 밑돌았다. 이 비율은 98.38%로 전년 동월의 100.07%보다 1%포인트 이상 떨어졌다. LA한인타운 부동산 업계는 “콘도 시장의 경우, 거래량이 크게 줄었음에도 여전히 가격은 강세를 띠었다”고 전했다. ▶임대수익용 주택 임대수익용 주택 거래 건수는 늘었다. 8월 임대수익용 주택 매매는 전년 동월 대비 25% 증가율을 기록했다. 모기지 금리 급등에도 늘어나 눈길을 끌었다. 지난달 거래가 완료된 임대수익용 주택 수는 전달보다 3채 증가한 25채였다. 특히 2021년 8월의 20채보다 5채(25%)가 더 매매됐다. 거래 중위 가격은 186만5000달러로 작년 8월보다 42만 달러(29%) 이상 더 높았다. 전달의 167만5000달러와 비교해도 11%가 높은 수준이다. 스퀘어피트당 평균 거래가는 전년 동월 대비 23% 뛴 494달러였다. 전달의 500달러와 거의 비슷했다. 매물로 나와 거래 성사까지 걸린 평균 일수는 28일로 작년 8월(67일)보다 대폭 단축됐다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 100%를 하회한 98.72%로 나타났다. 이는 작년 동월의 96.98%보다 1%포인트 이상 높은 수치다. 올 7월의 96.41%와 비교해도 2% 이상 웃돌았다. 부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래에 변동 폭이 크다는 점은 고려해야 한다고 강조했다. 케네스 정 드림부동산 대표는 “모기지 금리가 6%를 향해 달려가고 있는 데다 또 0.75%포인트 금리 인상 가능성이 커지면서 바이어들이 관망세를 유지하고 있다”며 “부동산 시장도 계절적으로 둔화하는 시기에 접어들면서 전망도 밝지 않은 상황”이라고 분석했다. LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2022년 8월 1일부터 8월 31일까지다. 진성철 기자셀러 한인타운 la한인타운 주택 주택 거래량 콘도미니엄 임대수익용

2022-09-14

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