리버스 모기지 은행들은 안전한가 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문=요즘 은행들이 파산하거나 큰 곤란을 겪고 있는데 리버스 모기지 은행들은 안전한지 궁금합니다. 또 예금은 FDIC에서 보증을 받는데 리버스는 어떤 식으로 안전을 보증할 수 있나요?
 
 
▶답=짧은 기간 내 금리 차이가 심하게 날 경우 은행들은 고전을 하게 됩니다. 예금과 대출 간 금리 차이를 통해 수익을 얻어야 하는데 금리 변동이 심하면 그 마진이 박하거나 단기적으로는 오히려 역전 현상마저 일어나기 때문입니다. 하지만 현재보다 더 큰 위기는 상업용 대출이라고 생각합니다.
 
특히 상업용 부동산 융자는 대개 주택 모기지 보다 만기 기간이 짧아서 잔액을 완납하거나 재융자를 해야 하는데 지금처럼 금리가 높은 상태로는 재융자를 받기 힘듭니다. 또 재융자를 받더라도 금리가 너무 높아 페이먼트를 내기가 힘듭니다. 대출이든 채권 형태이든 이렇게 기업들이 빌려 쓴 돈의 비용이 10%를 넘는다면 생존하기가 어렵습니다. 그런데 현재 상업 대출의 금리가 10%를 육박하고 있습니다. 이렇게 길게 설명드리는 이유는 은행들이 지금보다 더 어려워질 수 있다는 것을 설명드리기 위함입니다.
 
은행들의 신용 경색이 오게 되면 앞으로 모든 대출이 어려워질 겁니다. 현금 흐름이 차고 넘치는 자산가가 아니라면 사실 대출을 선택 옵션에서 완전히 빼기가 어렵습니다. 대출 옵션이 언제든 필요할 수 있습니다. 주택융자 모기지도 마찬가지여서 앞으로 점점 더 어려워질 겁니다. 이자로 그 비용을 전가하고 모든 대출 조건을 까다롭게 바꿀 가능성이 높습니다. 벌써 크레딧 스코어나 대출 담보 비율 등은 상당 부분 불리하게 조정했습니다. 앞으로는 점점 더 심해질 거라고 봅니다. 아마도 금융위기 발생 직후인 2010년대 초반과 비슷한 상황이 있지 않을까 생각해 봅니다.

 
리버스 모기지도 신용경색 기간 중에는 조건이 까다로워질 수 있습니다. 2010년대 초반의 기억을 더듬어 보면 리버스도 감정평가나 심사 기준이 현재 보다 까다로웠습니다. 그렇지만 리버스의 경우 은행의 리스크는 없다는 점이 장점입니다. 리버스는 연방정부 FHA가 보증하기 때문에 비록 은행이 파산을 하거나 업무를 중단한다고 해서 혼란이 전혀 일어나지 않습니다. 주저 없이 연방정부 FHA가 직접 그 은행을 대신하거나 아니면 지정한 다른 은행으로 서비스가 똑같은 조건으로 대체됩니다. 이렇게 정부가 보증하는 것은 리버스 모기지를 신청할 당시의 페이먼트 금액 혹은 라인의 금액 증가 등을 그대로 보증하는 것은 물론입니다.
 
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남상혁 SNA 파이낸셜 대표