리버스 모기지에 대하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 은퇴 후 줄어든 수입을 보충하기 위하여 리버스 모기지를 고려하고 있습니다. 리버스 모기지의 특징과 장단점에 대하여 설명하여 주시기 바랍니다.
 
 
▶답= 은퇴 후 수입이 줄어들면서 모기지 페이먼트가 부담이 될 수 있습니다. 그렇다고 해서 집을 팔아 작은 집이나 시니어 홈으로 이사하는 것은 쉽게 결정할 수 있는 일이 아닙니다. 집을 팔지 않고도 페이먼트 부담 없이 지낼 수 있는 방법이 바로 리버스 모기지를 이용하는 것입니다.
 
리버스 모기지는 한국의 주택연금과 유사하며, 집의 에퀴티(시가와 융자 밸런스의 차이)를 활용하여 기존 융자의 페이먼트를 없애거나, 월 일정 금액의 수입을 확보하면서 그 집에 거주할 수 있는 융자 방식입니다. 기존 융자가 먼저 돈을 빌리고 매월 원금과 이자를 갚아나가는 것이라면, 리버스 모기지는 매월 일정 금액을 수령하고, 나중에 그동안 쌓인 융자 금액을 갚는 구조입니다.
 
기존 융자는 시간이 지나면서 원금이 줄어들지만, 리버스 모기지는 매월 금액을 수령하기 때문에 시간이 지날수록 융자 원금이 늘어나게 됩니다. 돈을 빌린 사람이 사망하거나 계약 기간이 끝난 후에는 집을 팔아 융자 밸런스를 갚게 되며, 집값이 융자 밸런스를 초과하면 남는 금액은 상속자에게 갑니다. 만약 집값이 융자 밸런스를 커버하지 못할 경우, 상속자의 다른 재산에 대해 빚을 청구할 수 없는 non-recourse 융자입니다.

 
리버스 모기지는 보통 62세 이상부터 신청할 수 있지만, 55세 이상을 대상으로 하는 점보 리버스 모기지도 있습니다. 연방 정부 기관인 FHA가 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgages)은 62세 이상이 자격 요건이며, 이자율이 낮은 장점이 있지만 FHA 보증비를 내야 하는 단점이 있습니다. 리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 현재 주인에게 그대로 남으며, 집값이 올라가면 에퀴티도 올라갑니다. 주인은 집을 수리하거나 팔 수 있고, 언제든지 벌금 없이 재융자할 수 있습니다. 일반 융자로 재융자할 수도 있고, 이자율이 더 낮은 리버스 모기지로도 재융자 가능합니다. 단, 주인은 반드시 집을 주거용으로 사용해야 합니다.
 
리버스 모기지를 통한 은퇴 후 삶의 질 향상은 이미 주류 사회에서 널리 활용되는 방법으로, 한인들도 깊이 고려해 볼 사항입니다.
 
 
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스티브 양 프로융자 대표