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[중앙칼럼] 이룰 수 없는 ‘아메리칸 드림’

지난 4년 동안 부동산 시장은 롤러코스터와 같았다. 주택가격은 팬데믹 동안 치솟았고 임대료, 모기지 금리 급등으로 이어졌다. 현재 부동산 시장은 2년째 침체기다. 침체의 문을 연 것은 ‘주택소유주 잠금 효과’다. 지난해 주택소유주의 약 90%가 6% 미만의 모기지 금리를 누렸다. 7% 가까운 모기지 금리에 저금리 주택소유주들이 집을 매물로 내놓는 것을 꺼리는 것은 당연하다. 이 여파로 주택 매물은 턱없이 부족하다. 적은 매물 공급으로 지난 9월 기존 주택판매는 14년래 최저 수준이었다. 주택구입자들이 모기지 하락을 기대하거나 대선을 앞두고 관망세를 유지한 것도 한몫했다. 대선이 끝난 후 도널드 트럼프 당선인이 내놓은 부동산 공략으로 내년 주택시장에 대한 기대감이 높다. 선두주자는 낙관론을 내놓은 부동산 업계다. 전국부동산중개인협회는 내년 기존 및 신규 주택판매가 증가하고 주택 가격이 상승할 것으로 추정했다. 부동산 시장이 바닥을 쳐서 오를 일만 남았다는 전망이 대세다. 과연 그럴까. 트럼프 당선인이 내놓은 부동산 정책은 신규 주택 건설 촉진, 저렴한 주택 공급 증대, 불법 이민자 대량 추방, 관세 인상, 세금 감면 및 공제, 건설 및 주택 규제 완화 등이 골자다. 이중 부동산 시장 활성화에 오히려 득이 되지 않는 공약도 있다. 현재 전국에서 부족한 주택 수는 400만 채에 이른다. 주택 위기를 뚫고 나갈 간단한 해결책은 신규 주택을 많이 짓는 것이다. 트럼프 당선인은 저렴한 주택 건설을 위해 연방 정부 토지를 개방할 것이라고 했다. 전문가들은 이에 대해 부정적이다. 연방 토지는 시골 지역에 집중돼 인구 밀도가 높은 도시에는 도움이 되지 않는다는 것이 이유다. 특히 저렴한 주택 공급 증대는 대선 공약인 이민노동자 대량 추방과 상충한다고 지적한다. 현재 미국 건설 노동자의 31%가 이민자로 추산된다. 불법 이민 단속이 시작되면 불법 노동력에 의존해온 건설업계는 노동력 부족에 이어 임금 상승이 예상된다. 이는 주택 가격 상승으로 이어져 주택구매자에게 전가될 가능성이 높다. 트럼프 당선인이 공약한 관세 역시 건축 비용을 높일 거라는 우려를 낳고 있다. 건설 관련 원자재에 10~20% 일괄 관세를 부과하면 주택비용과 주택 리모델링 자재 비용 상승은 당연하다. 반면 주택 건설 규제 완화 및 세금 감면 및 공제는 부동산 시장에 순풍을 가져올 것으로 기대된다. 트럼프 당선자의 첫 번째 대통령 임기가 끝날 무렵 저렴한 주택 건축을 위해 규제 장벽을 제거하는 행정 명령에 서명했다. 그는 주택이나 아파트 건설에 대한 규제 부담을 줄이면 소비자 비용이 낮아질 것으로 봤다. 실제로 단독주택 비용과 다세대 주택비용의 상당 부분이 지방, 주 정부 및 연방 차원 규제 비용과 직접적인 관련이 있다. 공화당이 상원에 이어 하원까지 양원을 모두 휩쓸어 백악관과 의회를 공화당이 장악하는 ‘레드 스위프’가 현실화됐다. 트럼프 당선자가 2017년 서명한 세금 감면 및 일자리 창출법(TCJA)의 세금 규정을 확대할 것이라는 예상이 나오고 있다. 여기에는 표준 공제액을 두 배로 늘리고 주 및 지방세(SALT) 공제액을 제한하는 것이 포함된다. TCJA의 또 다른 세금 규정은 보너스 감가상각이다. 이는 아파트 개발자와 투자자가 소유 첫해에 더 많은 감가상각을 공제할 수 있게 해 임대 주택의 신규 개발을 더욱 장려한다. 새로운 경제 보고서에 따르면, 현재 대부분 도시에서 중간 가격의 단독주택을 사려면 연간 10만8000달러의 수입이 필요하다. 가구당 평균 소득은 8만4072달러로 필요한 수입이 30% 이상 높다. 소득보다 턱없이 높은 주택 가격에 서민에게 주택 구입은 이룰 수 없는 ‘아메리칸 드림’이 되었다. 새해 시작되는 트럼프 임기 2기에는 ‘서민’이 실질적으로 주택구매가 가능한 부동산 정책이 시행되기를 기대한다. 이은영 / 경제부 부장중앙칼럼 아메리칸 드림 내년 주택시장 주택소유주 잠금 신규 주택판매

2024-12-16

비수기로 입찰경쟁 시들…집 구매 수월

11월 주택가격은 전국적으로 비교적 안정세를 유지하고 재고와 신규 매물은 전월 대비 감소한 것으로 나타났다. 지난 12일 발표된 온라인 부동산 서비스 업체 질로의 ‘11월 부동산시장 보고서’에 따르면 비수기에 접어들면서 매물 수는 지난봄보다 적지만 경쟁 열기도 수그러졌다. 주택시장에서 공급과 수요의 균형 지표인 마켓 히트 인덱스에 따르면 주요 대도시 50개 중 35개 지역에서 주택 경쟁이 냉각되고 있는 것으로 분석됐다. 질로는 “겨울 주택시장의 주택구매자는 인스펙션, 컨틴전시 등에 따라 구매 가능성이 크고 입찰 전쟁 가능성이 작아 협상이 훨씬 쉬울 것”이라고 내다봤다. 가장 강력한 매도 시장은 샌호세, 하트포드, 버팔로, 뉴욕, 보스턴이다. 반면 뉴올리언스, 마이애미, 잭슨빌, 인디애나폴리스, 루이빌에서 매수세가 강한 것으로 나타났다. 질로는 내년 부동산 시장은 모기지 금리 하락세로 부동산 시장이 개선될 수 있다는 관측을 내놨다. 업체는 “내년 모기지 금리가 천천히 하락해 판매와 주택 가격 모두 상승하며 성장의 토대를 마련할 것”이라고 내다봤다. ▶주택가격 11월 중간 주택가격은 35만8761달러다. 20% 다운페이먼트 기준 월 모기지 상환액은 1865달러다. 이는 전년 대비 3.8% 감소했지만 팬데믹 이전과 비교하면 111.2%나 증가했다. 11월 매물의 21.8%가 가격이 인하됐는데 전월 대비 3%, 전년 대비 0.7% 감소했다. 리스팅 매물 가격보다 높게 판매된 주택은 27.8%를 차지했다. 이는 전월 대비 0.9%, 전년 대비 3.9% 감소한 수치다. 50개 주요 대도시 중 47곳에서는 주택 가격이 전월 대비 하락했다. 가장 하락 폭이 큰 도시는 오스틴으로 1.1% 내렸고 이어 탬파(-0.9%), 샌안토니오(-0.8%), 댈러스(-0.8%) 순으로 나타났다. 전년 대비 주택 가격이 상승한 곳은 42곳으로 샌호세가 7.5%로 가장 높았다. 이어 뉴욕(7%), 프로비던스(6.7%), 하트퍼드(6.7%), 클리블랜드(5.7%)순이었다. ▶재고 및 신규 매물 11월 재고와 신규 매물은 전월 대비 감소했다. 신규 매물은 21.6% 감소했지만 전년 대비 0.6% 증가했다. 팬데믹 이전과 비교하면 13.5%나 줄었다. 재고 역시 전월 대비 6.3% 줄었다. 재고가 시장에 머물러있는 기간은 70일로 지난해보다 14일 길지만 팬데믹 이전보다는 10일 줄었다. 반면 지난해와 비교하면 17.2%나 늘었다. 새로 보류 중인 매물은 전월 대비 16.6% 감소했지만, 전년 대비 6.9% 증가했다. ▶전망 올해 늦여름 모기지 금리가 하락하면서 하반기 주택시장에는 순풍이 불었다. 질로가 예상하는 올해 주택판매 건수는 총 406만 건. 내년에는 416만 건으로 소폭 증가할 것으로 예측했다. 주택 가격도 내년 2.2% 상승할 것으로 내다봤다. 이은영 기자입찰경쟁 비수기 하반기 주택시장 겨울 주택시장 부동산시장 보고

2024-12-12

내년 주택시장 전망 "맑음"...매물 늘며 거래 활성화 기대

내년 조지아주 메트로 애틀랜타 주택시장 전망은 올해보다 밝다. 기존 주택 소유주들이 집을 팔고 이사를 준비하면서 매물이 늘어나 거래가 활성화될 것으로 보인다. 조지아 멀티플 리스팅 서비스(GMLS)에 따르면 지난달 애틀랜타 시를 포함한 메트로 지역 핵심 카운티 12곳의 주택 매물 리스팅은 작년 같은 달 대비 43.8% 늘어난 1만 7952채에 달했다. 최근 수년간 애틀랜타 지역은 인구유입으로 주택 수요가 늘어난 반면 극심한 매물 부족으로 집값이 가파른 상승세를 이어왔다. 이처럼 주택 매물이 늘면 집값 상승세가 꺾일 것으로 예상된다. 주택 매물 증가는 모기지 금리가 더는 낮아지지 않으리라는 관측이 확산되는 데 따른 것이다. 모기지은행협회(MBA)에 따르면 30년 고정 기준 모기지 이자율은 지난 5일 기준 6.69%다. 2023년 피크였던 8%대와 비교해 더이상 큰 폭의 이자율 하락이 어렵다고 판단, 이사를 위해 집을 내놓는 주택 소유주들이 늘고 있다. 부동산정보회사 코어로직은 "조지아 주택소유주는 지난해 에퀴티(보유주택 순자산)가 평균 4000달러 늘었다"며 "낮은 금리의 모기지를 수년간 유지하면서 늘린 지분을을 활용해 새 주택을 사려는 오너들이 늘고 있다"고 분석했다. 내년에는 신규 아파트 공급도 크게 늘어날 것으로 예상된다. 애틀랜타 저널(AJC)은 "2~3 베드 규모의 아파트 또는 타운하우스 건설 붐이 마무리되면 젊은 부부나 1인가구의 임대 또는 매입 수요가 충족될 수 있다"고 전망했다. 다만, 도널드 트럼프 2기 행정부의 관세정책은 변수로 남아있다. 존 라이언 GMLS 홍보담당자는 "조지아 건설업계가 주로 캐나다산 목재를 사용하는 점을 고려하면 캐나다 수입품에 대한 25% 관세부과 예고는 주택 공급비용을 크게 높일 수 있다"고 우려했다. 장채원 기자 [email protected]애틀랜타 주택시장 애틀랜타 주택시장 주택 매물량 애틀랜타 저널

2024-12-12

[부동산 이야기] 4분기 주택시장

최근 2024년 4분기 부동산 거래의 특성을 이야기해 보고자 한다. 8월에서 9월까지의 상황을 보면 거래량은 신규주택을 포함해 하락세를 보이지만 가격은 여전히 상승하는 기형적인 모습을 보인다. 리세일 주택가격은 전년 대비 5.4% 콘도는 3.8% 그리고 신규 주택가격은 45.3%의 증가 추세를 보이고 있다. 캘리포니아의 실업률이 5% 미만일 경우 주택가격은 연평균 10%의 상승세를 보이는 것으로 오렌지카운티 레지스터와 코어로직의 11월 자료는 분석하고 있다. 오렌지카운티의 평균 주택 리스팅 가격은 약 74%가 최소 100만 달러 이상, 32%는 200만 달러 이상을 기록 중이다. 주택 거래량은 많이 줄어들고 신규 매물은 증가했지만, 매매가격이 내려가는 경우는 극히 드문 것으로 나타나고 있다. ▶모기지 이자 상승세 지속 대선이 끝나고 차기 정부의 경제 정책에 대한 기대치는 상승 중인 것으로 나타나고 있다. 다만 12월 중순 연준이 금리인하를 결정한다고 해도 모기지 이자율에 미치는 영향은 미미할 것으로 보이며 최소 몇달간은 7% 가까운 모기지 이자율을 유지할 것으로 보인다. 주택소유주 중 78.7%가 모기지 이자율 5% 이하를 유지하고 있으며 최소 30~40%까지 주택이 페이 오프된 상태로 분석됐다. 여러 가지 심리적인 영향과 개인의 재정적인 영향으로 주택시장에 매물 공급이 증가했지만 특별한 사정이 없는 이상 큰 폭의 주택가격 하락 가능성은 거의 없다고 생각된다. 오렌지카운티의 주택 중간가격은 118만 달러, 샌디에이고는 88만 달러, LA는 85만 달러, 리버사이드는 57만9500달러, 샌버나디노는 49만8750달러를 기록 중이다. 전체 중간가격은 39만9000달러 선을 유지하고 있다. ▶주택매매 시 기타 사항 주택매매 시 스테이징을 한 주택들이 평균 1~5% 정도 밸류를 증가시키고 있고 68% 이상 고객들이 여전히 에이전트를 통해서 거래하고 있다. 17%의 캘리포니아 거주자만이 중간 주택 가격대의 주택이 구매 가능한 것으로 조사되었으며 50%의 수입이 주거비로 지출이 되고 있다. 가계 부채 증가가 두드러지면 이는 결국 주택 차압으로 이어진다. 오피스로 대표되는 상업용 부동산 공실률이 20% 이상을 돌파했다. 전국에서 주택가격이 가장 비싼 지역의 70%가 캘리포니아에 있다. 2025년에도 주택가격의 큰 폭 하락은 없을 것으로 보이며 주택 가격은 적은 폭으로도 상승세를 유지할 것으로 보인다. 오렌지카운티의 경우 2023년도에 주택판매가 2만1426채를 기록하며 큰 폭의 거래량 하락세가 이루어졌다. 이런 추세는 올해와 내년 최소 초반까지 지속할 전망이다. 당분간 가격만 높게 유지되고 실질적으로 의미심장한 거래량 상승세가 나타날 가능성은 적다고 보인다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 퍼스트팀부동산 에이전트부동산 이야기 주택시장 거래량 주택가격 하락 신규 주택가격 주택 거래량

2024-12-11

11, 12월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 11, 12월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다. ▶답= 11월에도 모기지 이자율이 7%대를 유지하면서 주택 구매자들의 부담이 계속되고 있습니다. 가격은 유지되지만 거래량은 줄고 있고 땡스기빙과 크리스마스로 이어지는 연말의 부동산 거래패턴의 전형을 보이고 있습니다. 특이한 사실은 오렌지카운티를 포함한 수요가 높은 지역의 경우 중간가격 이하의 매물들의 거래는 꾸준히 지속되고 있고 질로나 레드핀의 밸류보다 약간 낮은 경우 무리 없이 거래가 이루어지고 있는 점입니다. 주택관리를 꾸준히 하고 부엌과 바닥 그리고 조명과 화장실들에 대한 업그레이드와 내부의 불필요한 짐들을 정리하고 스테이징을 통해서 가치를 업그레이드한 경우 세일이 비교적 이루어지고 있습니다. 더불어 주택 시장의 큰손인 60대 전후의 외곽으로의 이동으로 인해서 일부 지역에서 가격이 10-20%까지 지난여름 대비 급등한 지역들도 눈에 띄지만 높아진 바이어의 눈높이를 맞추지 못하는 "호가'만 높은 주택들의 매매는 지체가 되고 있습니다. 현재 주택시장에서 가장 중요한 이슈는 특히 콘도미니엄 구입 시 보험의 가입이 어렵다는 것입니다. 보통 master Insurance 가 HOA에 있고 융자 액수에 따라서 렌더가 요구하는 HO6 보험의 경우 보험사의 손해가 커질 수 있는 프러밍과 기타 이유로 신규 가입 자체가 어려운 상황입니다. 보험사에서는 단독주택 포함해서 신규 보험 요청에 대해서 Pre inspection 성격의 현장답사를 하고 있으며 특히 가장 중점을 두는 것은 화재가 발생 가능할 수 있는 여지가 있는 경우 보험 거부가 증가했고 HOA에서 관리하는 나무의 경우 주택 소유주가 마음대로 제거하거나 트림들을 할 수 없기 때문에 보험이 거부되는 경우들이 있습니다. 에스크로 오픈 초기에 해당 주택의 보험 가능 여부를 반드시 알아보아야 합니다. 최근의 가장 중요한 셀러의 전략은 바로 높은 가격 보다는 얼마나 많은 이득을 남길수 있냐로 결론 됩니다. 똑같은 단지라도 2만 불의 가격 차이로 매매된 주택에서 바이어에게 크로징 비용으로 2만 불이 지급된 경우 실제 매매가격은 2 만불을 뺀 가격이 됩니다. 얼마나 많은 부동산 거래비용이 드는지 사전에 검토가 필요합니다. 주택의 현재 재정적인 상태를 알아보려면 아차 융자가 집중적으로 늘어나는 주택에 동향을 예의주시하여야 합니다. 재정적으로 풍부한 지역은 셀러들이 매매를 서두르지않고 있으며 트럼프 정부의 공약사항중 하나인 2%대 모기지가 가능하기 위한 연방정부의 막대한 재정적자의 축소여부에 따라서 느리지만 장기적으로 모기지 이자율이 하락할것으로 조심스럽게 생각해 봅니다. ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 현재 주택시장 남가주 주택

2024-12-10

[에이전트 노트] 주택 가격 동향

부동산 전문회사인 레드핀에 따르면 주택 10채 중 거의 1채인 8.5%의 주택 가치가 100만 달러 이상으로 사상 최고치를 기록했다고 발표했다. 레드핀 자료에 따르면 2014년엔 고작 10채 중 2채 미만의 주택만이 100만 달러 이상의 가치를 유지했었으나 그 수치가 꾸준히 증가하여 지난해 7.6%까지 상승했고 불과 1년 사이에 급격히 증가하여 올해 8월엔 8.5%를 기록했다고 전했다. 또한 11월에 발표된 CNBC 보도에 따르면 전역에 100만 달러 규모의 주택 수가 크게 증가하고 있지만, 이는 특정 지역에 집중되어 있다고 발표했다. 특히 100만 달러 이상의 주택 점유율이 가장 높은 10개 대도시 중 1위는 캘리포니아주 샌호세 지역으로 무려 해당 지역의 72%에 달하는 주택들이 100만 달러 이상의 가치를 유지하고 있으며 샌호세 지역의 26만7751채가 100만 달러 넘는 주택 수이고 이 지역의 평균 주택가격은 139만 3400달러인 것으로 알려졌다. 그 뒤로 2위가 샌프란시스코, 3위 로스앤젤레스, 4위 샌디에이고, 5위 시애틀, 6위 보스턴, 7위 뉴욕, 8위 워싱턴DC, 9위 덴버, 10위가 마이애미로 알려졌으며 1위부터 5위가 모두 캘리포니아 지역을 포함한 서부해안 지역인 것으로 보도됐다. 로스앤젤레스 지역은 전체 거주 주택 중 36.5%에 달하는 79만 7553채가 100만 달러 이상의 가치를 유지하고 있고 이 지역의 평균 주택가격은 86만 7200달러를 유지하고 있는 것으로 전했다. 이처럼 100만 달러 이상의 거주 주택이 크게 증가하고 있는 가운데 남가주 지역 6개 카운티에 현재 매물로 마켓에 나와 있는 싱글패밀리 하우스의 가격은 어느 정도의 가격대를 유지하고 있는지 MLS (Multiple Listing Service) 자료를 바탕으로 조사해 봤다. 먼저 로스앤젤레스 카운티의 싱글패밀리 하우스 전체 리스팅 수 8020채 중 64%에 해당하는 5152채가 100만 달러 이상으로 리스팅되어 있으며, 오렌지카운티 리스팅된 2157채 중 87%에 해당하는 1870채가 100만 달러 이상인 것으로 알려지면서 남가주 6개 카운티 중 가장 높은 %를 유지하고 있는 것으로 조사됐다. 그리고 벤투라 카운티가 단독주택 리스팅 수 725채 중 67%에 해당하는 482채가 100만 달러 넘는 매물로 나와 있고, 샌디에이고 카운티는 3599채 중 57%에 해당하는 2054채가 100만 달러 이상인 것으로 밝혀졌다. 리버사이드 카운티 전체 단독주택 리스팅 수 5919채 중 24%인 1400채가 100만 달러 이상인 것으로 조사됐고, 샌버나디노 카운티는 4982채 중 고작 10.5%에 해당하는 516채 만이 100만 달러 이상의 매물인 것으로 알려지면서 남가주 6개 카운티 중 가장 낮은 %를 기록한 것으로 조사됐다. 참고로 한인타운의 경우 현재 마켓에 나와 있는 싱글패밀리 하우스의 숫자는 118채이고 그중 88%에 해당하는 104채가 100만 달러 이상 매물로 나와 있는 상황이다. 최근 트럼프 2기에 대한 경제적 낙관론이 작용하면서 주택매매가 소폭 증가하고 모기지 금리의 하락세에 대한 기대심리도 높아지면서 내년도 주택시장 매매가 활력을 찾고 가격 상승세도 다소 안정세가 기대되는 가운데 100만 달러의 고액 주택 수의 증가세도 안정세로 바뀔 것으로 예상한다. ▶문의:(213)500-5589 (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) 전홍철/WIN Realty & Properties에이전트 노트 주택 동향 단독주택 리스팅 주택 가치 내년도 주택시장

2024-12-03

애틀랜타 주택판매 이례적 증가

대선 불확실성 사라져 호재 메트로 애틀랜타 지역의 주택거래가 2개월 연속 감소세를 벗어나 10월 증가세로 반전됐다. 21일 부동산회사 리맥스(Re/Max)가 발표한 월별 주택시장 보고서에 따르면 지난달 메트로 애틀랜타 지역 주택 거래는 작년 같은 달 대비 약 7% 증가했다. 애틀랜타의 주택거래는 일반적으로 9~10월 감소하지만, 지난달은 계절적 영향에서 벗어나는 모습을 보였다. 지난달 메트로 애틀랜타 지역 주택 판매는 9월 5824건에서 6200건으로 늘었다. 작년 10월 거래량은 5800건이었다. 리맥스 애틀랜타의 크리스틴 존스 브로커는 주택거래 증가에 대해 “모기지 금리 하락으로 촉발됐을 가능성이 크다”고 분석했다. 연방준비제도(Fed)는 4년 만에 처음으로 지난 9월 기준 금리를 0.5%포인트 인하했다. 모기지 업체 프레디맥에 따르면 모기지 금리는 30년 고정 기준 9월 26일 현재 6.08%를 기록했다. 2023년 2월 초 이후로 금리가 6.1% 아래로 떨어진 적이 없었다. 지난해 말 모기지 금리는 7.79%까지 오르며 피크에 달했다. 존스 브로커는 대선이 끝나면서 부동산 시장이 내년부터 활기찰 것이라고 믿는다며 “부동산은 역사적으로 선거 다음 해에 상승한다. 소비자들은 불확실성을 좋아하지 않고, 결과와 관계없이 선거가 끝났다는 것이 부동산 업계에 좋은 일”이라고 말했다. 윤지아 기자애틀랜타 부동산 애틀랜타 부동산 애틀랜타 주택시장 애틀랜타 지역

2024-11-21

가주 주택시장 호조…거래 늘고 가격 올라

10월 가주 주택시장의 중간 주택가격과 주택거래량 모두 전월과 작년 대비 상승했다. 가주부동산중개인협회(CAR)이 최근 발표한 10월 가주부동산 동향 보고서에 따르면 10월 중간 단독주택 가격이 전월과 전년 대비 모두 상승했다. 중간 주택가격은 9월 86만8150달러에서 10월 88만8740달러로 2.4% 올랐다. 지난해 10월과 비교해도 5.8%나 웃도는 수치다. 〈표 참조〉 CAR은 부동산 시장이 계절적인 비수기에 접어들면서 주택거래와 가격이 약세를 보일 수 있지만, 연간 신장세는 이어질 것으로 내다봤다. 남가주 5개 카운티 중 LA와 오렌지카운티는 매매 가격이 전월보다 떨어져 눈길을 끌었다. 그러나 지난해 같은 기간과 비교하면 모두 올랐다. LA카운티의 중간 주택가격은 95만6210달러로 전달 대비 0.4% 하락했다. 오렌지카운티도 9월(139만7450달러)보다 3.4%나 내린 135만달러로 집계됐다. 전년 대비 집값이 가장 많이 오른 곳은 샌디에이고카운티로 7.9%나 뛰었다. 이어 LA카운티 7%, 오렌지카운티 5.9%, 샌버나디노 카운티 5.1% 순으로 나타났다. 가주에서 10월 주택판매 건수는 전월 및 전년 대비 모두 상승했다. 주택거래량은 전월 25만3010채에서 4.7% 증가했고 전년 동기 대비로도 9.5% 늘었다 남가주에서 전월 대비 가장 큰 폭으로 증가한 곳은 LA카운티로 증가율이 23.1%나 됐다. 이어 벤추라카운티 20.4%, 오렌지카운티 12.3%, 샌디에이고 카운티 10.5% 순이었다. 전년 대비로는 벤추라카운티의 연 증가율이 25.1%에 달했다. 이어 오렌지카운티 14.8%, 샌디에이고 카운티 14.3%, LA카운티 10.9% 순이다. 가주 53개 카운티 중 38개는 지난해 보다 판매가 증가했는데 전년 대비 10% 이상 급증한 곳은 30개 카운티였다. 델 노르테(80.0%)가 가장 큰 연간 판매 증가를 기록했고, 그다음으로 마데라(41.2%), 멘도시노(35.9%)가 뒤를 이었다. 헤더 오주르 CAR 회장은 “8월과 9월에 거래가 잠시 유보됐던 주택 중 상당수가 10월에 거래가 완료됐다”며 “시장 상황이 예상보다 느린 속도로 개선되고 있지만, 10월 주택 판매 회복은 구매자가 여전히 주택매입에 관심이 있음을 보여주는 것”이라고 분석했다. 한편, 10월 가주에서 단독주택을 판매하는 데 걸린 기간은 25일로 지난해 10월의 20일에서 늘었다. 평균 스퀘어피트 당 판매가는 2023년 10월의 419달러에서 442달러로 올랐다. 프레디맥에 따르면 10월 30년 고정 모기지 금리는 6.43%로 전년 동기 7.62%에서 내렸다. 이은영 기자주택시장 호조 주택시장 호조 주택거래량 모두 샌디에이고 카운티

2024-11-19

주택시장 '균형 잡아간다'

판매·매물 증가, 가격은 안정 메트로 애틀랜타 지역의 주택시장이 점차 공급과 수요간 균형을 잡아가는 모습이다. 조지아 멀티플 리스팅 서비스(GMLS) 집계에 따르면 지난 10월 메트로 애틀랜타 12개 핵심 카운티에서 팔린 집은 4600채로 9월 대비 5%, 작년 같은 달 대비 7% 증가했다. 주택시장이 비수기로 접어듦에도 불구, 판매는 오히려 늘어났다. 주택 판매뿐 아니라 매물 리스팅도 늘었다. 높은 모기지 금리로 인해 수요가 주춤해진 가운데 매물이 늘면서 코로나19 팬데믹 기간 중 급등했던 집값도 안정세를 되찾고 있다. 부동산 중개업체 홈스마트의 데릭 바너도 브로커는 애틀랜타 저널(AJC)과의 인터뷰에서 "더디긴 하지만 주택시장이 균형을 잡아가고 있다"고 분석했다. 메트로 지역 주택시장은 극심한 매물 부족에 시달렸으나 최근들어 뚜렷한 상승세가 이어지고 있다. 지난달 주택 재고는 작년 같은 달 대비 49%나 증가했다. 정상적인 균형 시장에서는 최소 6개월치 정도의 재고가 쌓이며 셀러와 바이어가 대등한 협상력을 갖는다. 그러나 팬데믹 시기를 지나면서 메트로 지역의 주택 재고는 1개월치 이하로 곤두박질 치기도 했다. 지금은 주택 재고가 4개월치로 늘어났다. 리/맥스 애틀랜타의 크리스텐 존스 브로커는 "요즘에는 셀러가 협상에 나서고 가격을 양보하기도 하는 반면 바이어의 레버리지는 커졌다"고 전했다. 지난달 평균 주택 판매가격은 39만9900달러로 작년 같은 달 수준을 유지했다. 그러나 메트로 애틀랜타 지역의 가구소득 중간치가 8만6000달러임을 감안하면 높은 모기지 금리 부담을 안고 집을 사기에는 여전히 부담스러운 가격 수준이다. 프레디 맥이 발표한 평균 모기지 금리는 지난 7일 기준 6.79%다. 전국적으로 5가구 중 4가구가 6% 이하 금리의 모기지를 갖고 있다. 일반적으로 선거가 끝나고 불확실성이 걷히면 주택시장이 더욱 활기를 띈다. 부동산 업계는 올해보다 내년 주택경기가 더 좋아질 것으로 기대하고 있다. 김지민 기자주택시장 균형 지역 주택시장 균형 시장 애틀랜타 지역

2024-11-14

애틀랜타 '주택 재고' 펜데믹 이전 수준 회복

10월 1만7000채 웃돌아 2019년 11월 이래 최고치 메트로 애틀랜타 지역의 주택 매물이 지속적으로 증가하며 코로나19 팬데믹 이전 수준을 회복했다. 8일 매물 리스팅 업체인 퍼스트 멀티플 리스팅 서비스(FMLS) 집계에 따르면 지난 10월 메트로 일대의 주택 매물은 1만7000채를 넘어서며 2019년 11월 이래 최고치를 기록했다. 주택 매물은 10월까지 10개월째 증가세를 이어갔다. 팬데믹 시기인 2022년 초 역대 최저 수준으로 감소한 매물 재고 수준이 정상화되고 있음을 나타낸다. 팬데믹 시기, 메트로 지역 주택시장은 인구유입과 함께 낮은 모기지 이자율 등으로 바이어 수요가 급증한 반면 주택 매물은 급격히 줄었고, 그로 인해 집값이 급등세를 보였다. FMLS에 따르면 2022년 2월 메트로 지역의 주택 매물은 5600채로 급감했다. 그러나 올들어 매물 리스팅이 꾸준히 늘고 있는 것은 팬데믹 시기 이래 지속된 이같은 '락-인 효과'(lock-in effect)가 점차 약화되고 있는 것을 의미한다. 생활 여건 변화, 이직, 가족 증가 등으로 인해 집을 갈아타려는 주민들이 늘고 있는 것으로 보인다. 일반적으로 지난 10여년간 지속된 메트로 애틀랜타 지역의 주택 매물 패턴을 보면 상반기에 증가하며 여름에 정점을 찍고 가을에 접어들면서 줄어들기 시작한다. 그러나 올해는 가을을 지나면서도 주택 매물이 계속 증가하는 추세를 나타내고 있다. 이처럼 계절적 패턴에서 벗어나 매물이 쌓이고 있는 것은 집값과 모기지 비용 등이 높아지면서 잠재적인 바이어들을 밀어내고 있는데도 원인이 있는 것으로 분석된다. 주택거래 선행지표인 잠정주택판매는 지난달 올들어 최저 수준으로 줄었고, 모기지 이자율은 6주째 상승하며 지난 7일 기준 6.79%까지 올랐다. 또 메트로 지역의 주택 판매 중간가격은 41만9000달러를 기록했다. 김지민 기자애틀랜타 주택 애틀랜타 주택 지역 주택시장 애틀랜타 지역

2024-11-08

[부동산 가이드] 대선과 주택시장

다가오는 대통령 선거를 앞두고 다양한 분야에서 미래에 대한 걱정과 기대가 커지고 있다. 선거 결과의 불확실성이 불안과 두려움을 증폭시키기 때문이다. 특히, 주택 시장에서 올해 집을 사고팔려는 독자들은 이번 선거가 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 고민이 많을 것이다. 과연 지금이 주택 거래에 적절한 시기일까? 결론부터 말하자면, 다행히도 대통령 선거가 주택 시장에 미치는 영향은 대부분 일시적이며, 그 영향도 크지 않다는 역사적 데이터가 존재한다. 과거부터 현재까지의 기록을 비추어 보면, 선거 때문에 주택 거래 계획을 미룰 필요는 없다는 점이 분명해진다. 수십 년간의 데이터를 분석해 보면, 대통령 선거가 주택 판매, 가격, 그리고 주택 담보 대출 금리에 미친 영향은 다음과 같다. 첫째, 주택 판매 동향을 보면, 대통령 선거를 앞둔 10월에서 11월 사이에 주택 판매가 다소 둔화하는 경향이 있다. 이는 일부 소비자들이 선거 결과를 기다리며 구매 결정을 잠시 미루기 때문이다. 하지만 이 둔화는 매우 일시적이며, 선거 이후에는 빠르게 회복되는 양상을 보인다. 주택도시개발부(HUD)와 전국부동산협회(NAR)의 자료에 따르면, 최근 11차례의 대통령 선거 중 9차례는 선거 이후 다음 해에 주택 판매가 증가했다. 1990년대 초반부터 꾸준히 이어진 패턴이다. 둘째, 주택 가격의 변화다. 주택 시장 분석가 라이언 룬드퀴스트는 “선거가 치러지는 해가 이미 진행 중인 가격 추세를 바꾸지는 않는다”고 강조한다. 실제로 주택 가격은 시간이 지나면서 꾸준히 상승하는 경향이 있다. NAR의 최신 자료에 따르면, 지난 8차례의 대통령 선거 중 7차례의 경우, 다음 해에 주택 가격이 상승했다. 예외는 2008년 금융 위기 당시였지만, 현재 시장은 그때와 비교해 훨씬 안정적이다. 셋째, 주택 담보 대출 금리다. 선거 기간 동안 금리가 하락하는 경향이 있는데, 최근 11차례의 선거 중 8차례는 7월에서 11월 사이에 금리가 낮아졌다. 올해도 비슷한 흐름을 보이며, 다수의 전문가가 2024년 말까지 금리가 인하될 것으로 전망하고 있다. 이는 주택 구매를 고려하는 사람들에게는 긍정적인 신호다. 결론적으로, 대통령 선거가 주택 시장에 미치는 영향은 미미하다는 점을 알 수 있다. 통계와 데이터를 종합해보면, 선거가 치러지는 해의 주택 시장은 다른 해와 크게 다르지 않다는 결론이 도출된다. 따라서 선거 때문에 주택 구매나 판매 계획을 미룰 필요는 없다. 역사적으로 미국의 주택 시장은 매우 강력하고 견고한 비유동 자산 시장 중 하나로 자리매김해왔다. 물론 2008년 금융위기 같은 큰 사건이나 내전, 천재지변 등의 리스크가 있지만, 그동안 시장은 체질 개선을 이루었고, 이러한 불확실성에도 미국 부동산은 여전히 헤지(Hedge) 측면에서 강한 자산으로 평가받고 있다. 이는 거주용 주택 시장을 중심으로 분석한 결과다. ▶문의: (424)359-9145 제이든 모 / EXP Realty부동산 가이드 주택시장 대선 대통령 선거 주택 시장 주택 판매

2024-09-25

8, 9월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 8, 9월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다. ▶답= 확실히 바이어들의 기다림이 여전히 지속되고 있습니다. 이자율의 하락세로 인해서 7,8월 거래량 증가했지만 이 추세가 지속될 것인지는 명확하지 않습니다. 다만 금리의 인하가 두세 번 정도 계속되어야만 이 실질적인 모기지 이자율의 하락이 이루어질 전망이며 이미 시장에 미리 반영된 금리 인하의 추가적인 효과 여부는 미미할 전망입니다. 최근의 리스팅의 추세는 여전히 리스팅의 59%의 셀러들의 평균연령이 58세로 나타나고 있고 지역별로는 리버사이드와 샌 버나 디노 카운티가 속한 인랜드가 가격 인하가 상대적으로 큰 폭이 될 전망입니다. 특히 인랜드 지역의 신규 리스팅 중 비교적 고가의 경우 팔리기까지 상당한 기간이 소요될 것으로 생각되며 특히 대규모로 계속 개발이 진행되고 있는 인랜드 지역 중 중국인들이 2-3년간 집중투자했던 주택들의 경우 되팔기 위한 최소한의 업그레이드와 현재 테넌트를 받지 않고 가격을 인하에서 리스팅 하고 있지만 새 주택 건설 추세에 따라서 여러 가지 인센티브가 제공이 추가적으로 될 경우 사견으로 상당한 타격을 입을 수도 있다고 생각됩니다. 또한 대도시 선호지역에서 주택을 처분한 후 인랜드 지역으로 이사를 고려하는 셀러 겸 바이어들의 움직임이 하반기 주택시장에서 주목될 것으로 보이며 현재 9월 둘째 주 기준으로 새로이 리스팅 되는 오렌지카운티를 중심으로 한 소위 인기지역의 일부 지역에서 중간가격의 매물들의 경우 호가가 최소 10% 선에서 올라가고 있고 셀러들의 이자율 하락에 따르는 기대 심리와 더불어 중간가격대의 주택에 대한 바이어들의 수요가 맞아떨어지면 일어나고 있는 현상으로 보입니다. 최근 셀러들의 매매의 이유 중에 부채의 청산과 가용한 현금의 확보가 중요한 원인으로 작용하는 것으로 판단하고 있습니다. 이제는 경제적으로 힘든 셀러들의 경우 확실히 부채 청산이라는 목표를 위해서 주택 매매를 결정하셔야 한다고 생각합니다. 최근 인컴프라퍼티 중 특히 아파트의 모기지 연체가 상당히 증가하고 있기 때문에 바이어들이 가능한 모기지의 조건과 특히 보험을 포함한 유틸리티 그리고 리모델링이나 수리 비용으로 인한 지출 증가 요인을 정확히 파악하고 이에 근거한 낮은 호가의 오퍼를 진행해 보시는 것도 중요하다고 생각합니다. 최근에 주택담보로 2차이상의 융자시 승인과정을 간소화한 Digital lending이 증가추세에 있고 추가로 CFPB에서도 재융자 과정의 간소화를 위한 일련의 조치들이 강구되고 있습니다. 아이다호와 택사스,오클라호마,플로리다, 알칸소와 알라바마나 테네시의 팔리지않은 주택의 재고가 2019년대비 증가했고 이와 반대로 남가주의 경우 여전히 주택매물의 실질적인 부족현상은 해소가 되고있지 않습니다. 하반기 주택시장은 지역별로 거래량동향에 상당히 큰차이가 표면화 될것으로 생각됩니다. ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 하반기 주택시장 남가주 주택

2024-09-17

[부동산 가이드] 바이어와 셀러들을 위한 제언

9월에 연방준비제도(Fed)가 금리를 인하한다고 해도 당장 모기지 금리가 큰 폭으로 하락할 가능성은 거의 없다고 본다. 금리 인하에 대한 확실한 기대감 속에서 이자율 인하가 시장에 일찍부터 반영되었기 때문이다. 이번 달 초 또는 중순까지 에스크로를 클로징하는 경우 6% 이하의 이자율로 주택구입이 가능한 상황이다. 모기지 이자율이 하락하려면 최소 2~3번의 추가금리 인하가 현실화되어야만 할 것이다. 빠르게 증가하던 매물양도 최근 주춤하고 있다. 특히 텍사스와 플로리다에서 이러한 현상이 두드러지고 있다. 전통적으로 주택시장이 위축되는 겨울이 다가오면서 모기지금리 하락을 비롯해 바이어들의 악화한 재정부담 영향으로 본격적인 주택시장 개선은 내년 초까지 미루어질 전망이다. 이자율이 하락한다고 해도 당장 거래량의 상승으로 이어질 수 없을 가능성이 크다. 주택을 소유함으로써 얻는 이점이 줄어들고 있기 때문이다. 특히 주택보험료가 큰 폭으로 불어났다. 특히 임대용 콘도에 대한 프리미엄 상승과 기존주택 또는 자연재해 취약 지역에 대한 보험 가입거부율과 등 주택보험 절벽이 가속하고 있다. 높은 주택 유지비용은 투자자와 바이어의 구매의지를 꺾는다. 최근 한두달간 상대적으로 주택 가격이 저렴한 지역들을 중심으로 플리핑 투자가 증가하고 호가가 20~30% 올라간 경우들이 목격되고 있다. 하지만 실질 매매는 부진한 편이다. 또 모기지 금리가 하락세를 나타내며 현재 재융자 수요는 2분기 기준 24%의 증가 추세를 이어가고 있다. 하지만 주택 구매 관련 모기지 시장은 정체기에 놓여 있고, 이는 최소 내년 봄까지 이어질 전망이다. 대선이 임박한 가운데 예산 집행에 대한 구체적인 계획이 없는 경제 정책공약들이 남발되고 있다. 저소득층 관련 주거지원 관련 공약이 집중되면서 재원확보를 위한 부동산 소유주 및 중산층에 대한 납세 부담이 가중될 전망이다. 가주의 경우 서류미비자 신분에도 드림포올(Dreams for All) 혜택을 부여하는 법안(AB1840)은 개빈 뉴섬 주지사에 의해 최종 거부됐다. 지난 1월에서 7월까지 전국에서 총 2150만11개의 매물이 거래됐다. 부동산 에이전트 22.7%가 전체 매물의 72%를 거래했다. 에이전트 약 74%는 단 한 채의 리스팅 거래실적도 없는 것으로 잠정 집계됐다. 지난달 17일 에이전트 커미션 관련 새로운 규정이 시행으로 인한 시장의 혼돈은 예상보다 적다. 하지만 새로운 마케팅 전략 등을 적용해서 실적을 올리려는 에이전트들의 노력은 앞으로도 지속할 것이다. 이러한 상황에서는 바이어나 셀러 모두 목표를 단순하게 설정하는 게 좋다. 바이어는 거주목적으로만 구매목적을 단일화하고, 모기지와 더불어 보험 및 유틸리티, 수리 등에 대한 지출을 예산에 포함하는 보수적인 재정계획을 잡아야 한다. 셀러의 경우 합리적인 가격 책정과 더불어 주택의 관리 상태를 유지하는 노력이 중요하다고 생각한다. ▶문의: (213) 663- 5392 곽재혁 / 퍼스트팀 부동산부동산 가이드 바이어 셀러 추가금리 인하 모기지금리 하락 주택시장 개선

2024-09-11

[부동산] 주택시장 회복세

주택시장이 회복세를 보인다는 전문가들의 분석이 나왔다. 물론 주택 가격은 역대 최고 수준을 기록하고 있지만, 판매량은 여전히 부진한 상황이 지속되고 있다. 지난달 텍사스주 오스틴에서 열린 전미부동산편집인협회 콘퍼런스에서 7명의 경제학자가 이런 진단을 내놓았다. 전미부동산협회의 로런스 윤 수석 경제학자는 “주택 소유자들은 웃고 있지만, 부동산 중개인이나 모기지 대출 기관들은 내가 본 최악의 주택 시장 침체라고 분석된다. 올해 초 주택시장 회복을 기대했지만, 결국 작년과 비슷한 상황이 이어졌다”고 설명했다. 주택 가격은 높은 이자율과 구매력 저하에도 불구하고 올해 5.7% 상승할 것으로 전망된다. 이는 2023년의 3.9% 상승률을 웃도는 수치다. 다만 퍼스트 아메리칸 파이낸셜의 오데타 쿠시 부수석 경제학자는 “올 하반기에는 매물 증가와 높은 가격으로 인한 수요 감소로 가격 상승세가 둔화할 것”이라고 예측했다. 모기지 금리는 여전히 주택 시장의 걸림돌로 작용하고 있다. 작년 경제학자들은 올해 30년 만기 모기지 금리가 5% 초반대로 하락할 것으로 예상했지만, 실제로는 6.9% 수준을 유지하고 있다. 이는 연방준비제도(Fed)가 금리 인하를 연기했기 때문이다. 높은 주택 가격과 지속적으로 높은 모기지 금리로 인해 첫 주택 구매자들의 진입 장벽이 높아졌다. 코어 로직에 따르면, 주택 구매자의 일반적인 월 모기지 납입금은 팬데믹 이전 대비 82% 증가한 1700달러에 육박한다. 한편, 기존 주택 소유자들은 상대적으로 유리한 위치에 있다. 쿠시 경제학자는 “주택 소유자들은 엄청난 자산을 보유하고 있으며, 거주자의 42%는 주택을 완전히 소유하고 있다”고 설명했다. 이들은 높은 모기지 금리에 영향을 받지 않고 주택을 매각하거나 새집을 구매할 수 있다. 전문가들은 주택시장이 완전히 정상화되기까지는 아직 시간이 더 필요할 것으로 보고 있다. 올해 하반기 주택 시장에서 눈여겨봐야 할 점은 부동산 중개 수수료와 관련된 새 규정 시행에 따른 변화다. 새 규정이 시행되고 있고 오랜 기간 셀러가 리스팅 에이전트와 바이어 측 에이전트 수수료를 지급하는 관행이 사라지고 바이어가 바이어 측 에이전트 수수료를 부담하는 새로운 수수료 지급 방식이 시도된다. 부동산 업계도 새 규정 시행에 따른 영향을 없을 것으로 보고 있다. 장기적으로 리스팅 에이전트 수수료는 셀러가, 바이어 에이전트 수수료는 바이어가 각각 부담하는 방식이 자리 잡을 것이란 관측이 많다. 셀러가 부담하는 수수료가 낮아지면 리스팅 가격도 낮아질 것으로도 기대된다. 바이어가 수수료를 부담해야 한다면 주택 구입비 부담이 높아져 주택 거래에 부정적인 영향을 줄 것이란 우려는 있다. 또 바이어측 수수료 비용 절약을 위해 주택 구매에 필요한 서비스만 골라 제공받는 즉 해당하는 수수료만 지급하는 중개 서비스가 대세를 이룰 것으로 보인다. 부동산 업계가 가장 우려하는 것은 에이전트 감소다. 바이어 에이전트에 대한 필요가 감소하면 업계를 떠나는 에이전트가 발생할 수밖에 없는데 수십만 명에서 100만 명이 넘는 에이전트가 사라질 것이라는 우려마저 나오고 있다. ▶문의:(213)445-4989 현호석 Master Realty and Investment 대표부동산 주택시장 회복세 주택시장 회복 에이전트 수수료 부수석 경제학자

2024-08-20

[부동산 가이드] 2분기 주택시장 동향과 전망

올해 2분기 주택시장 동향과 전망을 짚어본다. 가장 눈에 띄는 점은 매물이 많이 늘어났다는 것이다. 일부 매물의 경우 시장 대기기간 길어지면서 가격 인하도 이루어지고 있다. 반면 수요가 높은 지역들의 경우 여전히 강세를 유지하고 있다. 오는 13일 개정된 바이어 커미션이 발효됨에 따라 부동산 에이전트들의 위기의식을 고조되고 있으며, 시장 과열 역시 부추기고 있다. 높은 이자율의 영향으로 주택 재구매 수요는 줄고 있다. 반면 상대적으로 매물이 많아져 주택시장에서 호황을 누리던 신규주택은 지역별로 거래량에 본격적으로 영향을 받고 있다. 주택 구매 평균 연령대는 35세였다. 밀레니얼 세대가 매매의 38%, 베이비부머 세대는 31%를 차지하는 추세가 유지되고 있다. 외국인 투자 수요는 캐나다, 중국, 멕시코, 인도, 콜롬비아의 순으로 전체 시장 거래의 2~3%를 차지했다. 중남미권 투자가 고급 주택에 쏠렸으며, 인도계의 약진도 두드러졌다. 주택 구매가능 인구는 20%로 상당히 낮았다. 3베드룸 이상인 매물의 공급 부족이 심각한 상황인 한편, 신축 아파트는 증가 추세다. 다만 신축 아파트는 렌트 가격이 높고 별도로 주차비를 징수하는 탓에 기존 매물들이 상대적으로 저렴한 가격대를 형성하는 현상이 나타나고 있다. 하지만 언론에 나오는 렌트비 인하추세는 신축 아파트의 렌트 인하로 인한 경우들도 많다. 여전히 28%가 현금으로 매매되고 있었다. 지난달 26일 정부 자료에 따르면 저축 규모가 2022년 이후 최저 수준을 보였다. 이는 주택 구매 능력이 향후 더 악화할 것이라는 점을 시사한다. 차압절차에 들어간 전국 주택 비율은 2% 수준에 머물렀다. 주 정부와 연방 정부의 적자폭이 늘어나면서 모기지 금리 하락세는 둔화할 조짐이다. 7월 말 기준, 10년 만기 국채 금리가 약 4.2%다. 모기지 금리는 국채 금리에 약 2.0%포인트를 더한 수준이 유지 되어야 한다. 현재 금리는 보다 높은 수준이다. 상업용 부동산을 개조한 주거공간이 늘어났으며, 에너지절약형 주택의 수요도 높은 편이다. 올해 하반기에는 선호 도시 주변의 상대적으로 가격이 저렴한 단독주택에 대한 투자를 염두에 두는 것을 추천한다. 아파트 매물에는 부재한 가족 단위를 수용할 수 있는 3베드룸 이상의 단독주택 또는 타운홈을 장기임대할 수 있기 때문이다. 특히 약 6000스퀘어 피트가량의 넉넉한 공간의 뒷마당이 있을 경우 추후 별채(ADU) 건축으로 추가적인 가치 상승을 노릴 수 있다. 또한 지나치게 임차인 보호 정책이 강한 지역의 인컴용 매물은 매각을 신중하게 고려해야 한다. 1031 익스체인지나 할부매각형 트러스트(DST)를 활용한 세금 유예 방안을 검토해볼 수 있다. 또 주택 피해 위협 요소 가운데 가장 큰 규모의 피해를 주는 누수가 발생 시 자동으로 물의 공급을 끊어서 피해를 최소화해주는 누수 감지기 등을 설치하는 방법도 추천한다. 이를 활용해 10% 정도의 절약 효과를 낼 수 있다. ▶문의: (213) 663- 5392 곽재혁 / 퍼스팀 부동산부동산 가이드 주택시장 동향 주택시장 동향 주택 구매가능 렌트비 인하추세

2024-08-07

[중앙칼럼] 주택시장 구할 후보는 누구일까

주택시장은 뜨거운 여름 성수기에도 냉각 상태다. 주택 구매력의 위기 때문이다. 예비 주택 구매자는 물론 주택소유주, 다운사이징을 고려하고 있는 베이비부머 모두 딜레마다. 사회초년생이나 신혼부부들이 주로 구입하는 이른바 스타터홈 주택 가격이 하락한 주택 구매력을 반증한다. 주택 정보 업체인 질로의 분석에 따르면 전국에 주택 최저가가 100만 달러가 넘는 도시가 237개에 이른다. 5년 전의 84개보다 3배 가까이 급증했다. 높은 주택 가격으로 자녀들의 내 집 장만이 쉽지 않자 부모들이 지원 사격에 나서기 시작됐다. 자녀의 모기지 대출에 기꺼이 코사인을 한다. 부모가 공동차용자가 되어 자녀와 동일한 책임을 지는 것이다. 소득이 10만 달러 이상인 부모라면 코사인을 하는 비율은 17%로 증가한다. 첫 주택 구매자인 부모와 자녀가 공동명의로 주택을 구입하기도 한다. 대학생 자녀가 있는 학부모들 사이에서는 대학 주변의 투자 부동산을 매입하는 것이 새로운 부동산 투자 트렌드로 나타나기도 한다. 렌트 소득에 자녀 졸업 후에는 매각을 통한 투자 수익도 기대할 수 있어서다. 현 주택소유주도 위기에서 예외는 아니다. 최근 3년간 모기지 금리 상승으로 인해 ‘황금수갑 효과’에 묶였다. 팬데믹 기간 3% 이하의 역대 최저 모기지 금리를 확보한 주택소유주들이 주택 판매를 꺼리는 것은 당연하다. 주택소유주 가운데 5% 미만의 금리를 가진 비율은 약 80%에 이른다. 이런 상황을 보면 매물 부족은 예정된 시나리오였다. 은퇴 연령에 진입한 베이비부머 세대는 노후생활을 위한 다운사이징 효과가 사라졌다. 통상적으로 시니어들은 자녀가 독립하면 집을 팔고 작은 집으로 옮겨 은퇴 생활비를 마련했다. 하지만 전반적인 주택가격 상승에 모기지 이자율도 올라 주택을 팔아도 기대만큼 수익이 많지 않다. 부동산 시장이 위기의 긴 터널을 지나고 있다. 그런데 지난달 수년간 상승 곡선만 그리던 주택 가격이 꺾였다. 셀러는 가격을 내리고 모기지 금리는 2월 이후 최저 수준으로 떨어졌다. 일부 셀러는 리스팅 가격보다 3~5% 낮은 가격으로 오퍼를 받고 있다. 지난달 전년 대비 리스팅 가격을 내린 매물이 증가한 지역은 전국 50개 대도시 중 47곳에 달한다. 그래도 주택구매자들은 움직이지 않고 있다. 모기지 금리 하락세에도 주택 가격은 왜 꿈적도 하지 않을까. 모기지 금리가 아직은 높고 가을 금리 인하 전망에 대한 기대로 서두르지 않고 있어서다. 일부에서는 선거가 끝나기를 기다리고 있다는 분석도 내놓고 있다. ‘아메리칸 드림’인 내 집 마련의 실현이 사상 최악인 상황에서 대통령 선거가 다가오고 있다. 자연히 주택시장 활성화 정책이 유권자의 최대 관심사 중 하나다. 바이든 대통령이 재선 도전을 포기하면서 카말라 해리스 부통령이 민주당 대선 후보가 됐다. 바이든 행정부의 2인자였던 해리스 부통령이 대선에서 승리할 경우 경제 정책도 바이든 대통령 재임 당시와 크게 달라지지 않을 것으로 보인다. 바이든 대통령의 부동산 정책은 첫 주택구매자와 세입자 지원에 초점을 맞추고 있다. 그는 올해 초 의회 연설을 통해 주택 구매 비용 부담을 낮추기 위한 정책들을 발표하기도 했다. 이에 반해 트럼프 전 대통령의 정책 기조는 주택소유주 우선이다. 그는 바이든 정부가 용도 변경을 쉽게 하는 바람에 아파트 등 다세대 주택 건설이 늘면서 주택 가치를 떨어뜨리고 있다고 비난하고 있다. 이제 대선까지 100여일도 채 남지 않았다. 그동안 대선 공약에서 부동산 정책은 항상 뒤로 밀렸다. 하지만 이번에는 다를 것으로 보인다. 주택 위기에 몰린 유권자들은 냉각된 주택시장 문제를 해결할 정책을 제시하고 이를 실현할 의지를 보이는 후보에게 투표할 준비가 되어 있다. 이은영 / 경제부 부장중앙칼럼 주택시장 후보 주택소유주 다운사이징 주택소유주 가운데 주택 구매력

2024-08-06

성수기에 주택시장 묘한 양상…가격 내린 매물 2년 내 최다

수년간 상승곡선을 그리던 집값이 모처럼 꺾였다. 주택가격 하락뿐만 아니라 호가도 내려가는 추세다. 리얼터닷컴의 월별 주택 동향 보고서에 따르면 7월 전국 중간 주택 가격은 전월의 44만5000달러에서 5050달러 내린 43만9950달러였다. 셀러가 가격을 인하한 매물 비중도 전년 대비 3.4% 증가한 18.9%를 기록했다. 이는 2년 만에 최고치로 팬데믹 이전 보다도 높은 수치다. 전국 50개 대도시 중 47곳이 지난해 7월에 비해 호가가 내려간 매물이 증가했다. 대표적인 지역은 플로리다 탬파(9.7%), 노스캐롤라이나 샬럿(9.5%), 애리조나 피닉스(9.4%)다. 랄프 맥라플린 리얼터닷컴 수석 이코노미스트는 “모기지 금리가 예상보다 높고 가을 금리 인하 전망에 바이어들이 움직이지 않고 있다”며 “셀러들이 바이어 유치를 위해 호가를 낮추고 있다”고 분석했다. 리맥스 타운앤컨트리 부동산의 브루스 아일리온 변호사는 “리스팅 매물이 늘어나고 시장에 머무는 기간이 증가하면서 가격을 인하하고 있다”며 “일부 셀러는 내린 호가보다 3~5% 낮은 가격으로 오퍼도 받고 있다”고 말했다. 7월 매물이 리스팅에 머문 기간은 50일로 지난해 같은 기간에 비해 5일이 더 길다. 셀러가 가격을 낮추고 모기지 금리가 2월 이후 최저 수준으로 떨어졌음에도 예비 주택구매자들이 서두르지 않고 있다는 게 업계가 전하는 말이다. 일부 전문가들은 집값이 내려가고 셀러 호가 매물이 증가하는 것은 주택 시장이 조정기에 진입했음을 보여주는 것이라고 풀이했다. 이은영 기자주택시장 성수기 리스팅 매물 매물 비중 예비 주택구매자들

2024-08-05

주택시장 급성장한 서버브 타운, 셀리나 8위 등 텍사스 주내 7곳 포함

지난 10년 동안 미국에서 주택시장이 가장 빠르게 성장한 대도시권 서버브 톱 20에 텍사스 주내 도시 7곳이 포함됐다. 야디(Yardi)가 운영하는 전국적인 스토리지 공간 마켓플레이스인 ‘스토리지카페’(Storage Cafe)는 지난 2013년에서 2022년까지 10년 동안 지속된 건설 붐을 주도하는 요인과 지역 시장에 미치는 영향을 이해하기 위해 미전역 4,100개 도시의 주택 재고 확장을 분석하고 주택 가치, 인구 변화, 원격 근무 패턴의 변화, 전반적인 경제 환경 등을 조사해 ‘주택시장이 가장 빠르게 성장한 대도시권 서버브 톱 20’(Top 20 Fastest-growing Suburbs in U.S.)를 선정했다. 톱 20 가운데 텍사스 주내 도시가 총 7곳으로 풀시어(Fulshear)가 전국 3위로 순위가 가장 높았고 이어 셀리나(Celina)가 8위, 멜리사(Melissa) 9위, 팜뷰(Palmview) 10위, 매노(Manor) 13위, 프로스퍼(Prosper) 15위, 페이트(Fate)는 18위를 기록했다. 이중 셀리나, 멜리사, 프로스퍼, 페이트 등 4개 도시들은 모두 북부 텍사스 서버브 타운으로, 인구 급증에 따른 수백만채의 주택 건설이 집중됐음을 반영하고 있다. 과거 조용한 서버브 타운이었던 셀리나의 주택 재고는 지난 10년 동안 233%나 급증했고 인구는 237%나 늘어났다. 이로 인해 셀리나의 평균 주택 가격도 지난 10년 동안 약 130%나 올랐는데 이는 전국 상승률의 2배가 넘는 수치다. 스토리지카페는 더 큰 집, 더 안전한 지역사회, 더 나은 학교 등 삶의 질을 높이고자 하는 사람들의 기대가 주택시장의 서버브 확장을 이끄는 주요 요인이며 원격 재택 근무가 증가하면서 혼잡한 도심에서 떨어진 서버브 및 농촌 지역의 주택 수요가 증가했다고 분석했다. 북부 텍사스 지역의 대도시인 달라스의 주택 재고는 지난 10년 동안 11%, 포트-워스는 21%, 알링턴은 1% 증가에 그쳐 다른 서버브 타운들에 비해 상대적으로 낮았다. 한편, 주택시장이 급성장한 서버브 전국 1위는 유타주의 빈야드였고 2위는 뉴저지주 블랙웰스 밀스, 4위는 버지니아주 우드브리지, 5위는 플로리다주 노카티, 6위는 뉴욕주 니스카유나, 7위는 플로리다주 호라이즌 웨스트였다. 손혜성 기자주택시장 급성장 북부 텍사스 가운데 텍사스 이중 셀리

2024-08-02

[부동산 이야기] 상반기 남가주 주택시장

최근 거주용 부동산 거래가 예년보다 활기를 되찾고는 있으나 높아진 집값과 이자율, 높은 다운페이먼트 장만, 높아진 구입 경쟁, 턱없이 모자란 매물 부족 등 바이어들이 극복해야 할 것들이 계속 증가하며 주택구입이 너무 힘든 상황이다. 여기에 뱅크오브아메리카가 최근 발표한 자료에 따르면 올해 주택가격이 4.5%, 내년인 2025년에는 5%가량 더 상승할 것으로 예상된다는 발표가 예비바이어들을 더 힘 빠지게 한다. 뱅크오브아메리카에 따르면 시장금리가 높은 상황에서 주택가격이 하락하는 것을 기대하기는 힘들다는 내용으로 코로나 이전의 대출금리 보다 두 배 이상 상승한 높은 금리로 인해 주택매물은 시장에서 거둬들여 지며 매물 부족현상이 극심해졌고 신규주택 공급까지 감소하면서 주택시장은 극심한 공급과 수요의 불균형이 조성되며 가격 상승을 부추기고 있다는 것이다. 이런 시장 상황에서 올해 상반기 남가주 지역 주요 6개 카운티와 LA 한인 타운의 부동산 매매 현황을 MLS (Multiple Listing Service)자료를 바탕으로 부동산 매물의 매매 건수를 비교해서 조사해 보았다. 먼저 LA카운티 전체 2024년 상반기 주거용 부동산 매물 (싱글 가족 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 2만5443건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 2만 4709건에 비해 3%가량 상승한 것으로 나타났다. 그리고 LA 한인타운의 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 269건이 매매됐으며 지난 2023년 상반기의 매매 건수인 243건에 비해 10%나 증가한 것으로 LA카운티 평균치보다 크게 웃도는 수치로 조사됐다. 또한 오렌지카운티의 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 1만228건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 9873건에 비해 4%가량 상승하며 LA카운티와 비슷한 상승세를 나타낸 것으로 조사됐다. 타 카운티에 비해 인구변동률이 적은 벤투라카운티와 샌디에이고카운티는 큰 변동 없이 예년 수준을 그대로 유지한 것으로 나타났다. 반면 샌버나디노카운티의 경우 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 8172건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 8633건에 비해 6% 나 크게 감소한 것으로 나타났고 지난해 매매 건수가 크게 상승했던 리버사이드카운티의 2024년 상반기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 1만 2640건이 완료되어 지난해 2023년 상반기의 매매 건수인 1만 3096건에 비교해 볼 때 리버사이드카운티 역시 3%가량 감소한 것으로 조사됐다. 남가주 주요 6개 카운티 중 인구 밀집도가 높은 LA, 오렌지카운티는 3~4%의 매매가 증가했지만 인구밀도가 낮은 샌버나디노 카운티와 리버사이드카운티는 3~6%의 매매가 감소했으며 인구유입이 안정적인 벤투라카운티와 샌디에이고카운티는 예년수준을 그대로 유지한 것으로 알려졌다. 그러나 주택가격은 남가주 지역별 다소 차이는 있겠으나 대략 2~3%가량 상승한 것으로 알려졌다. 올해 초만 해도 세 차례로 기대되던 연방준비제도의 금리 인하 기대는 하반기 들어서면서 단 한 차례만 해도 다행이라는 분위기로 바뀐 현 상황에서 금리 인하에 큰 기대를 하긴 어렵고 시장 내 기존 주택의 부족현상도 심각한 상황에서 올해 하반기 주택가격 상승세는 계속 이어질 것으로 판단된다. ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties부동산 이야기 주택시장 상반기 상반기 주거용 올해 상반기 매매 건수

2024-07-16

6, 7월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 6, 7월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다. ▶답= 주택시장의 변화가 예사롭지 않습니다. 6월 들어 18-20% 정도 매물과 마켓 대 기간이 큰 폭으로 증가하고 있고 오픈하우스 방문객이 줄어들면서 오퍼 또한 감소하고 있습니다. 7월 들면서 리스팅이 기간 내에 팔리지 않아서 취소되는 경우들이 증가세입니다. 불과 한두 달 새에 캐시로 전문적으로 주택을 거래하는 Opendoor의 경우 구입가격을 최소 10% 낮추어서 오퍼하고 있습니다. 시장이 냉각이 된 이유에는 7월이 여름 휴가철이라는 이유도 있지만 최근 렌트용으로 장기간 보유했던 매물들이 시장에 많이 나오면서 해당 매물에 거주하던 테넌트들이 대체 렌트 매물을 바쁘게 찾기 시작했습니다. 렌트용 매물들이 시장에 나오는 이유는 매매 후 목돈을 확보하기 위한 시도로 보입니다. 렌트용의 경우 주로 "테넌트에게 우호적인 지역"에서 투자가들이 철수하는 분위기이고 소액 투자가들의 경우 전국적으로 저렴한 구입 비용과 최근 렌트 시세가 상승하는 지역에 집중적인 투자가 이루어지고 있습니다. 기관투자가들의 임대용 주택시장에 대한 열기도 아직은 뜨거운 편입니다. 5월 정도까지만 해도 인기지역의 단독주택을 중심으로 지역별 중간가격까지의 매물이 이전 세일 가격보다 10% 정도의 인상된 호가로 마켓에 나왔지만 이후에는 평균 리스팅 가격이 하락했고 8,9월에 주택 매물들이 시장에서 어떻게 매매가 되느냐가 향후 시장에 판도를 점쳐볼 수 있을 것입니다. 신규주택의 매매 또한 기존주택의 매물 증가세로 주춤한 상황이며 그동안 저렴한 이자율이나 여러 가지 클로징 비용이나 HOA 비용의 대납 등을 이용해서 성과를 거두어왔지만 상대적으로 기존 주택보다 비싼 가격이 신규주택 구입 시 부담이 되고 있습니다. 솔라의 의무 설치를 포함한 각종 유틸리티 비용과 보험료의 상승 또한 신규주택구입자에게 부담으로 작용하고 있습니다. 팬딩 세일이 작년 대비 6.6% 그리고 5, 6월 사이에 2.1% 하락했지만 이는 거의 한 달 정도의 에스크로 기간이 필요한 경우를 생각해 본다면 장기간 거래량이 하락할 가능성이 있습니다. 지금의 리스팅 가격에서 최소 20%의 하락이 있어야만 이자율 감면의 효과가 실질적으로 거래량에 영향을 미칠 것으로 보입니다. 현재 연준에서 희망적인 여러가지 메세지를 보내고 있지만 신뢰성에 의문이 가며 실질적으로 금리가 9월정도에 인하가 되어도 시간이 지나야만 효과가 나타날 것으로 보입니다. 현재 셀러의 입장에서 주택매매를위해서 가장 중요한 것은 확실한 바이어와 딜을하는 것입니다. 실거주자로 주택구입이 반드시 필요하고 확실한의지가 있는 경우 그리고 융자가 확실한 경우들인지를 확인해야만 합니다. 주택의 수리나 관련 크레딧에 좀더 여유로워지셔야 하며 바이어를 위한 “바이다운”프로그램이나 가능한 FHA나 VA융자에 대한 이해도 중요합니다. ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 임대용 주택시장 남가주 주택 신규주택 구입