리버스 모기지 받는 방법 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 내년쯤에 은퇴할 예정인데 지금 당장은 필요 없지만 리버스 모기지로 은퇴 자금을 보충해야 할 것 같습니다. 평생 매월 받는 게 아니라 필요할 때만 찾아 쓸 수 있는 라인 오브 크레딧 방식이 있다고 하는데 어떤 차이가 있을까요?
 
▶답= 라인 오브 크레딧 방식을 고려하신다면 지금 당장 모기지 대출금이 발생하는 게 아니므로 굳이 나중으로 연기하실 필요가 없습니다. 오히려 은퇴 전에 인컴이 있으실 때 신청하시는 게 안전합니다. 왜냐하면 리버스 모기지도 최소한의 인컴을 자격 조건으로 요구하고 있기 때문입니다. 그런데 은퇴하시고 소셜 연금을 받기 전까지 소득이 전혀 없으신 경우가 종종 있습니다. 최소한의 소셜 연금만 받아도 문제가 없지만 이렇게 소득이 전무한 상태에서는 리버스를 받지 못하실 가능성이 높습니다.  
 
리버스 모기지는 은퇴 후 집에 있는 에퀴티를 현금으로 받아 노후에 캐시 플로우를 늘리는 은퇴 재정전략 중 하나입니다. 리버스가 필요한 경우는 은퇴 후 30년간 필요한 생활비를 보유 자산의 수익이나 이자로 충당하지 못하는 경우입니다. 이해를 쉽게 하기 위해서 집 에퀴티를 제외하고 100만 불의 금융 자산이 있다고 가정하면 여기에서 매년 4%를 인출하면 30년간 안전하게 캐시 플로우를 받을 수 있다는 겁니다. 이는 유명한 '은퇴자금 인출 4% 전략'입니다. 하지만 100만 불의 노후자금도 매월 3300불의 현금에 불과하므로 적잖은 분들이 리버스 모기지를 노후자금 용도로 사용하셔야 할 겁니다. 실제로 상담을 해보면 집을 제외한 은퇴자금이 100만 불이 넘는 경우가 생각보다 적은 편입니다. 평균 수명이 더 늘어나게 되는 앞으로는 소수 자산가를 제외하고 대부분 집의 에퀴티를 활용할 수밖에 없습니다.  
 
리버스의 라인은 일반 은행의 라인 오브 크레딧과 큰 차이가 있습니다. 장점으로는 평생 동안 증가하는 라인 금액이 보장된다는 겁니다. 일반 라인 오브 크레딧은 대부분 리뉴가 어렵고 오히려 만기 이전에도 폐쇄될 수 있을 만큼 가변적입니다. 하지만 리버스의 라인 금액은 당시의 이자율 만큼 라인 금액이 오히려 증가되기 때문에 시간이 지날수록 더 많은 현금이 확보됩니다. 때문에 고금리 시대의 헷징 전략으로 추천하는 재정 전문가들이 있을 정도입니다.  
 

평생 페이먼트 방식은 은퇴 후 변화의 여지가 전혀 없을 때 사용되고 소득이나 캐시플로우가 가변적인 경우 혹은 선생님처럼 지금 당장 현금이 부족하지 않은 경우라면 라인 오브 크레딧이 적합하다고 생각합니다.
 
▶문의:[phone]

남상혁 SNA 파이낸셜 대표