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리버스 모기지의 특징들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 은퇴 후 줄어든 수입을 보충하기 위하여 리버스 모기지를 고려하고 있습니다. 리버스 모기지의 여러 특징들에 대하여 설명해 주시기 바랍니다.     ▶답= 리버스모기지는 62세 이상(또는 점보 리버스모기지의 경우 55세 이상)에 해당하는 집 주인이 신청할 수 있는 상품으로, 은퇴 후 수입이 줄어들어 집 페이먼트가 부담이 되는 사람들에게 집을 팔지 않고도 페이먼트 없이 혹은 에퀴티로부터 매월 일정한 금액의 돈을 연금 형식으로 지급받으면서 여생을 그 집에 살 수 있게 하는 아주 유용한 상품입니다.   물론 62세 이상이라고 하여 모든 주택 소유주들이 받을 수 있는 것은 아닙니다. 우선 집의 에퀴티, 즉 집값에서 융자 밸런스를 제한 금액이 최소한 50%는 넘어야 가능합니다. 이 에퀴티 규모는 전적으로 부부 중 젊은 배우자의 연령에 달려있습니다. 나이가 젊을수록 당연히 더 많은 에퀴티가 요구됩니다.   리버스모기지는 크게 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)과 점보 리버스모기지의 두 종류로 나눌 수 있습니다. FHA에서 보증을 서주는 HECM은 62세 이상부터 가능하고, 민간 투자자들로부터 조달되는 점보 리버스모기지는 55세 이상부터 가능합니다.   HECM은 이자율이 낮지만 초기 및 매년 보증보험료가 있고, 콘도에 제한이 있으며, 최대 융자가용 한도가 있어 아무리 집값이 높아도 융자 금액이 상대적으로 낮게 나옵니다. 반면에 점보 리버스는 55세 이상만 되어도 가능하고, 최대 융자가용 한도가 없어 집값이 높을 경우 융자가능 금액도 같이 올라갑니다. 비용은 HECM보다는 낮은 반면, 이자율이 상대적으로 높은 단점이 있습니다. 따라서 손님의 나이, 에퀴티 정도, 주택 형태 등에 따라 HECM과 점보 리버스를 비교하여 자신에게 유리한 것을 선택해야 합니다.   주택 형태와 관련해서는 대부분의 단독주택은 가능하지만, 일부의 콘도는 점보 리버스를 통해서만 가능할 수도 있습니다. 주인이 한 유닛에 거주하는 2-4 유닛도 가능한데, 리버스모기지로 월페이먼트를 없애고 다른 유닛에서 나오는 렌트 수입으로 생활할 수가 있어 아주 이상적이라고 할 수 있습니다.   리버스모기지는 지급 유형에 따라 일시지불형, 월지불형, 수시인출형(Line of Credit) 등으로 나뉩니다. 일시지불형은 융자와 동시에 일정 금액을 한꺼번에 꺼내는 방법이고, 월지불형은 정해진 기간 동안 혹은 평생 동안 연금 형식으로 매월 일정 금액을 수령하는 형태이며, 수시인출형은 정해진 한도 내에서 언제든지 인출할 수 있는 형태로 자금을 사용할 때만 그 기간 동안의 이자를 지급하는 형태입니다.   어떠한 형태로 리버스모기지를 받을지 역시 손님의 나이, 에퀴티 정도, 융자 목적 등에 따라 달라질 수 있으므로 각 상품의 테이블을 가지고 융자 담당자로부터 충분한 설명을 들은 후 결정하는 것이 좋습니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 리버스 모기지로 프로융자 대표 주택 융자

2024-11-19

리버스 모기지에 대하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 은퇴 후 줄어든 수입을 보충하기 위하여 리버스 모기지를 고려하고 있습니다. 리버스 모기지의 특징과 장단점에 대하여 설명하여 주시기 바랍니다.     ▶답= 은퇴 후 수입이 줄어들면서 모기지 페이먼트가 부담이 될 수 있습니다. 그렇다고 해서 집을 팔아 작은 집이나 시니어 홈으로 이사하는 것은 쉽게 결정할 수 있는 일이 아닙니다. 집을 팔지 않고도 페이먼트 부담 없이 지낼 수 있는 방법이 바로 리버스 모기지를 이용하는 것입니다.   리버스 모기지는 한국의 주택연금과 유사하며, 집의 에퀴티(시가와 융자 밸런스의 차이)를 활용하여 기존 융자의 페이먼트를 없애거나, 월 일정 금액의 수입을 확보하면서 그 집에 거주할 수 있는 융자 방식입니다. 기존 융자가 먼저 돈을 빌리고 매월 원금과 이자를 갚아나가는 것이라면, 리버스 모기지는 매월 일정 금액을 수령하고, 나중에 그동안 쌓인 융자 금액을 갚는 구조입니다.   기존 융자는 시간이 지나면서 원금이 줄어들지만, 리버스 모기지는 매월 금액을 수령하기 때문에 시간이 지날수록 융자 원금이 늘어나게 됩니다. 돈을 빌린 사람이 사망하거나 계약 기간이 끝난 후에는 집을 팔아 융자 밸런스를 갚게 되며, 집값이 융자 밸런스를 초과하면 남는 금액은 상속자에게 갑니다. 만약 집값이 융자 밸런스를 커버하지 못할 경우, 상속자의 다른 재산에 대해 빚을 청구할 수 없는 non-recourse 융자입니다.   리버스 모기지는 보통 62세 이상부터 신청할 수 있지만, 55세 이상을 대상으로 하는 점보 리버스 모기지도 있습니다. 연방 정부 기관인 FHA가 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgages)은 62세 이상이 자격 요건이며, 이자율이 낮은 장점이 있지만 FHA 보증비를 내야 하는 단점이 있습니다. 리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 현재 주인에게 그대로 남으며, 집값이 올라가면 에퀴티도 올라갑니다. 주인은 집을 수리하거나 팔 수 있고, 언제든지 벌금 없이 재융자할 수 있습니다. 일반 융자로 재융자할 수도 있고, 이자율이 더 낮은 리버스 모기지로도 재융자 가능합니다. 단, 주인은 반드시 집을 주거용으로 사용해야 합니다.   리버스 모기지를 통한 은퇴 후 삶의 질 향상은 이미 주류 사회에서 널리 활용되는 방법으로, 한인들도 깊이 고려해 볼 사항입니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 리버스 모기지 프로융자 대표 주택 융자

2024-10-22

리버스 모기지 자격 조건 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지 시 어떤 자격 조건이 필요하고 신청 절차나 사후 관리 등이 궁금합니다.       ▶답= 리버스 모기지에 생소하신 분들을 위해 요약해서 전반적으로 말씀드리겠습니다. 신청 자격 조건은 일반 모기지에 비해 매우 관대합니다. 크레딧 점수는 아예 고려하지 않습니다. 또 소득 조건도 재산세와 유틸리티를 부담하실 수 있는 지만 심사합니다. 따라서 소셜 연금을 받으시는 경우라면 대부분 문제가 없습니다.     소셜 연금조차도 없으신 경우라고 하더라도 ①집의 모기지 잔액의 거의 없거나 ②일정한 금융자산이 있으시다면 신청 가능할 수 있습니다. 또 최근 2년간의 페이먼트 히스토리가 중요합니다. 특히 재산세와 모기지 납부에 연체가 없는지 확인합니다. 객관적으로 인정되는 사정이 있다면 해결 가능하고 그렇지 않은 경우에는 조건부로 승인이 됩니다. 이 경우 인출금이 줄어드는 결과가 됩니다. 대체로 신청자의 자격조건보다는 프라터티의 자격조건이 더 제한적입니다.     콘도나 타운하우스의 경우에는 FHA 승인된 경우만 가능하고 실제 거주인 경우라면 4유닛까지 가능하지만 렌트용 주택은 제외됩니다. 마지막으로 리버스는 집을 파시는 절차가 아니라 일종의 융자입니다. 따라서 기존 융자금이 너무 많이 남아있으면 신청이 불가합니다. 그 비율은 신청자의 연령에 따라 다르므로 이에 대해서는 사전 확인이 필요합니다.   그다음으로 신청 절차는 사전 카운슬링을 제외하고는 일반 모기지의 재융자와 동일합니다. 에스크로를 오픈하고 감정, 펀딩, 타이틀 등기까지의 과정을 거칩니다. 가장 먼저 해야 하는 카운슬링은 금융 상품의 이해에 취약한 시니어들을 대상으로 교육의 목적으로 갖고 있습니다. 비영리 카운슬링 기관을 직접 방문하거나 전화로도 가능하며 1시간 내외가 소요됩니다. 카운슬링을 신청할 시에는 상담했던 전문가에게서 관련 자료와 리스트를 받으셔야만 합니다.   카운슬링은 영어로 진행되므로 경험 있는 전문가에게 내용을 사전 숙지 받으시는 게 좋습니다. 카운슬링을 마치면 절반 정도의 절차가 끝난 셈입니다. 서류와 함께 신청서를 제출하고 나면 곧 주택 감정이 이뤄지고 그 다음부터의 절차는 담당자가 맡아서 진행하게 됩니다. 대부분 신청하고 나서 총 4주 정도면 종료됩니다.   리버스 모기지로 현금을 지급받는 방법은 평생 월 페이먼트 혹은 라인 오브 크레딧 등의 4가지 방식이 있습니다. 많은 분들이 그 선택에 어려움을 겪게 되는데 이 모든 방식은 처음부터 혼합이 가능하고 또 신청 이후에도 사후 변경이 쉽게 가능하므로 선택과 관련해서는 크게 우려할 필요가 없습니다. 리버스를 받고 나서 특별한 유지 조건은 없습니다. 편지로 1~2년에 한번씩 거주 확인을 하므로 답장만 잘해주면 문제가 발생하지는 않습니다.     평생 페이먼트의 경우에는 정부 보증으로 부부 평생 페이먼트가 보장되므로 특별한 관리가 필요 없습니다. 라인오브 크레딧의 경우에는 현금이 필요할 때 신청하는 방식을 셋업해야 합니다. 편지, 이메일, 전화, 온라인으로 신청합니다. 본인 확인을 위한 절차이므로 신청만 하면 조건없이 바로 지급합니다. 다음은 가장 먼저 물어보시는 질문 중 하나로 사후 관리입니다.    리버스를 전문으로 한지 10년이 넘어가면서 신청자 중에 사망하시는 분들이 늘어나고 있어서 관련 문의가 많습니다. 배우자가 사망하시면 사망 확인서를 렌더에 제출해야 해서 어카운트및 타이틀을 정리해야 합니다. 두분 모두 사망 시에는 가족이나 상속자가 렌더에게 연락해서 매각 절차를 진행해야 합니다. 리빙 트러스트와 유사하게 법정상속 절차를 피할 수 있는데 최대 180일까지 가족들이 직접 매각할 시간을 주게 됩니다. 분쟁이나 상속 과정이 걱정된다면 리버스 신청 전에 리빙 트러스트를 작성해두시는 것도 좋은 방법입니다.     ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지로 모기지 잔액 일반 모기지

2024-06-04

은퇴 후 집의 에퀴티를 활용하는 방법 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 은퇴를 했는데 현재의 소셜 연금만으로는 좀 부족합니다. 내 집의 에퀴티를 활용해서 생활비를 보충하거나 비상금을 마련할 방법이 궁금합니다.       ▶답= 은퇴 후 집의 에퀴티를 활용하는 금융적인 방법은 다음과 같이 3가지가 있습니다. ① 라인 오브 크레딧(HELOC) ② 리버스 모기지 ③ 하이브리드 HELOC입니다.     먼저 ① HELOC과 ② 리버스 모기지를 비교해 보겠습니다. 집에서 에퀴티를 활용할 때 가장 먼저 떠올리는 방법은 라인 오브 크레딧 즉 HELOC 입니다. HELOC은 대개 25년 상환 만기로 10년 동안은 이자만 갚습니다. 그래서 초기 페이먼트 부담이 적은 편입니다. 또 라인의 한도 내에서 필요할 때 언제든 꺼내 쓸 수 있다는 장점도 있습니다.     그러나 10년이 되면 일반 모기지로 바뀌면서 이자와 원금을 단기간 내 완납해야 합니다. 이때 페이먼트가 크게 늘어나게 되는데 은퇴자로서 감당하기가 어렵습니다. 또 서브 프라임 당시에 경험했지만 HELOC은 사전 예고 없이 은행이 갑자기 line의 규모를 줄이거나 차액을 상환하라고 요구할 수도 있습니다. 따라서 인컴이나 현금자산이 넉넉지 않은 은퇴자들에게 있어서는 주의해야 할 부분입니다.     HELOC과 비교할 때 리버스 모기지의 가장 큰 차이점은 소득과 같은 자격조건이 매우 쉬우며 페이먼트가 없다는 점입니다. 물론 주택 매각 시 혹은 부부 모두 사망 시에는 상환을 하지만 그전까지는 페이먼트의 의무가 없으므로 평생 동안 현금 흐름을 걱정할 필요가 없습니다. 따라서 내 집에 살면서 평생 동안 매달 현금을 보충해야 하는 경우라면 리버스 모기지가 가장 강력한 대안이 될 수 있습니다.     리버스는 또 HELOC과 비교해서 다양한 방법으로 현금을 확보하는 페이먼트 플랜들을 갖고 있습니다. 평생 기간 HELOC과 동일한 라인 방식 등의 다양한 형태로 신청자의 상황에 따라 맞춤형으로 설계가 가능합니다. 또 리버스의 라인 방식은 라인 한도가 바뀔 수 있는 HELOC과는 정반대로 오히려 시간이 지날수록 쓸 수 있는 라인 금액이 늘어나는 독특한 장점이 있습니다. 부수적으로는 리버스 금액은 소득세 대상이 아니라는 점도 특징입니다.     반면 단점으로는 연방정부의 모기지 보험금을 부담해야 하기 때문에 일회성 초기 비용이 많고 카운슬링도 좀 번거로운 과정입니다. 간혹 집을 뺏기는 것을 단점으로 잘못 알고 계시는 경우가 있는데 부부 사망시에도 에퀴티를 상속해줄 수 있습니다. 또 소유권이 계속되기 때문에 리버스를 받고도 언제든 집을 처분할 수 있습니다.     마지막으로 두가지 방법을 혼합한 하이브리드 라인 형태가 있습니다. 은퇴자를 대상으로 한다는 점에서 리버스 모기지와 구조가 거의 동일합니다. 차이점은 신청자격 연령이 55세로 더 낮고 연방정부의 모기지 보험금이 없다는 것입니다. 따라서 비용이 리버스와 비교해서는 물론이고, 일반 재융자보다도 적은 편이라고 할 수 있습니다.    다만, 2차 융자로 신청할 수 없으며 초기 비용이 적은 대신에 이자가 높습니다. 페이먼트 형태로는 평생 페이먼트 방식이 불가하다는 게 단점입니다. 하지만 수년내 부동산을 처분하는 등의 방법으로 중도 상환할 예정이라면 리버스 모기지보다 더 경제적이라고 할 수 있습니다. 보다 자세한 내용은 각자의 상황에 맞춰서 꼼꼼하게 살펴보고 선택해야 하기 때문에 전문가와 상담을 통해 도움을 받기를 추천드립니다.        ▶문의: (213) 268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 에퀴티 남상혁 대표 리버스 모기지 리버스 금액

2024-05-07

가주 모기지·재산세 연체 지원 대상 또 확대

가주 정부가 팬데믹으로 인한 경제적 어려움에 모기지와 재산세를 연체한 주택소유주를 지원하는 모기지 구제 프로그램의 수혜 대상을 또다시 확대했다.     가주주택금융국(CalHFA)은 최근 모기지 구제 프로그램의 연체 기간 기준을 지난해 8월 1일에서 2월 1일까지 연장했다고 밝혔다.     수혜 대상은 2월 1일 이전 ▶모기지 최소 2회 미납 ▶현재도 미납 상태 ▶재산세 1회 이상 미납 ▶리버스 모기지 재산세 및 주택보험금 연체 ▶부분 청구 및 상환 연기 등이다. 해당하는 주택소유주들은 연체금을 가구당 최대 8만 달러까지, 재산세도 가구당 최대 8만 달러까지 무상 보조해준다.     수혜 기준은 2020년 1월 21일 이후 코로나19 팬데믹으로 인한 재정적 어려움을 겪고 신청 주택이 주 거주지여야 한다. 한 부동산에 최대 4유닛까지 포함된다.       모기지가 패니매와 프레디맥이 정한 한도보다 큰 점보 대출이거나 필요한 지원금보다 2만 달러 이상 많은 자산 또는 현금을 보유하면 신청 자격에서 제외된다.     주택 형태는 단독주택, 콘도미니엄, 조립식 주택, 별채(ADU) 등이다.     수혜 소득 기준은 현재 거주하는 카운티의 지역 중위소득(AMI) 150% 이하면 최대 8만 달러 혜택을 받을 수 있고 가구 구성원 수가 늘어날수록 한도는 높아진다.     LA카운티 거주자는 4인 가족 기준 연 가구 소득이 18만9150달러까지 신청할 수 있다. 오렌지카운티의 경우 21만5250달러다.     신청 전에 미리 준비해야 할 서류는 모기지 및 재산세 청구서, 은행 거래 내역서, 공과금 청구서, 소득 증명자료(월급명세서, 세금보고서 또는 실업 관련 서류), 모기지 보험 내역, 공과금 청구서 등이다.   CalHFA 산하 ‘홈오너 릴리프 코퍼레이션(HRC)’의 이자락 이사는 “10억 달러 예산 중 10% 정도 남아서 도움이 필요한 한인 주택소유주는 신청을 서둘러야 한다”며 “가주정부는 예산이 모두 소진될 때까지만 이 프로그램을 운영할 계획”이라고 말했다. 비영리단체 샬롬센터의 소장이기도 한 그는 “더 많은 한인이 혜택을 받을 수 있도록 통해 샬롬센터(shalomcenter.net)가 신청을 돕고 있다”고 덧붙였다.     이지락 소장은 또 “프로그램이 확대되면서 이전에 수혜를 본 주택소유주도 8만 달러 한도 내에서 추가 지원을 또 신청할 수 있다”며 “LA카운티 모기지 구제프로그램(MRP2.0)도 운영 중으로 본인 상황에서 가장 적합한 다양한 모기지 구제 프로그램 옵션이 있다”고 강조했다.       더 자세한 정보는 모기지 구제 프로그램은 웹사이트(camortgagerelief.org)에서 확인할 수 있다.   한편, 연방정부는 2021년 미국구조계획법에 따라 팬데믹 여파로 모기지 페이먼트 납부를 체납한 주택소유주를 돕기 위해 캘리포니아에 10억 달러를 지원한 바 있다.  이은영 기자모기지 재산세 리버스 모기지 재산세 청구서 주택보험금 연체

2024-02-12

FHA 보험 가입 이유와 리버스 모기지 신청 절차 및 사후 관리 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= FHA 보험을 가입하는 이유는 무엇인가요?   ▶답= 적잖은 분들이 리버스 모기지로 받을 수 있는 총 금액이 예상보다 적다고 말하는 경우가 있는데 이는 대부분 리버스 모기지를 받으면 집을 넘겨주는 것으로 잘못 이해하고 있기 때문이다. 그러나 크레딧 스코어나 까다로운 소득 조건 없이 집 시세의 40~60%의 융자를 해주는 모기지 프로그램은 리버스 모기지밖에 없다. 리버스 모기지는 소유권이 아니라 집에 담보권을 설정할 뿐입니다. 오히려 리버스 모기지는 평상시 페이먼트를 내야 하는 부담이 없기 때문에 집을 빼앗기는 차압의 우려가 거의 없습니다. 연방 정부 FHA에 보험금을 납부해 차압의 위험을 사전 차단하고 있기 때문입니다. 이렇게 정부 보증 받는 리버스 모기지를 HECM (Home Equity Conversion Mortgage)이라고 부릅니다.   서브 프라임 사태 전후로 정부 보험을 가입하지 않은 리버스 모기지가 한때 있었고 아직도 그 공포가 남아있습니다. 갑자기 융자금을 갚으라는 요구를 받거나 자녀에게까지 채무 의무가 넘어오는 경우가 있었다고 하는데 이는 모두 옛날 얘기입니다. 리버스 모기지는 집 시세와 상관없이 최초 융자 금액을 보장하고 집 시세가 떨어져도 이에 대한 책임을 묻지 않습니다. 정부의 규제가 강화되고 보험 가입을 통해 오히려 리버스 모기지를 받을 수 있는 대상자가 적어져서 문제이지 위험 요소는 모두 제거됐습니다.     ▶문= 리버스 모기지의 신청 절차 및 사후관리 어떻게 하나요?     ▶답= 카운슬링을 마치고 일주일이 지나면 리버스 모기지 융자 신청이 가능합니다. 우선 크레딧 리포트를 확인하고 동시에 감정(Appraisal)을 하게 됩니다. 감정 가격은 시세보다 다소 높거나 낮을 수 있습니다. 감정서와 함께 신청 절차에 들어갑니다. 우선 인컴 서류가 필요합니다. 소셜 연금 편지와 그 외 소득이 있다면 서류가 필요합니다. 그다음에는 그 집에 거주하고 있다는 간단한 증빙 서류가 필요합니다. 대체로 서류 상에 문제가 없으면 신청서를 제출하고 4주 정도면 모든 절차가 종료됩니다. 일시불 혹은 라인 오브 크레딧으로 리버스 모기지를 셋업하고 에스크로 종료 시 현금이 필요하다면 에스크로 종료와 함께 곧바로 체크를 받을 수 있습니다.   리버스 모기지 수속 절차가 끝나면 어카운트를 관리하는 회사가 매달 스테이트먼트를 보내게 됩니다. 관리에 필요한 수수료는 대부분 부가되지 않습니다. 매달 스테이트먼트를 보내 라인 오브 크레딧의 경우 늘어난 현금 라인을 알려주고 사용한 금액도 표시해 도중에 갚고 싶다면 필요한 액수를 매달 확인할 수 있습니다. 리버스 모기지는 선불 벌금이 없습니다. 목돈이 생겨서 갚고 싶다면 벌금 없이 중도 해지가 가능합니다.       ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 신청 절차 보험 가입

2023-12-19

리버스 모기지의 종류, 비용, 그리고 노후 대책 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지의 종류는 무엇이 있나?   ▶답= 리버스 모기지의 종류는 크게 두 가지다. 현재 갖고 있는 집에서 받는 경우와 새로운 집을 구입하는 경우가 있다. 구입 프로그램은 40~50%를 다운페이하고 나머지는 리버스를 받는 것인데 평생 페이먼트 부담 없이 거주할 수 있다.     구입 프로그램은 아직 생소한 편이다. 대부분은 기존 주택에서 리버스를 받는 경우이다. 리버스로 받는 총 금액은 주택 감정가격을 기준으로 한다. 여기에 신청자의 나이가 많을수록 더 많은 금액을 받게 된다. 그러나 리버스 금액이 늘어나는 그 정도는 이자와 감정가격이 크게 좌우되며 신청자의 나이는 몇 년 정도로는 크게 차이가 나지 않는다.     기존 주택에서 리버스를 받는 경우에는 세 가지 방식이 있다. 첫 번째, 페이먼트 방식이다. 평생 페이먼트 방식(Tenure)은 집 시세와 상관없이 부부 평생 동안 고정 금액을 매달 받을 수 있다. 금액은 적지만 매우 안정적이다. 기간을 설정할 수도 있다. 기간이 짧아질수록 매월 수령 금액은 크게 늘어난다.    두 번째는 일시불(Lump Sum) 방식이다. 일시불 방식은 수속이 끝나자마자 한 번에 금액을 받는 방식이다. 주로 융자금을 갚고 페이먼트 없이 살고자 하는 경우이다. 이때는 고정 금리를 선택할 수 있다.    마지막으로 세 번째 방식은 라인 오브 크레딧 방식이다. 매월 생활비가 일정 부분 모자라는 경우가 아니라면 이 방식이 효과적이다. 인출한 금액만큼만 이자 비용 부담이 발생하고 남아있는 금액에 대해서는 오히려 현금 라인이 늘어나기 때문이다. 현금 라인은 인출한 금액과 인출하지 않은 금액에서 동일한 이자가 적용되고 적게 인출할수록 같은 이자가 앞으로 사용할 수 있는 현금 라인에서 늘어나게 된다.     ▶문= 리버스 모기지의 비용은 어떻게 계산되나?   ▶답= 리버스 모기지가 안전한 노후 상품이 될 수 있는 전제 조건은 연방정부 FHA의 보험에 가입하기 때문이다. 은행과 신청자 모두에게 혜택을 주는 이 보험 제도는 리버스의 비용 중에서 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 리버스를 신청하면 FHA 정부 보험금으로 2%를 나중에 정산하게 된다. 또 매년 0.5%의 연간 보험금을 정산하게 된다. 비용을 납부하는 것이 아니라 정산한다고 표현하는 이유는 리버스에는 페이먼트가 없는 특성 때문이다.   정부 보험금을 제외한 나머지 비용은 일반 주택 구입 융자와 유사하다. 이 비용은 오히려 일반 주택 융자보다 적은 경우도 있지만 대체로 비슷하다고 볼 수 있다. 또한 감정 비용을 제외하고는 모두 신청자가 당장 현금으로 지불하는 것이 아니라 집을 매각할 때 나중에 정산하게 된다. 결론적으로 연방정부 FHA에 내는 보험금을 제외하고는 일반 주택융자와 크게 다를 것이 없다. 정부가 보증을 하는 주택융자는 예외 없이 보험금을 내고 있다. 보험금은 집값 변동에 따라서 최초의 융자 조건이 변하지 않는 장점, 어떠한 경우에도 부부가 페이먼트 부담 없이 평생 그 집에 살수 있다는 헤택에 따른 기회비용이다.     ▶문= 노후에 주택 매각보다 리버스 모기지를 하는 것이 좋은가?   ▶답= 62세가 넘은 주택 소유주로 현금 확보를 위해 집을 팔려고 생각한다면 꼭 리버스를 먼저 체크해 볼 것을 추천한다.    예를 들어 10만 불 융자가 남아있는 100만 불짜리 주택을 처분한다고 가정해 보자. 현금이 필요해서 이 집을 팔고 75만 불짜리 작은 집을 현금으로 구입했다. 이때 부동산 중개 수수료와 이사 비용 등 8-10만 불의 비용과 원래 융자금을 제외하면 손에 쥐는 현금은 몇 만 불에 불과하다. 그렇지 않고 아파트를 렌트하겠다면 이건 최악이다. 100만 불 주택을 팔고 10만 불 융자와 수수료를 빼면 80만 불 정도가 남는다. 이 돈으로 월 3000불 렌트비를 낸다고 가정하면 집을 팔고 남은 돈을 모두 렌트비로만 쓴다고 해도 20여 년 밖에 살 수가 없다.   반면, 리버스 모기지의 경우는 집을 팔 때 발생하는 수수료에 비하자면 소요되는 비용이 적은 편이다. 그리고 이사 가는 불편도 없이 평소 살던 집에서 평생 동안 거주하면서 페이먼트 없이 지낼 수 있다. 위에서 말한 10만 불 융자금이 있는 100만 불 주택의 경우 리버스 모기지를 받을 경우 기존 모기지 페이먼트가 없어지는 것은 물론, 신청자의 나이에 따라 매달 평생 약 2,500~4,000달러를 받을 수 있다. 이렇게 평생 매달 2,500~4,000달러씩 받고 두 분 사망 시 남은 에퀴티는 자녀에게 줄 수도 있는데 이는 정부 보험을 통해 가능한 것이다.    지금 살고 있는 집이 마음에 들지만 현금이 필요해서 팔아야겠다고 생각한다면 리버스 모기지가 좋은 대안이 될 수 있다. 현금은 현금대로 충분히 확보해서 필요할 때 사용하고 여생을 살던 집에서 평생을 고민 없이 살 수 있다. 노후 인생은 내가 혜택을 누릴 수 있는 현명한 방식으로 생각하는 것이 좋다고 본다     ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 일반 주택융자 주택 매각

2023-11-14

리버스 모기지가 필요한 시니어들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 시니어들의 결혼 상태와 건강 상태에 따라 리버스 모기지가 필요한 경우와 필요하지 않는 경우를 설명해 주시기 바랍니다.     ▶답= 62세 이상의 주택 소유주가 집의 에퀴티 (집 가치와 융자 밸런스의 차이)를 이용하여 기존 융자의 월 페이먼트를 없애거나, 한꺼번에 필요한 돈을 빌리거나, 매월 정기적으로 돈을 수령하거나, 필요할 때 돈을 쓸 수 있는 LOC(Line of Credit)을 설정하는 것을 리버스 모기지라고 합니다.    수입과 저축이 충분치 못한 상태에서 은퇴를 한 후 Long Term Care (LTC) 보험을 들거나, 향후 생활하기에 더 편리한 집으로 수리나 이사를 할 만한 자금이 부족한 시니어들에게 리버스 모기지는 아주 좋은 선택이 될 수 있습니다. 하지만 상황에 따라 그렇지 않은 경우도 있으므로 시니어 케어 전문가와 전문기관들의 권고를 중심으로 케이스 별로 살펴보기로 합니다.   첫 번째로 건강한 싱글 시니어인 경우에는 리버스 모기지가 좋은 선택이 될 수 있습니다. 지금 당장 케어가 필요하지 않으며 앞으로도 계속 독립적으로 생활할 수 있는 분들로 리버스 모기지 자금을 이용해 미래 건강이 나빠질 경우를 대비하여 LTC 보험을 들거나, 집을 수리하여 더 생활하기 편하게 준비할 수 있습니다.     두 번째, 만약 가족이 케어를 해줘서 집에 더 머물 수 있거나, 리버스 모기지 자금을 사용해 In-Home Care나 Adult Day Care를 지불할 수 있으면 리버스 모기지를 받는 것이 유리합니다. 하지만, 시니어의 건강이 가까운 시일 내에 Assisted Living이나 Nursing Home으로 옮겨가야 될 정도라면 리버스 모기지가 최상의 선택이 아닐 수 있습니다. 왜냐하면 12개월 이상 해당 집에 거주하지 않으면 융자를 갚아야 하는 조항 때문입니다. 이 경우에는 집을 팔거나 세를 주는 것이 더 좋은 선택이 될 수 있습니다.     세 번째, 건강한 부부 은퇴자의 경우 이들에게는 리버스 모기지가 좋은 선택이 될 수 있습니다. 리버스 모기지 자금을 이용해 LTC 보험을 들어 놓거나, 미래를 대비하여 집을 생활하기 편리하게 수리를 할 수 있습니다.     네 번째로 부부 중 한 분이 케어가 필요한 경우가 가장 리버스 모기지가 필요한 케이스입니다. 한 분이 케어가 필요하여 Nursing home이나 Assisted Living 커뮤니티에 들어가게 되면 이를 위한 자금이 필요하기 때문입니다. 만약에 케어를 받는 분이 먼저 사망하게 되면 남은 분은 집에 거주하며 리버스 모기지를 계속 수령하게 됩니다. 만약 집에 계시던 분이 먼저 돌아가시게 되면, 1년 안에 집을 팔아서 융자 밸런스를 갚으면 됩니다. 그리고 남은 자금으로 생존한 배우자의 케어 자금으로 계속 사용하면 됩니다.     마지막으로, 시니어 부부 모두 케어가 필요한 경우에는 리버스 모기지가 좋은 선택이 아닐 수 있습니다. 리버스 모기지를 받은 후 부부 모두 Nursing home이나 Assisted Living 커뮤니티로 들어가서 1년 이상 집에 머무르지 못할 경우에는 융자를 갚아야 하기 때문입니다.     이 경우에는 집을 팔거나 렌트는 주는 것이 더 좋은 선택이 될 수도 있습니다. 하지만, 부부 모두 집에 머물며 In-Home 케어를 받을 수 있는 경우라면 리버스 모기지가 선택이 될 수 있으며, 그 자금으로 케어 비용을 감당하면 됩니다.      ▶문의: (213) 393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 한인융자담당 웰스파고 한인융자담당 리버스 모기지 시니어 부부

2023-10-24

리버스 모기지의 정의, 오해, 그리고 자격 조건 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지(Reverse Mortgage, 역모기지)란?   ▶답= 리버스 모기지는 현금이 추가적으로 필요한 주택 소유 은퇴자를 대상으로 한다. 집에 쌓여 있는 에퀴티를 연금 혹은 필요할 때 현금으로 찾아 쓸 수 있도록 한 금융 상품이다. 리버스도 주택 융자의 한 형태이지만 이렇게 페이먼트을 내지 않고 거꾸로 현금을 받는다고 해서 '리버스' 모기지라고 불린다. 일반적인 융자와 큰 차이점은 리버스로 발생한 이자와 원금은 받지 않고 있다가 집을 매각했을 때 계산하게 된다. 그러나 융자를 해주고 원금과 이자를 받지 않기 때문에 보험금이 필요하다. 정부기관 FHA (Federal Housing Administration)가 보험 기금을 만들어 관리하고 있는데 양쪽을 보호하는 데 사용된다.     리버스는 크게 세 가지 경우에 좋은 처방이 될 수 있다. 첫 번째, 노후에 현금이 필요해서 집을 팔고자 하는 경우이다. 다운사이징(Downsizing)을 목적으로 집을 매매할 시 집 판매 대금의 8~10%가 각종 비용으로 소요된다. 이때 비용이 적게 드는 리버스 모기지가 좋은 대안이 될 수 있다.    두 번째, 현재 거주하고 있는 집이 노후 거주에 적합해서 평생 살고자 결정한 경우이다. 계속 거주하면서 에퀴티를 노후 자금으로 쓸 수 있는 방법은 리버스가 유일하다.    마지막으로 세 번째는 낮은 재산세를 유지하거나 메디 케이드 클레임에 대해 대비하는 등 특수한 사정이 있는 경우이다. 이 경우엔 전문가의 상담을 통해서 맞춤형 플랜을 세우는 것이 좋다.      ▶문= 리버스 모기지에 대한 오해는?   ▶답= 리버스 모기지를 받으면 그 즉시 집을 정부나 은행에 넘겨주는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 있다. 리버스를 받으면 페이먼트를 내지 않아도 되므로 오히려 집을 빼앗길 염려가 없다. 또 재산세나 메디케이드칼 (Medi-Cal)에 영향을 주는 것으로 알고 있는 경우가 있는데 그렇지 않다. 최근 세수 부족 때문인지 재산세가 크게 오르는 추세인데 낮은 재산세를 감안하면 다운사이징을 해도 효과가 없을 수 있다. 상담을 하다 보면 은퇴자들이 오래전에 집을 구입해서 재산세가 매우 낮은 경우가 있는데 집을 팔거나 증여 혹은 상속하게 되면 재산세가 크게 오르게 된다. 재산세가 적은 것도 집을 오래전에 사둔 은퇴자들의 혜택 중에 하나다. 리버스는 재산세 영향을 받지 않으므로 그 혜택을 그대로 누릴 수 있다.   또 저소득층 의료 혜택인 메디케이드를 받는 한인 은퇴자들이 많다. 메디칼을 유지하기 위해 집을 생전에 증여하는 경우도 많다. 재산세도 오르고 자녀들이 차액에 대한 세금 부담이 커질 수 있다. 메디케이드 혜택을 받은 사람이 사망할 경우 유산 회수 (Estate Recover)란 조항이 있어서 정부가 유산을 회수하기도 한다.    상담을 하다 보면 실제로는 재산이 상당하지만 메디케이드를 유지하고 싶어서 리버스로 최대한 에퀴티를 미리 빼고 사망 시에는 정부의 유산 회수를 각오하는 경우도 간혹 있다. 회수할 재산을 미리 인출해놓는  효과다. 그 외에도 리버스는 메디케이드와 웰페어에 문제가 없으면서도 현금 흐름을 개선하는 기능들이 있다. 경험 많은 전문가는 메디케이드 조건과 맞춰서 리버스 모기지의 플랜을 짜게 된다.     ▶문= 리버스 모기지의 자격조건은?   ▶답= 먼저 프라퍼티의 자격조건은 현재의 시세 대비 에퀴티가 최소한 40~50%를 넘고 소유 주택이 몇 채이건 무관하나 직접 거주 (Primary Residence) 하는 주택에서만 가능하다. 싱글하우스는 물론이고 2~4유닛까지 리버스 모기지가 가능하다.    콘도의 경우는 제한이 따르는데 FHA에 승인된 콘도만 리버스가 가능하다. 또 리버스를 신청하려는 주택의 타이틀에서 부부를 제외한 다른 가족의 이름은 빠져야 한다. 리버스를 받고 처분할 때 그 집에서 남는 에퀴티는 상속할 수 있지만 집 자체를 그대로 타인에게 상속할 수는 없기 때문이다. 리버스를 신청하면서 이런 수속은 자동 처리된다.   신청자의 자격 조건은 우선 부부 중 최소 한 명이 62세가 넘어야 한다. 2016년부터는 소득 증명도 필요하지만 집에 에퀴티가 있는 경우라면 대부분 통과된다. 10년 넘게 경험에 비추어 소득이 부족해서 리버스가 안된 경우는 손에 꼽을 정도다. 재산세를 납부하고 집을 유지할 수 있는 정도의 소득 수준만 요구하고 있다.    특히 빚이 없는 상태에서 소셜 연금을 받고 있다면 대부분 걱정할 필요가 없다. 소셜 연금 외 파트타임, 이자소득, 웰 페어(SSI) 등 다른 소득도 인정한다. 여기서 주의할 점은 모기지를 제외하고 크레딧 카드나 자동차 페이먼트가 많다면 소득이 좀 더 필요해진다는 점이다. 또 모기지 페이먼트의 연체가 최근에 있었다면 약간의 테스트가 있다. 이런 경우에는 전문가와 협의를 통해 해결 방법을 찾을 수 있다.   마지막으로 리버스 모기지를 유지하는 조건이다. 즉, 그 집에 거주하는 조건이다. 방을 렌트하는 것은 무관하며 집 전체를 렌트 준다든지 지속적으로 비우는 것은 원칙적으로 금하고 있다. 마지막으로 재산세와 보험을 가입해서 최소한도의 주택 관리를 해주어야 한다.     ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 주택 융자 남상혁 대표

2023-10-17

리버스 모기지를 받은 후 재산권 행사 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 리버스 모기지를 받은 후에도 쉽게 집을 팔거나 재융자를 받는 등 재산권 행사를 하는데 아무런 문제가 없는지요?       ▶답= 리버스 모기지를 받은 후에도 집의 소유권은 손님에게 남아있고 따라서 당연히 거의 아무런 제약 없이 재산권 행사를 할 수 있습니다. 집값이 리버스 모기지의 잔액보다 높은 이상 언제든지 팔아서 융자잔액은 갚고 나머지는 가지시면 됩니다. 물론 재융자도 자격이 되는 한 언제든지 제한 없이 할 수 있습니다. 다만 융자 계약서에 따르면 집 주인은 집의 유지관리를 잘 해야 하며, 재산세, 보험료 등을 제때 납부해야 하며, 대상 주택에 1년에 180일 이상 거주해야 할 의무가 있습니다. 리버스 모기지와 관련하여 많은 손님들이 궁금해하는 내용을 추가적으로 정리하면 아래와 같습니다.     리버스 모기지를 설정해 놓으면 부부가 사망할 때까지 동일한 금액의 돈을 수령받고, 부부 모두 사망한 후 정산을 하게 되는데 융자금액이 집값보다 적으면 자손들이 집을 팔아서 융자를 갚고 남는 돈은 상속받게 되고, 융자금액이 집값보다 많으면 그냥 은행이 가져가게 두면 됩니다. 은행은 자손들이나 상속자들에게 모자라는 금액에 대하여 청구할 수 없습니다. 부부 공동으로 리버스 모기지를 받은 후 한 사람이 사망하면, 생존한 사람이 사망할 때까지 같은 금액을 계속 수령하게 됩니다.     그런데 만약 한 사람 이름으로만 받았는데 사망한 경우에는 생존한 배우자가 62세가 넘고 에퀴티가 충분하다면 다시 리버스 모기지를 받아서 해결하면 되지만, 그렇지 않은 경우에는 집을 팔아야 될 수도 있으므로 조심해야 합니다. 따라서 부부 모두 62세가 넘어서 신청하는 것이 좋습니다.     리버스 모기지를 통한 돈의 수령은 수입도 연금도 아닌 융자를 받는 것이기 때문에 소셜 시큐리티, 메디케어 등의 각종 혜택에 아무런 영향을 주지 않습니다. 은퇴 후 소셜 시큐리티와, 각종 연금, 그리고 리버스 모기지 등을 통해서 수입원을 창출할 수 있는 사람들은 이들 수입을 각각 언제부터 수령하기 시작하는 것이 유리한지에 대하여 연구하고 전문가들과 상의하는 것이 좋습니다.     리버스 모기지의 차압 비율이 일반 융자의 차압 비율보다 높다는 오해를 많이 듣습니다. 리버스 모기지를 받은 후 차압을 당하는 경우는 거의 없다고 볼 수 있습니다. 왜냐하면 페이먼트가 없기 때문입니다. 다만 리버스 모기지를 받은 후에도 재산세와 집보험료는 본인이 알아서 납부해야 하는데 이를 제때 납부하지 않을 때에는 차압을 당할 수 있습니다. 따라서 리버스 모기지 렌더들은 충분한 에퀴티가 있을 경우 재산세와 보험료도 리버스 모기지로 충당하길 권하기도 하고, 그렇지 못할 경우에는 이를 감당할 수 있는 수입이 있는지를 확인합니다.   소셜 시큐리티를 받는 경우 대부분은 문제없지만, 재산세, 보험료, HOA 비용 등을 커버할 만한 수입이 없는 경우에는 융자가 거절되는 경우도 있으므로 미리 융자 담당자와 상의하여 준비하는 것이 좋습니다. 모든 금융상품이 그렇듯이 리버스 모기지 역시 자신의 입장과 상황에 따라 장단점이 확연히 달라질 수 있습니다. 많은 학자들로부터 은퇴자들에게 가장 훌륭한 금융상품의 하나로 여겨지는 리버스 모기지를 잘 활용하여 윤택하고 여유로운 은퇴생활을 유지할 수 있기를 바랍니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 한인융자담당 리버스 모기지 웰스파고 한인융자담당 재산권 행사

2023-09-26

장수를 대비한 옵션 '리버스 모기지' [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 왜 리버스 모기지가 장수를 대비한 옵션인가요?     ▶답= 리버스 모기지의 단점은 집의 에퀴티가 줄어든다는 것입니다. 반면에 장점은 노후 자금이나 생활비, 비상금 등을 위한 현금을 평생에 걸쳐서 안정적으로 확보해 준다는 점입니다.    간단하게 말씀드려서 리버스 모기지에 대한 선택이나 결정은 집의 에퀴티를 늘리는 것과 노후의 현금을 확보하는 것 중에서 각자 상황에 따라 더 필요한 것을 택일하는 것이라고 하겠습니다. 다만, 장점 중에서 '평생에 걸쳐'라는 점에 주목할 필요가 있습니다.     일반 모기지를 통해 현금을 확보하면 한 번에 목돈을 받게 되므로 평생 동안 생활비로 사용하기에 적합하지 않습니다. 또 매달 페이먼트를 내야 하므로 에퀴티는 줄어들지 않겠지만 결국 융자 받은 돈보다 더 많은 돈을 페이먼트로 납부해야 하기에 본래 취지와는 정반대로 캐시플로우에 악영향을 끼칩니다. 이는 평생 동안 현금이 확보되는 게 아니라 임시로 제한된 기간에만 접근 가능하기 때문입니다. 결국 미래에 소득이 늘지 않는 은퇴 시니어들에게는 둘 중에서 선택하자면 리버스가 본래 취지에 맞습니다.   더군다나 수명 연장으로 갈수록 노후 기간이 길어지고 있습니다. 노후 생활에 있어서 현금의 보충이 필요하다면 평생 동안을 기준으로 해서 확보하는 방법을 찾아야만 합니다. 최근 포브스지 등 여러 매체에서 "리버스 모기지가 롱 텀 케어 비용을 마련하기 위한 방법으로 부상하고 있다"라는 내용의 보도가 나오고 있습니다.     롱 텀 케어가 요양원일 수도 있고 집에서 파트타임으로 타인의 도움을 받을 수도 있는데 그 비용을 미리 확보하는 방법으로 활용되고 있다고 합니다. 건강 관리를 잘해서 요양원에 갈 필요가 없더라도 노후 기간이 길어지면서 특정 기간에는 직업적인 타인으로부터 도움을 받을 필요가 점점 더 커지고 있기 때문입니다.    리버스는 일반 모기지와 달리, 매달 안정적으로 현금을 받거나 미래의 불특정 시점에 한도 내에서 편리하게 언제든 현금을 받을 수 있는 방식은 리버스만이 제공 가능한 옵션이라고 하겠습니다. 이러한 이유로 최근 이자가 높아져서 리버스의 수령 금액이 다소 줄어들었음에도 주류사회에서 리버스 모기지의 신청 건수는 기록적인 증가를 보이고 있습니다.     또 확정된 한도 내에서 현금이 평생 동안 보장되면서도 집을 아무 때나 팔 수가 있습니다. 이 경우 일반 융자처럼 리버스로 쓴 돈을 갚고 나머지는 가져가시게 됩니다. 또 많은 분들이 오해를 하는데 신청자 부부가 모두 사망하더라도 은행이 집을 가져가지는 않습니다. 신청하신 부부 두 분의 자녀나 미리 지정해둔 사람이 그 집을 직접 처분해서 리버스로 쓴 돈을 제외한 나머지를 가져가게 됩니다. 모자란 경우에는 책임이 없고 에퀴티가 남은 경우엔 사후에라도 가져갈 수 있습니다.       ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 옵션 리버스 일반 모기지

2023-09-19

리버스 모기지의 노후 에퀴티 활용법 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 은퇴 후 살고 있는 집의 에퀴티를 활용하는 방법이 있나요?   ▶답= 은퇴 후 살고 있는 집의 에퀴티를 활용하는 방법은 크게 세 가지가 있습니다. 일반 모기지 캐시아웃 재융자, 다운사이징 그리고 리버스 모기지입니다.     이 중에서 캐시아웃 재융자는 페이먼트가 발생하기 때문에 단기간 용도에 그칩니다. 왜냐하면 캐시아웃한 목돈을 모두 페이먼트로 갚아도 융자 잔액을 다 갚을 수 없습니다. 시간이 좀 지나면 돈을 모두 소진하고 오히려 생활비를 더 부족하게 만듭니다.     반면 라인 오브 크레딧은 이보다는 조금 더 기간을 늘릴 수 있지만 재연장이 쉽지 않기 때문에 현재의 집에서 장기간 혹은 평생 거주를 목적으로 한다면 문제가 있습니다.     정리해 보면 리버스 모기지가 적합한 경우는 현재의 집에서 평생 혹은 장기간 거주할 예정이며 어느 정도 에퀴티를 현금화 시킬 필요가 있는 경우입니다.     설문조사에 따르면 은퇴자에 해당되는 60세 이상 주택 소유주들의 경우 응답자중 70% 정도가 현재 살고 있는 집에서 평생 거주를 희망한다고 답하고 있습니다. 그만큼 살고 있는 집에서 은퇴하고 싶은 분들이 대다수입니다.     현재로서는 은퇴 후 현재의 집에서 살면서 에퀴티를 생활비로 활용하는 방법은 리버스 모기지밖에 없습니다. 다른 옵션들은 페이먼트가 발생하기 때문에 결국은 똑같이 현금이 부족한 상황으로 되돌아오고 맙니다.     상담하다 보면 은퇴 후 평생 동안 현재의 집에서 계속 거주할 필요와 이유가 많다는 것을 알게 됩니다. 하지만 이런 경우라면 다운사이징이 어렵습니다. 사실 현재 집을 팔고 더 작은 집으로 이사 가서 현금을 마련하는 이 옵션은 실제로 계산해 보면 별로 효과가 없습니다.     리버스 모기지에 대한 거부감을 듣다 보면 선입견과 막연한 이유가 많습니다. 그러나 평생 노후기간 동안 살던 집에서 거주가 보장되면서도 현금을 생활비로 보충 받는 방법은 리버스 모기지가 유일합니다. 생활 측면에서는 당연히 만족스럽습니다. 반면, 우려되는 비용 측면은 다른 옵션인 다운사이징과 잘 계산, 비교해 보면 스스로 답을 얻을 수 있습니다.     ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 노후 에퀴티 일반 모기지

2023-08-15

리버스 모기지 받는 방법 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 내년쯤에 은퇴할 예정인데 지금 당장은 필요 없지만 리버스 모기지로 은퇴 자금을 보충해야 할 것 같습니다. 평생 매월 받는 게 아니라 필요할 때만 찾아 쓸 수 있는 라인 오브 크레딧 방식이 있다고 하는데 어떤 차이가 있을까요?   ▶답= 라인 오브 크레딧 방식을 고려하신다면 지금 당장 모기지 대출금이 발생하는 게 아니므로 굳이 나중으로 연기하실 필요가 없습니다. 오히려 은퇴 전에 인컴이 있으실 때 신청하시는 게 안전합니다. 왜냐하면 리버스 모기지도 최소한의 인컴을 자격 조건으로 요구하고 있기 때문입니다. 그런데 은퇴하시고 소셜 연금을 받기 전까지 소득이 전혀 없으신 경우가 종종 있습니다. 최소한의 소셜 연금만 받아도 문제가 없지만 이렇게 소득이 전무한 상태에서는 리버스를 받지 못하실 가능성이 높습니다.     리버스 모기지는 은퇴 후 집에 있는 에퀴티를 현금으로 받아 노후에 캐시 플로우를 늘리는 은퇴 재정전략 중 하나입니다. 리버스가 필요한 경우는 은퇴 후 30년간 필요한 생활비를 보유 자산의 수익이나 이자로 충당하지 못하는 경우입니다. 이해를 쉽게 하기 위해서 집 에퀴티를 제외하고 100만 불의 금융 자산이 있다고 가정하면 여기에서 매년 4%를 인출하면 30년간 안전하게 캐시 플로우를 받을 수 있다는 겁니다. 이는 유명한 '은퇴자금 인출 4% 전략'입니다. 하지만 100만 불의 노후자금도 매월 3300불의 현금에 불과하므로 적잖은 분들이 리버스 모기지를 노후자금 용도로 사용하셔야 할 겁니다. 실제로 상담을 해보면 집을 제외한 은퇴자금이 100만 불이 넘는 경우가 생각보다 적은 편입니다. 평균 수명이 더 늘어나게 되는 앞으로는 소수 자산가를 제외하고 대부분 집의 에퀴티를 활용할 수밖에 없습니다.     리버스의 라인은 일반 은행의 라인 오브 크레딧과 큰 차이가 있습니다. 장점으로는 평생 동안 증가하는 라인 금액이 보장된다는 겁니다. 일반 라인 오브 크레딧은 대부분 리뉴가 어렵고 오히려 만기 이전에도 폐쇄될 수 있을 만큼 가변적입니다. 하지만 리버스의 라인 금액은 당시의 이자율 만큼 라인 금액이 오히려 증가되기 때문에 시간이 지날수록 더 많은 현금이 확보됩니다. 때문에 고금리 시대의 헷징 전략으로 추천하는 재정 전문가들이 있을 정도입니다.     평생 페이먼트 방식은 은퇴 후 변화의 여지가 전혀 없을 때 사용되고 소득이나 캐시플로우가 가변적인 경우 혹은 선생님처럼 지금 당장 현금이 부족하지 않은 경우라면 라인 오브 크레딧이 적합하다고 생각합니다.   ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지로 리버스 모기지도 분들이 리버스

2023-07-18

리버스 모기지에 대한 가장 큰 오해 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 리버스 모기지에 대한 가장 큰 오해는 무엇이 있나요?   ▶답= 리버스 모기지에 대한 가장 큰 오해 두 가지를 설명해 드리겠습니다. 첫째, 리버스 모기지를 하게 되면, 소유주가 가지고 있는 에큐티를 급속하게 잃게 된다.     아닙니다. 리버스 모기지를 시작하게 되면, 사용된 주택을 통해서 평생 인컴을 제공받아야 하기 때문에, 리버스 모기지 렌더와 리버스 모기지를 관장하는 FHA는 최대한 효율적으로 집의 에큐티를 이용하도록 프로그램하고 있습니다.     통상적으로 일반적인 주택 가격은 매년 4% 정도의 상승을 예측합니다. 하지만 남가주 지역은 그 이상의 주택 가격 상승이 발생하고 있습니다. 그러므로, 리버스 모기지를 시작하게 되면, 시간이 갈수록 집의 에큐티는 더 상승할 가능성이 있기 때문에, 현재 필요한 인컴을 리버스 모기지부터 얻고 나중에 그 집을 처분할 때에도, 계속해서 쌓여온 에큐티로 인해서, 적지 않은 돈을 받을 수도 있고, 자녀에게 물려줄 수도 있는 것입니다. 또한 리버스 모기지로 인컴을 만들 수 있는 방법은 매달 일정 금액의 돈을 받는 방법과 라인 오브 크레딧 방식으로, 처음에 일시불로 돈을 받아서 사용할 수도 있습니다. 이렇게 해도 이 돈은 리버스 모기지 안에서 모두 해결되어서 다시 은행에 페이먼트를 할 필요가 없는 것입니다.     둘째, 리버스 모기지로 시니어 분이 현재 소유한 주택을 통해서 일시불로 큰돈을 재융자 받는 것이 어렵다.     아닙니다. 시니어가 주택을 통해서 일시불로 돈을 재융자 받을 수 있는 가장 효과적인 방법이 리버스 모기지입니다. 일반 은행 재융자를 통해서 일시불로 돈을 만들려면, 복잡한 인컴 서류와 세금보고 등 많은 서류들이 필요합니다. 하지만, 리버스 모기지를 통해서 일시불로 큰돈을 융자 받는 것은 일반 은행보다 휠씬 간편하고 빠릅니다. 또한 일시불로 융자를 받은 후에, 다시 융자 받은 돈을 갚아도 되고, 갚지 않고 좀 더 시간을 가지다가 여유가 생길 때, 갚을 수 있는 것입니다. 리버스 모기지 역시 크레딧 점수를 확인하기는 하지만, 일반 융자보다 비중이 높지 않기 때문에, 크레딧 점수가 아주 낮지만 않으면, 리버스 모기지를 진행하는데 문제가 없습니다. 한 가지 더 말씀드리면, 리버스 모기지를 할 때, 시니어에게도 일정 부분의 인컴이 필요합니다. 너무 인컴이 낮을 경우에는 리버스 모기지가 진행이 되지 않기 때문에 이 부분도 유념해 주시기 바랍니다.     ▶문의:(714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비즈니스 리버스 모기지로 융자 전문가 주택 가격

2023-07-11

리버스 모기지 받는 시기 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 현재 금리가 매우 높고 앞으로 이자율이 떨어질 가능성이 높다고 하는데 언제 리버스 모기지를 받는 게 좋을까요?   ▶답= 최근 들어서 변동 금리에 대한 문의가 늘어나고 있습니다. 금리가 낮아질 것으로 생각하는 분들이 늘어나고 있기 때문입니다. 하지만 최근 1~2년 동안 변동금리가 고정보다 더 높은 추세여서 실제로 변동금리를 택하는 경우는 그렇게 많지 않았습니다. 이제는 달라질 것으로 보입니다. 금리 인상이 사실상 막바지인 현재부터는 변동 금리에 대한 수요가 높아질 가능성이 매우 높습니다.     고금리에서 이자를 낮추는 쪽으로 꾸준한 트렌드가 될 것이라면 리버스 모기지와 라인 오브 크레딧 등과 같이 미래에 조금씩 나눠서 대출이 일어나는 경우는 더욱 유리하다고 하겠습니다. 지금 당장 대출액이 집행되지 않는 형태의 모기지를 '열린 모기지'라고 합니다. 일반적인 모기지는 모든 금액이 한꺼번에 딱 한차례 펀딩 됩니다. 그리고 이자도 한꺼번에 모든 금액에 대해 적용이 됩니다. 하지만 리버스 모기지는 열린 모기지의 한 형태로 매월 페이먼트 혹은 필요할 때마다 현금이 지급되고 현금이 지급되는 그 금액만큼만 대출로 잡힙니다. 대출 금액이 매달 받은 만큼만 늘어나는 것입니다. 이렇게 되면 매우 적은 금액에 대해서만 고금리가 적용되고 금리가 낮아질 때 전체 금액에 대해서 자동적으로 낮은 금리가 적용받기 때문에 매우 유리합니다. 현재 고금리라고 해서 금리가 낮아질 때까지 기다릴 필요가 사실상 없습니다. 독특하게 이자가 적용되는 이런 구조 때문에 리버스 모기지는 금리가 낮아지는 추세에서는 다른 어떠한 융자보다 유리하다고 할수 있습니다.   리버스 모기지는 변동금리와 고정금리 두 가지가 있습니다. 미래에 현금을 받는 평생 페이먼트 혹은 라인 오브 크레딧 방식은 모두 변동 이자가 적용됩니다. 리버스라서 그런 게 아니고 모든 대출이 그렇습니다. 반면에 한 번에 펀딩 하는 경우는 리버스도 고정 금리를 선택할 수 있습니다. 기존 모기지 잔액을 리버스로 갚고 평생 페이먼트 없이 사시는 경우입니다. 매월 페이먼트 혹은 라인 방식으로 리버스를 생각하고 있다면 앞으로 금리가 내려가는 추세로 예상되기 때문에 현재의 이자가 높다고 해서 굳이 힘들게 기다리실 필요가 없습니다.   ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 동안 변동금리 남상혁 대표

2023-06-20

고금리 상황에서 시니어들이 리버스 모기지를 이용하는 방법 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 고금리 상황에서 시니어들이 리버스 모기지를 이용하는 방법은 무엇이 있나요?   ▶답= 최근에 계속해서 모기지 이자율이 상승하다가, 조금씩 이자율이 안정되면서 낮아지고 있고 앞으로도 이 상황이 계속될 것으로 전문가들이 예측하고 있습니다. 이런 환경 속에서 리버스 모기지의 이자율도 안정되고 있습니다.     리버스 모기지는 주택을 소유하고 은퇴를 앞둔 시니어들이 선택할 수 있는 방법입니다. 고금리인 상황 속에서도 주택을 소유한 시니어들이 리버스 모기지를 현명하게 사용할 수 있는 두 가지 방법을 알려 드리겠습니다.     첫째, 주택시장이 다시 뜨거워지고 있습니다. 이런 시점에서 주택을 소유한 시니어 중에 목돈을 가지고 다른 비즈니스에 투자를 한다든지, 주택을 하나 더 구입하고자 하시는 분들이 있습니다. 이런 분들이 리버스 모기지를 활용하실 수 있습니다. 리버스 모기지를 통해 한번 Lump-sum으로 Cash out을 할 수 있기 때문입니다.       리버스 모기지를 통해서 받은 돈은 본인이 어디에 사용하시든지 상관이 없기 때문에, 리버스 모기지를 통해서 돈을 마련하시고, 원하시는 곳에 사용하시면 됩니다. 심지어 리버스 모기지를 통해 cash out을 하시고, 본인이 살고 있는 집의 비어 있는 방을 렌트를 주고 수입을 올리면서 은퇴 준비를 하고 계신 분들도 많이 있습니다.     둘째, 은퇴를 앞둔 상황에서 생활비나 의료비 등을 당장 충당하지 못할 때, 리버스 모기지를 활용하는 것이 좋은 대안입니다. 당장의 생활비를 마련하게 위해서 집을 담보로 일반 은행에서 돈을 빌릴 경우, 급한 문제는 해결할 수 있지만, 은행에서 빌린 돈을 2-3년 안에 다 소진하게 된다면, 그 이후에 더 큰 어려움이 빠지게 되고 결국 은행에서 받은 론을 해결하기 위해서 집을 팔아야 하는 경우도 생길 수 있습니다.     모든 융자의 이자율이 높기 때문에, 리버스 모기지의 이자율도 낮지 않지만, 리버스 모기지는 시니어가 사용한 돈을 갚지 않아도 되며, 매달 일정 금액을 받는 것으로 설정하게 되면, 평생 매달 생활비를 받을 수 있으며, 돌아가실 때까지 돈을 다시 갚지 않고 소유하신 주택에서 살 수 있는 것입니다. 가능하다면, 이자율이 낮아지고, 집의 에큐티가 더 올라갔을 경우에는 리버스 모기지를 다시 재융자를 하신다면, 좀 더 융자의 짐을 덜 수 있는 것입니다.   ▶문의:(714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비즈니스 리버스 모기지 고금리인 상황 고금리 상황

2023-06-13

리버스 모기지 은행들은 안전한가 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문=요즘 은행들이 파산하거나 큰 곤란을 겪고 있는데 리버스 모기지 은행들은 안전한지 궁금합니다. 또 예금은 FDIC에서 보증을 받는데 리버스는 어떤 식으로 안전을 보증할 수 있나요?     ▶답=짧은 기간 내 금리 차이가 심하게 날 경우 은행들은 고전을 하게 됩니다. 예금과 대출 간 금리 차이를 통해 수익을 얻어야 하는데 금리 변동이 심하면 그 마진이 박하거나 단기적으로는 오히려 역전 현상마저 일어나기 때문입니다. 하지만 현재보다 더 큰 위기는 상업용 대출이라고 생각합니다.   특히 상업용 부동산 융자는 대개 주택 모기지 보다 만기 기간이 짧아서 잔액을 완납하거나 재융자를 해야 하는데 지금처럼 금리가 높은 상태로는 재융자를 받기 힘듭니다. 또 재융자를 받더라도 금리가 너무 높아 페이먼트를 내기가 힘듭니다. 대출이든 채권 형태이든 이렇게 기업들이 빌려 쓴 돈의 비용이 10%를 넘는다면 생존하기가 어렵습니다. 그런데 현재 상업 대출의 금리가 10%를 육박하고 있습니다. 이렇게 길게 설명드리는 이유는 은행들이 지금보다 더 어려워질 수 있다는 것을 설명드리기 위함입니다.   은행들의 신용 경색이 오게 되면 앞으로 모든 대출이 어려워질 겁니다. 현금 흐름이 차고 넘치는 자산가가 아니라면 사실 대출을 선택 옵션에서 완전히 빼기가 어렵습니다. 대출 옵션이 언제든 필요할 수 있습니다. 주택융자 모기지도 마찬가지여서 앞으로 점점 더 어려워질 겁니다. 이자로 그 비용을 전가하고 모든 대출 조건을 까다롭게 바꿀 가능성이 높습니다. 벌써 크레딧 스코어나 대출 담보 비율 등은 상당 부분 불리하게 조정했습니다. 앞으로는 점점 더 심해질 거라고 봅니다. 아마도 금융위기 발생 직후인 2010년대 초반과 비슷한 상황이 있지 않을까 생각해 봅니다.   리버스 모기지도 신용경색 기간 중에는 조건이 까다로워질 수 있습니다. 2010년대 초반의 기억을 더듬어 보면 리버스도 감정평가나 심사 기준이 현재 보다 까다로웠습니다. 그렇지만 리버스의 경우 은행의 리스크는 없다는 점이 장점입니다. 리버스는 연방정부 FHA가 보증하기 때문에 비록 은행이 파산을 하거나 업무를 중단한다고 해서 혼란이 전혀 일어나지 않습니다. 주저 없이 연방정부 FHA가 직접 그 은행을 대신하거나 아니면 지정한 다른 은행으로 서비스가 똑같은 조건으로 대체됩니다. 이렇게 정부가 보증하는 것은 리버스 모기지를 신청할 당시의 페이먼트 금액 혹은 라인의 금액 증가 등을 그대로 보증하는 것은 물론입니다.   ▶문의:(213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지도 주택융자 모기지 상업용 부동산

2023-05-16

시니어들이 갖는 리버스 모기지에 대한 오해 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문=시니어들이 갖는 리버스 모기지에 대한 오해는 무엇이 있나요?     ▶답=시니어들이 리버스 모기지에 대하여 갖는 오해를 몇 가지 말씀드리겠습니다.     첫째 오해, 리버스 모기지로 집을 잃을 수 있다. 집에 대한 재산세와 집보험료만 꾸준히 내시면 집을 잃지 않습니다. 미국 주택국에 해당하는 FHA에서 보장하는 리버스 모기지는 돌아가시거나, 스스로 그만두기 전까지 FHA에서 보장해 줍니다.     둘째 오해, 상속인이 리버스 모기지에 대한 상환의 책임이 있다. 책임 없습니다. 상속인이 사망할 때, 집을 떠날 때, 부동산 매각을 통해서 대출금을 상환하고 나머지 부분은 상속인에게 돌아갑니다. 주택가치를 초과하는 부채에 대하여 책임을 지지 않습니다.     셋째 오해, 리버스 모기지는 높은 수수료와 이자율이 높다. 리버스 모기지 이자율은 경쟁력이 있습니다. 리버스 모기지는 일반 모기지에 비해 선불로 모기지 보험을 집 가치에 2%를 내지만, 이 모기지 보험은 FHA에 납부되는 것으로, 이 보험으로 평생 안전하게 리버스 모기지로부터 재정을 지원받는 장치입니다. 다른 모기지와 비교해도 경쟁력이 있습니다.     넷째 오해, 현재 모기지가 있으면, 리버스 모기지를 받을 수 없다. 그렇지 않습니다. 리버스 모기지를 하려는 주택에 어느 정도의 부채가 있어도, 리버스 모기지를 통해서 내야 할 페이먼트를 내지 않고 오히려, 내가 소유한 주택으로부터 페이먼트를 받을 수 있습니다.     다섯째 오해, 리버스 모기지를 가지고 있으면 집을 팔거나 이사 할 수 없다. 그렇지 않습니다. 언제든지 집을 팔수 있고, 이사할 수 있습니다. 집을 처분할 때, 리버스 모기지에 들어간 돈을 계산하고 나머지를 반환해 줍니다.     여섯째 오해, 리버스 모기지는 은퇴한 나이 많은 사람들만 하는 것이다. 미국에서 리버스 모기지의 자격은 62세 이상이며, 62세 이상만 되면, 다른 수입원이 있어도 리버스 모기지로 더 풍성한 재정을 마련할 수 있습니다.     일곱째 오해, 리버스 모기지로 주택 가치보다 더 많은 부채를 지게 된다. 리버스 모기지로 평생 받아도, 주택의 가치보다 더 많이 부채가 만들어지지 않습니다.     여덟째 오해, 리버스 모기지를 종료할 때, 늘 손해를 본다. 그렇지 않습니다. 리버스 모기지는 현재 시점으로 모기지가 만들어지고, 20년 뒤에는 집 가격이 많이 오르기 때문에 그때 집을 처분하게 되면, 20년 동안 쌓인 에큐티를 받을 수 있기 때문에 리버스 모기지를 처분해도 상당한 돈을 받을 수 있는 것입니다.     ▶문의:(714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비즈니스 리버스 모기지로 모기지로 주택 오해 리버스

2023-05-09

리버스 모기지의 오해 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문=리버스 모기지는 은행에 집을 넘기고 매달 현금을 받는 것으로 알고 있습니다. 지금 당장은 현금이 필요가 없는 상태인데 리버스 모기지로 은퇴 후 어떤 도움이 될 수 있을까요?   ▶답=리버스 모기지는 은행에 집을 넘기는 게 아닙니다. 리버스 모기지를 받아도 일반 모기지와 마찬가지로 타이틀은 그대로 보유하십니다. 은행의 담보가 설정될 뿐입니다. 그래서 일반 모기지와 똑같이 리버스를 받아도 언제든 집을 직접 파실 수 있습니다. 집 시세에 비해서 받으시는 현금이 적다고 하시는 분들 중에 상당수는 이처럼 집의 소유권이 은행으로 바뀐다고 잘못 아시고 계시는 경우입니다.   두 번째로 지금 당장 현금이 필요 없으시다고 말씀하셨는데요. 리버스 모기지에서 현금을 수령하는 방식은 매우 다양하고 플렉시블 합니다. 추천드리는 방식은 평생 동안 리버스 모기지 신청이 종료되자마자 현금 일부를 받으시고 나머지를 라인 오브 크레딧을 셋업 하시는 경우입니다. 일례로 매달 모자라는 현금이 500달러 정도인데 몇천 달러씩 받으실 필요가 없다는 경우이십니다. 이런 때는 매달 500달러씩 평생 받으시고 나머지는 라인 오브 크레딧으로 놔두었다가 비상금처럼 목돈이 필요할 때마다 사용하실 수 있습니다.   특히 최근에는 롱 텀 케어 비용을 마련하기 위해서 리버스 모기지를 고려하시는 분들이 늘고 있습니다. 롱 텀 케어 시설의 비용이 워낙 많이 소요되기 때문에 롱 텀 케어 보험에 가입하지 않으셨다면 리버스의 도움이 필요할 수 있습니다. 또 롱 텀 케어 시설에 들어가지 않더라도 집에서 홈 케어로 그때그때 간병인의 도움을 받으실 수도 있는데 이때 예상치 못한 그 비용을 편리하게 꺼내 쓰실 수 있습니다. 일반 융자는 융자금이 처음에 정해지는데 반해 리버스의 라인은 쓰신 만큼만 쓰신 뒤에 계산되므로 이자 계산도 훨씬 더 유리합니다.   리버스 모기지는 자산을 쌓는 것이 아니라 갖고 계신 자산을 활용하는 방법입니다. 노후에는 이를 활용하는 것이 더 중요해지기 때문입니다. 특히 평균 수명이 길어진 현재와 같은 100세 시대에는 자산가가 아닌 경우라면 집의 에퀴티를 활용하지 않을 수 없습니다. 이미 캐시플로우가 타이트하신 경우라면 평생 페이먼트 방식을, 현재는 괜찮지만 롱 텀 케어나 비상금이 필요하시다면 리버스이 라인 오브 크레딧 방식을 추천드립니다.     ▶문의:(213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지로 모기지 신청 일반 모기지

2023-04-18

점보 리버스 모기지는 어떤 종류의 리버스 모기지인가 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 점보 리버스 모기지는 어떤 종류의 리버스 모기지일까요?     ▶답= 많은 시니어가 사용하는 리버스 모기지는 FHA가 Insured 하는 전통적인 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)입니다. 이 HECM 리버스 모기지는 매년 주택의 가치가 설정된 최대 청구 금액을 초과할 수 없는 모기지입니다. 2023년에 HECM 리버스 모기지에 설정된 최대치는 $1,089,300입니다. 시니어 분이 소유한 주택이 이 액수를 넘는다고 해도  HECM리버스 모기지를 사용하시면, 이 금액까지만 리버스 모기지로 사용하실 수 있습니다. 하지만 Jumbo 리버스 모기지를 사용하시면, 주택의 가치가  그해의 최대치 금액을 넘어서, $2M 이상이 되어도, 그 주택의 모든 가치를 통해서 리버스 모기지를 사용하실 수 있는 것입니다.     점보 리버스 모기지의 주요 특징은 다음과 같습니다.   1. 사용할 수 있는 부동산 유형은  단독 주택, 다세대 부동산 및 콘도미니엄을 포함한 다양한 부동산 유형에 사용할 수 있습니다. 2. HECM 리버스 모기지는 62세 이상이 되어야 하지만 JUMBO 리버스 모기지는 나이의 제한이 다소 낮습니다.   3. JUMBO 리버스 역시, 가지고 계신 주택에 충분한 에큐티가 있어야 리버스 모기지를 잘 활용하실 수 있습니다.   4. JUMBO 리버스는 모기지 보험이 없습니다. 통상적으로 HECM 리버스는 집 가치의 2%를 모기지 보험으로 내어야 하지만, JUMBO 리버스는 모기지 보험이 없는 대신에, 이자율이 다른 리버스 모기지보다 높은 편입니다.   5. HECM 리버스 모기지는 보통, 변동 이자율이 적용되지만, JUMBO 리버스는 변동 이자율뿐만 아니라 고정 이자율도 가능합니다.   6. JUMBO 리버스 모기지 역시, 리버스 모기지로부터 발생하는 모든 Liability에 대하여 이자를 내실 필요가 없습니다. 즉 리버스 모기지로  한도만큼 모두 사용하신 후에도, 다시 그 Liability를 갚지 않으셔도 됩니다.   7. 모든 closing 비용이 리버스 모기지에 포함되어 있기 때문에 별도의 돈을 지불하지 않으셔도 됩니다.   점보 리버스 모기지를 고려하는 시니어 주택 소유자는 자신이 소유한 옵션을 잘 살펴보시고 리버스 모기지 전문가와 상담하시면서 결정하시길 바랍니다.       ▶문의: (714)472-4267미국 리버스 리버스 모기지로 hecm리버스 모기지 모기지 보험

2023-04-10

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