리버스 모기지의 종류, 비용, 그리고 노후 대책 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지의 종류는 무엇이 있나?
 
▶답= 리버스 모기지의 종류는 크게 두 가지다. 현재 갖고 있는 집에서 받는 경우와 새로운 집을 구입하는 경우가 있다. 구입 프로그램은 40~50%를 다운페이하고 나머지는 리버스를 받는 것인데 평생 페이먼트 부담 없이 거주할 수 있다.  
 
구입 프로그램은 아직 생소한 편이다. 대부분은 기존 주택에서 리버스를 받는 경우이다. 리버스로 받는 총 금액은 주택 감정가격을 기준으로 한다. 여기에 신청자의 나이가 많을수록 더 많은 금액을 받게 된다. 그러나 리버스 금액이 늘어나는 그 정도는 이자와 감정가격이 크게 좌우되며 신청자의 나이는 몇 년 정도로는 크게 차이가 나지 않는다.  
 
기존 주택에서 리버스를 받는 경우에는 세 가지 방식이 있다. 첫 번째, 페이먼트 방식이다. 평생 페이먼트 방식(Tenure)은 집 시세와 상관없이 부부 평생 동안 고정 금액을 매달 받을 수 있다. 금액은 적지만 매우 안정적이다. 기간을 설정할 수도 있다. 기간이 짧아질수록 매월 수령 금액은 크게 늘어난다. 
 

두 번째는 일시불(Lump Sum) 방식이다. 일시불 방식은 수속이 끝나자마자 한 번에 금액을 받는 방식이다. 주로 융자금을 갚고 페이먼트 없이 살고자 하는 경우이다. 이때는 고정 금리를 선택할 수 있다. 
 
마지막으로 세 번째 방식은 라인 오브 크레딧 방식이다. 매월 생활비가 일정 부분 모자라는 경우가 아니라면 이 방식이 효과적이다. 인출한 금액만큼만 이자 비용 부담이 발생하고 남아있는 금액에 대해서는 오히려 현금 라인이 늘어나기 때문이다. 현금 라인은 인출한 금액과 인출하지 않은 금액에서 동일한 이자가 적용되고 적게 인출할수록 같은 이자가 앞으로 사용할 수 있는 현금 라인에서 늘어나게 된다.
 
 
▶문= 리버스 모기지의 비용은 어떻게 계산되나?
 
▶답= 리버스 모기지가 안전한 노후 상품이 될 수 있는 전제 조건은 연방정부 FHA의 보험에 가입하기 때문이다. 은행과 신청자 모두에게 혜택을 주는 이 보험 제도는 리버스의 비용 중에서 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 리버스를 신청하면 FHA 정부 보험금으로 2%를 나중에 정산하게 된다. 또 매년 0.5%의 연간 보험금을 정산하게 된다. 비용을 납부하는 것이 아니라 정산한다고 표현하는 이유는 리버스에는 페이먼트가 없는 특성 때문이다.
 
정부 보험금을 제외한 나머지 비용은 일반 주택 구입 융자와 유사하다. 이 비용은 오히려 일반 주택 융자보다 적은 경우도 있지만 대체로 비슷하다고 볼 수 있다. 또한 감정 비용을 제외하고는 모두 신청자가 당장 현금으로 지불하는 것이 아니라 집을 매각할 때 나중에 정산하게 된다. 결론적으로 연방정부 FHA에 내는 보험금을 제외하고는 일반 주택융자와 크게 다를 것이 없다. 정부가 보증을 하는 주택융자는 예외 없이 보험금을 내고 있다. 보험금은 집값 변동에 따라서 최초의 융자 조건이 변하지 않는 장점, 어떠한 경우에도 부부가 페이먼트 부담 없이 평생 그 집에 살수 있다는 헤택에 따른 기회비용이다.
 
 
▶문= 노후에 주택 매각보다 리버스 모기지를 하는 것이 좋은가?
 
▶답= 62세가 넘은 주택 소유주로 현금 확보를 위해 집을 팔려고 생각한다면 꼭 리버스를 먼저 체크해 볼 것을 추천한다. 
 
예를 들어 10만 불 융자가 남아있는 100만 불짜리 주택을 처분한다고 가정해 보자. 현금이 필요해서 이 집을 팔고 75만 불짜리 작은 집을 현금으로 구입했다. 이때 부동산 중개 수수료와 이사 비용 등 8-10만 불의 비용과 원래 융자금을 제외하면 손에 쥐는 현금은 몇 만 불에 불과하다. 그렇지 않고 아파트를 렌트하겠다면 이건 최악이다. 100만 불 주택을 팔고 10만 불 융자와 수수료를 빼면 80만 불 정도가 남는다. 이 돈으로 월 3000불 렌트비를 낸다고 가정하면 집을 팔고 남은 돈을 모두 렌트비로만 쓴다고 해도 20여 년 밖에 살 수가 없다.
 
반면, 리버스 모기지의 경우는 집을 팔 때 발생하는 수수료에 비하자면 소요되는 비용이 적은 편이다. 그리고 이사 가는 불편도 없이 평소 살던 집에서 평생 동안 거주하면서 페이먼트 없이 지낼 수 있다. 위에서 말한 10만 불 융자금이 있는 100만 불 주택의 경우 리버스 모기지를 받을 경우 기존 모기지 페이먼트가 없어지는 것은 물론, 신청자의 나이에 따라 매달 평생 약 2,500~4,000달러를 받을 수 있다. 이렇게 평생 매달 2,500~4,000달러씩 받고 두 분 사망 시 남은 에퀴티는 자녀에게 줄 수도 있는데 이는 정부 보험을 통해 가능한 것이다. 
 
지금 살고 있는 집이 마음에 들지만 현금이 필요해서 팔아야겠다고 생각한다면 리버스 모기지가 좋은 대안이 될 수 있다. 현금은 현금대로 충분히 확보해서 필요할 때 사용하고 여생을 살던 집에서 평생을 고민 없이 살 수 있다. 노후 인생은 내가 혜택을 누릴 수 있는 현명한 방식으로 생각하는 것이 좋다고 본다
 
 
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남상혁 SNA 파이낸셜 대표