"전국 대다수 지역 셀러 마켓 강세"

[부동산 시장 현황 및 전망]
1분기 압류율 팬데믹 전보다 낮아
"집값 정체되다 5년내 반등할 듯"

높은 모기지 탓 부동산 시장이 식어가고 있다지만 재고 부족으로 인해 전국 많은 지역에서 셀러 마켓이 강세를 보이고 있다. [뉴스타 부동산 제공]

향후 부동산 경기 예측이 쉽지 않아 보인다. 더욱이 LA를 비롯해 남가주 주민들에게는 여전히 높은 집값 및 재고 부족으로 인해 정말 뉴스처럼 집값이 하락한 것인지 피부로 잘 안 와닿기 때문이다. 이에대해 한인 부동산 중개인들은 "전국적으로 부동산 경기가 침체되면서 집값 소폭 하락이 진행 중인 것은 사실"이라며 "그러나 LA와 한인 밀집 지역에선 재고 부족과 팬데믹 만큼은 아니지만 꾸준히 바이어들이 있어 집값 하락이 그리 크지도 않을 뿐더러 일부 리스팅은 복수 오퍼도 있다"고 전했다. 이렇게 복잡한 시장에서 셀러가 됐든 바이어가 됐든 원하는 값에, 원하는 시기에 집을 사고 팔기 위해서는 현 부동산 시장을 제대로 이해할 필요가 있다. 현 부동산 시장 현황 및 향후 전망을 알아봤다.  
 
▶셀러 마켓 vs 바이어 마켓
 
바이어 마켓의 정의는 공급이 수요를 초과할 때 발생한다. 즉 매물로 나온 주택은 많지만 관심있는 주택 구매자가 적을 때 이를 바이어 마켓이라 일컫는다. 부동산 시장이 바이어 마켓으로 진입하면 리스팅 후 판매까지 걸리는 시간이 이전보다 늘어나게 되며 계약 시 셀러가 지붕 수리 비용 혹은 클로징 비용을 충당하는 등 잠재 바이어의 구입을 유도하기 위해 바이어에게 유리한 상황으로 계약이 진행된다. 이렇게 되면 공급보다 수요가 줄면서 집값이 하락하게 된다. 팬데믹 동안 전국 대다수 지역에선 재고 부족과 낮은 모기지 금리로 인해 강력한 셀러 마켓이 형성됐지만 2022년 하반기부터 금리가 오르기 시작하면서 바이어 마켓으로 돌아서는 듯 했으나 사상 최저 모기지 금리를 상환하고 있는 주택 소유자들이 하락한 가격에 집을 파느니 기존 주택을 보유하는 게 낮다고 판단, 결국 현재 부동산 시장은 강력한 바이어 시장으로 기울지는 않고 있다. 리스팅 서비스업체 브라이트MLS 리사 스튜테반트 수석 이코노미스트는 "재고 부족 탓 팬데믹 동안 갑자기 집값 거품이 생긴 지역을 제외하고는 전국적으로 여전히 셀러가 우위를 점하고 있는 것이 현 상황"이라고 말했다.  
 
▶부동산 시장 주기
 

셀러 마켓과 바이어 마켓 주기는 늘 변화한다. 어떤 지역에서도 셀러 마켓이든 바이어 마켓이든 그 상태가 영원히 지속되는 것은 불가능하다. 그리고 이 셀러 마켓에서 바이어 마켓으로, 혹은 이 반대로 전환되는 잠깐 동안 균형잡힌 마켓이 형성되는데 이는 매우 짧은 기간이다. 균형잡힌 마켓에 도달하면 지역과 시기에 따라 조금 차이는 있지만 대부분 매물이 리스팅에서 3~6개월 정도 머무는 것을 의미한다. 그리고 셀러와 바이어 중 누가 시장에서 우위를 점하는가 하는데는 특정 시기뿐만 아니라 경제적 요인도 크게 작용한다. 가장 좋은 예가 바로 지난 팬데믹이다. 집에 머무는 시간이 늘어난 이 기간동안 사람들은 더 넓은 공간을 필요로 했고 마침 그 시기 사상 최저 모기지 금리 덕분에 주택 구매를 부추겼다. 그 결과 레드핀 통계에 따르면 2021년 1분기 주택 판매량은 총 7만5590채로 전년 동기 대비 16%나 증가했다. 그러나 2023년 1분기 판매는 2021년과 비교해 30% 이상 감소, 총 5만2672채가 팔린 것으로 집계됐다.
 
스튜테반트 수석이코노미스트는 "팬데믹 동안 집을 살 계획이 없던 이들까지 군중심리로 인해 집 구매 대열에 동참하게 했다"며 "결국 올해 집을 살 계획이었던 바이어들이 이미 집을 당겨 사게 되다보니 주택 판매량이 늘기까지는 앞으로 시간이 더 걸릴 것으로 보인다"고 전망했다.        
 
▶동향 및 전망
 
현재 셀러도, 바이어도 가장 궁금한 점은 집값이 지금보다 더 떨어질까 하는 것이다. 그러나 이미 많은 전문가들이 전망하듯 지금 상황은 집값 폭락 사태를 빚었던 2008년 서프프라임 사태 때와는 확연히 다르다. 그렇다고 현 시장이 집값 하락에서 아주 자유로운 것만은 아니다.
 
집값 하락에 큰 영향을 미치는 압류율을 살펴보면 2023년 1분기 압류신청은 9만5712건으로 2022년 4분기보다 6% 정도 높지만 팬데믹 전인 2019년 보다는 낮다. 그러나 셀러든 바이어든 매매에 성공하려면 전국 부동산 상황이 아닌 그 지역 부동산 시장 상황을 면밀하게 살펴야 한다. 이때 전국부동산중개인협회(NAR) 산하 지역 부동산협회가 발행하는 월별 또는 분기별 보고서를 참고하는 것이 지역 부동산 시장을 이해하는데 가장 도움이 된다.
 
또 주택 중간값, 건축업자 신뢰도, 실업률 등 부동산 시장에 영향을 미치는 통계도 잘 살펴봐야 한다. 부동산 시장 전망과 관련해서 패트릭 더피 부동산 전문 이코노미스트는 "2020년대 말까지 주택 재고부족 현상은 지속될 것이며 주택 건설 업체는 앞으로 3D 프린팅에 눈을 돌리게 될 가능성이 크다"며 "재고 부족으로 판매가 정체되다 2027년 즈음엔 집값이 반등할 것으로 보인다"고 전망했다. 

이주현 객원기자