[부동산 투자] 셀러의 의무 공개서

집 매매 시 중요 정보 숨기면 소송당해
1~4가구 주택일 경우 TDS 서류는 필수

집을 매매하는 것은 많은 시간과 노력이 필요하다. 경험 많고 능력 있는 에이전트를 찾아 조언을 받고 최상의 가격을 받기 위해 집을 수리하고 단장해서 내놓는 수고도 해야 한다.
 
하지만 많은 셀러가 간과해서는 안 되는 것이 바로 매매 과정에서 바이어에게 주어야 하는 공개서(Disclosure)다. Disclosure는 바이어가 구매 결정에 있어 영향을 받을 수 있는 집에 관련된 모든 사실을 숨김없이 알려 주는 것을 말한다. 이런 내용을 ‘Material Fact’라고 하는데 이는 지붕이 새는 사실부터 집 주변에 등록된 성범죄자의 거주 여부까지 아주 넓은 의미를 갖고 있다. 이런 사실들을 바이어에게 알려주지 않았을 경우 예상치 못한 비용이 발생하거나 집을 매매한 후에도 소송을 당할 수도 있다.
 
셀러가 주는 Disclosure 중에 대표적인 것이 트랜스퍼 공개서(Transfer Disclosure Statement·TDS)인데 반드시 집주인이 직접 작성을 해야 하며 에이전트가 대신 할 수 없다. 1984년 애스턴과 스타래스 버거라고 하는 소송이 있었다. 당시 애스턴이 1에이커 대지의 3000sf 건평인 집을 스타래스로부터 17만 달러에 구입을 했는데 이사 후 땅이 가라앉아 집의 기초공사가 뒤틀리고 공사비만 20만 달러 이상이 나온 것이다. 바이어가 소송한 이유는 집이 매립지 위에 지어졌으며 과거에 산사태가 2차례나 있었던 사실을 셀러가 숨겼다. 당시 판사는 셀러가 보상하라는 판결을 내렸는데 예외적이었던 것은 셀러와 바이어 에이전트에게도 책임을 물어 각각 5%씩 보상하라고 판결했다. 이 소송으로 인해서 그 후 Transfer Disclosure Statement가 생겨났고 에이전트들의 책임 한계에 대한 해석도 넓어져서 집 매매를 할 경우 셀러와 바이어의 에이전트 모두 그 집에 대한 인스팩션을 하게 된 것이다.  
 
물론 에이전트들은 인스펙션 관련해서 전문성을 띨 필요는 없다. 하지만 눈에 보이는 사항들과 셀러가 알려주지 않은 사실을 에이전트가 우연히라도 알게 되었다면 이 역시 숨김없이 바이어에게 전달해야 한다. 이 TDS 서류는 1~4가구 주택일 경우 법적으로 반드시 바이어에게 주어야 하며 은행차압 매물이나 상속 재산 매매 등 특수한 경우를 제외하면 면제될 수 없다. 만약 셀러가 이 서류를 주지 않았을 경우 바이어는 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있다.  
 

그 외에도 매도인 부동산 공개서(Seller Property Questionnaire), 집 주변의 자연재해에 대해서 알려주는 자연재해 위험 공개서(Natural Hazard Disclosure), 1978년 이전에 지어진 주택일 경우 납 성분 페인트 공개서(Lead Based Paint Disclosure), 증축된 부분의 허가 여부, 최근 5년 이내에 보험 청구를 한 경우 등도 모두 해당하며 바이어에게 알려주어야 한다.  
 
좋은 에이전트는 셀러에게 정확한 조언으로 양심적인 Disclosure를 통해 문제의 소지를 최소화하는 것이다. 오랜 시간 동안 애착을 갖고 공들이며 살아왔던 집을 매매하는 과정에서 셀러가 해야 하는 의무를 간과해서 예상치 못한 소송에 휘말리는 것을 피해야 할 것이다.
 
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케네스 정 / 드림부동산대표