[부동산 투자] 주택구입과 크레딧

부동산 시장 바이어 마켓으로 전환 중
크레딧 점수 높으면 수만 달러 절약

부동산 시장 분위기가 전반적으로 가라앉고 있다. 그동안 매물 부족으로 인해 집을 사려는 예비 바이어들이 어려움을 겪어 왔다. 이자율 인상 등으로 인해 살 사람은 줄고 집을 팔려는 사람이 늘어났다. 아직 이르기는 하지만 더는 파는 사람이 거래의 주도권을 쥘 수 있는 셀러스 마켓이 아닌 바이어 마켓으로 전환되는 상황으로 이해된다.
 
셀러스 마켓에서는 극심한 매물 부족으로 집을 살 준비가 되었어도 매물이 없어 집을 사지 못한다. 한 매물을 놓고 여러 명의 바이어가 경쟁을 벌여 가격이 올라갔다.  
 
리얼터닷컴에 따르면 지난 6월 중 시장에 나온 매물은 작년 6월에 비해 18.7% 늘어나서 큰 폭의 증가세를 보였다. 그리고 시장에 나온 주택이 팔리는 기간도 길어졌다. 2020년 펜데믹 초기 때처럼 6월에는 계약이 취소되는 숫자가 급격히 늘어나기도 했다.  
 
그러나 이미 많이 올라간 가격과 높은 이자율 때문에 주택 구매 여건은 여전히 좋지 않지만, 바이어가 불리한 조건으로 구매하는 현상도 점점 사라지고 있다. 그동안 부족했던 매물의 양이 빠른 속도로 많아지면서 다른 바이어와 출혈 경쟁을 해야 할 필요가 줄어든다. 대신 매물 선택 폭이 점점 늘어 바이어의 걱정이 다소 해소되고 있다. 보통 바이어 마켓은 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많을 때 나타나는 현상이다.  
 

그러나 정확히는 주택 수요와 공급뿐만 아니라 주택의 매매 가격, 경제 상황, 부동산 관련 정책, 모기지 이자율 등이 바이어에게 유리할 때를 말하므로 지금은 전환기라고 할 수 있다.  
 
현재는 인플레이션이나 불경기 등 경제 상황도 나쁘고, 빠른 속도로 올라가는 모기지 이자율 때문에 월 페이먼트가 많아지는 것이 걱정인 상황이다. 그나마 상대적으로 낮은 이자율로 융자를 받을 수 있는 방법도 있다. ‘크레딧’을 좋게 하는 것이다. 가장 조회수가 많은 부동산 웹사이트인  질로우(Zillow) 분석에 따르면 현재 모기지 이자율과 신용 점수의 상관관계를 조사한 결과 신용 점수(FICO)가 낮거나 신용 기록이 좋지 않은 경우에는 매월 지불해야 하는 비용이 인상된다.
 
예를 들어 신용점수(FICO)가 760 이상인 바이어가 5%의 이자율로 30년 고정 모기지를 받을 수 있다면, 동일한 대출에 대해 620에서 640 사이의 신용 점수를 가진 사람의 이자율은 6.7% 정도의 이자율로 대출을 받게 된다. 이것은 미국 주택의 중간 가격인 35만4160달러를 기준으로 30년 동안의 모기지 유자를 받았다면, 30년 간 내야 하는 이자가 10만4000달러나 더 많아진다. 그러니 신용 점수를 높이면 모기지 융자의 비용을 한 달에 수백 달러 절약할 수 있게 된다. 바이어의 크레딧이 주택의 구매과 유지 비용에 중요한 역할을 한다.
 
그러므로 주택 구매을 생각하고 있다면 먼저 자신의 재정 상황, 즉 다운페이먼트와구매 시 필요한 비용을 포함한 바이어가 감당할 수 있는 금액과 부채 등을 정확히 파악하여야 한다. 그리고 신용점수가 나쁘다면 먼저 크레딧 리포트에 오류가 있는지 확인하고 정정해야 하며 가능한  많은 부채를 상환하는 등의 조처를 하여 신용 점수를 개선하기 위한 현실적인 조처를 해야 한다.
 
이렇게 하여 신용점수를 올리면 주택 융자 금액이 증가할 수 있어 구매력을 높이고 월 페이먼트를 낮출 수 있다.
 
결과적으로 크레딧 점수와 주택 소유 비율 사이에는 직접적인 상관 관계가 있다.  
 
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미셸 원 / BEE부동산 부사장