[부동산 이야기] LA산불과 부동산시장

건축비 급등으로 재건축 3~5년 예상
렌트 수요 증가, 가격 급등 규제 강화

LA 산불 발생 후 남가주 주택시장에서 나타나고 있는 여러 가지 영향을 살펴보고자 한다.
 
보험업계 관계자들에 따르면, 재건축 가능성과 관련 보험 옵션을 고려할 때 전체 피해 가구 중 약 70%는 복구를 포기하고 결국 개발업자들에게 남아있는 땅이나 피해 주택을 양도하는 방향으로 결론을 맺을 것으로 보인다.
 
주택이 전소된 경우 땅의 가치에 기반하여 매매가 이루어질 것이며, 피해가 심각하지만 일부 재건축이 가능한 경우에는 소요 경비와 기간 등을 고려하여 일정 부분 가치가 합산될 전망이다. 재건축이 가능하다고 해도 최소 3~5년 정도의 시간이 필요할 것으로 예상된다.
 
현재 급등한 건축비를 기준으로 단독주택의 경우 스퀘어피트당 336달러, 콘도의 경우 150달러가 상승했기 때문에 피해 주택의 재건축이 더욱 어려워질 것으로 보인다. 또한, 현지 정부의 관료주의를 고려하면 단독주택보다는 아파트나 콘도 단지 개발이 보다 현실적인 대안으로 여겨지고 있다.
 

LA 산불 이후 신규 주택 보험 가입 시 기존 보험과 더불어 주정부의 페어플랜(Fair Plan) 이중 가입이 요구되며, 물 누수 감지기 및 자동 가스 차단 장치 설치, 사후 인스펙션 의무화 등의 조건이 추가되었다. 이와 함께 보험료도 지속적으로 상승하고 있다.
 
최근 인랜드 지역의 한 4000스퀘어피트 이상의 주택의 경우 연간 보험료가 약 6500~7000달러에 육박하며, 융자 후 추가적인 인스펙션을 거친 뒤 약 5% 내외의 추가 보험료가 부과되는 사례도 발생했다. 주택 보험 가입의 까다로움과 갱신의 어려움은 이번 LA 산불 이후 더욱 심화되고 있다.
 
특히, 주택 가격이 300만 달러 이상이거나 주택 규모가 큰 경우 신규 보험 가입이 거의 불가능할 것으로 예상된다.
 
당장은 대규모 이주의 가능성이 낮지만, 완전한 이주보다는 렌트를 통한 주거 형태로의 이동이 늘어날 것으로 보인다. 피해 지역 인근뿐만 아니라 뉴포트비치 지역으로의 렌트 수요가 증가하고 있으며, 재건축을 포기하는 주택 소유주들을 중심으로 점진적인 이주 현상이 나타날 전망이다.
 
부동산 매매는 일정 부분 활발해질 가능성이 있다. 한편, 현 리스팅 가격에서 급격한 렌트비 인상을 시도하는 ‘가우징(Gouging)’ 사례에 대한 처벌 수위가 강화되면서, 최대 5만 달러의 벌금이 부과될 수 있다. 그럼에도 불구하고 렌트비 상승세는 당분간 지속될 것으로 보인다.
 
주택을 시장에 내놓기 전에는 해당 주택이 보험 가입이 가능한지 여부를 미리 확인하고, 예상 보험료를 파악하는 것이 중요하다. 또한, 과거 보험 클레임 기록인 Clue Report를 검토하여 최근 5년간의 클레임 이력이 있는 경우 미리 대비해야 한다.
 
특히, 고위험 지역으로 분류된 AB38 지역에서는 주택 매매 전 수년간 전문 업체를 통한 추가적인 준비 절차가 필수적이다.
 
해당 지역에서 활동하는 일부 인스펙터들은 보험 갱신 전 사전 점검을 통해 갱신을 돕는 서비스를 제공하고 있다.
 
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곽재혁 / 퍼스트팀 부동산