[부동산 이야기] 바이어 마켓에서의 주택구매

컨세션은 주택 가격을 낮추는 간접적 방법
고금리 시대에 셀러에게 ‘바이다운’도 요구

불과 1년 전 만해도 주택시장은 거래량이 절대적으로 부족한 셀러 마켓(Seller’s Market)이라 무려 리스팅 가격의 10%, 20% 정도가 올라간 가격으로 주택이 매매되는 경우도 꽤 있었다. 그때는 사려는 주택에 하자가 있어도 셀러가 고쳐주거나 비용을 크레딧으로 주기를 거절하면 바이어들은 그냥 감수하고 에스크로를 클로즈하기도 했었다.  
 
그러나 지금은 주택융자의 이자율이 큰 폭으로 오르면서, 높은 이자를 감당하며 주택을 구매할 수 있는 바이어가 급감하였는데, 집을 팔려는 셀러는 여전해서 부동산 시장은 바이어 마켓이 되었다.  
 
부동산 거래에는 양보나 용인을 뜻하는 ‘컨세션(Concession)’이라는 조건이 있다. 컨세션은 셀러가 부동산을 팔면서 바이어에게 제공하는 수리비나 기타 보조금 등을 지급한다는 양보 조건으로 간접적으로 주택의 구매가격을 낮출 수 있는 조건이다. 바이어의 클로징 비용 중 일부를 셀러가 부담하거나 주택 수리비를 지급하는 것 등이 대표적인 컨세션이다.  
 
이전에 비하면 현재 바이어 마켓(Buyer’s Market)에서 주택을 사려는 바이어는 셀러가 경쟁적으로 제공하는 컨세션 조건에 해당하는 여러 혜택을 볼 수 있게 된다.  
 

그러면 셀러가 반드시 제공해야 할 의무는 없으나 요즘 같은 바이어 마켓에서 양쪽의 합의로, 셀러의 주택 판매에도 도움이 되는 일반적인 양보 조건에는 어떤 것이 있나 알아보자.  
 
먼저 홈 인스펙션을 하여 주택의 문제가 발견되면 바이어는 셀러에게 수리 또는 수리비를 요구할 수 있다. 그러나 지난 몇 년간 셀러 마켓일 때는 일반적인 매매 절차의 하나인 수리비 요청을 거절하는 셀러가 많았다.  
 
하지만 요즘에는 수리비를 거절하려면 에스크로가 깨지는 것도 감수해야 할 것이다. 집을 산 후에 일어날 수 있는 작은 고장들에 대비한 홈 워런티(Home Warranty)도 해당한다.  
 
다음 주택을 매매할 때 에스크로를 오픈하면 주택의 구매금액 이외의, 대부분의 비용을 양쪽에서 반반씩 나누어 지불하는 데 집을 급하게 팔아야 하는 셀러는 바이의 클로징 비용의 일부를 대신 지불하기도 한다.  
 
특히 요즘같이 높은 이자율이 주택 구매의 최대 걸림돌일 때는 바이어가 이자율을 조금이라도 낮추기 위한 목적으로 셀러에게 ‘바이다운(Buy Down)’을 요구하기도 한다.
 
셀러가 바이어의 이자율 바이다운 비용을 부담하면, 바이어는 이를 통해 대출 초기 1~3년간 낮은 이자율을 적용받아 이자 비용 부담을 낮출 수 있다.
 
가장 흔한 2/1 바이다운의 경우, 첫 번째 해에 실제 적용된 이자율보다 2%포인트 낮은 이자율이 적용되고 두 번째 해에는 1%포인트 낮은 이자율이 적용되고, 세 번째 해부터는 실제 이자율이 적용되기 시작한다.  
 
물론 주택의 가격을 깎는 것이 가장 일반적이고 큰 컨세션이 될 것이다.  
 
▶문의: [phone]  

미셸 원 / BEE부동산 부사장