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주택시장 '균형 잡아간다'

 판매·매물 증가, 가격은 안정   메트로 애틀랜타 지역의 주택시장이 점차 공급과 수요간 균형을 잡아가는 모습이다.   조지아 멀티플 리스팅 서비스(GMLS) 집계에 따르면 지난 10월 메트로 애틀랜타 12개 핵심 카운티에서 팔린 집은 4600채로 9월 대비 5%, 작년 같은 달 대비 7% 증가했다. 주택시장이 비수기로 접어듦에도 불구, 판매는 오히려 늘어났다.   주택 판매뿐 아니라 매물 리스팅도 늘었다. 높은 모기지 금리로 인해 수요가 주춤해진 가운데 매물이 늘면서 코로나19 팬데믹 기간 중 급등했던 집값도 안정세를 되찾고 있다.   부동산 중개업체 홈스마트의 데릭 바너도 브로커는 애틀랜타 저널(AJC)과의 인터뷰에서 "더디긴 하지만 주택시장이 균형을 잡아가고 있다"고 분석했다.   메트로 지역 주택시장은 극심한 매물 부족에 시달렸으나 최근들어 뚜렷한 상승세가 이어지고 있다. 지난달 주택 재고는 작년 같은 달 대비 49%나 증가했다.   정상적인 균형 시장에서는 최소 6개월치 정도의 재고가 쌓이며 셀러와 바이어가 대등한 협상력을 갖는다. 그러나 팬데믹 시기를 지나면서 메트로 지역의 주택 재고는 1개월치 이하로 곤두박질 치기도 했다.   지금은 주택 재고가 4개월치로 늘어났다. 리/맥스 애틀랜타의 크리스텐 존스 브로커는 "요즘에는 셀러가 협상에 나서고 가격을 양보하기도 하는 반면 바이어의 레버리지는 커졌다"고 전했다.   지난달 평균 주택 판매가격은 39만9900달러로 작년 같은 달 수준을 유지했다. 그러나 메트로 애틀랜타 지역의 가구소득 중간치가 8만6000달러임을 감안하면 높은 모기지 금리 부담을 안고 집을 사기에는 여전히 부담스러운 가격 수준이다. 프레디 맥이 발표한 평균 모기지 금리는 지난 7일 기준 6.79%다. 전국적으로 5가구 중 4가구가 6% 이하 금리의 모기지를 갖고 있다.   일반적으로 선거가 끝나고 불확실성이 걷히면 주택시장이 더욱 활기를 띈다. 부동산 업계는 올해보다 내년 주택경기가 더 좋아질 것으로 기대하고 있다.   김지민 기자주택시장 균형 지역 주택시장 균형 시장 애틀랜타 지역

2024-11-14

애틀랜타 '주택 재고' 펜데믹 이전 수준 회복

10월 1만7000채 웃돌아 2019년 11월 이래 최고치   메트로 애틀랜타 지역의 주택 매물이 지속적으로 증가하며 코로나19 팬데믹 이전 수준을 회복했다.   8일 매물 리스팅 업체인 퍼스트 멀티플 리스팅 서비스(FMLS) 집계에 따르면 지난 10월 메트로 일대의 주택 매물은 1만7000채를 넘어서며 2019년 11월 이래 최고치를 기록했다.   주택 매물은 10월까지 10개월째 증가세를 이어갔다. 팬데믹 시기인 2022년 초 역대 최저 수준으로 감소한 매물 재고 수준이 정상화되고 있음을 나타낸다.   팬데믹 시기, 메트로 지역 주택시장은 인구유입과 함께 낮은 모기지 이자율 등으로 바이어 수요가 급증한 반면 주택 매물은 급격히 줄었고, 그로 인해 집값이 급등세를 보였다. FMLS에 따르면 2022년 2월 메트로 지역의 주택 매물은 5600채로 급감했다.   그러나 올들어 매물 리스팅이 꾸준히 늘고 있는 것은 팬데믹 시기 이래 지속된 이같은 '락-인 효과'(lock-in effect)가 점차 약화되고 있는 것을 의미한다. 생활 여건 변화, 이직, 가족 증가 등으로 인해 집을 갈아타려는 주민들이 늘고 있는 것으로 보인다.   일반적으로 지난 10여년간 지속된 메트로 애틀랜타 지역의 주택 매물 패턴을 보면 상반기에 증가하며 여름에 정점을 찍고 가을에 접어들면서 줄어들기 시작한다. 그러나 올해는 가을을 지나면서도 주택 매물이 계속 증가하는 추세를 나타내고 있다. 이처럼 계절적 패턴에서 벗어나 매물이 쌓이고 있는 것은 집값과 모기지 비용 등이 높아지면서 잠재적인 바이어들을 밀어내고 있는데도 원인이 있는 것으로 분석된다.   주택거래 선행지표인 잠정주택판매는 지난달 올들어 최저 수준으로 줄었고, 모기지 이자율은 6주째 상승하며 지난 7일 기준 6.79%까지 올랐다. 또 메트로 지역의 주택 판매 중간가격은 41만9000달러를 기록했다.   김지민 기자애틀랜타 주택 애틀랜타 주택 지역 주택시장 애틀랜타 지역

2024-11-08

[부동산 가이드] 대선과 주택시장

다가오는 대통령 선거를 앞두고 다양한 분야에서 미래에 대한 걱정과 기대가 커지고 있다. 선거 결과의 불확실성이 불안과 두려움을 증폭시키기 때문이다. 특히, 주택 시장에서 올해 집을 사고팔려는 독자들은 이번 선거가 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 고민이 많을 것이다. 과연 지금이 주택 거래에 적절한 시기일까?   결론부터 말하자면, 다행히도 대통령 선거가 주택 시장에 미치는 영향은 대부분 일시적이며, 그 영향도 크지 않다는 역사적 데이터가 존재한다. 과거부터 현재까지의 기록을 비추어 보면, 선거 때문에 주택 거래 계획을 미룰 필요는 없다는 점이 분명해진다.   수십 년간의 데이터를 분석해 보면, 대통령 선거가 주택 판매, 가격, 그리고 주택 담보 대출 금리에 미친 영향은 다음과 같다.     첫째, 주택 판매 동향을 보면, 대통령 선거를 앞둔 10월에서 11월 사이에 주택 판매가 다소 둔화하는 경향이 있다. 이는 일부 소비자들이 선거 결과를 기다리며 구매 결정을 잠시 미루기 때문이다. 하지만 이 둔화는 매우 일시적이며, 선거 이후에는 빠르게 회복되는 양상을 보인다. 주택도시개발부(HUD)와 전국부동산협회(NAR)의 자료에 따르면, 최근 11차례의 대통령 선거 중 9차례는 선거 이후 다음 해에 주택 판매가 증가했다. 1990년대 초반부터 꾸준히 이어진 패턴이다.   둘째, 주택 가격의 변화다. 주택 시장 분석가 라이언 룬드퀴스트는 “선거가 치러지는 해가 이미 진행 중인 가격 추세를 바꾸지는 않는다”고 강조한다. 실제로 주택 가격은 시간이 지나면서 꾸준히 상승하는 경향이 있다. NAR의 최신 자료에 따르면, 지난 8차례의 대통령 선거 중 7차례의 경우, 다음 해에 주택 가격이 상승했다. 예외는 2008년 금융 위기 당시였지만, 현재 시장은 그때와 비교해 훨씬 안정적이다.   셋째, 주택 담보 대출 금리다. 선거 기간 동안 금리가 하락하는 경향이 있는데, 최근 11차례의 선거 중 8차례는 7월에서 11월 사이에 금리가 낮아졌다. 올해도 비슷한 흐름을 보이며, 다수의 전문가가 2024년 말까지 금리가 인하될 것으로 전망하고 있다. 이는 주택 구매를 고려하는 사람들에게는 긍정적인 신호다.   결론적으로, 대통령 선거가 주택 시장에 미치는 영향은 미미하다는 점을 알 수 있다. 통계와 데이터를 종합해보면, 선거가 치러지는 해의 주택 시장은 다른 해와 크게 다르지 않다는 결론이 도출된다. 따라서 선거 때문에 주택 구매나 판매 계획을 미룰 필요는 없다.   역사적으로 미국의 주택 시장은 매우 강력하고 견고한 비유동 자산 시장 중 하나로 자리매김해왔다. 물론 2008년 금융위기 같은 큰 사건이나 내전, 천재지변 등의 리스크가 있지만, 그동안 시장은 체질 개선을 이루었고, 이러한 불확실성에도 미국 부동산은 여전히 헤지(Hedge) 측면에서 강한 자산으로 평가받고 있다. 이는 거주용 주택 시장을 중심으로 분석한 결과다.     ▶문의: (424)359-9145 제이든 모 / EXP Realty부동산 가이드 주택시장 대선 대통령 선거 주택 시장 주택 판매

2024-09-25

8, 9월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 8, 9월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 확실히 바이어들의 기다림이 여전히 지속되고 있습니다. 이자율의 하락세로 인해서 7,8월 거래량 증가했지만 이 추세가 지속될 것인지는 명확하지 않습니다. 다만 금리의 인하가 두세 번 정도 계속되어야만 이 실질적인 모기지 이자율의 하락이 이루어질 전망이며 이미 시장에 미리 반영된 금리 인하의 추가적인 효과 여부는 미미할 전망입니다.   최근의 리스팅의 추세는 여전히 리스팅의 59%의 셀러들의 평균연령이 58세로 나타나고 있고 지역별로는 리버사이드와 샌 버나 디노 카운티가 속한 인랜드가 가격 인하가 상대적으로 큰 폭이 될 전망입니다. 특히 인랜드 지역의 신규 리스팅 중 비교적 고가의 경우 팔리기까지 상당한 기간이 소요될 것으로 생각되며 특히 대규모로 계속 개발이 진행되고 있는 인랜드 지역 중 중국인들이 2-3년간 집중투자했던 주택들의 경우 되팔기 위한 최소한의 업그레이드와 현재 테넌트를 받지 않고 가격을 인하에서 리스팅 하고 있지만 새 주택 건설 추세에 따라서 여러 가지 인센티브가 제공이 추가적으로 될 경우 사견으로 상당한 타격을 입을 수도 있다고 생각됩니다.     또한 대도시 선호지역에서 주택을 처분한 후 인랜드 지역으로 이사를 고려하는 셀러 겸 바이어들의 움직임이 하반기 주택시장에서 주목될 것으로 보이며 현재 9월 둘째 주 기준으로 새로이 리스팅 되는 오렌지카운티를 중심으로 한 소위 인기지역의 일부 지역에서 중간가격의 매물들의 경우 호가가 최소 10% 선에서 올라가고 있고 셀러들의 이자율 하락에 따르는 기대 심리와 더불어 중간가격대의 주택에 대한 바이어들의 수요가 맞아떨어지면 일어나고 있는 현상으로 보입니다.   최근 셀러들의 매매의 이유 중에 부채의 청산과 가용한 현금의 확보가 중요한 원인으로 작용하는 것으로 판단하고 있습니다. 이제는 경제적으로 힘든 셀러들의 경우 확실히 부채 청산이라는 목표를 위해서 주택 매매를 결정하셔야 한다고 생각합니다. 최근 인컴프라퍼티 중 특히 아파트의 모기지 연체가 상당히 증가하고 있기 때문에 바이어들이 가능한 모기지의 조건과 특히 보험을 포함한 유틸리티 그리고 리모델링이나 수리 비용으로 인한 지출 증가 요인을 정확히 파악하고 이에 근거한 낮은 호가의 오퍼를 진행해 보시는 것도 중요하다고 생각합니다.   최근에 주택담보로 2차이상의 융자시 승인과정을 간소화한 Digital lending이 증가추세에 있고 추가로 CFPB에서도 재융자 과정의 간소화를 위한 일련의 조치들이 강구되고 있습니다. 아이다호와 택사스,오클라호마,플로리다, 알칸소와 알라바마나 테네시의 팔리지않은 주택의 재고가 2019년대비 증가했고 이와 반대로 남가주의 경우 여전히 주택매물의 실질적인 부족현상은 해소가 되고있지 않습니다. 하반기 주택시장은 지역별로 거래량동향에 상당히 큰차이가 표면화 될것으로 생각됩니다.      ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 하반기 주택시장 남가주 주택

2024-09-17

[부동산 가이드] 바이어와 셀러들을 위한 제언

9월에 연방준비제도(Fed)가 금리를 인하한다고 해도 당장 모기지 금리가 큰 폭으로 하락할 가능성은 거의 없다고 본다.  금리 인하에 대한 확실한 기대감 속에서 이자율 인하가 시장에 일찍부터 반영되었기 때문이다.  이번 달 초 또는 중순까지 에스크로를 클로징하는 경우 6% 이하의 이자율로 주택구입이 가능한 상황이다. 모기지 이자율이 하락하려면 최소 2~3번의 추가금리 인하가 현실화되어야만 할 것이다.     빠르게 증가하던 매물양도 최근 주춤하고 있다. 특히 텍사스와 플로리다에서 이러한 현상이 두드러지고 있다.  전통적으로 주택시장이 위축되는 겨울이 다가오면서 모기지금리 하락을 비롯해 바이어들의 악화한 재정부담 영향으로 본격적인 주택시장 개선은 내년 초까지 미루어질 전망이다.     이자율이 하락한다고 해도 당장 거래량의 상승으로 이어질 수 없을 가능성이 크다. 주택을 소유함으로써 얻는 이점이 줄어들고 있기 때문이다.  특히 주택보험료가 큰 폭으로 불어났다. 특히 임대용 콘도에 대한 프리미엄 상승과 기존주택 또는 자연재해 취약 지역에 대한 보험 가입거부율과 등 주택보험 절벽이 가속하고 있다. 높은 주택 유지비용은 투자자와 바이어의 구매의지를 꺾는다.     최근 한두달간 상대적으로 주택 가격이 저렴한 지역들을 중심으로 플리핑 투자가 증가하고 호가가 20~30% 올라간 경우들이 목격되고 있다. 하지만 실질 매매는 부진한 편이다. 또 모기지 금리가 하락세를 나타내며 현재 재융자 수요는 2분기 기준 24%의 증가 추세를 이어가고 있다. 하지만 주택 구매 관련 모기지 시장은 정체기에 놓여 있고, 이는 최소 내년 봄까지 이어질 전망이다.     대선이 임박한 가운데  예산 집행에 대한 구체적인 계획이 없는 경제 정책공약들이 남발되고 있다.  저소득층 관련 주거지원 관련 공약이 집중되면서 재원확보를 위한 부동산 소유주 및 중산층에 대한 납세 부담이 가중될 전망이다. 가주의 경우 서류미비자 신분에도 드림포올(Dreams for All) 혜택을 부여하는 법안(AB1840)은 개빈 뉴섬 주지사에 의해 최종 거부됐다.     지난 1월에서 7월까지 전국에서 총 2150만11개의 매물이 거래됐다. 부동산 에이전트 22.7%가 전체 매물의 72%를 거래했다.  에이전트 약 74%는 단 한 채의 리스팅 거래실적도 없는 것으로 잠정 집계됐다. 지난달 17일 에이전트 커미션 관련 새로운 규정이 시행으로 인한 시장의 혼돈은 예상보다 적다. 하지만 새로운 마케팅 전략 등을 적용해서 실적을 올리려는 에이전트들의 노력은 앞으로도 지속할 것이다. 이러한 상황에서는 바이어나 셀러 모두 목표를 단순하게 설정하는 게 좋다. 바이어는 거주목적으로만 구매목적을 단일화하고, 모기지와 더불어 보험 및 유틸리티, 수리 등에 대한 지출을 예산에 포함하는 보수적인 재정계획을 잡아야 한다. 셀러의 경우 합리적인 가격 책정과 더불어 주택의 관리 상태를 유지하는 노력이 중요하다고 생각한다.     ▶문의: (213) 663- 5392   곽재혁 / 퍼스트팀 부동산부동산 가이드 바이어 셀러 추가금리 인하 모기지금리 하락 주택시장 개선

2024-09-11

[부동산] 주택시장 회복세

주택시장이 회복세를 보인다는 전문가들의 분석이 나왔다. 물론 주택 가격은 역대 최고 수준을 기록하고 있지만, 판매량은 여전히 부진한 상황이 지속되고 있다.   지난달 텍사스주 오스틴에서 열린 전미부동산편집인협회 콘퍼런스에서 7명의 경제학자가 이런 진단을 내놓았다. 전미부동산협회의 로런스 윤 수석 경제학자는 “주택 소유자들은 웃고 있지만, 부동산 중개인이나 모기지 대출 기관들은 내가 본 최악의 주택 시장 침체라고 분석된다. 올해 초 주택시장 회복을 기대했지만, 결국 작년과 비슷한 상황이 이어졌다”고 설명했다.   주택 가격은 높은 이자율과 구매력 저하에도 불구하고 올해 5.7% 상승할 것으로 전망된다. 이는 2023년의 3.9% 상승률을 웃도는 수치다. 다만 퍼스트 아메리칸 파이낸셜의 오데타 쿠시 부수석 경제학자는 “올 하반기에는 매물 증가와 높은 가격으로 인한 수요 감소로 가격 상승세가 둔화할 것”이라고 예측했다.   모기지 금리는 여전히 주택 시장의 걸림돌로 작용하고 있다. 작년 경제학자들은 올해 30년 만기 모기지 금리가 5% 초반대로 하락할 것으로 예상했지만, 실제로는 6.9% 수준을 유지하고 있다. 이는 연방준비제도(Fed)가 금리 인하를 연기했기 때문이다.   높은 주택 가격과 지속적으로 높은 모기지 금리로 인해 첫 주택 구매자들의 진입 장벽이 높아졌다. 코어 로직에 따르면, 주택 구매자의 일반적인 월 모기지 납입금은 팬데믹 이전 대비 82% 증가한 1700달러에 육박한다.   한편, 기존 주택 소유자들은 상대적으로 유리한 위치에 있다. 쿠시 경제학자는 “주택 소유자들은 엄청난 자산을 보유하고 있으며, 거주자의 42%는 주택을 완전히 소유하고 있다”고 설명했다. 이들은 높은 모기지 금리에 영향을 받지 않고 주택을 매각하거나 새집을 구매할 수 있다.   전문가들은 주택시장이 완전히 정상화되기까지는 아직 시간이 더 필요할 것으로 보고 있다.     올해 하반기 주택 시장에서 눈여겨봐야 할 점은 부동산 중개 수수료와 관련된 새 규정 시행에 따른 변화다. 새 규정이 시행되고 있고 오랜 기간 셀러가 리스팅 에이전트와 바이어 측 에이전트 수수료를 지급하는 관행이 사라지고 바이어가 바이어 측 에이전트 수수료를 부담하는 새로운 수수료 지급 방식이 시도된다. 부동산 업계도 새 규정 시행에 따른 영향을 없을 것으로 보고 있다. 장기적으로 리스팅 에이전트 수수료는 셀러가, 바이어 에이전트 수수료는 바이어가 각각 부담하는 방식이 자리 잡을 것이란 관측이 많다. 셀러가 부담하는 수수료가 낮아지면 리스팅 가격도 낮아질 것으로도 기대된다. 바이어가 수수료를 부담해야 한다면 주택 구입비 부담이 높아져 주택 거래에 부정적인 영향을 줄 것이란 우려는 있다.   또 바이어측 수수료 비용 절약을 위해  주택 구매에 필요한 서비스만 골라 제공받는 즉 해당하는 수수료만 지급하는 중개 서비스가 대세를 이룰 것으로 보인다. 부동산 업계가 가장 우려하는 것은 에이전트 감소다. 바이어 에이전트에 대한 필요가 감소하면 업계를 떠나는 에이전트가 발생할 수밖에 없는데 수십만 명에서 100만 명이 넘는 에이전트가 사라질 것이라는 우려마저 나오고 있다.   ▶문의:(213)445-4989 현호석 Master Realty and Investment 대표부동산 주택시장 회복세 주택시장 회복 에이전트 수수료 부수석 경제학자

2024-08-20

[부동산 가이드] 2분기 주택시장 동향과 전망

올해 2분기 주택시장 동향과 전망을 짚어본다. 가장 눈에 띄는 점은 매물이 많이 늘어났다는 것이다. 일부 매물의 경우 시장 대기기간 길어지면서 가격 인하도 이루어지고 있다.     반면 수요가 높은 지역들의 경우 여전히 강세를 유지하고 있다. 오는 13일 개정된 바이어 커미션이 발효됨에 따라 부동산 에이전트들의 위기의식을 고조되고 있으며, 시장 과열 역시 부추기고 있다. 높은 이자율의 영향으로 주택 재구매 수요는 줄고 있다. 반면 상대적으로 매물이 많아져 주택시장에서 호황을 누리던 신규주택은 지역별로 거래량에 본격적으로 영향을 받고 있다.     주택 구매 평균 연령대는 35세였다. 밀레니얼 세대가 매매의 38%, 베이비부머 세대는 31%를 차지하는 추세가 유지되고 있다.     외국인 투자 수요는 캐나다, 중국, 멕시코, 인도, 콜롬비아의 순으로 전체 시장 거래의 2~3%를 차지했다. 중남미권 투자가 고급 주택에 쏠렸으며, 인도계의 약진도 두드러졌다.       주택 구매가능 인구는 20%로 상당히 낮았다. 3베드룸 이상인 매물의 공급 부족이 심각한 상황인 한편, 신축 아파트는 증가 추세다. 다만 신축 아파트는 렌트 가격이 높고 별도로 주차비를 징수하는 탓에 기존 매물들이 상대적으로 저렴한 가격대를 형성하는 현상이 나타나고 있다.     하지만 언론에 나오는 렌트비 인하추세는 신축 아파트의 렌트 인하로 인한 경우들도 많다. 여전히 28%가 현금으로 매매되고 있었다.     지난달 26일 정부 자료에 따르면 저축 규모가 2022년 이후 최저 수준을 보였다. 이는 주택 구매 능력이 향후 더 악화할 것이라는 점을 시사한다. 차압절차에 들어간 전국 주택 비율은 2% 수준에 머물렀다. 주 정부와 연방 정부의 적자폭이 늘어나면서 모기지 금리 하락세는 둔화할 조짐이다.     7월 말 기준, 10년 만기 국채 금리가 약 4.2%다. 모기지 금리는 국채 금리에 약 2.0%포인트를 더한 수준이 유지 되어야 한다. 현재 금리는 보다 높은 수준이다. 상업용 부동산을 개조한 주거공간이 늘어났으며, 에너지절약형 주택의 수요도 높은 편이다.     올해 하반기에는 선호 도시 주변의 상대적으로 가격이 저렴한 단독주택에  대한 투자를 염두에 두는 것을 추천한다. 아파트 매물에는 부재한 가족 단위를 수용할 수 있는 3베드룸 이상의 단독주택 또는 타운홈을 장기임대할 수 있기 때문이다.     특히 약 6000스퀘어 피트가량의 넉넉한 공간의 뒷마당이 있을 경우 추후 별채(ADU) 건축으로 추가적인 가치 상승을 노릴 수 있다. 또한 지나치게 임차인 보호 정책이 강한 지역의 인컴용 매물은 매각을 신중하게 고려해야 한다. 1031 익스체인지나 할부매각형 트러스트(DST)를 활용한 세금 유예 방안을 검토해볼 수 있다.     또 주택 피해 위협 요소 가운데 가장 큰 규모의 피해를 주는 누수가 발생 시 자동으로 물의 공급을 끊어서 피해를 최소화해주는 누수 감지기 등을 설치하는 방법도 추천한다. 이를 활용해 10% 정도의  절약 효과를 낼 수 있다.    ▶문의: (213) 663- 5392  곽재혁 / 퍼스팀 부동산부동산 가이드 주택시장 동향 주택시장 동향 주택 구매가능 렌트비 인하추세

2024-08-07

[중앙칼럼] 주택시장 구할 후보는 누구일까

주택시장은 뜨거운 여름 성수기에도 냉각 상태다. 주택 구매력의 위기 때문이다. 예비 주택 구매자는 물론 주택소유주, 다운사이징을 고려하고 있는 베이비부머 모두 딜레마다. 사회초년생이나 신혼부부들이 주로 구입하는 이른바 스타터홈 주택 가격이 하락한 주택 구매력을 반증한다.     주택 정보 업체인 질로의 분석에 따르면 전국에 주택 최저가가 100만 달러가 넘는 도시가 237개에 이른다. 5년 전의 84개보다 3배 가까이 급증했다.     높은 주택 가격으로 자녀들의 내 집 장만이 쉽지 않자 부모들이 지원 사격에 나서기 시작됐다. 자녀의 모기지 대출에 기꺼이 코사인을 한다. 부모가 공동차용자가 되어 자녀와 동일한 책임을 지는 것이다. 소득이 10만 달러 이상인 부모라면 코사인을 하는 비율은 17%로 증가한다.     첫 주택 구매자인 부모와 자녀가 공동명의로 주택을 구입하기도 한다. 대학생 자녀가 있는 학부모들 사이에서는 대학 주변의 투자 부동산을 매입하는 것이 새로운 부동산 투자 트렌드로 나타나기도 한다. 렌트 소득에 자녀 졸업 후에는 매각을 통한 투자 수익도 기대할 수 있어서다.     현 주택소유주도 위기에서 예외는 아니다. 최근 3년간 모기지 금리 상승으로 인해 ‘황금수갑 효과’에 묶였다.     팬데믹 기간 3% 이하의 역대 최저 모기지 금리를 확보한 주택소유주들이 주택 판매를 꺼리는 것은 당연하다. 주택소유주 가운데 5% 미만의 금리를 가진 비율은 약 80%에 이른다. 이런 상황을 보면 매물 부족은 예정된 시나리오였다.     은퇴 연령에 진입한 베이비부머 세대는 노후생활을 위한 다운사이징 효과가 사라졌다. 통상적으로 시니어들은 자녀가 독립하면 집을 팔고 작은 집으로 옮겨 은퇴 생활비를 마련했다. 하지만 전반적인 주택가격 상승에 모기지 이자율도 올라 주택을 팔아도 기대만큼 수익이 많지 않다.       부동산 시장이 위기의 긴 터널을 지나고 있다. 그런데 지난달 수년간 상승 곡선만 그리던 주택 가격이 꺾였다. 셀러는 가격을 내리고 모기지 금리는 2월 이후 최저 수준으로 떨어졌다. 일부 셀러는 리스팅 가격보다 3~5% 낮은 가격으로 오퍼를 받고 있다. 지난달 전년 대비 리스팅 가격을 내린 매물이 증가한 지역은 전국 50개 대도시 중 47곳에 달한다. 그래도 주택구매자들은 움직이지 않고 있다.     모기지 금리 하락세에도 주택 가격은 왜 꿈적도 하지 않을까. 모기지 금리가 아직은 높고 가을 금리 인하 전망에 대한 기대로 서두르지 않고 있어서다. 일부에서는 선거가 끝나기를 기다리고 있다는 분석도 내놓고 있다.     ‘아메리칸 드림’인 내 집 마련의 실현이 사상 최악인 상황에서 대통령 선거가 다가오고 있다. 자연히 주택시장 활성화 정책이 유권자의 최대 관심사 중 하나다.     바이든 대통령이 재선 도전을 포기하면서 카말라 해리스 부통령이 민주당 대선 후보가 됐다. 바이든 행정부의 2인자였던 해리스 부통령이 대선에서 승리할 경우 경제 정책도 바이든 대통령 재임 당시와 크게 달라지지 않을 것으로 보인다.     바이든 대통령의 부동산 정책은 첫 주택구매자와 세입자 지원에 초점을 맞추고 있다. 그는 올해 초 의회 연설을 통해 주택 구매 비용 부담을 낮추기 위한 정책들을 발표하기도 했다.       이에 반해 트럼프 전 대통령의 정책 기조는 주택소유주 우선이다. 그는 바이든 정부가 용도 변경을 쉽게 하는 바람에 아파트 등 다세대 주택 건설이 늘면서 주택 가치를 떨어뜨리고 있다고 비난하고 있다.     이제 대선까지 100여일도 채 남지 않았다. 그동안 대선 공약에서 부동산 정책은 항상 뒤로 밀렸다. 하지만 이번에는 다를 것으로 보인다.  주택 위기에 몰린 유권자들은 냉각된 주택시장 문제를 해결할 정책을 제시하고 이를 실현할 의지를 보이는 후보에게 투표할 준비가 되어 있다.  이은영 / 경제부 부장중앙칼럼 주택시장 후보 주택소유주 다운사이징 주택소유주 가운데 주택 구매력

2024-08-06

성수기에 주택시장 묘한 양상…가격 내린 매물 2년 내 최다

수년간 상승곡선을 그리던 집값이 모처럼 꺾였다. 주택가격 하락뿐만 아니라 호가도 내려가는 추세다.     리얼터닷컴의 월별 주택 동향 보고서에 따르면 7월 전국 중간 주택 가격은 전월의 44만5000달러에서 5050달러 내린 43만9950달러였다.       셀러가 가격을 인하한 매물 비중도 전년 대비 3.4% 증가한 18.9%를 기록했다. 이는 2년 만에 최고치로 팬데믹 이전 보다도 높은 수치다.     전국 50개 대도시 중 47곳이 지난해 7월에 비해 호가가 내려간 매물이 증가했다. 대표적인 지역은 플로리다 탬파(9.7%), 노스캐롤라이나 샬럿(9.5%), 애리조나 피닉스(9.4%)다.       랄프 맥라플린 리얼터닷컴 수석 이코노미스트는 “모기지 금리가 예상보다 높고 가을 금리 인하 전망에 바이어들이 움직이지 않고 있다”며 “셀러들이 바이어 유치를 위해 호가를 낮추고 있다”고 분석했다.       리맥스 타운앤컨트리 부동산의 브루스 아일리온 변호사는 “리스팅 매물이 늘어나고 시장에 머무는 기간이 증가하면서 가격을 인하하고 있다”며 “일부 셀러는 내린 호가보다 3~5% 낮은 가격으로 오퍼도 받고 있다”고 말했다.     7월 매물이 리스팅에 머문 기간은 50일로 지난해 같은 기간에 비해 5일이 더 길다.     셀러가 가격을 낮추고 모기지 금리가 2월 이후 최저 수준으로 떨어졌음에도 예비 주택구매자들이 서두르지 않고 있다는 게 업계가 전하는 말이다. 일부 전문가들은 집값이 내려가고 셀러 호가 매물이 증가하는 것은 주택 시장이 조정기에 진입했음을 보여주는 것이라고 풀이했다. 이은영 기자주택시장 성수기 리스팅 매물 매물 비중 예비 주택구매자들

2024-08-05

주택시장 급성장한 서버브 타운, 셀리나 8위 등 텍사스 주내 7곳 포함

 지난 10년 동안 미국에서 주택시장이 가장 빠르게 성장한 대도시권 서버브 톱 20에 텍사스 주내 도시 7곳이 포함됐다. 야디(Yardi)가 운영하는 전국적인 스토리지 공간 마켓플레이스인 ‘스토리지카페’(Storage Cafe)는 지난 2013년에서 2022년까지 10년 동안 지속된 건설 붐을 주도하는 요인과 지역 시장에 미치는 영향을 이해하기 위해 미전역 4,100개 도시의 주택 재고 확장을 분석하고 주택 가치, 인구 변화, 원격 근무 패턴의 변화, 전반적인 경제 환경 등을 조사해 ‘주택시장이 가장 빠르게 성장한 대도시권 서버브 톱 20’(Top 20 Fastest-growing Suburbs in U.S.)를 선정했다. 톱 20 가운데 텍사스 주내 도시가 총 7곳으로 풀시어(Fulshear)가 전국 3위로 순위가 가장 높았고 이어 셀리나(Celina)가 8위, 멜리사(Melissa) 9위, 팜뷰(Palmview) 10위, 매노(Manor) 13위, 프로스퍼(Prosper) 15위, 페이트(Fate)는 18위를 기록했다. 이중 셀리나, 멜리사, 프로스퍼, 페이트 등 4개 도시들은 모두 북부 텍사스 서버브 타운으로, 인구 급증에 따른 수백만채의 주택 건설이 집중됐음을 반영하고 있다. 과거 조용한 서버브 타운이었던 셀리나의 주택 재고는 지난 10년 동안 233%나 급증했고 인구는 237%나 늘어났다. 이로 인해 셀리나의 평균 주택 가격도 지난 10년 동안 약 130%나 올랐는데 이는 전국 상승률의 2배가 넘는 수치다. 스토리지카페는 더 큰 집, 더 안전한 지역사회, 더 나은 학교 등 삶의 질을 높이고자 하는 사람들의 기대가 주택시장의 서버브 확장을 이끄는 주요 요인이며 원격 재택 근무가 증가하면서 혼잡한 도심에서 떨어진 서버브 및 농촌 지역의 주택 수요가 증가했다고 분석했다. 북부 텍사스 지역의 대도시인 달라스의 주택 재고는 지난 10년 동안 11%, 포트-워스는 21%, 알링턴은 1% 증가에 그쳐 다른 서버브 타운들에 비해 상대적으로 낮았다. 한편, 주택시장이 급성장한 서버브 전국 1위는 유타주의 빈야드였고 2위는 뉴저지주 블랙웰스 밀스, 4위는 버지니아주 우드브리지, 5위는 플로리다주 노카티, 6위는 뉴욕주 니스카유나, 7위는 플로리다주 호라이즌 웨스트였다.   손혜성 기자주택시장 급성장 북부 텍사스 가운데 텍사스 이중 셀리

2024-08-02

[부동산 이야기] 상반기 남가주 주택시장

최근 거주용 부동산 거래가 예년보다 활기를 되찾고는 있으나 높아진 집값과 이자율, 높은 다운페이먼트 장만, 높아진 구입 경쟁, 턱없이 모자란 매물 부족 등 바이어들이 극복해야 할 것들이 계속 증가하며 주택구입이 너무 힘든 상황이다.   여기에 뱅크오브아메리카가 최근 발표한 자료에 따르면 올해 주택가격이 4.5%, 내년인 2025년에는 5%가량 더 상승할 것으로 예상된다는 발표가 예비바이어들을 더 힘 빠지게 한다.   뱅크오브아메리카에 따르면 시장금리가 높은 상황에서 주택가격이 하락하는 것을 기대하기는 힘들다는 내용으로 코로나 이전의 대출금리 보다 두 배 이상 상승한 높은 금리로 인해 주택매물은 시장에서 거둬들여 지며 매물 부족현상이 극심해졌고 신규주택 공급까지 감소하면서 주택시장은 극심한 공급과 수요의 불균형이 조성되며 가격 상승을 부추기고 있다는 것이다.   이런 시장 상황에서 올해 상반기 남가주 지역 주요 6개 카운티와 LA 한인 타운의 부동산 매매 현황을 MLS (Multiple Listing Service)자료를 바탕으로 부동산 매물의 매매 건수를 비교해서 조사해 보았다.   먼저 LA카운티 전체 2024년 상반기 주거용 부동산 매물 (싱글 가족 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 2만5443건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 2만 4709건에 비해 3%가량 상승한 것으로 나타났다.   그리고 LA 한인타운의 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 269건이 매매됐으며 지난 2023년 상반기의 매매 건수인 243건에 비해 10%나 증가한 것으로 LA카운티 평균치보다 크게 웃도는 수치로 조사됐다.     또한 오렌지카운티의 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 1만228건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 9873건에 비해 4%가량 상승하며 LA카운티와 비슷한 상승세를 나타낸 것으로 조사됐다.   타 카운티에 비해 인구변동률이 적은 벤투라카운티와 샌디에이고카운티는 큰 변동 없이 예년 수준을 그대로 유지한 것으로 나타났다.   반면 샌버나디노카운티의 경우 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 8172건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 8633건에 비해 6% 나 크게 감소한 것으로 나타났고 지난해 매매 건수가 크게 상승했던 리버사이드카운티의 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 1만 2640건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 1만 3096건에 비교해 볼 때 리버사이드카운티 역시 3%가량 감소한 것으로 조사됐다.   남가주 주요 6개 카운티 중 인구 밀집도가 높은 LA, 오렌지카운티는 3~4%의 매매가 증가했지만 인구밀도가 낮은 샌버나디노 카운티와 리버사이드카운티는 3~6%의 매매가 감소했으며 인구유입이 안정적인 벤투라카운티와 샌디에이고카운티는 예년수준을 그대로 유지한 것으로 알려졌다.   그러나 주택가격은 남가주 지역별 다소 차이는 있겠으나 대략  2~3%가량 상승한 것으로 알려졌다. 올해 초만 해도 세 차례로 기대되던 연방준비제도의 금리 인하 기대는 하반기 들어서면서 단 한 차례만 해도 다행이라는 분위기로 바뀐 현 상황에서 금리 인하에 큰 기대를 하긴 어렵고 시장 내 기존 주택의 부족현상도 심각한 상황에서 올해 하반기 주택가격 상승세는 계속 이어질 것으로 판단된다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties부동산 이야기 주택시장 상반기 상반기 주거용 올해 상반기 매매 건수

2024-07-16

6, 7월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 6, 7월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 주택시장의 변화가 예사롭지 않습니다. 6월 들어 18-20% 정도 매물과 마켓 대 기간이 큰 폭으로 증가하고 있고 오픈하우스 방문객이 줄어들면서 오퍼 또한 감소하고 있습니다.      7월 들면서 리스팅이 기간 내에 팔리지 않아서 취소되는 경우들이 증가세입니다. 불과 한두 달 새에 캐시로 전문적으로 주택을 거래하는 Opendoor의 경우 구입가격을 최소 10% 낮추어서 오퍼하고 있습니다.     시장이 냉각이 된 이유에는 7월이 여름 휴가철이라는 이유도 있지만 최근 렌트용으로 장기간 보유했던 매물들이 시장에 많이 나오면서 해당 매물에 거주하던 테넌트들이 대체 렌트 매물을 바쁘게 찾기 시작했습니다.     렌트용 매물들이 시장에 나오는 이유는 매매 후 목돈을 확보하기 위한 시도로 보입니다. 렌트용의 경우 주로 "테넌트에게 우호적인 지역"에서 투자가들이 철수하는 분위기이고 소액 투자가들의 경우 전국적으로 저렴한 구입 비용과 최근 렌트 시세가 상승하는 지역에 집중적인 투자가 이루어지고 있습니다.     기관투자가들의 임대용 주택시장에 대한 열기도 아직은 뜨거운 편입니다. 5월 정도까지만 해도 인기지역의 단독주택을 중심으로 지역별 중간가격까지의 매물이 이전 세일 가격보다 10% 정도의 인상된 호가로 마켓에 나왔지만 이후에는 평균 리스팅 가격이 하락했고 8,9월에 주택 매물들이 시장에서 어떻게 매매가 되느냐가  향후 시장에 판도를 점쳐볼 수 있을 것입니다.     신규주택의 매매 또한 기존주택의 매물 증가세로 주춤한 상황이며 그동안 저렴한 이자율이나 여러 가지 클로징 비용이나 HOA 비용의 대납 등을 이용해서 성과를 거두어왔지만 상대적으로 기존 주택보다 비싼 가격이 신규주택 구입 시 부담이 되고 있습니다.     솔라의 의무 설치를 포함한 각종 유틸리티 비용과 보험료의 상승 또한 신규주택구입자에게 부담으로 작용하고 있습니다. 팬딩 세일이 작년 대비 6.6% 그리고 5, 6월 사이에 2.1% 하락했지만 이는 거의 한 달 정도의 에스크로 기간이 필요한 경우를 생각해 본다면 장기간 거래량이 하락할 가능성이 있습니다. 지금의 리스팅 가격에서 최소 20%의 하락이 있어야만 이자율 감면의 효과가 실질적으로 거래량에 영향을 미칠 것으로 보입니다.     현재 연준에서 희망적인 여러가지 메세지를 보내고 있지만 신뢰성에 의문이 가며 실질적으로 금리가 9월정도에 인하가 되어도 시간이 지나야만 효과가 나타날 것으로 보입니다.     현재 셀러의 입장에서 주택매매를위해서 가장 중요한 것은 확실한 바이어와 딜을하는 것입니다. 실거주자로 주택구입이 반드시 필요하고 확실한의지가 있는 경우 그리고 융자가 확실한 경우들인지를 확인해야만 합니다.     주택의 수리나 관련 크레딧에 좀더 여유로워지셔야 하며 바이어를 위한 “바이다운”프로그램이나 가능한 FHA나 VA융자에 대한 이해도 중요합니다.       ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 임대용 주택시장 남가주 주택 신규주택 구입

2024-07-16

시카고 주택가격 상승 추세 ‘계속’

주택 거래가 활발한 여름철 성수기를 맞아 시카고 지역의 부동산 시장은 작년 대비 오른 가격대를 형성하고 있다.     온라인 부동산 거래 사이트인 레드핀 자료에 따르면 지난 5월 시카고 지역의 주택 중간거래값은 35만5400달러로 집계됐다. 이는 작년 같은 기간과 비교하면 약 8% 상승한 것이다. 거래량은 작년 대비 2% 줄었다.     전문가들은 모기지 이자율이 높아 이를 부담할 수 있는 구매자가 많지 않으면서 생긴 현상으로 풀이하고 있다. 모기지 이자율은 당분간 내리지 않은 가능성이 높다. 최근엔 상황이 조금 달라졌지만 연방준비제도(연준)가 지난 6월 올해 이자율을 한번만 낮추겠다는 신호를 언급했기 때문이다.     같은 기간 전국 주택 중간거래값은 43만9700달러로 작년 같은 기간에 비해 상승했다.     시카고 주택시장에서는 단독주택과 서버브 주택, 다가구 주택의 가격 상승이 두드러졌다. 특히 다가구 주택은 거주 목적보다는 투자 목적으로 구입한 뒤 렌트를 주는 경우가 많았다. 이런 주택들의 경우 최근 멀티 오퍼를 받는 경우가 많아 거래 금액 역시 크게 상승하고 있었다. 여유 자금이 부동산 시장에 몰리고 있다는 경향을 보여주는 사례다.     콘도의 경우 제값을 받고 팔기 힘든 경우가 많았다. 특히 관리비가 높고 유닛을 소유하면서 렌트를 주는 것을 제한하는 경우는 거래 자체가 이뤄지지 않는 경우가 흔했다.     시카고 다운타운의 주택 중간거래값은 최근 17%가 낮아진 26만9000달러로 집계됐다. 이는 시카고 전체 중간거래값이 크게 오른 28만4000달러와 비교되는 수치다. 일반적으로는 고급 콘도가 밀집된 다운타운 부동산 거래값이 전체 시카고와 비교하면 높게 형성된다.   Nathan Park 기자주택가격 시카고 시카고 주택가격 시카고 주택시장 시카고 다운타운

2024-07-10

집값 5% 상승…주택시장 내년까지 호황

뱅크오브아메리카(BofA)는 코로나19 팬데믹부터 시작된 주택시장의 붐(호황)이 내년까지 이어질 것으로 예측했다.     지난 24일 비즈니스인사이더에 따르면 BofA는 올해 주택 가격이 4.5%, 내년에는 5% 상승할 것으로 예상했다. 지난 2020년부터 최근까지 집값이 46% 올랐는데, 내년까지 누적 50% 위로 올라갈 수 있다는 뜻이다.     BofA는 “일단 주택 가격이 새로운 고점에 도달하면 상승 압력이 완화될 것”이라면서도 “금리라는 주택 가격 상승의 중요한 원인이 버티는 한, 집값이 하락하긴 어려울 것”이라고 말했다.     시장금리의 고공행진 이후 주택 가격이 급등했다. 코로나 이전보다 대출금리가 두 배 이상으로 높아지자, 주택 매물이 순식간에 사라진 영향이다. 신규 주택 공급까지 제한돼 초과 수요가 극심했다. 거주 주택 교체에 따른 대출 재융자를 피하려고 소유주들이 매물을 거둬들였기 때문이다.     연방준비제도가 금리를 인하할 것이라는 기대는 연초 이후 약해지는 상태다. 오는 3분기부터 인하 기조를 시작해도 팬데믹 이전 수준으로 돌아가기에는 시간이 걸릴 전망이다. 현재 대출 상품과 주택에 머물려는 대출자들의 이른바 ‘자물쇠 효과’가 매우 강력하다고 BofA는 봤다.     BofA는 “금리가 예상대로 하락하더라도 모기지 금리는 계속 상승할 수도 있다”며 “재고 주택의 거래 부족이 사라지는 데 6~8년이 걸릴 수도 있다”고 전했다.주택시장 집값 주택시장 내년 상승 압력 주택 매물

2024-06-25

[부동산 이야기] 팜데일, 랭캐스터 <44>

고금리로 미국의 주택 매물이 줄어든 가운데 주택가격은 역대 최고 수준을 경신한 것으로 나타났다. 스탠더드앤드푸어스(S&P) 다우존스 인덱스 발표에 따르면 지난 3월 미국의 ‘코어로직 케이스-실러’ 주택가격지수(20개 도시 기준)는 전월 대비 0.3% 상승해 사상 최고 수준을 나타냈다. 1년 전 같은 달과 비교해서도 7.4% 상승했다. 이 지수는 미 20개 주요 도시들의 평균 집값을 측정해 산출한다.   도시 별 전년 동기 대비 상승률을 보면 샌디에이고가 11.1%로 가장 높았고, 뉴욕(9.2%), 클리블랜드(8.8%), 로스앤젤레스(8.8%) 등이 뒤따랐다. 고금리로 기존 주택의 매물 공급이 줄어든 게 집값 상승세 지속의 주된 배경으로 작용하고 있다. 브라이언 루크 S&P 다우존스 인덱스 수석은 “20개 대도시 주택시장은 4개월 연속 전년 동기 대비 상승세를 이어왔는데 이는 주택 부문의 광범위하고 지속되는 성장세를 시사한다”라고 말했다.   주택 거래가 2개월 연속 감소했다. 부동산 중개인 협회에 따르면 지난 4월 캘리포니아주 전체 기존 주택 가격은 사상 처음으로 90만4210달러를 돌파했다. 3월보다 5.8%, 지난해 4월보다 11.4% 상승한 것이다. 전문가들은 매물 부족과 높은 모기지 금리 등 악재 속에서도 일부 주택 바이어들이 전액 캐쉬로 구입해 높은 금리의 영향을 받지 않고 있고 주택 판매 물량 공급이 수요를 따라잡지 못하면서 구매 수요자 사이에서도 경쟁이 붙고 있다고 지적했다. 한편 카운티 별로 보면 LA 카운티에 지난 4월 주택 판매 중간 가격은 82만5970달러로 지난해 같은 기간과 비교해 11.8% 올랐으며 오렌지 카운티 경우는 지난달 판매 중간 가격은 144만 달러로 캘리포니아 남부 지역에서 가장 높은 것으로 알려졌다.   발렌시아, 팜데일, 랭캐스터 지역에는 많은 주택들이 나오고 있으나 수요에 비해 여전히 턱없이 부족한 상황이지만 타지역에 비하여 상대적으로 저렴한 가격으로 넓은 공간의 주택을 구입할 수 있어 주택 구매자들에게 좋은 조건의 지역이라고 할 수 있다.     대면 근무와 재택 근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역이면서 대도시에 비해 저렴하고 넓은 공간을 활용할 수 있는 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터 지역으로 많은 한인들이 주택을 구입해서 이동한 것으로 판단된다. 포스트 팬데믹 시대에 다양하게 생활 방식에 변화를 주며 선입견을 없앤 주요한 시기라고 생각해 본다.   발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 아직 바이어들의 희망의 도시라고 할 수 있다. 다양한 소식통들을 통하여 많은 정보들을 받고 있는 셀러와 바이어들은 서로 심리전을 하면서 자연스럽게 마켓이 형성되고 있음을 볼 수 있다. 또한 앞에서 언급한 것처럼 노동 시장과 베이비부머 세대들의 이동에 주택 시장도 큰 영향을 받고 있음을 주목해야 할 것이다. 바이어나 셀러 모두 각자의 재정 상태와 경제 구조에 맞추어 현명한 판단을 하기 바란다. ▶문의: (310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 이야기 하이브리드 활용가능 대도시 주택시장 주택 판매 주택 매물

2024-06-19

5, 6월 남가주 부동산 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 5, 6월 남가주 부동산 시장 상황이 궁금합니다.     ▶답= 지난 5,6월의 남가주 주택시장의 변화는 매물이 늘고 거래가 지역별로도 둔화되고 있다는 것입니다. 모기지가 7%를 중심으로 변동증이지만 아직까지는 연말까지 높은 추세를 유지할 전망이며 5월부터 경제 위기감이 전반적으로 확산되면서 소비경기를 둔화시키고 투자가들도 투자를 다변화하고 동시에 현금을 비축하고 있습니다. 당장 앞으로 한두 달간의 상황들의 예측이 힘들어지면서 혼란이 가속화되고 있습니다.   대표적인 세일즈 관련 앱인 세일즈포스가 2008년 이래로 최대의 적자를 기록하였고 소매업체들의 연이은 사업체 폐쇄 조치와 아울러 NAR 리포트에 따르면 전국 주택 거래량도 지난달 7.7% 감소한 것으로 나타나고 있고 VA 융자나 FHA 융자와 같이 낮은 다운페이의 융자들에서 높은 페이먼트 연체가 시작되고 있습니다. 한 자릿수대로 거래량과 가격의 인상이 계속되고는 있지만 5월 중순 이후 주택 가격의 리스팅 가격 인하가 현실화되고 있습니다.   주목할 점은 일반 소매업소의 영업 부진과 프랜차이즈 업소들의 해고나 사업장 철수와는 다르게 트레이더 조의 경우 남가주 8개 그리고 전체적으로 24개 정도의 신규 매장의 오픈을 예고했으며 이들의 주 고객층인 팬데믹 후 자산이 증가한 소비층의 경우 여전히 소비활동을 늘리고 있는 점입니다. 즉 소득격차가 늘어나면서 이는 주택시장의 양극화로 이어지는 주요 원인을 제공하고 있고 앞으로 모기지 이자가 낮아진다고 해도 지역에 따라서 주택시장의 매매 증가로 이어질 전망은 낮다고 생각됩니다.   매물이 늘어나고 시장에서 정체가 되면서 지역별로 가격의 인하폭이 커질 전망입니다. 한두 달 차이로 리스팅 가격이 많이 현실화되고 있음을 느끼고 있고 셀러스 마켓에서 바이어 스 마켓으로 변화가 감지됩니다. 현재 매매 계획이 있으신 셀러들의 경우 전략적으로 매매를 서두르셔야 할 것으로 생각됩니다.   확실한 재정적인 여유가 없다면 주택을 구입하는 것은 주 거주 목적 외에는 무의미하며 과거에 낮은 변동 이자율로 주택 구입을 했던 주택 소유자 중 5,7년 고정이 종료가 되면서 배 이상 뛴 이자율에 재융자가 여의치 않은 경우가 많고 수입의 감소로 페이먼트의 어려움을 호소하는 사례들이 증가하고 있습니다.   전국적으로 문제가 되고 있는 Squatter 이슈의 경우 캘리포니아에서는 이전부터 있어왔던 5년간 실제 점유하고 사용 시 소유권을 인정하는 “Adverse Possession”의 경우를 제외하고는 뉴욕과 같이 한 달 불법 점유 후 거주자로 인정받는 극단적인 케이스는 거의 없지만 최근 자신의 프라퍼티에 불법으로 가건물 형태로 거주를 시도하는 경우들이 있다는 소식들이 들리고 있어서 부동산을 공실이 있는 상태에서 매매나 렌트 시 더욱더 주의를 기울이고 온라인에 광고 시 특별히 더 주의를 기울여야 합니다.   메이저 보험사들에 대한 소송이 늘어나고 있으며 결국은 여름 이후에 캘리포니아 보험국과의 합의가 진행이 되고 주정부의 허락하에 프리미엄의 인상폭이 합의가 된다면 신규 가입도 다시 시작될 전망입니다.     ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 남가주 주택시장 남가주 부동산

2024-06-11

[부동산 가이드] 주택유지비용 상승세

연준이 금리 인하를 늦추면서 모기지이자율이 확실히 하락세로 반전하려면 상당한 시간이 필요할 것으로 전망된다. 모기지가 상승하면서 4월부터 거래량이 전국 평균 1.9% 하락하고 새집의 경우 4.7% 내린 상황이다. 가주부동산협회의 최근 조사에서 가주 주택 중간가격이 처음으로 90만 달러를 돌파하는 기현상이 다시금 재현됐다. 인플레이션의 영향으로 금리 인하가 지체되면서 신규 주택의 건설이 주춤해지고 있다. 또 전국 주택의 거의 3% 정도를 대규모 기관투자가들이 독점하고 있어서 매물의 부족이 주택시장 상승세를 주도하고 있다.     내년에도 일반 주택 임대료가 전국적으로 최소 한 자릿수의 상승세가 이어질 전망이다. 주택가격도 오를 것으로 보인다. 현재 상황에서 주택소유주의 85% 정도가 주택 매매를 고려하고 있다는 보고가 있다. 주택소유주들도 이제는 가장 비싼 가격을 기다리며 매매를 주저하지 말고 적극적으로 판매 결정을 내려야 할 시점이 가까워졌다고 본다.     캘리포니아 주택시장에 나타나고 있는 위기상황을 다시 정리해본다. 주택유지를 위한 제반 비용의 상승세가 이어지고 있다. 유틸리티 비용의 상승세, 주택 보험의 신규 가입 어려움과 더불어 보험 프리미엄의 대대적인 상승세가 계속되고 있다. 이뿐만이 아니다. 재정적자 상태가 누적된 지방정부에서 주택을 포함한 부동산 소유주들에게 추가 세금을 여러 형태로 부과를 시작했다. HOA가 있는 단지들의 각종 소송이 이어지고 있다. 특히 테넌트와 집주인 간의 분쟁이 많아지고 이에 따른 소송도 많아졌다. 그리고 무엇보다도 전 국민이 체감하기 시작하는 실업과 수입감소로 인한 재정적인 압박으로 가계 부채가 17.7조 달러에 달하는 것이 현 상황이다. 기존 주택소유주뿐만이 아니라 신규 주택 구매자들에게 압박감을 느낄 만하다.     5월이 지나면서 위기상황이 현실화되는 중이다. 보험사들의 경우 가주보험국(DOI)과 주 정부에게 사업 철수와 신규가입 불가를 천명하면서 앞으로 최소 15% 이상의 리뉴 프리미엄의 인상을 허락받고 있다.     보험사들에 대한 소비자들의 소송도 시작되고 있다. 자영업 비중이 높은 이민사회에서 체감하지 못해왔던 경제위기가 늘어나는 폐업과 해고의 증가로 인해 고조되는 위기가 피부로 다가오는 중이다. 최저임금의 거듭된 인상으로 오히려 주거비를 포함한 물가인상의 실마리를 제공하고 있고 결국은 전반적인 경제에 악영향을 미치고 있다.     지난 2년간 주택가격이 급등한 지역의 소유주들, 이자율 상승 후 높은 이자와 낮은 다운페이먼트로 월 페이먼트 비중이 높은 소유주들, 지난 몇 년간 지나친 테넌트 보호 정책이 강화된 지역의 임대주택소유주 등은 위기상황에 대한 대비책이 필요하다. 소매업소의 해고가 급등한 테넌트 밀집 지역의 소유주들과 주택 유지비용의 상승과 더불어 수입의 감소로 인해서 주택소유에 어려움을 호소하는 주택 소유주들도 위기상황을 현명하게 넘겨야 한다. 여러 번 강조하고 반복되는 칼럼을 쓰고 있지만 5월 중순 이후가 되면서 더욱 위기상황이 체감되는 관계로 다시 한번 위기상황에 대한 대처가 중요하다고 감히 말씀드려본다.     ▶문의: (213) 663- 5392  곽재혁 / 퍼스트팀부동산부동산 가이드 주택유지비용 상승세 주택시장 상승세 상승세 주택 기존 주택소유주

2024-06-05

집값 2020년 이후 47.1% 급등

미국 주택가격이 2020년 이후 최근까지 47.1%나 급등한 것으로 조사됐다.   13일 폭스비즈니스에 따르면 주택시장 분석업체 레시클럽이 최근 케이스-실러 전국 주택 가격지수를 분석해 이러한 결과를 얻었다.   이는 1990년대와 2020년대 주택가격이 각각 30.1%와 44.7% 상승한 것을 뛰어넘은 것이다.   특히 이 같은 상승세는 부동산 시장이 활황세를 보였던 2000년대 당시 주택가격 상승률도 넘어서기 직전 상황인 것으로 나타났다.   2000년 이후 같은 기간 47.3%나 급등했으며 2007년 주택시장이 붕괴하기 전까지 무려 80%나 급등했었다.   이런 가격 급등은 지난 몇 년간 주택 건설 부족으로 주택 공급이 부족해진 데다 이후 모기지(주택담보대출) 이자율과 건축 자재 가격의 급격한 상승이 더해졌기 때문으로 분석됐다.   부동산 플랫폼 리얼터닷컴의 별도 보고서에 따르면 주택공급이 2020년 초 코로나19 팬데믹(대유행)이 시작되기 전 통상적인 규모보다 34.3%나 감소했다.   지난 3년간 모기지 금리 상승도 주택시장 활성화를 가로막았다.   팬데믹 이전에 3% 이하로 받았던 사상 최저수준의 모기지 금리에 묶여있는 주택 보유자들이 매도를 꺼리면서 공급이 더욱 제한돼 주택 구매 희망자들에게는 선택의 여지가 없었다.   시장에서는 모기지 금리가 올해에도 높은 수준을 유지할 것으로 내다봤다.   연방준비제도(Fed·연준)가 금리인하를 시작해야 모기지 금리도 내려갈 것으로 전망되지만 그나마도 팬데믹 기간의 최저 금리로 돌아갈 가능성은 낮은 데다 최근 인플레이션 둔화세가 정체되면서 연준의 올해 금리인하 가능성에 대해서도 회의적인 시각들이 나타나고 있다.   국책 담보 대출업체 프레디맥은 지난 9일 30년 만기 대출의 평균 금리가 7.09%라고 발표했는데, 이는 지난해 하반기 최고치 7.79%보다는 낮아진 것이지만 팬데믹 당시 최저치 3%보다는 여전히 높은 수준이다.   최근 부동산 플랫폼 질로우의 설문조사에서는 주택 소유자 대부분이 자신들의 모기지 이자율이 5% 이상이었으면 주택을 매각할 의향이 현재보다 두 배 정도 높다고 답했으나 현재 모기지 보유자 80%의 이자율은 5% 미만이다.   보험사 네이션와이드의 벤 에이어스 선임 이코노미스트는 “주택구매자를 위한 시장 상황은 매물이 거의 없고 여전히 (가격이) 상승하고 있는 등 어려운 상황”이라며 “강한 수요에도 불구, 많은 첫 주택 구매자들이 융자 금리 상승과 (주택) 가격 상승으로 시장에서 배제되고 있다”고 말했다.    김은별 기자집값 급등 주택시장 분석업체 금리 상승도 당시 주택가격

2024-05-14

[부동산 이야기] 가주 주택시장 상식<3> 주택 구매 목적과 고려 사항

연일 최고가를 경신하는 부동산 시장에서 주택을 구매하는 목표를 단순화할 필요가 있다.     주택 가격이 지금처럼 높지 않았을 때는 내 집 마련, 기프트를 통한 자녀 상속, 안정적인 임대수익 등 주택 구매를 통한 목표 달성이 가능했다. 하지만 주택 가격이 가파르게 오른 현 상황에선 최우선 과제를 정한 후 주택구매에 나서는 것이 중요하다.   주택 구매 수요는 언제나 존재하기 마련이다. 특히 결혼과 이혼은 물론 자녀 계획과 은퇴 등 인생의 전환점은 중요한 주택 구매의 모티브가 된다. 올여름을 기점으로 주택 매물이 늘어날 전망이 크다는 점도 주목해야 한다. 높은 모기지 이자율의 장기화가 유력시 되는 가운데 주택 거래량이 감소했지만, 이자율이 내리면 매물은 늘기 마련이다.   거주 목적으로 주택 구매를 계획 한다면 지역에 상관없이 단독주택이나 독립성이 보장된 타운홈 단지, 학군 등을 고려해 최소 10~20년간 거주하고 싶은 지역 및 그에 상응하는 매물로 선택 범위를 좁혀야 한다. 또 이자율 동향을 주시하면서 추가 다운페이먼트, 에스크로 오픈 후 이자율 고정, 일정 기간 이자율을 낮추는 바이다운프로의 활용을 꾀할 수도 있다. 이 밖에도 사전에 주택보험을 알아보고 유틸리티를 포함한 주택 유지 비용 관련 자료를 현 주인으로부터 받아 예산을 세우는 것도 중요하다.     선호지역 내 주택 구매 시 같은 매물을 노리는 투자가와의 경쟁도 변수다. 월가의 기관투자자들 같은 노련한 주택구매 집단들은 일반 주택의 구매를 가속한다. 이들은 충분한 자금을 바탕으로 안정적인 목표를 설정하고, 장기적인 안목으로 투자를 진행하기 때문에 일반 구매자와의 경쟁에서 우위를 점할 수밖에 없다.     일반 구매자가 융자를 받을 경우, 미리 융자 기관에서 사전 승인을 받는 것이 중요하다. 사전에 언더라이팅의 기준에 부합되는 재정적인 준비와 융자 승인 절차를 마침으로써 융자 조건부를 없앨 수 있다. 또 최초 오퍼에서 가격 인하 등 무리하게 요구 조건을 내밀기보다는 셀러의 최우선 순위를 가늠해서 오퍼를 하는 것도 하나의 방법이다.   기존에 보유한 주택을 매매하고 다른 주택을 구매할 계획이 있다면 특히 입주자 보호 정책이 강력하거나 노숙자 문제 등 치안과 관련된 이슈들을 들여다볼 필요가 있다. 재정 악화로 추가적인 징수가 예고된 지역의 매물을 가지고 있는 투자가들의 경우, 장기간 보유 또는 거주 및 임대목적에 맞는 매물의 최소 편도 1시간 반경 내에 있는 대체 매물을 찾아보는 등 경험과 자본에 따라서 유연하고 선별적인 구매 전략을 수립할 수 있다.   단독주택 구매 시 방은 3개 이상, 욕실은 2개 이상으로 평균 면적이 1500스퀘어 피트이고 대지 6000스퀘어 피트가 표준이라고 생각한다. 타운하우스의 경우, 로프트가 있고 2층 구조의 방 3개 및 차고를 완비했다는 조건으로 HOA가 저렴하게 유지된다. 세대 수로는 60세대 전후가 알맞다고 생각한다. 다만, 신규주택 경우 모기지와 재산세, HOA에 투입되는 지출이 기존 주택보다 높아 임대 시 수익률이 하락한다는 점을 명심해야 한다.     ▶문의:(213)663-5392  곽재혁 / 퍼스팀 부동산부동산 이야기 주택시장 주택 주택구매 집단들 주택 구매 주택 매물

2024-05-01

매물 늘고 가격 조정…임대 주택 거래 50% 급증

남가주 주택시장에 훈풍이 불고 있는 가운데 LA한인타운 임대수익용 주택 시장도 점점 활기를 띠고 있다.     부동산 업계에 따르면, LA한인타운 중심으로 2~4유닛으로 구성된 임대수익용 주택 매물이 늘면서 가격 조정도 진행되고 있다.   맥스 이 LA EXP부동산 대표는 “인컴 유닛으로 주목받던 멀티패밀리가 팬데믹 이후 수요가 줄어들며 시장에 매물이 많은 상태”라며 “매물 선택의 폭도 확대됐고 가격 협상도 가능해 멀티패밀리 부동산 투자에 좋은 기회”라고 말했다.     본지가 드림부동산의 도움을 받아서 LA한인타운의 주택 거래를 살펴본 결과, 3월 임대수익용 주택 거래 건수가 전년 동월보다 50% 급증했다.     팬데믹 동안 연방 및 로컬 정부의 세입자 퇴거 유예 영향과 각종 보호책으로 렌트비를 내지 않는 세입자가 증가하면서 멀티패밀리 투자가 주춤했다고 업계는 전했다.     또 고공행진 중인 모기지 금리와 각종 유틸리티 비용 상승, 주택보험료 급등으로 여러 채의 임대 수익용 부동산을 가지고 있지 않는 한 수익 창출이 전보다 힘들어진 것도 매물 증가에 일조하고 있다.     한 업계 관계자는 “연방 정부의 금리 인상으로 은행 CD(양도성예금증서)의 수익률이 5%가 넘자 목돈을 은행에 넣어두어 안정적으로 관리하려는 수요가 임대수익용 투자 수요를 앞섰다”며 “하지만  부동산 가치 상승률이 은행 CD 이자율을 크게 웃돌기 때문에 자본력과 임대수익용 주택 관리에 노하우가 있는 투자자들은 지금이 투자 적기로 본다”고 설명했다.     한인들이 선호하는 멀티패밀리 매물은 2~4유닛이다. 4유닛까지는 단독주택과 마찬가지로 30년 고정 모기지가 가능한 것이 장점이다.   가격은 위치와 건물 상태에 따라 다양하지만 LA한인타운 경우 4유닛 기준 150만 달러부터 시작한다.     케이 박 드림부동산 에이전트는 “멀티패밀리 관리를 잘하면 5년 안에 보통 1.5배 주택가치를 높여 판매가 가능하다”며 “150만 달러를 구입해 평균 200만 달러 이상 가격에 판매한다”고 말했다.     주 바이어층은 한인시니어가 압도적으로 많다. 은퇴 후 거주지를 다운사이징해 콘도로 옮기고, 차액은 멀티패밀리 건물을 구입하려는 경우다.       업계 관계자는 “100만 달러가 있을 경우 단독주택 한 채를 사기보다 50만달러씩 혹은 30만 달러씩 나눠 멀티패밀리 유닛 2~3개를 사는 것이 투자 면에서 이득”이라며 “각각 건물의 부동산 가치가 상승하고 1031 교환으로 더 가격이 높은 부동산으로 옮겨갈 수 있어서 부를 계속 늘릴 수 있다”고 강조했다.     전국 멀티패밀리주택협의회(National Multifamily Housing Council)가 실시한 2024년 4월 분기별 설문조사에 따르면 멀티패밀리 판매량 지수는 2년 만에 1분기에 52까지 상승했다. NMHC 지수 50점은 균형을 나타내고, 그보다 낮은 점수는 시장 약세, 점수가 높을수록 시장이 개선되고 있음을 나타낸다. 이은영 기자급증 거래 임대수익용 주택 임대수익용 투자 남가주 주택시장

2024-04-28

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